酒店式公寓开发项目可行性分析报告.docx

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1、酒店式公寓开发工程可行性争论报告*年月曰建设“宜居城市”和“宜居社区”，是城市诞生以来人类不 懈的追求。近年来，随着世界范围内自然环境的日益恶化和城镇 化的快速进展，制造良好的人居环境更是成为全世界共同关注和 迫切需要加以解决的课题。加快建设现代和谐宜居城市是时期 提升杭州市城市进展水平的重要战略举措。只有加快推动现代和 谐宜居城市建设，才能更好地落实科学发展观，优化要素资源配 置，缓解资源环境压力，促进产业构造升级，切实提高杭州市城 市经济的进展水平。杭州市政府大力进展大城西区域，从综合体、 住宅、公寓全方位投入开发，能进一步加快推动和谐宜居城市建 设，具有肯定的战略意义。在充分考察了杭州市

2、大城西区域的经济构造和城市建设现 状，经对该地区深入的调查和争论，特编制本工程可行性争论报 告。第一章工程概况一、工程根本状况1、地理位置本工程位于杭州城西板块，杭城主干道天目山路西段，东部紧靠 杭州绕城高速，北面即为杭徽高速出口，周边有闲林、老余杭、小和 山居住版块紧紧围绕，区域价值格外高。2、前期开发状况公司在工程所在地块前期开发了杭州宏丰家居城，含括了家具建 材城、生活广场及花卉城，系杭州市余杭区政府重点工程，被杭州市 列为商业城市综合体，前期总投资 12 亿人民币。建筑面积约 22 万方。 3、工程定位在优越的地理位置条件下更好地挖掘地块的商业价值，打造便 捷、清楚的交通组织和功能区分

3、以及高尚优雅的环境。工程地处中心地段，交通便利，周边聚拢大型商业圈和居住地。 因此， 符合建设酒店式公寓的必要性，优越的地理位置也给工程带来 了良好的进展契机。二、企业根本状况1、企业进展状况工程开发公司*成立于 2023 年6 月，是以经营家居建 材卖场、大型生活广场、装潢装饰工程、商铺及商品房开发于一体的 综合性企业。公司于 2023 年 12 月投资开发的“杭州宏丰家居城”工程被政府 列为重点工程。总投资达 12 亿元。“宏丰家居城”拥有完善的配套 效劳，以“市场化运作，商场化经营，专业化效劳”为理念，确保入 驻者认真经营，绝无后顾之忧。以“统一规划，统一招商，统一治理, 统一经营”为宗

4、旨，确保了市场整体较高的档次和可观的进展前景。公司法人同时开发了余姚市裕丰地产开发及衢州市裕 丰房地产开发。余姚市裕丰地产开发是一家以房地产为主体的三级城市综合开发企业。公司先后开发建筑了下菱村、 三江口村、裕丰小区花园、富土花园、建北路改造、酿造厂旧址 改造、老西门小学改造、梨洲中学改造、金山名苑开发等工程，开发 建成总面积为 36 万平方米，经济效益及社会效益显著。衢州市裕丰 房地产开发细心打造的“衢州裕丰花园”，小区总用地面积 350 亩，工程用地 230 亩120 亩为公建花园用地，建筑面积 25 万 平方米.该小区是集综合楼、农贸市场、商业网点、小高层、多层住 宅、中心花园、商务会馆

5、、幼儿园、游泳池等为一体的高档住宅小区。 2、企业规模公司注册资金五千万。目前拥有前期开发部、财务部、工程部、 办公室、装修部、销售部、筹划部、物业治理部这八大部门，共有员 工九十余人。其中，中高级技术职称人员占25%。公司职责分工明确, 治理网络齐全，是一家规模相当的企业。其次章 工程提出的背景一、经济进展背景2023 年以来，浙江省、杭州市及余杭组团 2023 年至 2023 年的 城市进展都有详尽、明确的规划。总的轮廓是：到2023 年，浙江省 领先建成我国国际化程度高、创力量强、城市共同富有、生态环境 友好和文化全面富强的现代化大省。在城镇空间构造上，杭州一绍兴 为参与全球竞争的核心城

6、市区， 成为全省进展的核心与节点。依据浙江省城市进展规划，杭州市委、市政府提出在和谐中创 创业， 以创创业赢得和谐的思路，把杭州建设成为浙江首位、长 三角及国内领先的创业创中心之一，建设成为具有强大创动力与 雄厚创实力的“天堂硅谷”和创型城市。在杭州市城市进展规划中，余杭组团是杭州市六个进展组团即 余杭、瓶窑、良渚、义蓬、瓜沥、临平中最重要的一个组团。余杭 组团以与杭州主城距离最近，交通联系最为严密，周边建设最为成熟, 自然和人文景观资源最丰富的突出特征，具有良好的进展条件。本项 目所在的余杭组团将成为和谐杭州示范区，担当着向杭州西部地区辐 射渗透的关键节点，对整个杭州市的进展起到示范和带动作

7、用。2023 年，杭州市余杭区人民政府余改发2023 164 号文件对包 括余杭、仓前、闲林、中泰和五常五个街道范围计289.1 平方公里 的余杭组团分区规划作了批复，对余杭组团的定位为以“创极 核、居住城、湿地水乡”为特色的杭州大都市西部“宜业、宜居、 宜学、宜游”的城市组团。因此，把工程论证建立在政府导向的大背 景下，以对工程定位及将来进展有一个清楚的生疏，使可行性争论具 有前瞻性。二、工程建设的优势本工程处在大城西与杭州主城区交界处，地处交通枢纽，周边高 速、省道疏通各个方向，交通辐射区域广。工程所在大城西地区，正全方位建设进展，在住宅、公寓及综合体方面都投入大量的开发资源，本工程拟规划

8、做成 LOFT 公寓形式， 户型面积小，面积使用率高，也是区域开发的稀缺资源，适应于各类 居住人群。同时工程开发公司在前期开发建设了家居建材城、生活广场，给 将来的业主带来了极大的生活便利，工程及其周边已有的住宅小区， 已经形成了较为成熟的生活商圈。第三章 工程建设的必要性在经济快速进展、规模不断扩张、人口不断增长的同时，工业化、 城镇化、信息化、市场化、国际化不协调的问题比较突出，城市进展 进入一个重要转型期。随着长三角一体化进程的加快，特别是杭州在 G20 会议之后，向准一线城市进军，人民群众对生活质量和品尝的追 求也越来越高，的形势对城市进展提出了的要求。面对形势、状况，杭州只有加快推动

9、现代化和谐宜居城市建 设，才能更好地优化要素资源配置，缓解资源环境压力，促进产业结 构升级，提高杭州城市经济进展水平。只有加快推动现代和谐宜居城 市建设，拓展城市进展空间，凸现城市共性特色，完善城市进展功能, 才能提高杭州在长三角城镇连绵区中的竞争力；只有加快推动现代和 谐宜居城市建设，才能更好地改善杭城人居环境，构筑和谐文明环境, 提高杭城居民的生活质量。随着杭州市一轮城市规划实施，本工程所在区域将成为整个大 城西的居住、商业效劳中心，对周边地区的吸引力和辐射力将更加强 大。而本工程开发将在所在区域形成较为统一、集中、宜居的生活环境，对于提升区域形象具有举足轻重的作用。第四章工程方案一、工程

10、位置与建设条件1、工程位置本工程基地位于杭州市余杭区五常街道，工程区域优势明显，交 通兴旺。北接天目山西路，坐拥周边成熟商圈，四周现状有宏丰家具 建材城、宏丰生活广场两大商业城。工程地块规划北侧为荆余路，东、西、南侧均临城市支路。现状 地块西侧隔路为佳兆业西溪璞园住宅小区，西北侧为商业气息深厚的 杭州宏丰家居城，北侧为浙江油田矿区效劳事业部，南侧为疗养院， 东侧为空地。2、气象资料工程设计参照杭州市气象条件，杭州位于东经 120。10,，北纬 30 14”,属亚热带季风气候，四季清楚，气候温顺潮湿，雨量充分。年平均气温15.0C177C,极端最高气温 380C430C,极端最低 气温-15.0

11、C7.0C ,年平均降雨量 1395.9mm,日平均降雨量 105.9mm,平均风速冬季 2.3ms,最大风速18ms,主导风向夏季东， 冬季北、西北。3、地震资料本地区抗震设防烈度 6 级，设计根本抗震加速度值为 0.05g0二、建设规模工程用地 15005 平方米，地上建筑面积 W30508.96 平方米，容积 率 2.19o三、交通组织本工程全部功能入口,依据使用性质、有用对象、时段等不同各 自有其独立的出入口区域。本工程交通流线组织做到人车分流，机动 车道围绕。地块设置一个车行出入口和一个消防应急出入口，分别位 于地块西侧和北侧。地块设置两个地下车库出入口，分别位于地块北 侧和中部，共

12、布置地下停车位358 辆，地面 50 辆，共计 408 辆。此 外，由于地块设计为高程不同的两个台地，因此地块内产生两个连通 道将南北两个台地连接，至此，地块内可形成环通。地块非机动车通 过地面及台地下部的空间解决。共计停放非机动车为1454 辆。四、建筑单体设计1、平面设计本工程包含三幢高层建筑。其中位于地块最北侧的高层为 1 号 楼，底层北面靠近荆余路一侧为商铺，二至十二层为公寓楼。位于地块中部的 2 号楼，底层为商业配套和物业用房，二至十层 为公寓楼。位于地块南侧的 3 号楼，一至十层均为公寓楼。三幢建筑的出入 口均为独立设置，互不干扰。整个地块内布置两层地下室，其中，地下一层为局部设置

13、，设计在南侧两幢建筑下部，地下二层设置在整个地块下部。地下一层局部为非机动车库。其余布置设置用房与机动车库，二 层为平战结合停车库。2、剖面设计、1 号楼总高度为 58.64 米，一层层高为3.9 米，二至十二层 层高为 4.79米。2 号楼总高度为 49.95 米，一至十层层高为 4.79 米。3 号楼楼层总高度为 49.95 米，一至十层层高为 4.79 米。、地下室：共两层，地下一层层高为 5.05 米，地下二层，北 侧层高为6.05 米，南侧层高为 3.8 米。五、消防设计1、消防类别依据建筑设计防火标准(GB50016-2023),本工程 1 号楼建 筑高度为58.64 米，2、3

14、号楼建筑高度为 53.40 米，为一类高层建筑, 耐火等级一级。2、总平面设计在三幢高层建筑四周设置大于 4 米的环形消防车道，转弯半径 12 米。在每幢高层建筑入口设有一个连续消防登高带，在2 号楼一 层设置消防掌握室， 并直接对室外开门。3、防火分区、1 号楼每个标准层面积为 943.19 平方米，为一个防火分区，设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能 直通室外，全部房间通向最近安全出口的距离均能满足防火标准要 求。、2 号楼每个标准层面积为 788.30 平方米，为一个防火分区， 设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能 直通室外，全部房间通向最

15、近安全出口的距离均能满足防火标准要 求。、3 号楼每个标准层面积为 1098.07 平方米，为一个防火分区, 设有两部防烟楼梯与一部消防电梯，均能直通室外，全部楼梯间均能 直通室外，全部房间通向最近安全出口的距离均能满足防火标准要 求。、地下室共两层，设有自动喷淋系统。地下一层面积约为 7249.72 平方米，为机动车库、非机动车库与设备用房，分为 3 个防 火分区；地下二层面积约为 11705.95 平方米，为机动车库，分为 3 个防火分区；每个防火分区设置不少于两个安全出口，疏散距离满足 标准要求。六、建筑立面及景观设计本工程建筑承受现代的设计手法，以简洁的建筑语言，强化建筑 立面的线条比

16、例，通过虚实体块的穿插，制造丰富细腻的造型层次和 虚实比照。立面风格变化而统一，虚实比照猛烈，给人以灵动的感觉, 通过设计构件尺度的变化，形体大小的穿插，塑造出细致、生动、具有现代化气息商业气氛；高层通过强化竖向杆件，体块的穿插，虚实 的比照， 使整个建筑造型直立、简洁，气概恢宏。在景观的处理上承受了两种不同的策略：一是入口广场的铺装、 绿化、雕塑小品等，丰富了整个广场空间，同时也为人们供给一些休 息的场所；二是内部道路留意绿化掩盖，通过行道树与灌木的种植， 使整个场地绿化更进一步，为人们供给一个舒适的生活环境。七、无障碍设计依据无障碍设计标准(GB50763-2023)充分考虑无障碍设计。

17、按“关心每一个人”的无障碍设计思想并结合国家标准要求，本工程 单体建筑和场地、道路设计均考虑无障碍设计。除配电用房外，全部 单体建筑的出入口、平台、水平垂直交通，卫生间和重要活动场所等, 以及区内道路、绿化景观和停车场均满足无障碍设计要求。依据要求 设置无障碍停车位。八、日照环保设计1、环保设计设置袋装垃圾收集点，收集生活垃圾，由清洁车统一运出，削减 二次污染。下水雨污分流。给排水总体设计充分考虑由于地形引起的场地汇 水、排水问题。生活污水经过处理排入市政污水管网。区块内污废气高空排放。地下车库出入口上方设置隔音棚，以减 少噪声对周边建筑的影响。2、日照分析通过对周边建筑合理退让，日照均满足杭

18、州市规划部门相关规 定，且满足了南方气候对日照及室内通风的要求。九、人防设计1、设计依据人民防空地下室设计标准(GB50038-2023)及当地 人防主管部门的相关规定及意见。2、面积计算本工程人防面积按人防部门有关规定进展计算，依据地方及国家 相关设计要求，本工程共需设置人防地下室 2870.38 平方米，目前设 计约 3330 平方米。3、人防设计本工程人防为平战结合人防工程，设于地下二层，寻常用于停放 小型机动车辆车库，战时用为核六常六级甲类二等人员遮挡所。本工程人防工程建筑面积约 3330 平方米，共分为两个防护单元。 每个防护单元均设有不少于两个出入口，分别与进、排风口结合。工程单位

19、合计十、技术经济指标总土地面积平方米15005可用土地净面积平方米13721.21总建筑面积平方米49074.74地上建筑面积平方米30508.961 号楼平方米11426.972 号楼平方米7995.94其中3 号楼平方米11086.05其中物业治理用房平方米102.6地下建筑面积平方米18955.67地下一层建筑面积平方米7249.72其中地下二层建筑面积平方米11705.95建筑基底面积平方米2887.98建筑密度土地净面积21.05%计容积率面积平方米30060.48容积率土地净面积2.19绿化总面积平方米2250.75绿地率土地净面积16.4%机动车停车位个408地上机动车停车位个5

20、0其中地下机动车停车位个非机动车停车位辆地上非机动车停车位辆其中地下非机动车停车位辆35814542541200第五章 工程工期和实施进度工程建筑开发的具体工期及实施进入如下表:时间节点工期实施进度2023 年 5 月 1 日至2023 年 7 月 31 日15 个月地下室桩基工程,工程达到正负零零2023 年 8 月 1 日至2023 年 7 月 31 日12 个月主体工程，工程结顶2023 年 8 月 1 日至2023 年 2 月 28 日6 个月配套关心工程,建筑工程验收2023 年 3 月 1 日至2023 年 10 月 30 日9 个月装修工程，工程交付第六章投资估算与资金筹措一、投

21、资估算工程总投入 2.5 亿，依据工程进度投入资金比例如下: 1、前期设计、勘探费用，IOOO 万元；2、地下室桩基工程费用，7000 万元；3、主体建筑工程费用，9000 万元；4、装修工程费用，8000 万。二、资金筹措打算本工程累计总投入 2.5 亿，依据工程进度，工程进入结顶状况,可进入销售阶段，快速回笼资金投入配套及装修工程，故前期需要工 程资金1.5 亿含融资本钱。我司自有资金五千万，其余 1 亿由公 司融资解决。第七章工程效益分析一、销售收益工程进入销售阶段后，可售面积约 30000 平方米。依据目前城西 区域公寓销售的根本行情，4.2 米以下 Loft 公寓售价在 1.8 万-

22、2.4 万/ m2； 4.79 米Loft 公寓售价在 2.5 万-3.3 万/tf。自 2023 年 4 月 1 日杭 城“限酒令”公布后，4.79 米的 Loft 公寓已成绝版稀缺资源，届时 工程开盘销售，预估售价在 2.6 万-2.8 万/行，按可售面积 30000 平方 米，销售额可达 7.5 亿以上。序号项 目可售状况销售均价金额万元1车位600 个车位10 万元/个6000表一：预期销售额评估状况表24. 79 米 Loft 公寓30284m22. 6 万元/nf780003销售合计84000 万元表二：工程收益状况表不含地下车位工程按指标测算万元工程估量销售收入78000开发利润

23、27800销售利润率35. 6%所得税6950开发净利润20850销售净利润26. 7%表三：工程投资表项目金额万备注一、土地获得价格4400含拆迁费用二、前期开发预备费IOOO三、建安工程费14500四、室外管网工程费五、市政景观绿化工程费IOOO500六、配套设施费8000装修费用七、营销费用8000销售代理费用八、治理费用800九、财务费用4000十、不行预见费用1000十一、税费7000本钱合计50200二、租金收益工程的开发公司，前期已经开发了宏丰家具建材城和宏丰生活广 场。宏丰家具建材城开业率到达 100%,年租金在 5000 余万元，随着 周边居住人群增加，年租金可以逐步增长到

24、8000 万元。宏丰生活广场目前正在装修改造阶段，估量 2023 年开业。工程 一旦建成销售后，至少吸取2023 人以上的居住人口，这些居住人群 最便捷的消费场所就是家门后的宏丰生活广场，这将为宏丰生活广场 带来极大的人气，在此根底上，生活广场的租金收益也将有可观的上 升空间，估量年租金可以在 4000 万以上。止匕外，工程建成后，开发公司还将在周边连续打造宏丰花木城， 充盈整个宏丰综合体的规模，花木城的年租金可以在 I(X)O 万以上。第八章 总结加快建设现代和谐宜居城市，是深入贯彻党的十七大精神，全面 落实科学发展观，扎实推动杭城地区的进展战略，不断改善城市人居 环境、着力提升城市品位的一个战略举措。工程的开展，将树立宏丰 综合体在城西区域的形象，改善居民的生活、生产环境，提高居民的生活质量，提升该区域的人气、商气，具有肯定的社会效益。通过对工程投资效益分析，投资工程资金来源牢靠，抗风险力量 强且有肯定经济收益。综上所述，该工程无论从社会效益还是经济效益上看，都是可行 的。