金沙水岸营销策划执行报告书.docx

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1、 金沙水岸营销策划执行报告书_物业经理人 金沙水岸营销筹划与执行报告书 前 言 本工程营销筹划的核心是通过对内部资源和外部环境的调研分析，找出工程的利基然后确定其合理的市场定位，依据明确的市场定位来统筹工程推广的多项工作绽开。因而，本工程营销筹划的过程实际上就是工程内部资源与外部环境优化组合的过程。 对金沙水岸工程的营销筹划，我公司的思路是通过对工程内部资源与外部环境的充分了解，持客观理性的态度进展全面分析，找出市场的供需失衡点或资源配置不合理之处，再结合工程本身所具备的资源条件作出相应的调整，力图挖掘出本工程的利基并加以充分利用，从而切合市场需求，使本工程顺当实现最正确的销售效果。 项 目

2、分 析 工程概况 地理位置：地处重庆北部合川市，位于嘉陵江大桥下，紧邻滨江公园 面积：属群体楼，规模较大，总规划占地面积400亩，一期工程？亩，建筑用地？周边配套：合川市人民政府、合川市检察院、合川市林业局、人民公园、太平门小学、杨柳街小学、北门初级中学等紧邻楼盘：待定工程用途：一、二层裙楼拟作商业，三层以上塔楼为住宅估计入伙时间：待定户型大小：住宅面积为100左右可销售局部：100%，商品房 工程所处地域分析 地域的根本状况 合川市位于重庆市西北部，涪江、嘉陵江、渠江于境内交汇，人口150万，面积2356平方公里，辖50镇、8乡、6个街道办事处。地形以丘陵为主，河谷平坝较多。有煤、锶、铁、自

3、然气等矿藏。工业有采煤、电力、轻纺、食品等。农业兴旺，是全国粮食、生猪、蚕茧、柑橘主要基地。 地域的生活设施与周边配套状况 合川是重庆北部地区的水陆交通枢纽，嘉陵江、渠江、涪江汇流境内，襄渝铁路和国道212线、省道仪北路穿境而过，根本形成以“三江”、“两线”为主体的水陆交通运输网络，村通大路率达98%。渝合高速大路的建成，使重庆至合川里程由89公里缩短为57公里，时间由2.5个小时缩短为30分钟，遂渝快速铁路的建立，将使合川的交通更加便捷。数字程控电话本地网和全国领先的宽带综合信息网已全面建成并投入使用，实现了电视、可视电话、计算机通讯的“三网合一”。邮政设施齐全，网点遍布城镇乡、国际国内邮政

4、通讯非常便利。 地域商业状况 合川大力实施“三产带动、商贸活市”战略，加快商业根底设施建立，逐步建立和完善与市场经济相适应的开放式多层面的大市场、大商贸、大流通体系，使商贸流通真正成为合川经济进展的先导产业。2023年，合川市社会消费品零售额到达25.75亿元，年均增长11%，商贸餐饮效劳业增加值到达7.4亿元，年均增长14%。经过三年的进展，2023年合川市经济已经跃上新的台阶，居民消费水平和层次得到突飞猛进的进展。 近期，合川商贸业正致力于重点建立“一三四五六”工程。即：一个商业购物中心区，指久长路商业购物中心；三大批发市场，指重庆北部仓储建材批发市场、重庆北部旧货市场、合川商贸城；四条特

5、色商业街，指建筑材料一条街，五金交电一条街，女士用品一条街，世纪金马美食城；五个重点集镇市场，指二郎、太和、钱塘、三汇、龙市综合市场；六户年销售额上亿元的优势商贸企业，指重百合川商场、重庆新世纪钓鱼城商厦、合川烟草公司、中油合川分公司、合州物业进展公司、茂田实业集团。 地域风景名胜 合川现存公元1260年时抗击元军而被誉为“上帝折鞭处”、“东方麦加城”的钓鱼城古战场遗址；有省级重点文物爱护单位涞滩二佛寺，其寺已近1100年历史，因拥有川东其次大佛及摩岩造像1670余尊和17世纪建筑风格的瓮城古寨而别具风情，有“重庆丽江”之称。有水域面积达3.3平方公里的人工湖双龙湖，有风光美丽、冬暖夏凉的地下

6、溶洞水波洞等，有庙观辉煌、僧道云集、领会宗教文化的佛、道教并存的圣地龙多山。 地域房地产进展状况 合川作为国务院确立的重庆北部地区中心城市，在旧城改造和新区开发上取得了巨大成就。近年来先后实施了城区九大片区改造，正逐步建立和完善南屏开发区、东城新区；重点建立完成了城区主干道路、久长路、塔耳门文化广场、合州大桥、合阳嘉陵江大桥、滨江路防洪堤等大批行目。合川已成为一座水、电、气、通讯设施齐备，初具现代化中等城市。 瑞山西路、世纪大道、刘文学广场、卢作孚广场、海翔广场、群众花园、世纪花园、金马假日休闲广场、合川影业大厦、三鑫锦城及东城新区开发，这些工程为合川房地产的腾飞打下坚实根底。 市场分析 （一

7、）产品创新，实力取胜 合川市房地产行业经过多年的进展，从早期的单位供房时代过渡到商品房时代，局部开发商已经捷足先登，抢占了合川地产的先机，但其所开发产品比拟滞后，无法紧跟时代步伐。有意识地调整商品房的产品构造和价格构造已经成为意欲有所作为的开发商案头的当务之急。要想在合川房地产行业取得较大的胜利，产品的创新和开发商的实力成为打算性因素。 （二）楼市的根本走向 合川市虽然可供开发的地块较多，老式楼盘也占有肯定的比例，但滨江楼盘具有地块上的优越性和独特性。市区商品房价格根本上居于2023元/平方米以下，伴随经济的进展，其房价抬高趋势明显，具有都市生活气息的时代楼盘，特殊是滨江楼盘的价格可到达250

8、0元/平方米以上。 在户型构造上从传统的福利房和商品房向新户型转换，三室一厅或三室二厅的住房成为主打产品，面积以100平方米左右为宜。 依据重庆市整体进展的良好态势，结合合川本地局部高收入人群需求，开发一个具有标识性的“地王”级物业已经刻不容缓。 （三）竞争与机遇并存 任何地域的房地产行业均不行能消失一枝独秀的局面，只有在竞争中才能彰显自身楼盘的品质并充分表达开发商的实力，诸多机遇也是在剧烈竞争的气氛中产生的，正如滨江资源的有限性就是从众多楼盘中脱颖而出的一大优势，任何一个优势的充分展现，都将给自身带来巨大的进展机遇。 工程客户群体分析 合川市作为人口到达150万的城市，辖50镇、8乡、6个街

9、道办事处，其潜在消费群体重在6个街道办事处的居民，但58个乡镇也将间续产生的为数不少的消费个体。 在合川市商业领域，聚拢大量私营企业主，三大批发市场、四条特色商业街成就大批财力雄厚的企业家，再加上六户年销售额上亿元的优势商贸企业中的治理人员，组成目标消费群体的主流。 城市的进展，带动了市政公务员待遇的提高，传统的福利房已经无法满意三代同堂的家庭住房需求，其期盼更宽松的居住环境。 58个乡镇中散布一局部先富起来的居民，他们憧憬城市生活，但由于早期户籍制度的束缚，其抱负的生活状态无法实现，伴随户籍制度的改革和房地产开发的优待政策，必将吸引他们走向城市生活的目光。 工程综合分析 优势： （一）地处嘉

10、陵江畔，紧邻滨江公园，环境美丽，空气清鲜。 （二）位于城市区域，汇合商贸、旅游、金融、证券、文化、生活之精华，商业文化气氛深厚。（三）依托世纪大道、嘉陵江大桥，城市交通非常便利；“三江”、“两线”为主体的水陆交通，拉近合川与重庆的距离。（四）地处嘉陵江畔，滨江资源有限，升值前景宽阔。（五）工程规模雄伟，整体规划性强，资源配置优化。 劣势： （一）合川市区局部经济条件较好的居民已经拥有住房，老式楼盘对工程造成肯定冲击。 （二）合川市各城镇私房建立占有较大的比重，潜在消费群体尚未熟悉工程的优越性。（三）工程交通网络和生活配套尚需进一步补充和完善。时机：（一）合川房地产业滞后，老式住宅楼盘充满城市各

11、处角落，新型、时尚楼盘非常欠缺。（二）伴随农业、工业、商业、旅游业的进展，局部置房人士持币待购，期盼具有大都市水准的楼盘消失。（三）户籍制度的改革，加大购房群体，为工程注入新的活力。（四）滨江成熟楼盘极端短缺，工程首开滨江楼盘先河。 威逼： （一）市政配套设施的缺乏在短时间内难以转变，若长此维持，楼盘升值空间不大。 （二）工程价格上的拔高，目标消费群体一时难以承受，观望周期较长。（三）市区今后新盘的规划及户型将会跟进，到达根本雷同，产品的硬件，概念同质化严峻，对抗逐步升级，工程面临客源分流，恶性竞争的局面。 项 目 定 位 客户定位 （一）城区私营企业主：有比拟富裕的购房实力，渴望劳碌工作之后

12、，享受舒适、闲适的家庭生活。 （二）市政公务员：缓解家庭住房紧急的压力，彰显城市公务员的身份地位。（三）乡镇富有阶层：经济环境相当可观，憧憬城市生活。 形象定位 由于工程地处嘉陵江畔，滨江资源成为最大亮点，且合川市已经拥有“三江之城”的美誉，与之相照应的工程将成为合川地王，为了最大限度宣传自身独特亮点，提高销售效果，建议以滨江作为本工程的形象定位。即：金沙水岸?滨江第一府 定义诠释：滨江充分表达工程其所处的地理环境，以江为核心宣传主题；第一说明工程的独特性和首创性。 价格定位 （一）住宅价格定位：均价2500元（二）商铺价格定位：均价5000元 营 销 执 行 核心主题：合川新中心?滨江第一府

13、 战略设想 我们的诉求坚持抓住“中心”与“第一”不放；迎合目标客户的价值取向、彰显楼盘品质。 详细宣传内容包括： 紧邻城市中心配套生活中心滨江公园及内部景观优势美景中心双层商铺颜色缤纷休闲中心、时尚中心交通优势便利中心、效率之城“一三四五六工程”经济中心国际品质，现代风格时代中心规模雄伟，户型时尚地王中心地处嘉陵江畔滨江第一城市滨江价值升值第一楼盘规划风格第一我们选择了一种与都市进展、时代变迁同步的生活方式，我们也在制造着真正属于这个向领先都市进展的房地产产品。这也打算着我们的产品将是对市场的一种引导，对生活、居住价值的一种全面升级。从转变居民思想观念入手，引领合川城市居民住房全线升级。 阶段

14、推广策略 第一阶段（导入期）X月X日X月X日 本阶段归属于形象建立期。目标消费群体对工程的根本状况抱有了解的心理，同时我们的主见是滨江生活与生态。那么我们在多角度进展传播时，加大工程根本概况的宣传。因此，本阶段的任务是领先建立的市场关注热忱，提出“滨江生活、中心生活”，吸引群众关注。我们将通过主要的媒介报纸以及户外、现场、活动等全方位整合，重度冲击市场。赶在其它同类工程前争夺眼球。引导群众对“滨江生活”产生憧憬。 主题：开创合川滨江生活典范；全新合川，第一府第内容：通过地段、户型、景观视野来强化滨江第一府的概念现场内容：售楼处包装和围墙包装要求：背景图片以滨江主题生活照片为主报纸广告：1、硬性

15、广揭发布信息在平面表现形式上可选用“明信片”，在众多报纸广告中脱颖而出，让受众在最短时间内具有简洁的记忆留存。2、软文：畅述滨江生活、中心生活夹报：提出金沙水岸的置业价值观现场活动：待定 其次阶段（开盘期）X月X日X月X日 此阶段的宣传重心将集中在诉求“滨江生活”，表达工程是对群众居家生活水平的升华，并将我们工程的实际卖点融会贯穿，为房地产销售旺季积攒足够的社会认同感以及市场需求性。 主题：滨江的生活 生活的滨江媒体立体攻势：重庆播送电台、合川电视台、合川日报现场活动：待定样板居：1、深入展现工程的居住和投资价值，凸现工程的地位和独特共性。由此，突破一般以户型为根本区分的示范单位装饰形式，而以假想中的业主身份和喜好来设计。2、位置选择与景观相关 第三阶段（旺销期）X月X日-X月X日 到本阶段正式进入强实销售期，通过前面的铺垫已是万事具备。这阶段将通过报纸与SP活动的结合，来到达促进销售的作用。本阶段，将放大我们的卖点，从各个角度传达广告内容。 详细从环境、户型这两个方面来阐叙 第四阶段（持续期）X月X日-X月X日 本阶段看销售状况再行定制，进入连续期后，全部广告将弱化下来。并利用老业主口碑，完善社区实质的生活。通过电视以写实的手法感染消费群以及优待措施、业主联谊活动吸引消费群。 备注：详细推广筹划各方协商后加以补充和完善。/P