镇江市物业管理实施办法(2023年).docx

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1、 镇江市物业管理实施办法(2023) 镇江市物业治理实施方法(2023) 第一章 总则 第一条 为了标准物业治理活动，维护物业治理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建立，依据中华人民共和国物权法、国务院物业治理条例和江苏省物业治理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、效劳及其监视治理活动。 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业或者业主自行对物业治理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条 物业治理工作实行属地负责制。各辖市、区人民政府、

2、镇江新区管委会应当加强对本行政区域内物业治理工作的组织领导： (一)将物业效劳纳入现代效劳业进展规划、社区建立和社区治理体系，制定、落实扶持政策; (二)明确物业治理行政主管部门、各街道办事处(镇人民政府)物业治理机构; (三)建立由物业治理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)和规划、城市治理、公安、物价、质量技术监视、环境爱护、工商等部门参与的物业治理联席会议制度，协调解决物业治理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业治理区域内违法、违规行为开展集中整治; (四)健全由物业治理行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、基层人民调解委员会等组成的物业治理纠纷处理机制，协调解决物业治理中发生的各类

3、冲突和纠纷; (五)建立物业效劳应急治理机制和长效治理机制; (六)对旧住宅区配套设施不全的，有规划地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业治理。 第四条 市住房和城乡建立部门负责全市物业治理活动的监视治理工作： (一)讨论制定物业治理进展规划、行业效劳标准、相关配套政策和示范文本等; (二)指导、监视辖市、区物业治理行政主管部门相关工作; (三)建立健全物业效劳企业诚信体系，制定物业效劳企业和工程负责人信用信息治理方法; (四)依法查处违反物业治理法律、法规的行为。 第五条 辖市、区物业治理行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监视治理工作： (一)负责住宅小区物业治理招投标、物业承接

4、查验以及物业效劳企业交接工作的指导监视; (二)指导和协作街道办事处(镇人民政府)做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监视; (三)负责对物业效劳企业的日常监管及信用信息核查治理工作; (四)指导和协调旧住宅小区物业治理相关工作; (五)依法查处违反物业治理法律、法规的行为。 第六条 街道办事处(镇人民政府)详细负责本行政区域内物业治理工作： (一)建立社区物业效劳机构，公开投诉电话、办公地址; (二)负责协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系; (三)建立物业治理冲突投诉调解机制，承受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居(村)民委员会、人民调解委员会等组织准时协调处理物业治理中的冲突和纠纷;

5、 (四)制定物业治理应急预案，落实物业应急治理机制; (五)负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监视业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案; (六)协调建立单位与前期物业效劳企业、业主与物业效劳企业的关系。 第七条 规划、城市治理、公安、物价、质量技术监视、环境爱护、民防、工商等有关部门，根据各自职责，负责物业治理活动的有关监视治理工作。 第八条 市物业治理行业协会应当加强行业自律治理，强化行业监视，积极调解行业内部争议，标准从业行为，促进诚信经营，加强物业效劳企业从业人员培训，提高物业效劳水平，维护物业效劳企业的合法权益。 其次章 物业治理区域 第九条 一个物业治理区域由一个物

6、业效劳企业实施物业治理。 物业治理区域的划分以有利于实施物业治理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业仆人数、自然界限、社区布局、社区建立等因素确定。 建立单位在向规划行政主管部门申请住宅建立工程设计方案审查时，应当明确物业治理区域的划分。规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业治理行政主管部门对物业治理区域划分的意见。 第十条 建立单位应当依据物业建立用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建立等因素划定物业治理区域。新建物业工程的物业治理区域划分遵循以下规定： (一)同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物

7、业治理区域; (二)住宅物业工程内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业治理区域; (三)分期建立或者由两个以上建立单位共同开发的物业工程，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业治理区域; (四)其他可以划分物业治理区域的情形。 上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建立工程设计方案要求且能够区分建筑物全部权的，可以划定为不同的物业治理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。 第十一条 新建物业工程的物业治理区域划分是物业治理方案的重要组成局部，建立单位在办理商品房预(销)售许可证前，应当将划定的物业治理区域向辖市、区物业治理行政主管部门备案，并提交以下材料： (一)

8、物业治理区域档案登记表; (二)立项批文; (三)建立用地规划许可证; (四)土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (五)规划条件书和规划总平面图; (六)其他相关材料。 辖市、区物业治理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业治理区域划分备案证明。 建立单位应当将物业治理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。 第十二条 新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业治理区域划分不符合本方法第九条、第十条的，应当重新划分物业治理区域。物业治理区域内房屋已经预(销)售的，建立单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应

9、当征求相关买受人意见。重新划分物业治理区域后，由建立单位向辖市、区物业治理行政主管部门重新备案。 已划定物业治理区域并实施物业治理但尚未向物业治理行政主管部门备案的，由物业效劳企业向辖市、区物业治理行政主管部门备案。 已投入使用但尚未划分物业治理区域的，由辖市、区物业治理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)征求相关业办法见后确定物业治理区域，物业治理区域划分前应当在物业治理区域内显著位置向业主进展公示。 第十三条 辖市、区物业治理行政主管部门应当建立物业治理区域档案。 物业治理区域档案应当载明物业治理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有局部数量、业主共有局部主要状况、建立单位以及其

10、他需要载明的事项。 第三章 业主、业主大会与业主委员会 第十四条 房屋的全部权人为业主。 业主应当依照法律、法规和治理规约(含临时治理规约，下同)行使权利，自觉履行法定和商定的义务。 第十五条 业主在物业治理活动中，享有以下权利： (一)根据物业效劳合同(含前期物业效劳合同)的商定，承受物业效劳企业供应的效劳; (二)按程序提议召开业主大会会议，并就物业治理的有关事项提出建议; (三)提出制定和修改治理规约、业主大会议事规章的建议; (四)参与业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权; (五)监视业主委员会的工作; (六)监视物业效劳企业履行物业效劳合同(含前期物业效劳

11、合同); (七)对物业共用局部、共用设施设备和相关场地使用状况享有知情权和监视权; (八)监视物业共用局部、共用设施设备专项修理资金(以下简称专项修理资金)的治理和使用; (九)认为业主大会或者业主委员会作出的打算侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼; (十)法律、法规规定的其他权利。 第十六条 业主在物业治理活动中，履行以下义务： (一)遵守治理规约、业主大会议事规章，不得损害公共利益和他人合法权益; (二)遵守物业治理区域内物业共用局部和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的打算; (四)根据有关规

12、定交纳专项修理资金; (五)遵守物业效劳合同(含前期物业效劳合同)的相关商定，按时足额交纳物业效劳费、公共水电费(含电梯运行电费，下同)等费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第十七条 一个物业治理区域成立一个业主大会。 业主大会由物业治理区域内全体业主组成。物业治理区域内业仆人数较少且经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推举出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参与业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟争论的

13、事项书面征求所代表的业办法见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期一样。 第十八条 符合以下条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议： (一) 物业治理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积到达50%以上的; (二) 物业治理区域内业主已入住户数的比例到达50%以上的。 第十九条 物业治理区域内符合业主大会成立条件的，建立单位应当根据物业所在地的街道办事处(镇人民政府)的要求，报送以下筹备首次业主大会会议所需的文件资料： (一)物业治理区域备案证明; (二)房屋及建筑物面积清册; (三)业主名册; (四)建筑规划总平面图; (五)交付使用共用设施设备的清单及证明;

14、(六)物业效劳用房配置证明; (七)其他有关的文件资料。 其次十条 符合成立业主大会条件的，街道办事处(镇人民政府)应当在收到建立单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。 筹备召开首次业主大会会议所需的费用，依据物业治理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建立单位担当。建立单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处(镇人民政府)商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处(镇人民政府)代管。街道办事处(镇人民政府)应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费

15、用的使用状况向全体业主公布，承受全体业主的监视。 其次十一条 首次业主大会筹备组由业主、建立单位、街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(镇人民政府)组织业主推举产生，其他成员应当由其所在单位出具书面托付书。 筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担当。 筹备组中业主代表的推举方法由街道办事处(镇人民政府)确定，并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业治理区域内显著位置进展公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。 筹

16、备组正式开展工作前，辖市、区物业治理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)对筹备组成员进展物业治理相关学问培训。 其次十二条 筹备组应当自成立之日起90日内完成以下筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。 (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容; (二)拟定治理规约、业主大会议事规章、业主委员会工作规章草案; (三)确定业主身份(含业主姓名及所拥有的专有局部面积)，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处(镇人民政府)派员担当; (四)拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举方法; (五)依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规章; (六)召开首次业主

17、大会会议的其他预备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业治理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体争论打算是否接受并书面答复。 业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处(镇人民政府)书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。 其次十三条 业主大会打算以下事项，并履行相关职责： (一)制定和修改业主大会议事规章、治理规

18、约和业主委员会工作规章; (二)选举或者更换业主委员会委员，监视业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，转变或者撤销业主委员会不适当的打算; (三)制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案; (四)选聘、续聘、解聘物业效劳企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业效劳合同; (五)依法打算专项修理资金筹集、使用、治理事项并监视实施; (六)打算业主大会、业主委员会工作经费筹集方式并监视使用; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)转变共用局部的用途; (九)制定、修改共用局部和共用设施设备收益安排、使用方案; (十)法律、法规或者治理规约确定应当由业主共同打算的事项。 其次十四条 业主大

19、会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开，每年不少于一次。 物业治理区域内有以下状况之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议： (一)经专有局部占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者治理规约规定的其他状况。 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。社区居(村)民委员会应当对业主大会、业主委员会进展指导、监视。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥当保存。 其次十五条 业主大

20、会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式;但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 采纳书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业治理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人签名。详细表决方式应当在治理规约或者业主大会议事规章中商定。 鼓舞运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采纳纸质或者手机信息、电子邮件、APP平台等方式实行实名制表决。 其次十六条 业主委员会执行业主大会的打算事项，在物业治理活动中应当维护全体业主的合法权益，履行以下职责： (一)执行业主大会打算

21、和决议; (二)召集业主大会会议，报告物业治理状况以及业主委员会的工作状况; (三)草拟业主大会议事规章、治理规约和业主委员会工作规章及修改方案，提交业主大会表决; (四)与业主大会选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同; (五)草拟共用局部和共用设施设备收益安排方案，提交业主大会表决; (六)催促业主按时足额交纳物业效劳费、公共水电费及其他相关费用; (七)草拟专项修理资金使用、续筹方案，提交业主大会表决; (八)草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决; (九)催促业主、物业使用人遵守治理规约及其他有关规章制度; (十)准时将业主大会的有关打算和决议向全体业主公布，并负责执行和组

22、织实施; (十一)听取业主、物业使用人对物业治理的意见和建议，监视并帮助物业效劳企业履行物业效劳合同; (十二)承受街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会的指导和监视，并积极协作做好社区治理工作，协调业主之间及业主与物业效劳企业之间的冲突和纠纷; (十三)法律、法规规定以及业主大会给予的其他职责。 其次十七条 业主委员会实行任期制，每届任期3至5年，委员可以连选连任。业主委员会由5至11人的单数委员组成，详细人数、任期由业主大会议事规章确定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规章确定。 业主委员会实行差

23、额选举的，未中选业主委员会委员且得票数过半数的候选人，可以根据得票挨次中选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规章确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的50%。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。 其次十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料到街道办事处(镇人民政府)备案，并向辖市、区物业治理行政主管部门备案： (一)业主委员会备案申请表; (二)业主委员会委员名单(含委员根本状况和分工状况); (三)业主大会议事规章和治理规约; (四)业主大会会议记录; (五)其他应当供应的材料。 街道办事处(镇人民政府)和辖市、区物

24、业治理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。业主委员会违反法律、法规以虚假资料取得备案的，辖市、区物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当撤销备案，并在物业治理区域内显著位置公告。 业主委员会在辖市、区物业治理行政主管部门办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，业主委员会印章应当标注中选届数及任期。业主大会印章由社区居(村)民委员会

25、代为保管。业主大会印章应当依据业主大会议事规章的规定或者业主大会会议的打算，在社区居(村)民委员会监视下使用。业主委员会应当建立业主委员会印章治理规定，并指定专人保管印章。业主委员会印章应当在其职责范围内依据业主委员会会议的打算使用。 其次十九条 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主担当，可以从物业共用局部、共用设施设备收益中列支，也可以由全体业主分摊，详细经费额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行。业主大会、业主委员会工作经费由社区居(村)民委员会代为保管，社区居(村)民委员会应当单独列账，专户存储，监视使用。 业主委员会每半年应当向全体业主公布业主大会、业主委员会工作经费

26、的使用状况，承受全体业主的监视。 业主委员会的委员可以获得肯定数额的津贴。津贴来源在业主大会、业主委员会的工作经费中列支，津贴标准由业主大会打算后在业主委员会工作规章中确定。业主委员会委员不得承受本物业治理区域物业效劳企业的津贴。 第三十条 业主委员会应当根据业主大会议事规章的规定及业主大会的打算召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以托付副主任召集。 业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的打算必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得托付代理人参与会议。 业主委员会应当于会议召开7日前

27、，在物业治理区域内显著位置公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的打算，应当有参会委员的签字确认，并自作出打算之日起3日内在物业治理区域内显著位置公告。 第三十一条 业主委员会委员、业主代表有以下情形之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会依据业主大会的授权，可以打算是否终止其委员或者代表资格： (一)以书面方式提出辞职恳求的; (二)不履行委员、业主代表职责的; (三)利用委员、代表资格谋取私利或者本人、配偶及其直系亲属与同一物业治理区域内供应物业效劳的企业有利害关

28、系的; (四)不遵守治理规约、拒不履行业主义务的; (五)侵害他人合法权益的; (六)有不良信用记录的; (七)因其他缘由不宜担当业主委员会委员、业主代表的。 第三十二条 业主委员会委员、业主代表因本方法第三十一条情形资格终止的，业主委员会应当在物业治理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会委员、业主代表消失空缺时，应当准时补足。业主委员会委员候补方法由业主大会打算或者在业主大会议事规章中规定。业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举新一届业主委员会。 业主委员会委员因客观缘由集体辞职或者委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由社

29、区居(村)民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监视下，代行业主委员会的职责。 业主委员会委员、业主代表资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监视下移交给业主委员会。拒不移交的，其他业主委员会委员、新一届业主委员会可以向公安派出所提出帮助移交，公安派出所应当予以协作。 第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进展换届选举，并报告辖市、区物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期组织换届选举;逾期仍不组织

30、的，可以由街道办事处(镇人民政府)参照本方法其次十一条、其次十二条，组织选举新一届业主委员会。原业主委员会委员怠于或者阻止换届选举的，不再列入新一届业主委员会委员候选人名单。 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的有关档案资料、财物、印章等在街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)委会的监视下移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以向公安派出所提出帮助移交，公安派出所应当予以协作。 第三十四条 治理规约应当对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反治理规约应当担当的责任等事项依法作出商定。 治理规约应当敬重社会公德，不得违反法律、法规或者损害

31、社会公共利益。 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，辖市、区物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。 第三十五条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。 业主委员会应当同时将变更状况书面告知物业效劳企业或者其他治理人，并在物业治理区域内显著位置公告。 第三十六条 住宅小区有以下情形之一的，可以成立物业治理委员会代行业主大会和业主委员会职责： (一)不具备成立业主大会条件的; (二)具备成立业主大会条件但未成立，经辖市、区物业治理行政主管部门或者街道办事处(镇人民政府)

32、指导后仍不能成立的。 第三十七条 物业治理委员会由街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区效劳机构、建立单位、业主代表等组成。物业治理委员会的业主代表可以由业主自荐，也可以由社区居(村)民委员会推举，业主代表最终由街道办事处(镇人民政府)确定，物业治理委员会其他成员应当由其所在单位出具书面托付。业主对物业治理委员会成员有异议的，由街道办事处(镇人民政府)协调解决。 物业治理委员会成员人数应当为5至11人的单数，其中业主代表应当不少于总人数的60%。物业治理委员会主任由街道办事处(镇人民政府)代表担当。 街道办事处(镇人民政府)应当将物业治理委员会的成员名单、物业治理委员会议事规章等

33、内容，在物业治理区域内显著位置进展公示。物业治理委员会成立之日起30日内应当持以下材料到辖市、区物业治理行政主管部门备案： (一)物业治理委员会备案申请表; (二)物业治理委员会成员的身份证明(含委员根本状况和分工状况); (三)治理规约、物业治理委员会议事规章; (四)其他应当供应的材料。 辖市、区物业治理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案并出具书面备案证明。物业治理委员会办理备案手续后，持备案证明向公安机关申请刻制物业治理委员会印章。 第三十八条 物业治理委员会作出的打算，应当就相关事项进展公示，公示时间不少于7个工作日。业主对公示内容有异议的，应当在公示

34、期间以书面形式向物业治理委员会提出意见，物业治理委员会应当准时赐予书面答复。 物业治理委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同期限一般不得超过3年。街道办事处(镇人民政府)对能够召开业主大会的，应当组织召开业主大会选举业主委员会。物业治理委员会自业主委员会备案之日起停顿其职责，并在10日内与业主委员会办理移交手续。 第三十九条 同一物业治理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。 业主小组应当履行以下职责： (一)推选业主代表出席业主大会会议; (二)打算本幢、单元范围内住宅共用局部、共用设施设备的修理、养护、更新和改造; (三)打算本小组范

35、围内的其他事项。 业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组作出的打算应当符合治理规约、业主大会议事规章的规定，不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的打算，并在作出打算后7日内告知业主委员会。业主小组履行职责的程序，参照本物业治理区域业主大会议事规章执行。 第四十条 业主大会筹备组中的业主代表、业主代表大会的业主代表、业主委员会的委员、物业治理委员会的业主代表由热心公益事业、责任心强、具有肯定组织力量、具备必要的工作时间的业主担当，最高任职年龄可在业主大会议事规章中商定。 业主有以下情形，不得担当上述职务，已担当上述职务的，应当终止其职务并予以公示： (一)因物业转让、灭

36、失等缘由不再具备业主资格的; (二)丢失民事行为力量的; (三)依法被限制人身自由的; (四)有损坏房屋承重构造、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自转变物业使用性质等不当使用物业行为的; (五)未根据规定交纳物业效劳费、公共水电费、汽车停放费用和住宅专项修理资金等相关费用的; (六)违法出租房屋的; (七)非法承受、索取建立单位、物业效劳企业的利益或者酬劳的; (八)其他违反法律、法规、治理规约、业主大会议事规章等不宜担当的情形。 第四章 前期物业治理 第四十一条 新建住宅物业实行前期物业治理。鼓舞销售后形成多个业主的非住宅物业实行前期物业治理。 在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，前期物业治理由

37、建立单位负责。建立单位应当与选聘的物业效劳企业签订书面的前期物业效劳合同。 前期物业效劳合同可以商定期限;期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第四十二条 住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 投标人少于3个或者住宅规模建筑面积小于3万平方米的，经辖市、区物业治理行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业。 建立单位应当供应前期物业治理开办费及物业承接查验所需费用，费用的详细标准及支付方式由建立单位与物业效劳企业依据工程规模、配套设施等因素协商确定。物业治理开办费用于购置物业办公设备等固定资

38、产。所购资产归全体业主全部，由物业效劳企业使用，应当在前期物业效劳合同中明确载明。物业承接查验的费用，由建立单位和物业效劳企业在前期物业效劳合同中商定。 第四十三条 建立单位应当在公布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报辖市、区物业治理行政主管部门备案： (一)建立单位营业执照; (二)物业治理区域的备案证明、拟当期预销售楼宇的建立工程规划许可证及建立工程施工许可证; (三)招标公告或者招标邀请书; (四)招标文件; (五)招标代理托付合同(适用托付机构代理); (六)法律、法规规定的其他材料。 辖市、区物业治理行政主管部门发觉招标有违反法律、法规规定的，应当准时责令建立单位改

39、正。 第四十四条 建立单位在招投标完毕后，应当在投标有效期截止时限30日前确定中标的物业效劳企业，投标有效期应当在招标文件中载明。建立单位向中标的物业效劳企业发出中标通知书，同时将中标结果通知全部未中标的物业效劳企业，并应当返还其投标书。 建立单位应当自确定中标人之日起15日内，提交以下材料向辖市、区物业治理行政主管部门备案： (一)开标评标过程; (二)确定中标人的方式及理由; (三)评标委员会的评标报告; (四)中标人的投标文件。 辖市、区物业治理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具中标备案通知书。 第四十五条 前期物业效劳合同应当由物业效劳企业向物

40、业治理行政主管部门、价格行政主管部门备案。 辖市、区物业治理行政主管部门、价格行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案通知书。 第四十六条 前期物业效劳期间，建立单位与物业效劳企业解除前期物业效劳合同的，建立单位应当在物业治理区域内显著位置进展公示，并通过招投标方式另行选聘物业效劳企业。建立单位应当向辖市、区物业治理行政主管部门及价格行政主管部门重新办理备案手续。 第四十七条 建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容，或者同时签订前期物业效劳托付协议，对前期物业效劳的内容予以商定。 前期物业效劳费用由物业买受人根据房屋买卖合同

41、商定的标准担当，房屋买卖合同未商定的，由建立单位担当。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位全额担当。 业主应当根据房屋买卖合同(符合竣工验收条件)、入住通知书商定的房屋交付之日起按月交纳物业效劳费、公共水电费等费用。 第四十八条 新建住宅物业治理区域内，建立单位应当根据不低于地上地下总建筑面积4的比例配置物业效劳用房，其中：2.5为办公用房，1.5为经营用房，低于100平方米的根据100平方米配置，并无偿移交。物业效劳用房中用于业主委员会议事活动用房的，应当根据配置物业效劳用房的比例合理确定，一般根据建筑面积20至40平方米配置。物业效劳用房全部权属于全体业主。

42、 集中建立的保障性住房还应当根据不低于地上地下总建筑面积3增加配置物业效劳经营性用房，收益用于弥补物业效劳费缺乏。 第四十九条 物业效劳用房的详细位置和面积应当在建立工程规划许可证及附件附图中载明。物业效劳用房应当是地面以上的房屋，由建立单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口四周。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业效劳用房建筑的根本标准，应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应当刷涂料，顶棚吊顶或者刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能;住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设

43、施的，应当在物业效劳用房内预留端口，具备正常使用功能。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、车棚、车库、室内层高缺乏2.2米的房屋计入物业效劳用房面积。 物业效劳用房不计入分摊共用建筑面积，建立单位在申请办理房屋全部权初始登记时，应当注明物业效劳用房并申请登记。物业效劳用房不得买卖和抵押。 第五十条 物业效劳企业承接物业时，应当对物业共用局部、共用设施设备进展查验。物业承接查验应当遵循诚恳信用、客观公正、权责清楚以及爱护业主共同财产的原则。 现场查验物业20日前，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、

44、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)共用设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建立单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的详细时限，最长不超过10日。 承接查验后，建立单位应当与物业效劳企业签订物业承接查验协议，对物业承接查验根本状况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出商定。 物业承接查验协议作为前期物业效劳合同的补充协议，与前期物业效劳合同具有同等法律效力。 第五十一条 物业效劳企业应当自物业交接后30日内，持以下文件向辖市、区物业治理行政主管部门办理备案手续： (一)临时治理规约; (二)物业承接查验协议; (三)建立单位移交资料清单; (四)查验记录; (五)交接记录; (六)其他与承接查验有关的文件。 辖市、区物业治理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具备案证明。物业效劳企业应当在备案后将物业承接查验状况及备案证明，在物业治理区域内显著位置公告。 第五十二条 物