项目发展计划书.docx

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1、编号：工程进展打算书内容及格式模板名目名目第 1 章 工程概况. 宗地位置. 宗地现状. 工程周边的社区配套. 规划掌握要点. 土地价格第 2 章 土地权属及法律及政策性风险分析. 合作方式及条件. 土地法律性质评估. 取得土地使用权程序评估. 土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写. 政策性风险评估. 土地升值潜力初步评估。. 开发时机的分析. 总体评价第 3 章 市场分析. 竞争对手分析. 区域住宅市场成长状况. 区域内供给产品特征. 区域市场目标客层争论. 目标市场定位及产品定位第 4 章 规划设计分析. 初步规划设计思路. 规划设计的可行性分析第 5 章 工程开发打算. 外联打算.

2、 施工打算： 第 6 章 营销方案. 销售打算. 销售收入的测算第 7 章 本钱的测算. 土地本钱测算. 技术本钱的测算. 规费本钱的测算. 建筑本钱的测算. 治理本钱的测算. 销售本钱的测算. 融资本钱的测算. 税金本钱的测算第 8 章 财务分析. 盈利力量的分析第 9 章 资金使用打算与融资方案. 工程资金推测. 资金筹措安排第 10 章 工程治理模式分析. 机构设置. 人力资源需求. 人力资源缺口及解决第 11 章 土地竞投策略分析. 主要指标测算. 制定策略第 12 章 综合分析与建议. 优势. 劣势. 时机. 结论和建议第 13 章 在城市开发需要补充的内容. 市场分析局部增加当地商

3、品住宅市场总体状况. 需要完成城市进展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附 附件：第 1 章 工程概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公/商务/政府的 关系。宗地现状 宗地范围；地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状

4、况等， 并说明对拆迁及工程开发进度的影响；地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要留意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容； 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。工程周边的社区配套一周边 3000 米范围内的社区配套1、交通状况（1） 公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交

5、通方式，是否需要进展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程 。附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量状况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、主要商业和菜市场5、文化、体育、消遣设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。二宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状一、工程周边环境依据个案特性描述，没有的可以不写 1、治安状况2、空气状况3、噪声状况4、污染状况化工厂、河流湖泊污染等5、危急源状况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓

6、储基地等6、周边景观7、风水状况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他二、大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性 1、道路现状及规划进展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响。 2、供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间。4、通讯有线电视、 、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的状况。规划掌握要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。第 2 章土地权属及法律及政策性风险分析合作方式及条件合作方根本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，成立时间、特别背景等合作方式：例如：一次性买断土地、

8、建后分房面积、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方肯定能够供给正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有担当营业税的义务。付款进度及与拿地程序的协作其他合作的主要条件与合作方式相关的其它法律规定土地法律性质评估现状土地全部权归属土地使用权归属土地的用途规划规划全部权归属规划使用权归属规划的用途取得土地使用权程序评估取得土地使用权的程序取得土地使用权需要的工作日取得商品房用地土地使用权所需条件取得土地使用权的风险及掌握取得土地使用权存在的不确定因素及解决 土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写土地性质变更的程序和理由土地性质变更的政策支持或障碍

9、土地性质变更需要的工作日政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致工程中断开发、报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性推断。土地升 值潜力初步评估。从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、城市将来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。开发时机的分析马上开发与作为土地储藏优缺点分析总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的掌握；不利、不确定条款可能患病的损失和对开发进度的影响等。第 3 章市场分析竞

10、争对手分析主要背景，控股股东状况总资产、净资产、净利润每股利润资金状况，可能资金来源，融资力量，资金本钱操作水平，主要开发的工程参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气概，是否志在必得。区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购置人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况近3-5 年 开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势区域内供给产品特征1、各档次产品供给状况2、各档次产品的集合特征尤其争论与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式 平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图：工程周边

11、楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。 4、将来 2-3 年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的时机点6、结论：区域市场在整体市场的地位及进展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题区域市场目标客层争论1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照工程的阅历争论及全市的趋势特征上2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征/来源区域/行业特点3、产品建议第

12、 4 章规划设计分析初步规划设计思路设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。节能和环保型建筑材料选用的考虑。在所在城市中，生产型、别具一格产品的可能性。 假设是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。规划设计的可行性分析在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所寻找的各种档次高品质 住宅的要求。主要从规划设计角度推断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征

13、的影响。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势凹凸、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑小峡谷、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境 保护的影响及解决的方法。周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危急源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况可能与小区主要出入口有 关、供水、排水、通讯有线电视、 、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况与是

14、否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育消遣公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出推断。市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价掌握原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在冲突，对产品品质是否有影响，及如何解决。第 5 章工程开发打算外联打算业务主管部门应依据土地所在地的城市行政主管部门对房地产开发各类报建手续的时间、审批程序编制前期报建打算施工打算：工期打算、各期开工面积、竣工打算、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。 第6 章营销方案销售打算各期销售时间、价格、面积，估量销售各期的市场占有率，销售打算实现的可行性分析。销售收入

15、的测算第 7 章本钱的测算土地本钱测算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率， 工程总投资直接建筑本钱加期间费用，不包括营业税和所得税等。并参照下面表格列示： 技术本钱的测算规费本钱的测算建筑本钱的测算治理本钱的测算销售本钱的测算融资本钱的测算税金本钱的测算营业税及附加 所得税土地增值税上述税种的根本税率，能够享受的税收优待政策时的税率，工程本身适用的税率，假设享受地方政府的优待政策，要特别说明该项优待与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。第 8 章财务分析盈利力量的分析经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等工程

16、利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标销售收入直接本钱总投资 毛利率 税前利润税后利润销售净利率投资回报率单位数值元/m2工程总金额万元工程开发各期的利润表达经济指标 2023 年上半年上半年20年上半年合 计下半年下半年下半年结算面积m2 单位利润(元/m2) 利润( 万元)敏感性分析，参照以下内容及表格，可依据实际状况增减。本钱变动各项经济指标的变化，假设本钱每上升下降肯定金额或上升下降肯定百分比来比较，如：经济指标总投资 毛利率 税前利润税后净利销售净利率 总投资回报率推测本钱90%推测本钱推测本钱110% 推测本钱120%售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降

17、肯定金额或上升下降肯定百分比来比较，如：经济指标推测售价90%推测售价推测售价110%推测售价120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率容积率变动各项指标的变化主要指标多高层比营业额 总投资 毛利率 税后利润税后净利率总投资回报率容积率 1容积率 2容积率 3容积率 4容积率 5第 9 章资金使用打算与融资方案工程资金推测资金投入打算：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款打算：各期销售回款打算。资金需求打算：结合整个公司资金状况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

18、资金筹措安排短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时肯定供给融资效劳的协议。第 10 章 工程治理模式分析机构设置是否需要成立独立法人公司工程公司；主要部门设置。人力资源需求启开工程对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业经理。人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动、聘请、培训等 第 11 章 土地竞投策略分析主要指标测算推测直接建筑本钱不包括地价、售价投资收益分析参考以下格式：经济指标楼面地价完全本钱总投资 毛利率 税前利润税后净利销售净利率总投资回报率AA+MA+2MA+nM注：A 代表起拍价或投标底价，假设没有底价A 代

19、表略低于可能最低中标价；M 代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如100 万元，变化值不宜过大。依据需要，可增加如下测算：销售净利率R1R2 R3完全本钱最高楼面地价最高总地价注：R 代表可承受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。制定策略分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。销售净利率在 10%时可承受的地价或在可承受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可承受的地价。最终确定最高竞价和投标价。把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。第 12 章综合分析与建议优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方

20、式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯进展思路等方面论述。时机从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优待政策、城市进展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。结论和建议第 13 章在城市开发需要补充的内容市场分析局部增加当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场进展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比

21、例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和进展趋势等。5、当地城市近、中期规划进展方向描述 城市进展规划、功能布局、根底设施建设等与工程开发和居民住宅亲热相关方面。6、主要进展商状况：进展商实力、企业性质、开发水平；前 20 名进展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购置偏好、购置关注的要素9、重点楼盘

22、描述需要完成城市进展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附 附件：1、有关宗地状况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、依据本钱核算指导设置科目明细，具体列示本钱测算过程本钱测算可承受两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，依据本钱工程逐项分析计算。但要留意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。（2） 依据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此根底上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的本钱工程要运用最恰当、最科学的方 法，两种方法可以穿插使用。对可上可下的本钱工程在不能确定的状况下，尽可能稳健一些。可参照

23、下面表格：本钱估算表本钱工程总本钱万元 单位本钱 元/m2参考工程单位成本说明一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期预备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、根底工程2、构造及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外凹凸压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建筑5、围墙建筑费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程治理费2、营销费用3、资本化利息4、物业治理完善费合 计说明：1、本钱估算应按本说明细工程分类，因条件所限确实无法作出具体估算时可只列大类2、参考工程可选择集团内外的工程，其标准为：已竣工的工程；具有最大可比性3、现金流量推测表4、欲签定的意向书和合同文本5、城市开发的市场调研报告