鞍山市城市住宅区物业管理办法(2023年修正).docx

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1、 鞍山市城市住宅区物业管理办法(2023修正)_物业经理人 鞍山市城市住宅区物业治理方法(2023修正) （2023年2月7日鞍山市人民政府第36次常务会议审议通过 2023年2月28日鞍山市人民政府令第144号公布 依据2023年11月5日鞍山市人民政府第117次常务会议审议通过 2023年11月15日鞍山市人民政府令第157号公布 自公布之日起施行的鞍山市人民政府规章修正案第一次修正 依据2023年10月25日鞍山市第十四届人民政府第73次常务会议审议通过 2023年11月6日鞍山市人民政府令第168号公布 自公布之日起施行的鞍山市人民政府规章修正案其次次修正 依据2023年1月20日鞍山

2、市人民政府第129次常务会议审议通过 2023年3月15日鞍山市人民政府令第171号公布 自公布之日起施行的鞍山市人民政府规章修正案第三次修正） 鞍山市城市住宅区物业治理方法(2023修正本) 第一条 为加强和完善城市物业治理，标准物业治理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业效劳企业的合法权益，依据国务院物业治理条例及其他有关规定，结合我市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内的城市物业治理。 第三条 本方法所称物业，是指房屋及相关共用设施设备和共用场地。 本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同的商定，对房屋及配套

3、的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 本方法所称业主是指物业全部权人。 本方法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本方法所称物业效劳企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业治理效劳活动的企业。 第四条 鞍山市房产局是全市城市住宅区物业治理行政主管部门，县（市）房产行政主管部门是本辖区内的城市住宅区物业治理行政主管部门。 其他有关行政治理部门和街道办事处（镇人民政府）在各自的职权范围内，对物业治理工作进展指导、协调和监视。 第五条 新建住宅区应当实行物业治理。城市新建住宅区要严格按国家有关规划标准进展设计，并符合物业治理的要求。

4、规划设计方案应包含如下内容： （一）建立单位应当根据建立工程工程总建筑面积的3配置物业治理用房，但不得少于110平方米。供应的物业治理用房，应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、供暖等办公使用功能。业主委员会的办公用房从物业治理用房中调剂。物业治理用房在开发建立单位面积备案时由市房产局予以冻结，不得转让、出租。 （二）供应与业主数量和需求量相适应的自行车场、停车场等共用设施设备和体育熬炼、绿化等共用场地。 市房产局在规划设计时应领先期介入，协作市规划部门根据城市居住区规划设计标准等要求，共同做好有关物业治理方面的规划设计。 第六条 原有住宅区私房比例到达70以上且共用设施设备齐全的，

5、可以实行物业治理。 配套设施不全的，应当与社区建立相结合，由政府投资、社会力气投资或自管房单位投资负责组织完善。 物业治理用房可在小区内购置一层住宅或在规划许可的前提下新建。建筑面积在2万平方米以下的住宅区，应供应不少于80平方米的物业治理用房。建筑面积在2万平方米以上的，每增加1万平方米，相应增加不少于5平方米的物业治理用房。 第七条 物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素。 新建住宅区，包括分期建立或者两个以上（含两个）单位开发建立的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业治理区域。如该住宅区内已分割成多个自然邻居或者封闭小区的，可以分别划

6、分为独立的物业治理区域。 建立单位在申请办理建立工程规划许可证的同时，应向物业治理行政主管部门提出划分物业治理区域的要求。物业治理行政主管部门应当根据本条其次款的规定划分物业治理区域，并登记备案。 尚未划分或者需要调整物业治理区域的，物业治理行政主管部门应当会同当地街道办事处，根据本条其次款的规定，结合物业的详细布局划分物业治理区域，并登记备案。 第八条 建立单位在预售房屋之前，应当参照建立部制定的示范文本，制定临时治理规约，作为房屋销售合同的附件。临时治理规约应当对物业的使用和维护治理、业主义务、违反临时治理规约应当担当的责任等事项做出规定，但不得与法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人

7、的合法权益。 第九条 建立单位与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含建立工程规划许可文件载明的建立工程平面布局图，并在房屋销售合同的附件中列明物业治理区域内归全体业主全部的配套设施设备。 归全体业主全部的配套设施设备主要包括： （一）物业治理用房； （二）门卫房、电话间、监控室、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊； （三）物业治理区域内按规划配建的非机动车车库（车场）； （四）物业治理区域内的公共绿化、道路、场地； （五）建立单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主全部的设施设备； （六）其他依法归全体业主全部的设施设备。 第十条 新建住宅区在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，应当

8、实施前期物业治理。 前期物业治理工作由建立单位按国家有关物业治理招投标的规定，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业；投标人少于3个或者住宅规模小于5万平方米的，经物业所在地的物业治理行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，并签订书面的前期物业效劳合同。 第十一条 原有住宅区实施物业治理的，前期物业治理可优先由该住宅区中原管房面积最大的房产治理单位供应物业治理效劳；公有房屋应由产权单位依据合同托管给该物业效劳企业实行物业治理，由物业使用人缴纳物业治理效劳费。 第十二条 前期物业效劳合同可以商定期限；但期限未满时，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同已生效

9、的，前期物业效劳合同终止。 第十三条 售出的房屋建筑面积到达50以上的新建住宅区和到达物业治理条件的原有住宅区，在到达上述条件30日内，建立单位或管房面积最大的房产治理单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并供应业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建立单位或管房面积最大的房产治理单位未按时间要求书面报告的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求。 物业所在地街道办事处（镇人民政府）接到书面报告或业主的书面要求后，应根据有关规定，指导业主、建立单位（包括公有房屋出售单位）组成业主大会筹备组，组织召开第一次业主大会，选举产生第一届业主委员会。 第十四条 在业主大会成立并选举产生业主委员会后，建立单位应将归全体业主全部的配套设施设备移交给业主委员会。 经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以与已实施前期物业治理的物业效劳企业重新签订物业效劳合同，也可以实行招标等方式与其它物业效劳企业签订物业效劳合同。 第十五条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式；但是，应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。