2022年房地产行业专题报告 公募REITs扩募积极推进市场扩容加速.docx

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1、2022年房地产行业专题报告 公募REITs扩募积极推进，市场扩容加速一、公募REITs扩募积极推进，市场扩容加速1.1、政策及指引持续出台，REITs扩募已进入实质推进阶段扩募政策指引持续出台，加速 REITs 市场扩容进程。2021 年 1 月 29 日，上海及深圳证券交易所发布了公 开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)，这也是书面政策或指引中首次提及新购入资产及扩募 相关事项。2022 年 4 月 15 日，上海及深圳证券交易所同日发布了公开募集基础设施证券投资基金（REITs） 规则适用指引第 3 号新购入基础设施项目（试行）。指引共七章 56 条，主要明确了新购入

2、基础设施项目 需满足的条件、购入基础设施项目的程序安排、扩募并购入新资产的发售和定价安排及信息披露管理和停复牌 相关要求。涉及市场关注的要点主要包括：REITs 基金需运作时间满 12 个月才可进行新购入资产及扩募，购入 资产原则上与首批为同一类型，扩募资产的原始权益人可与首批资产不同及扩募采用公开扩募、定向扩募或向 原始权益人配售等方式等。2022 年 7 月 13 日，国家发展与改革委员会印发关于做好基础设施领域不动产投 资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知，标志着 REITs 进行新购入资产及扩募实质申报的 最后一个政策环节被打通。首批 5 只公募 REITs 已提交

3、草案，REITs 扩募进入实质性阶段。2022 年 9 月 28 日，包括华安张江光大 REIT、中金普洛斯 REIT、博时蛇口产园 REIT、红土盐田港 REIT 及富国首创水务 REIT 的 5 只首批公募 REITs 发布了拟新购入基础设施项目、产品变更暨扩募份额上市申请等多份公告。从扩募方式看，5 只 REITs 均选取 了定向扩募方式，发售对象不超过 35 名，发售价格不低于定价基准日前 20 个交易日基础设施基金交易均价的 90%。从扩募资产物业用途看，除博时蛇口产园 REIT 拟购入的光明项目包含了研发厂房类物业，与首批资产全 部为研发办公的物业用途稍有不同外，其余 REITs

4、的拟购入资产均与前批次类型完全一致。从拟募集金额占最 新市值的比例来看，红土盐田港 REIT 的拟募集金额占最新市值的比重最低，为 14%；华安张江光大 REIT 的比 例最高，为 73%。1.2、首批5只公募REITs扩募并拟购入资产基本情况1.2.1、中金普洛斯REIT：资产区域拓展，分布华南、西南及华东三大地区中金普洛斯 REIT 拟购入 3 个基础设施项目，为普洛斯青岛前湾港国际物流园，普洛斯重庆城市配送物流 中心及普洛斯江门鹤山物流园，分别位于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，区域具备较强经济活力 和增长潜力。江门项目及青岛项目目前已接近满租状态，截至 2022 年 6 月末出

5、租率分别为 100%及 95%，重庆 项目的出租率稍低于前述两个项目为 80%，整体的时点平均出租率约 89.89%。拟购入资产合计拥有 25 个市场 化租户，主要包括头部第三方物流、跨境供应链及零售行业公司等，无关联租户，经营高度市场化且收入来源 分散。拟购入资产的建筑面积合计约 45 万平方米，估值单价平均为 3,551 元/平方米，总估值为 16.04 亿元，进 行项目公司账面现金与负债调整后，REIT拟募集17.67亿元。估值过程中所用折现率各不相同，处于8.00%8.75% 的区间内，以估值计的加权平均资本化率低于首批 7 个资产，为 5.53%。基于平价购入假设，本次拟购入的基 础

6、设施项目 2022 年 7-12 月预测现金分派率为 4.74%（已年化），2023 年预测现金分派率为 5.10%。1.2.2、红土盐田港REIT：由关联方公司整体承租，现金流具有稳定性红土盐田港 REIT 拟购入的基础设施项目为世纪物流园，包括 1 座仓库（含配套办公及地下车库），项目 位于深圳市盐田区沿港路，与首发资产位于同一区域。项目总建筑面积为 67,411 平方米，包含产权建筑面积 52,428 平方米及地下车库建筑面积 14,983 平方米。其中，产权建筑面积又包含仓储部分的 50,922 平方米及配 套部分的 1,506 平方米。值得注意的是，项目由关联方通捷利公司整体承租，因

7、此截至 2022 年 9 月 1 日的出租 率为 100%。承租方通捷利公司由 REIT 原始权益人盐田港物流与箱子科技（深圳）有限公司合资设立，其中盐 田港物流持股比例 55%，箱子科技（深圳）有限公司持股比例 45%。自 2022 年 9 月 1 日起，项目仓储部分租 金为 36 元/平方米/月，配套部分租金为 50 元/平方米/月。前三个租赁年度每年含税租金增长率为 5%，后续租 金涨幅则随行就市。本次拟购入基础设施项目的估值为 3.074 亿元，市场单价为 7,065 元/平方米/月，估值过程 中所使用的折现率为 7.00%。基于本次拟购入的基础设施项目，2022 年 9-12 月的预

8、测现金分派率为 4.01%（已 年化），2023 年预测现金分派率为 4.14%。1.2.3、博时蛇口产园REIT：扩募资产增加研发厂房用途，额外募集资金偿还并购贷博时蛇口产园 REIT 拟购入的基础设施项目为招商局光明科技园科技企业加速器二期（简称“光明项 目”），位于光明科学城中心区域，包含 A 栋、A-6 栋、B-3 栋、 B-4 栋，总建筑面积约 11 万平方米，现 状为产业用房及配套。除车库及设备用房外，A 栋主要包含配套商业及研发办公部分，其余三栋均为研发厂 房。首批发行资产中的万融大厦与万海大厦的物业用途均为研发办公，与本次拟购入的资产稍有不同。自 2019 年至今，光明项目出租

9、率逐年稳步提升，截至 2022 年 6 月 30 日的最新出租率为 97.9%，其中研发办公部 分出租率为 97.5%，研发厂房部分出租率为 98.3%；平均租金为 58 元/平方米/月，共有租户 97 个，租户基础 多元化，以高端制造、生物产业及新一代信息技术产业为主。博时蛇口产园 REIT 在首次发行时向招商银行深圳分行借入人民币 3 亿元、年利率为 3.5%的并购贷款。 截至 2022 年 9 月 26 日，REIT 的 2022 年度净现金流分派率预测值为 3.12%，低于目前的并购贷款年利率 3.5%。因此本次扩募还将在光明项目 11.38 亿的估值基础上，额外募集 3 亿元用以偿还

10、现存并购贷，维护并提高基金份额持有人的利益。假设 2023 年预测可供分配金额 100%分派，则光明项目 2023 年的预测净现金流 分派率为 5.07%。1.2.4、华安张江光大REIT：新购入资产出租率稳定维持高位华安张江光大 REIT 拟购入的基础设施项目为张润置业持有的位于上海市浦东新区张江板块的张润大厦。 张江集电持有项目公司张润置业 40%的股权，剩余 60%股权由张江集团持有。张润大厦的土地用途为研发总部 性质，建筑面积约 6 万平方米，2018 年 6 月建成后正式投入运营后一年内迅速完成爬坡期，2020 年末、 2021 年末及 2022 年 6 月末出租率始终稳定在 99%

11、以上，基本处于满租状态，平均租金约 5.8 元/天/平方 米。张润大厦共有 16 家租户，租户分布行业多元且分散，以先进制造业、集成电路及信息科技等产业为主。 截至 2022 年 6 月 30 日，张润大厦估值为 16 亿元，假设租约期满后的租金单价为 6.05 元/平方米/天，租金年 增长率为 3.5%。华安张江光大 REIT 完成新购入基础设施项目及扩募后，2022 年 10 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日止的 3 个月及 2023 年度的合并现金流分派率预测分别为 3.37%和 3.37%。1.2.5、富国首创水务REIT：新购入资产稀释原有资产的现金分派率富国首创水务

12、REIT 拟购入的基础设施项目为位于陕西省长治市的污水处理特许经营 PPP 项目，包括主城 区项目、长北项目及提改项目。其中主城区污水处理厂的设计规模为 20 万吨/日，长北污水处理厂的设计规模 为 7.5 万吨/日。项目采取特许经营权的方式，通过 TOT 方式与政府方签订长治特许经营合同，从而获得 项目的特许经营权，于特许经营权到期后（2047 年 7 月 31 日），长治首创需将项目资产的占有移交给长治市住建局。收入方面，长治项目污水处理服务费=基础污水处理服务费+超额污水处理服务费+差额污水处理费。主城区污水处理厂估值为 7.02 亿元，长北污水处理厂估值为 3.25 亿元，拟购入基础设

13、施项目合计估值为 10.27 亿元。以新购入基础设施项目估值与基金扩募公告日前二十个交易日市值均价合计金额为买入成本，预估 REIT 扩募后持有的全部基础设施项目内部收益率（IRR）为 2.66%。此外，拟购入资产的 2022 年 712 月与 2023 年预测现金分派率均低于首批发行项目，稀释了 REIT 中原先持有资产的现金分派率。收购及扩募完成 后，2022 年 712 月与 2023 年的合并现金分派率分别为 6.25%及 6.19%。1.3、扩募对于REITs市场价格影响的敏感性分析4 只拟扩募的产权类公募 REITs 均选择了定向扩募的发行方式，根据交易所相关指引，定向扩募份额的发

14、 售价格不低于定价基准日前 20 个交易日均价的 90%。我们以 2022 年 11 月 4 日为基准，并假设扩募份额的发售 价格在 2022 年 11 月 4 日前 20 个交易日均价的 90%110%之间，并根据此价格区间和不同的 P/NAV 倍数，对 于扩募完成后的市场价格进行了敏感性分析。此外，2023 年的预期现金分派率与扩募份额实际发售价格无关， 仅与扩募完成后的 P/NAV 倍数有关，我们也相应计算了不同倍数所对应的 2023 年预期现金分派率。中金普洛斯 REIT 的最新市场价格为 5.27 元，最新 P/NAV 倍数为 1.30，2023 年预期现金分派率为 3.44%。 以

15、 2022 年 11 月 4 日为基准，前 20 个交易日的均价为 5.28 元，假设扩募份额的发售价格在此均价的 90%110%之间，则最终实际发售价格位于 4.755.80 区间内。若最终以 100%的倍数即 5.28 元发售且市场给予中金普洛斯 REIT 的 P/NAV 倍数为 1.30，则 REIT 的每份额市场价格将为 5.55 元，较目前 5.27 元的基础之上上涨 5.3%， 对应 2023 年预期现金分派率为 3.56%。红土盐田港 REIT 的最新市场价格为 3.31 元，最新 P/NAV 倍数为 1.47，2023 年预期现金分派率为 3.08%。 以 2022 年 11

16、月 4 日为基准，前 20 个交易日的均价为 3.27 元，假设扩募份额的发售价格在此均价的 90%110% 之间，则最终实际发售价格位于 2.943.60 区间内。若最终以 100%的倍数即 3.27 元发售且市场给予红土盐田港 REIT 的 P/NAV 倍数为 1.50，则 REIT 的每份额市场价格将为 3.56 元，较目前 3.31 元的基础之上上涨 7.6%， 对应 2023 年预期现金分派率为 2.98%。博时蛇口产园 REIT 的最新市场价格为 3.17 元，最新 P/NAV 倍数为 1.33，2023 年预期现金分派率为 3.15%。 以 2022 年 11 月 4 日为基准，

17、前 20 个交易日的均价为 3.22 元，假设扩募份额的发售价格在此均价的 90%110% 之间，则最终实际发售价格位于 2.903.54 区间内。若最终以 100%的倍数即 3.22 元发售且市场给予博时蛇口产 园 REIT 的 P/NAV 倍数为 1.33，则 REIT 的每份额市场价格将为 3.45 元，较目前 3.17 元的基础之上上涨 8.8%， 对应 2023 年预期现金分派率为 3.09%。华安张江光大 REIT 的最新市场价格为 4.36 元，最新 P/NAV 倍数为 1.44，2023 年预期现金分派率为 2.75%。 以 2022 年 11 月 4 日为基准，前 20 个交

18、易日的均价为 4.37 元，假设扩募份额的发售价格在此均价的 90%110% 之间，则最终实际发售价格位于 3.934.80 区间内。若最终以 100%的倍数即 4.37 元发售且市场给予华安张江光 大 REIT 的 P/NAV 倍数为 1.40，则 REIT 的每份额市场价格将为 5.03 元，较目前 4.36 元的基础之上上涨 15.6%， 对应 2023 年预期现金分派率为 2.93%。二、海外市场：扩募助力规模增长与价值提升，市场价格中长期走高2.1、海外REITs扩募相关制度对比日本、新加坡等同为契约型 REITs 的市场更具参考意义。扩募从广义上指 REITs 决定购入新资产后，在

19、二 级市场进行股权融资以筹集资金的动作，因此在参考海外 REITs 扩募经验时，需同时关注“并购”及“融资” 两条主线。中国基础设施公募 REITs 为契约型结构，采用外部管理模式，一般对于购入的资产盈利性有较高要 求，因此日本、新加坡等同为契约型结构的 REITs 市场对于中国更有借鉴意义。海外 REITs 市场针对扩募资产的限制较少。从扩募收购的资产层面看，针对中国基础设施公募 REITs，交 易所发布的相关指引中对于资产有“原则上运营 3 年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具 有持续经营能力、较好增长潜力”且需“与基础设施基金当前持有基础设施项目为同一类型”等规定。而新加

20、 坡与日本的政策中并未对资产进行特别的限定，仅要求在完成收购后仍需满足 REITs 的通用要求，如新加坡有 诸如 REITs 不可从事初以持有为目的以外的地产开发活动、不可购入空置土地、收益率高于五年期国债利率的 资产必须占总资产的 75%以上等要求。海外扩募方式与中国市场类似，主要为公开市场发售、定向增发及向原股东配售三类。新加坡与日本 REITs 的监管方均未对扩募发售份额的定价、发售方式等具体细节做出规定。从实际操作层面看，日本的主要扩募方 式有三种，分别为公开市场发售（Public Offering）、第三方配售（Third-Party Allotment）及二次发售（Secondar

21、y Offering）。新加坡市场的扩募方式同样为三类，为公开市场发售（Public Offering）、定向增发（Private Placement） 及向原份额持有人的配售（Preferential Offering）。虽名称有所差异，但实质与中国交易所发布的相关指引中的 扩募方式基本相同。中国基础设施公募 REITs 的限制杠杆比例相较最低。REITs 购入新资产的资金可同时来源于股权融资即扩 募或债券融资如有息债券、银行贷款等。因此海外 REITs 的基金管理人在进行扩募时，同样需考虑本国监管对 于杠杆的限制以做出相应的资本运作规划。新加坡 REITs 的基金总杠杆需小于 45%，当利

22、息覆盖率超 2.5x 时， 杠杆最高可达 50%。日本的监管方则对于基金杠杆无特殊限制。根据中国证监会于 2020 年 8 月发布的公开募 集基础设施证券投资基金指引（试行），中国基础设施公募 REITs 用于基础设施项目收购的借款不得超过基 金净资产的 20%，假设无经营性负债，则基金总杠杆最高为 16.7%。2.2、海外REITs扩募案例2.2.1、日本安博REIT（Nippon Prologis REIT）安博日本 REIT（Nippon Prologis REIT）为日本市值规模最大的仓储物流 REIT。安博日本 REIT 于 2013 年 2 月 14 日在东京证券交易所上市，专注于

23、投资并运营位于日本的物流设施，其发起人安博集团总部位于美国 的旧金山，是全世界最大的工业地产公司。安博日本 REIT 的市值规模在所有日本 REITs 中排名第三，在日本 所有仓储物流 REITs 中排名第一。自上市以来，安博日本 REIT 进行了 15 次收并购及 11 次扩募。截至 2022 年 5 月底，REIT 持有 55 个资产，在管资产估值 8200 亿日元（约人民币 400 亿元），整体出租率维持在 97.5%的 高位。资产规模的扩大是收入增长的最大驱动力，扩募收购资产均来自发起人。从 2013 年上市以来至今的 8 年 间，安博日本 REIT 进行了 15 次收购，资产数量从最

24、初 IPO 时的 20 个扩大至目前的 55 个，在管资产的估值从 3595 亿日元增至 8219 亿日元。日本安博 REIT 的资产大多分布于经济发达的核心地区，以可租赁面积计算，大 东京都市圈占比为 59.9%，大大阪都市圈占比 34.4%，两大都市圈合计占比 94.3%。除 2015 年外，每年均有 13 次的收并购发生，所有收并购资产均来自发起人也即安博集团，REITs 作为原始权益人的资产退出渠道意义突 显。由于 REIT 从原始权益人处收购的资产均已培育成熟且运营情况良好，因此收入增长主要由不断扩大的资 产规模也即收购而驱动。自 2013 至 2022 的 8 年内，安博日本 RE

25、IT 的收入年复合增速为 9.8%，在管资产估值 的年复合增速为 10.9%。收购资产的资金来源于扩募及债权融资，发行价格以公告日收盘价为基准。自上市以来，安博日本 REIT 共进行了 11 次扩募，主要形式以公开市场发售（Public Offering）及第三方配售（Third-Party Allotment）为主， 其中，公开市场发售还分为日本国内发售与国际发售。截止至 2022 年 5 月 31 日，发起人即安博集团持有 REIT 份额占比为 15.1%，日本国内机构投资者持有比例最高，为 51.2%。从扩募流程上看，当 REIT 扩募的申请被董 事会批准后，REIT 会在其官网发布公告

26、，公开每份份额的定价、募集金额及募集资金用途等细节信息，每份额具体发售金额由公告日当天的收盘价决定。由于日本安博 REIT 采用投行包销的形式进行扩募，因此存在两个 不同的发行价格：其中较低的为日本安博 REIT 出售份额给投行的价格（Issue Amount），较高的价格为投行在 公开市场进行发售的价格（Offer Price）。安博日本 REIT 的 11 次扩募中，Offer Price 均为 0.98*公告日当天的 收盘价，而 Issue Amount 往往会在 Offer Price 的基础上再进行一次下调，大多处在收盘价的 90%98%的区间 内。以最新一次扩募为例，2021 年安

27、博 REIT 于 2021 年 12 月 6 日发布扩募公告，当日收盘价为 369,000 日元， 则 Offer Price 为 0.98*369,000 即 361,620 日元，同时 Issue Amount 被确定为 349,885 日元，约为当日收盘价的 94.8%。分派比例稳定，规模效应并不显著。自上市以来，除 2017 年上半年之外，日本安博 REIT 的实际分红金额 与总收入的比例（分派比例）在 47%与 52%之间波动。随着收购、扩募的进行和资产规模的扩大，REIT 的规模 效应并不显著。我们认为主要有三方面因素：首先，资产自身的运营质量和盈利能力并不会随着 REIT 规模的

28、扩 大而发生过多改变。自 2019 年至今，日本安博 REIT 的 NOI 盈利率（NOI Margin）处于 78.2%80.2%的区间内， 波动率极低。其次，日本安博 REIT 的基金管理人基于 NOI 及规模的变动而收取一定比例的管理费用，因此基 金管理费用的支出会随着 REIT 的规模增长而同比例上涨。第三点，自 2015 年至今，日本安博 REIT 的杠杆率 变化较小，维持在 36%39%之中，叠加日本长期国债利率变动较小，因此财务费用的变动与资产规模的变动基 本维持一致。在收入和主要支出随资产规模的扩大而相应增长的情况下，扩募带给 REITs 的规模效应并不显著。DPU 小幅增长，

29、市场价格中长期走高同时受估值上行与 NAV 的规模增长驱动。由于扩募份额的发行摊薄 了可供分配金额，安博日本 REIT 的 DPU 增速低于收入与资产规模，年复合增速为 3.3%，总体呈不断上升趋 势。中长期看，NAV 的增长和 P/NAV 的估值倍数上行同时驱动了市场价格中长期走高。在美联储于 2022 年上 半年开启本轮加息周期之前，从 2017 年 7 月至 2021 年 12 月的五年半间，市场价格上涨 70%，平均年复合增速 为 10.1%。具体拆分来看，P/NAV 倍数从期初的 1.23 上扬至 1.67，年复合增速为 5.7%。日本安博 REIT 的每份 额净资产（NAV）从期初

30、的 193,948 日元增至 250,004 日元，复合增速为 4.7%。2.2.2、新加坡丰树工业REIT（Mapletree Industrial REIT）丰树工业 REIT（Mapletree Industrial REIT）于 2010 年 10 月在新加坡交易所主板上市，发起人为新加坡房 地产开发商丰树集团。2000 年新加坡港务局将房地产业务剥离并成立了丰树集团，其同时也是新加坡淡马锡的 全资子公司。自上市以来，丰树工业 REIT 共进行过 8 次收购及 5 次扩募，资产数量从最初的 70 个扩大至 2022 年 3 月 31 日的 143 个，分布于数据中心、仓储物流、工业产房

31、、产业园区办公等业态。截至 2022 年 3 月 31 日， 丰树工业 REIT 资产总规模达 87.19 亿新币（约 450 亿人民币），在新加坡所有工业类 REITs 中排名第二。相比资产退出渠道，丰树工业 REIT 的角色更类似于原始权益人扩张的基金工具。丰树工业 REIT 自上市 以来的 8 次收购中，仅有一次收购的资产卖方为其发起人丰树集团。两次收购的资产卖方 JTC Group 裕廊集团， 为新加坡淡马锡的另一子公司，可看作为发起人相关主体。除此之外的五次收购均为完全独立的市场化购买。 2010 年上市之初，丰树工业 REIT 的资产仅包含传统类工业地产如厂房或仓储物流资产。自 2

32、017 年起，丰树工 业 REIT 开启了在数据中心赛道的布局，距今的 5 年时间内已成功收购了 64 个数据中心资产。截至 2022 年 3 月 末，丰树集团持有丰树工业 REIT 接近 25%的份额，因此比起传统 REITs 的资产退出功能，丰树工业 REIT 更类 似于集团用以在新领域扩张的基金工具。收购驱动业绩增长，估值与市场价格随着规模的扩大而走高的 REITs 特征依然显著。丰树工业 REIT 自上 市以来的资产估值年复合增速为 12.4%，NPI（即 NOI）的年复合增速为 11.9%，两者变化趋势基本保持同频。 此外,DPU 及每份额净资产（NAV）均随着 REIT 的收购与扩

33、募而持续增长。二级市场方面，在本轮美联储加息 周期开启之前，P/NAV 的估值与市场价格随着规模的扩大而走高的 REITs 特征依然显著。2.3、海外REITs扩募经验对中国REITs市场的启示契约型 REITs 是资产负债表驱动的金融产品，业绩提升需要收购及扩募带来的资产规模增长驱动。中国 基础设施公募 REITs 目前持有的底层基础设施项目大多经营状况良好。产权类 REITs 在出租率维持高位的基 础上，每年租金增长幅度大多在 3%5%的范围内。而经营权类 REITs 的收费标准往往根据政府和相关部门的 政策指引而制定，费率调整的幅度和频率相对较低。因此中国 REITs 在现阶段的内生增长

34、有限，根据海外 REITs 市场的成熟经验，REITs 是由资产负债表驱动的金融产品。因此收购及扩募的最大作用为扩大 REITs 资 产规模并带来业绩增长，保证 REITs 长久活力。扩募与收购意味着资产分散度的增加，份额持有人的风险也随之降低，契合 REITs 的实质。REITs 的本 质是能够为投资人提供持续稳定现金流，且分红收益波动性较低，风险相对较小的金融投资工具。在收购与扩 募的过程中，REITs 的管理人可以通过对于底层资产地域、业态的合理布局规划，有效降低收入的波动性，进 而最大程度降低 REITs 分派收益的波动与风险。如新加坡的丰树工业 REIT 上市时的资产仅有新加坡本地的

35、传 统工业地产，上市后通过扩募与收购优化资产布局，目前已拥有分布美国及新加坡两地的数据中心、仓储物 流、厂房、研发办公等业态的 143 个资产。扩募和收购有助于增厚 REIT 的现金分派率。对于 P/NAV 估值倍数高于 1 的 REIT 而言，因扩募并购入 的资产往往平价进行交易，如新购入的资产盈利性与 REITs 已持有的资产大体相同，则可以增厚 REITs 的现 金分红收益。如博时蛇口产园 REIT，扩募前基金的净现金流分派率预测值为 3.13%，扩募后基金的净现金流 分派率预测值为 3.65%，提升了 0.52 个百分点。REITs 管理人借助扩募收购把握市场良好的投资机会，带来底层资

36、产升值和 NAV 增长。REITs 的基金管 理人可以利用自身的资产管理能力，对于 REIT 的投资运营策略做出规划，包括但不限于业态和城市布局，买 入卖出节点、存量资产提升策略和资本运作等等，助力 REIT 资产增值。如丰树工业 REIT 自 2017 年以来频繁 布局数据中心业态，至今已拥有 64 个资产。而受益于数字经济的发展，数据中心资产的商业模式也随之被逐 渐认可。随着 cap rate 的降低，底层资产逐年升值，带动了 NAV 的增长和市场价格的抬升。此外，REITs 的发起人可以借助这一公募渠道持续退出资产，形成资本循环，并助力轻资产业务发展。 如安博集团通过日本安博 REIT 自上市以来累计退出了 55 个资产，资产价值约 8000 亿日元，不仅提升了资产 流动性，同时又筹集了大量资金用于集团的后续经营投资与扩张。此外，目前 REITs 的外部管理人大多为发起 人自身或相关方，因此 REITs 是发起人轻重分离业务转型的重要支点。基金管理费与资产管理费往往会随着资 产规模的扩大而同比例上涨，助力发起人轻资产业务发展与收入增长。