鄂州市物业管理实施办法(2023年).docx

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1、 鄂州市物业管理实施办法(2023) 鄂州市物业治理实施方法(2023)有关的物业治理文本，鄂州市物业治理实施方法鄂州市物业治理实施方法已经2023年12月27日鄂州市人民政府第21次常务会议审议通过，现予公布，自2023年4月1日起施行。第一章总则第一条为规. 鄂州市物业治理实施方法 鄂州市物业治理实施方法已经2023年12月27日鄂州市人民政府第21次常务会议审议通过，现予公布，自2023年4月1日起施行。 第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，促进物业治理行业安康进展，依据中华人民共和国物权法物业治理条例和湖北省物业效劳和治理条例等法律法规，结合本

2、市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内物业治理及其监视工作。 本方法所称物业治理，是指业主自行或通过选聘物业效劳企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进展修理、养护和治理，维护物业治理区域内环境卫生和秩序的活动。 第三条 物业治理应当坚持权责明确、业主自治、政府监管、效劳第一、专业高效、公正竞争原则。 第四条 各区人民政府、开发区管委会应当将物业治理纳入现代效劳业进展规划、社区建立规划、社会治理体系，建立物业治理综合协调机制和目标责任制，实行公益性和社会化相结合的物业治理措施，促进物业治理与和谐社区建立。 第五条 房产行政主管部门是物业治理工作的主管部门，对本市物业治理

3、活动实施统一监视治理。 民政部门负责本市物业治理区域内的业主大会、业主委员会的成立、召开等活动的指导、监视和考核工作。 公安、生态环境、城建、自然资源、市场监管、城管、邮政、供水、电力、供气、通信等行政主管部门和专营单位在各自职能范围内负责物业监视治理和效劳工作。 第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业效劳联席会议制度，催促属地各部门落实行政监管和执法责任，解决物业治理活动中需要协调的详细问题。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城管等部门和居(村)民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业效劳企业、专业经营单位等各方代表参与。 建立健全居(村)民委员会、业主委员会、

4、物业效劳企业三方联动机制，实行三方协作、各司其职、相互支持，协作调解处理物业治理纠纷投诉，协调物业治理与社区治理、社区效劳的关系。 第七条 物业治理行业协会组织应当建立行业自律制度，制定和完善物业效劳标准和标准，积极开展相互沟通和从业人员培训学习，调解物业效劳纠纷，帮助行业主管部门做好相关工作。 其次章前期物业治理 第八条 建立单位在业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，应当通过招投标的方式选聘前期物业效劳企业。投标人少于三个或住宅面积低于三万平方米的，经房产行政主管部门批准，可采纳协议方式选聘前期物业效劳企业。 建立单位应当与选聘的前期物业效劳企业签订前期物业效劳合同，并报房产行政主管部门备案

5、。 业主购置住宅物业后，建立单位更换前期物业效劳企业的，应当征得半数以上业主同意。 第九条 建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。 前期物业效劳合同可以商定效劳期限，效劳期限未满，业主委员会与选聘的物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第十条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 第十一条 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围担当物业的保修责任。 第十二条 承接物业时，建立单位应与前期物业效劳企业对物业共用部位、共用设施设备进展查验，并向前期物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图、

6、单体建筑、构造、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 前期物业效劳企业应当在效劳合同终止或自业主大会成立之日起5日内将上述资料移交给业主委员会。 第十三条 前期物业效劳企业应当在与建立单位办理物业交接手续后三十日内向房产行政主管部门提交以下备案资料： (一)物业承接查验备案申报表; (二)前期物业效劳合同备案回执; (三)临时治理规约; (四)物业承接查验协议; (五)建立单位移交资料清单; (六)查验记录; (七)交接记录; (八)其他承接查验

7、有关的文件。 报送资料齐全、符合法定形式的，房产行政主管部门应当出具加盖印章的书面回执。 第三章 业主、业主大会及业主委员会 第十四条 房屋的全部权人为业主。 尚未办理全部权登记，但基于房屋买卖、继承、赠予、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人认定为业主，依法享有业主权利，履行业主义务。 业主依法托付物业使用人行使业主权利、履行业主义务的，应当将托付书提交业主委员会。 第十五条 新建住宅小区应当实行物业治理。 未实行物业治理的老旧住宅小区，在房产、民政等部门指导监视下，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会打算选聘物业效劳企业或由业主自行治理。 推动老旧小区物业治理全掩盖工程，

8、探究“零利润运转、考核式补贴”公益性物业治理新模式，鼓舞和支持物业效劳企业为老旧小区居民供应公益性物业效劳。 第十六条 一个物业治理区域只成立一个业主大会，业主大会由物业治理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生。 业仆人数较少且经全体业主全都同意打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十七条 建立单位、房产行政主管部门在依法进展物业治理区域划分时，应当考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素，使物业区域规划统一、功能完善、便民利民、布局合理，并与居(村)民委员会区域相适应。 第十八条 符合以下条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域

9、内首次业主大会会议: (一)交付的房屋专有局部面积到达建筑物总面积百分之五十的; (二)交付的房屋套数到达总套数百分之五十的; (三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例到达百分之二十的。 首次业主大会会议的筹备经费由建立单位担当;老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由各区人民政府、开发区管委会担当。 第十九条 具备首次业主大会会议召开条件的，由建立单位或业主书面报告房产行政主管部门;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府;街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。 其次十条 业主

10、大会筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和社区居(村)民委员会、建立单位、业主代表组成，其中业主代表人数比例不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担当。 首次业主大会应由业主大会筹备组负责组织召开，房产行政主管部门和民政部门在职责范围内赐予指导监视。 其次十一条 业主大会自首次业主大会会议表决通过业主治理规约、业主大会议事规章、业主委员会选举方法、业主委员会工作规章并选举产生业主委员会之日起成立，业主大会会议筹备组职责同时终止。 业主委员会应在选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会名单向民政部门、房产行政主管部门和街道办事处

11、、乡镇人民政府备案。 业主大会印章依据业主大会打算使用，业主委员会印章须经半数以上委员签字同意方可使用。 其次十二条 业主大会会议争论打算以下事项： (一)制定和修改业主公约或者治理规约、业主大会议事规章、业主委员会选举方法、业主委员会工作规章; (二)选举业主委员会，更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务; (三)监视业主委员会工作，听取业主委员会工作报告，转变或者撤销业主委员会不适当打算; (四)选聘、续聘和解聘物业效劳企业或者打算自行治理物业; (五)依法打算住宅专项修理资金的筹集、治理、使用; (六)改建、重建共有建筑物及其附属设施; (七)打算业主委员会工作经费的筹措方式; (

12、八)法律法规规定的有关共有和共同治理权利的其他事项。 其次十三条 业主大会打算本方法其次十二条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;打算其他事项的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。 专有局部面积和业仆人数根据以下方式确定： (一)专有局部面积根据建筑面积计算，建筑物总面积根据专有局部面积统计总和计算; (二)业仆人数根据专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算，但建立单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算，总人数根据上述人数的总和计算。

13、其次十四条 业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规章的规定组织召开。 有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的; (二)需要提前终止物业效劳合同或者重新选聘物业效劳企业的; (三)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (四)业主大会议事规章或治理规约规定的其他情形。 其次十五条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式，但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。 采纳集体争论形式的，可以通知全体业主参与会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代

14、表参与会议，或由业主大会打算以其他方式推选业主代表参与会议。业主可以托付代理人参与业主大会会议。 业主代表参与业主大会会议的，应当在参与业主大会会议五日前，就业主大会会议拟争论的事项进展公告，并书面征求所代表业主签名意见。需要投票表决的详细票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时照实反映。 采纳书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业治理区域内公告。业主在规定期限内反应的意见应当经业主签名，未反应意见的，视为弃权。 其次十六条 召开业主大会会议，应当于会议召开前十五日书面告知社区居(村)民委员会及全体业主，业主大会作出打算前应听取社区居(村)民委员会的建议

15、。 业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。 其次十七条 业主大会或者业主委员会作出的打算对全部业主具有约束力。 其次十八条 业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会执行机构，承受业主大会及业主监视。业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，由五至十一人单数组成。 业主委员会委员缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。业主委员会会议打算事项应经全体委员过半数签字同意。 其次十九条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届

16、选举。逾期未完成的，民政部门应当责令其在三十日内改正;逾期不改正的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内组织召开业主大会会议完成换届选举。 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主全部的财物，移交新一届业主委员会。业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的相关财物移交业主委员会。拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当催促其移交，公安机关应当依法帮助。 第四章 物业治理效劳 第三十条 物业治理区域实行工程经理责任制。一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。物业效劳企业应当按规定聘请相应专业效劳人员从事专业效劳工作，并按规

17、定建立使用安全治理制度，落实安全治理责任。 物业效劳企业应当具有独立的法人资格且具备相应的专业技术人员，并根据要求向市房产行政主管部门备案。 第三十一条 市房产行政主管部门应当建立物业效劳企业、物业治理工程、工程经理信息平台;实施物业效劳企业、工程经理考核和信用评价机制;定期组织开展物业效劳企业的监视检查工作，并将结果予以公布。 第三十二条 鼓舞业主大会实行招投标的方式选聘物业效劳企业。业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业订立书面物业效劳合同，并在十五日内向房产行政主管部门备案。 第三十三条 物业效劳企业应当根据相关规定和物业效劳合同商定供应效劳，不得以业主拖欠物业效劳费、不协作治理等理

18、由，削减效劳内容、降低效劳质量，中断供水、供电、供气、供热或损害业主其他合法权益。 第三十四条 物业效劳企业应当在物业治理区域内显著位置常态化公示湖北省物业效劳和治理条例第三十八条要求公示的信息。 第三十五条 物业效劳企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业效劳企业移交本方法第十二条第一款规定的资料。 第三十六条 物业效劳合同期限届满九十日前，业主委员会应在居(村)民委员会监视下，组织召开业主大会，对是否续聘物业效劳企业进展表决。双方续约的，应当重新签订物业效劳合同;不再续约且需以托付方式治理的，业主大会应当准时依法选聘其他物业效劳企业或者其他治理人。 物业效劳合

19、同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘打算，原物业效劳企业可以根据原合同商定连续供应效劳，物业效劳合同自动连续至业主大会作出选聘或者续聘打算为止。物业效劳企业在物业效劳合同期限届满前九十日书面告知业主委员会到期终止合同的除外。 第三十七条 有以下情形之一的，物业效劳企业应当退出物业治理区域的物业效劳，不得以物业效劳中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出： (一)物业效劳合同依法、依约解除; (二)除第三十六条其次款规定的情形外，物业效劳合同期满未续约; (三)法律法规规定物业效劳企业不得连续从事物业效劳活动的其他情形。 物业效劳企业退出物业治理区域后，业主大会未选聘新的物业效劳

20、企业的，由业主委员会组织全体业主共同担当治理义务，街道办事处、乡镇人民政府应当实行措施维护物业治理区域的正常秩序。 第三十八条 物业效劳企业退出物业治理区域的物业效劳，应当办理退出手续并履行以下义务： (一)移交本方法第十二条第一款规定的资料; (二)移交保管的物业档案、物业效劳档案等资料和物业效劳用房，实行酬金制的，还应当移交效劳期间的财务档案; (三)撤出物业治理区域内的物业效劳人员; (四)清退预收、代收的有关费用; (五)法律法规规定的其他义务。 第三十九条 前期物业效劳收费实行政府指导价，由市价格主管部门会同市房产行政主管部门，综合考虑物业效劳内容、标准、本钱以及业主承受力量等因素制

21、定等级收费标准，并依据进展变化适时动态调整后向社会公布。 建立单位与公开选聘的前期物业效劳企业签订的前期物业效劳合同中，应当在政府制定的物业效劳等级收费标准内商定详细收费标准，根据属地治理原则向当地价格主管部门报送物业效劳及收费标准等资料。 前期物业效劳合同生效之日至房屋交付之日的物业效劳费由建立单位担当;房屋交付之日后的物业效劳费由业主与物业效劳企业签订合同商定。 同一物业治理区域内进展分期开发的同类型住宅物业效劳收费标准应当保持全都。 房屋交付后空置一年以内，业主减半交纳物业效劳费;超过一年的，业主根据物业效劳合同商定交纳。 第四十条 符合本方法第十八条第一款条件之一的住宅小区，物业效劳收

22、费实行市场调整价治理。 实行市场调整价治理的，物业效劳收费由业主大会打算或者全体业主共同打算，经专有局部占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，并与物业效劳企业协商全都。物业效劳企业不得单方面打算调整收费标准。 第四十一条 物业效劳企业应当向业主大会或者全体业主公布物业效劳资金年度预决算，且每年不少于一次公布物业效劳资金的收支状况。 第五章 物业配套设施建立、使用与维护 第四十二条 新建住宅的，建立单位在报批商品房开发工程规划方案时，应当在规划方案中配置必要的物业效劳用房，按不低于总建筑面积的千分之二配置，且最低不少于一百平方米，并应当具备通水、通电等根本使用功能和办公条件，有明确的

23、坐落、房号。 城建、自然资源、房产等相关部门应当对规划方案的物业效劳用房进展审查和验收。房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业效劳用房进展核查。 物业效劳用房全部权属于全体业主共有，应依法办理房屋产权登记手续，任何单位和个人不得对其分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。 业主委员会办公用房从物业效劳用房中安排，其建筑面积不得少于二十平方米。 第四十三条 集中建立的保障性住房应当根据不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业效劳经营性用房，由物业效劳企业经营治理，收益用于补充物业效劳费。 第四十四条 新建住宅小区在规划设计阶段应当充分考虑物业治理的便利和需要，规划、设计好物业治理用房、

24、水电直供管网、二次供水设施、通信根底设施、绿化、环保、环卫、文化体育、邮政、教育、安防等各项配套设施。在建立过程中，相关职能部门应加强监视，确保配套建立到位。 老旧住宅小区应当制定整治改造规划和实施规划，逐步完善配套根底设施和公共效劳。 第四十五条 在物业治理区域内，供水、电力、供气、供热、通信、有线电视等专营单位应当负责各自管网、设施设备的建筑直供到户并进展修理和养护，做到同步规划、同步施工、同步验收;已建成住宅应逐步实施水改、电改。供水、供电部门应依据相关收费标准收费，不得向居民收取额外费用。电梯、机械式停车设备、锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业效劳企业或者业主依据物业效劳合同商定，根

25、据特种设备治理法律法规的有关规定，托付专业效劳单位负责定期维护、保养，确保使用安全。 第四十六条 物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施，不得转变其用途。 业主依法确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业效劳企业;物业效劳企业确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会争论打算同意后，由业主依法办理有关手续。 第四十七条 业主、物业效劳企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主共同利益。 因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业效劳企业的同意;物业效劳企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得

26、业主委员会的同意。 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当准时恢复原状。 第四十八条 物业治理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当以出售、附赠或者出租等方式优先分给业主。 利用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的车位，属于全体业主共有，建立单位不得出售、附赠或者出租。 利用物业治理区域内的道路或者其他公共场地设置车位的，车位设置和车位治理等事项以及是否收取车位占用费或场地租赁费等事项应当由业主大会打算。业主大会打算收取车位占用费或场地租赁费的，车位占用费或场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项修理资金或者业主大会打算的其他事项所

27、需的费用。 物业治理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得阻碍行人和其他车辆的正常通行。 第四十九条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业效劳企业。 物业效劳企业应当将房屋装饰装修中的制止和留意事项以及相关收费工程告知业主、物业使用人。 物业效劳企业应当加强物业治理区域装饰装修安全事项的巡查，业主、物业使用人应当予以协作。 第五十条 住宅物业和非住宅物业的业主，应当根据规定交纳住宅专项修理资金。 住宅专项修理资金属业主全部，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。 住宅专项修理资金的使用应当进展公示，包括修理施工前公示施工方案以及预算、业主

28、签名和修理施工后公示工程结算结果。 第五十一条 住宅专项修理资金划转业主大会治理前，需要申请使用的，根据以下程序办理： (一)物业效劳企业依据修理和更新、改造工程提出访用建议;没有物业效劳企业的，由相关业主提出访用建议; (二)住宅专项修理资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主争论通过使用建议; (三)物业效劳企业或者相关业主组织实施使用方案及预算; (四)物业效劳企业或者相关业主持所需材料，向市房产行政主管部门申请列支;动用公有住房住宅专项修理资金的，由公有住房售房单位或其主管部门向市房产行政主管部门申请列支; (五)市房产行政主管部门审核同意后，向专

29、户治理银行发出划转住宅专项修理资金的通知; (六)专户治理银行将所需住宅专项修理资金划转至修理单位。 第五十二条 住宅专项修理资金划转业主大会治理后，需要申请使用的，根据以下程序办理： (一)物业效劳企业提出访用方案，使用方案应当包括拟修理和更新、改造工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急状况以及其他需临时使用住宅专项修理资金的状况的处置方法等; (二)业主大会依法通过使用方案; (三)物业效劳企业组织实施使用方案; (四)物业效劳企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项修理资金; (五)业主委员会依据使用方案审核，同意后报市房产行政主管部门备案。 第五十三条 发生危及房屋安全等紧

30、急状况，需要马上对住宅共用部位、共用设施设备进展修理和更新、改造的，根据以下规定列支住宅专项修理资金： (一)住宅专项修理资金划转业主大会治理前，根据本方法第五十一条第(四)项、第(五)项、第(六)项规定办理; (二)住宅专项修理资金划转业主大会治理后，根据本方法第五十二条第(四)项、第(五)项规定办理。 发生前款状况后，未按规定实施修理和更新、改造的，市房产行政主管部门可以组织代修，修理费用从相关业主住宅专项修理资金分户账中列支;其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项修理资金中列支。 第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业效劳企业的同

31、意后，根据规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会的打算用途使用。 第五十五条 物业使用中制止以下行为： (一)损坏房屋承重构造; (二)违法搭建建筑物、构筑物; (三)破坏房屋外貌; (四)擅自改建、占用物业共用部位; (五)损坏或者擅自占用、改造、移装共用设施设备; (六)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危急性物品，或者存放、铺设超负荷物品; (七)违法排放有毒、有害物质; (八)违反规定饲养动物或者种植植物; (九)发生超过规定标准的噪声; (十)居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层设立产生油烟、

32、噪声等污染以及安全隐患的餐饮、加工、消遣、宾馆、废旧物资回收等经营场所; (十一)法律法规规章和治理规约制止的其他行为。 第五十六条 业主、物业使用人应当根据自然资源治理部门批准或者房屋全部权证载明的用途使用物业，不得擅自转变物业使用性质。 业主、物业使用人确需转变物业使用性质的，应征得相邻业主书面同意，依法办理有关手续，同时告知业主委员会和物业效劳企业。 第六章 法律责任 第五十七条 违反本方法，其他法律法规有规定的，从其规定。 第五十八条 业主大会、业主委员会作出的打算违反法律法规的，物业所在地的各区人民政府房产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全

33、体业主。 第五十九条 业主委员会委员违反法律法规制止性规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会打算终止其委员职务。 第六十条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业效劳企业、建立单位之间在物业治理活动中发生争议的，可以自行协商和解;不能协商和解的，由物业所在地街道办事处、房产、司法等部门组织调解;调解不成的，依法申请仲裁或者提起民事诉讼。 第六十一条 违反本方法第十一条规定，在物业保修期内未根据规定履行保修责任的，责令限期改正;逾期未改正的，依法确定有法定资质的第三方进展修理，所需费用由建立单位担当，并处所需修理费用1倍以上3倍以下罚款。 第六十二条 违

34、反本方法第三十六条、三十七条规定，擅自撤离物业区域、停顿物业效劳的，或者被解聘的物业效劳企业未根据规定办理交接手续、拒不退出的，由市房产行政主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款;逾期未改正的，根据原惩罚数额按日连续惩罚，并录入物业效劳企业信用档案。 第六十三条 违反本方法第五十五条、第五十六条规定的，由公安、生态环境、城建、自然资源、市场监管、城管、房产等部门依照各自职责，依法予以查处;给他人造成损害的，依法担当民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七章 附 则 第六十四条 本方法自2023年4月1日起施行。 篇2：无锡市物业治理方法（2023修） 无锡市物业治理方法 (2

35、023年12月31日无锡市人民政府令第81号公布2023年12月25日依据无锡市人民政府令第97号修正) 第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主、物业使用人和物业治理企业的合法权益，依据国务院物业治理条例和江苏省物业治理条例等有关规定，结合本市实际，制定本方法。 其次条 本方法适用于本市行政区域内物业治理活动。新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区，应当实行物业治理;配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业治理。 第三条 无锡市房产治理局是市物业治理行政主管部门，负责本市物业治理活动的监视治理工作。 市(县)、区人民政府确定负责物业治理的行政主管部门在市物业治理行政主管部门的

36、指导下，负责本辖区内物业治理活动的监视治理工作。 市、市(县)、区人民政府的其他有关部门，根据各自的职责，协同实施本方法。 第四条 街道办事处(镇人民政府)帮助有关行政主管部门对物业治理活动进展监视，协调物业治理与社区建立之间的关系。 其次章 业主自治治理 第五条 业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治治理。物业治理区域内业主数量少的，物业治理的组织形式可以由业主自主打算。 第六条 在物业治理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，根据国务院物业治理条例和江苏省物业治理条例有关规定执行。 第七条 一个物业治理区域只成立一个业主大会。业主大会由物业治理区域内的全体业主组

37、成。物业治理区域具备有以下情形之一的，应当成立业主大会： (一)房屋出售并交付使用的建筑面积到达物业治理区域总建筑面积50%以上; (二)已交付使用的物业建筑面积到达物业治理区域总建筑面积30%缺乏50%，但使用已超过一年的。 只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条 建立单位未准时报告的，经20%以上(含20%)的业主联名提议也可以直接向所在地市(县)、区物业治理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。 市(县)、区物业治理行政主管部门接到建立单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同街道办事处(镇人民政府)指导

38、业主推举产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。 筹备组由业主代表、建立单位组成，筹备组人员一般不得超过15人。筹备组组成人员确定后，应当在物业治理区域内公告，公告时间不少于7日。 第九条 筹备组应当做好以下工作： (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)参照物业治理行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规章草案和业主公约草案; (三)确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数; (四)通过直接提名或者实行10%以上的业主联名推举等方式确定业主委员会成员候选人; (五)做好召开首次业主大会会议的其他预备工作。 第十条 筹备组自成

39、立之日起30日内，在物业所在地市(县)、区物业治理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)指导下，召开首次业主大会会议，争论通过业主大会议事规章和业主公约等内容，并选举产生业主委员会。 首次业主大会筹备费用由物业建立单位担当。 第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。有以下情形之一的,业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议: (一)有20%以上业主提议的; (二)发生重大事故或者紧急大事需要准时处理的; (三)业主大会议事规章或者业主公约规定的其他情形。 业主委员会未根据上述规定准时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市(县)、区

40、物业治理行政主管部门应当催促业主委员会召开业主大会临时会议。 第十二条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式，必要时也可以实行集体争论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。 采纳集体争论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参与业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面托付意见。到会业主代表所拥有的物业治理区域内的专有局部要占建筑物总面积的过半数且人数要占总人数的过半数。 采纳书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并准时在物业治理区域内公示。返回意见的业主所拥有的物业治理区域内的专有局部要占建筑物总面积的过半数且人数

41、要占总人数的过半数。 第十三条 业主大会会议由业主委员会召集主持。业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业治理区域内公告。 住宅物业治理区域的业主大会会议，应当告知所在地市(县)、区物业治理行政主管部门和相关居民委员会。所在地市(县)、区物业治理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。 需要物业治理企业列席业主大会会议的，物业治理企业的负责人或者其书面托付代理人应当列席会议。 第十四条 业主大会打算改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项修理资金等重大事项的，应当经专有局部占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

42、业主大会作出制定和修改业主大会议事规章、治理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业效劳企业以及有关共有和共同治理权利的其他重大事项的，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十五条 业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。 业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为3年，可以连选连任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 第十六条 业主委员会委员应当符合以下条件： (一)本物业治理区域内具有完全民事行为力量的业主; (二)遵守国家法律、法规; (三)遵守业主大会议事规章、

43、业主公约，榜样履行业主义务; (四)热心公益事业，自愿为业主效劳，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力; (五)具有肯定组织力量，具备必要的工作时间。 第十七条 业主委员会委员有以下情形之一的，其业主委员会委员资格终止： (一)因物业转让、灭失等缘由不再是业主的; (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的; (三)因疾病等缘由丢失履行职责力量的; (四)有犯罪行为的; (五)辞职获准的; (六)拒不履行业主义务的; (七)因其他缘由不宜担当业主委员会委员的。 业主委员会委员辞职，必需提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。 业主委员会委员缺额按业主大会议事规章补选，但缺额人数达业主委员

44、会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。 业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业治理区域内予以书面公告。 第十八条 业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会成立状况、业主大会议事规章和业主委会委员名单等材料向物业所在地市(县)、区物业治理行政主管部门备案。 市(县)、区物业治理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当根据本条第一款规定重新备案。 第十九条 业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知所在地市(县)、区物业治理行政主管部门，市(县)、区物业治理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)准时指导召开业主大会会议进展业主委员会换届选举。 新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及其他属于业主大会全部的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。 其次十条 业主大会、业主委员会作出的打算应当予以公布，对物业治理区域内的全体业主和使用人具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合