鄂州市物业管理实施细则（2023年新）.docx

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1、 鄂州市物业管理实施细则（2023年新）_物业经理人 鄂州市物业治理实施细则(2023最新) 鄂州市人民政府关于公布鄂州市物业治理实施细则的通知 鄂州政规20231号 各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门： 鄂州市物业治理实施细则经2023年第25次市人民政府常务会议审议通过，现予公布，请遵照执行。 鄂州市人民政府 2023年6月2日 鄂州市物业治理实施细则 第一章 总 则 第一条 为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，促进物业治理行业安康进展，依据中华人民共和国物权法、物业治理条例等法律法规，结合本市实际，制定本细则。 其次条 本细则所称物业治理，是指业主通

2、过选聘物业效劳企业，由业主和物业效劳企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 市房产治理部门是全市物业治理工作的主管部门，负责全市范围内物业治理活动的监视治理工作。 公安、环保、住建、规划、工商、物价、城管、园林、市政、环卫、供水、电力、供气、通信、邮政等行政和公用企事业单位，依照法律法规规定，负责各自职能范围内的治理和效劳工作。 街道办事处、社区居委会负责组织本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作;指导、监视业主大会和业主委员会的日常活动。结合社区网格化治理，协作调解处理物业治理纠纷投诉，协调物业治

3、理与社区治理、社区效劳的关系。 第四条 本市新建住宅区应当实行物业治理。 未实行物业治理的旧住宅区，对根底设施比拟完善，相对独立，且具备物业效劳企业治理条件的，由市房产治理部门、社区居民委员会推举引进物业效劳企业，实施物业治理;对住户少、相对分散的，由社区居民委员会牵头，市房产治理部门指导成立业主委员会，实行业主自行治理;对其它改制、破产企业无人治理的住宅区，由社区居民委员会聘请保洁员，负责小区卫生保洁，适当收取每户卫生治理费。 其次章 业主、业主大会及业主委员会 第五条 房屋的全部权人为业主。 尚未依法办理全部权登记，但基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有该房屋的人，可以认定为业主。 第

4、六条 物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益。 一个物业治理区域成立一个业主大会。物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素，主要依据为： (一)物业统一规划、功能配套设施完善、布局合理; (二)住宅建筑面积不低于3万平方米; (三)与社区居民委员会自治区域相适应。 第七条 业仆人数较少或者缺乏3万平方米的物业治理区域经全体业主全都同意，打算不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第八条 已交付的专有局部建筑面积到达建筑物总面积50%或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主

5、大会或业主代表大会。 首次业主大会在市房产治理部门的指导下，由业主大会筹备组(以下简称筹备组)负责组织召开。 第九条 筹备组由业主代表、建立单位代表、街道办事处代表和社区居民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表担当。 第十条 业主大会确定业主投票权数，专有局部面积和业仆人数根据以下方式确定： (一)专有局部面积根据不动产登记簿记载的面积计算;尚未进展登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进展实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积根据上述面积的统计总和计算; (二)业仆人数根据专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算，但建立

6、单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算;总人数根据上述人数的统计总和计算。 第十一条 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式，但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 采纳集体争论形式的，可以通知全体业主参与会议，也可以以栋、单元等为单位，推选若干名代表参与会议，或由业主打算以其它方式推选业主代表参与会议。业主可以托付代理人参与业主大会会议。 采纳征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的，应当在物业治理区域内公告;业主在规定期限内未反应意见的，视为弃权。 以

7、书面形式征求意见的，经业主签名的意见方为有效。 业主大会的打算对物业治理区域内的全体业主具有约束力。 第三章 前期物业治理 第十二条 建立单位在办理商品房预(销)售许可手续和业主、业主大会选聘物业效劳企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业;投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产治理部门批准，可采纳协议方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，并与之签订书面的前期物业效劳合同;住宅物业超过3万平方米(含3万平方米)低于20万平方米的，经市房产治理部门批准，可以采纳议标方式选聘具有相应资质的物业效劳企业;住宅物业超过20万平方米(含20万平方米)的，必需通过招投标方式

8、选聘具有相应资质的物业效劳企业。 第十三条 建立单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同商定的内容。 前期物业效劳合同可以商定期限;但期限未满，业主委员会与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效的，前期物业效劳合同终止。 第十四条 建立单位在报批商品房开发工程规划方案时，应当依据物业治理的需要，在规划方案中配置必要的物业治理用房。物业治理用房的面积，按不低于建立工程房屋建筑面积的2配置，且最低不少于20平方米，并应当具备水、电等根本使用功能，有明确的座落、房号。 物业治理用房的全部权依法属于全体业主，由市房产治理部门依法办理房屋产权登记手续。 第十五条 业主依法享有的物业共用部位、共

9、用设施设备的全部权或者使用权，建立单位不得擅自处分。 建立单位应当根据国家规定的保修期限和保修范围，担当物业的保修责任。建立单位可以将物业保修的有关事宜托付物业效劳企业担当，并签订托付合同，向物业效劳企业支付相应的酬劳。 建立单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其托付的物业效劳企业可以提 出申请，经建立治理部门核实后，责令由建立单位担当修理责任。 第十六条 物业效劳企业承接物业时，应当与建立单位对物业共用部位、共用设施设备进展查验。在办理物业承接验收手续时，建立单位应当向物业效劳企业移交以下资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料

10、; (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业治理所必需的其他资料。 物业效劳企业应当在前期物业效劳合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第十七条 物业效劳企业应当在与建立单位办理物业交接手续后30日内，提交以下资料向市房产治理部门办理备案手续： (一)物业承接查验备案申报表; (二)前期物业效劳合同备案回执; (三)临时治理规约; (四)物业承接查验协议; (五)建立单位移交资料清单; (六)查验记录; (七)交接记录; (八)其他承接查验有关的文件。 报送资料齐全、符合法定形式的，市房产治理部门应当出具加盖印章的书面回执。 第

11、四章 物业治理效劳 第十八条 从事物业治理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业治理的相应资质。从事物业治理的人员应当根据国家有关规定，取得职业资格证书。 从事物业效劳询问、参谋、代理、认证等经营活动的机构和在本市行政区域内从事物业效劳活动的外地企业，应当向市房产治理部门备案。 一个物业治理区域由一个物业效劳企业实施物业治理。 本市物业治理区域实行工程经理责任制，物业治理区域的物业效劳负责人应当由具备物业治理职业资格的人员担当。物业效劳企业应当按规定聘请相应专业效劳人员从事相关专业效劳工作。 第十九条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业效劳企业订立书面的物业效劳合同，并在15日内向市房

12、产治理部门办理备案。 物业效劳合同应当对物业治理事项、效劳质量、效劳费用、双方的权利义务、专项修理资金的治理与使用、物业治理用房、合同期限、违约责任等内容进展商定。 其次十条 物业效劳企业应当根据物业效劳合同的商定，供应相应的效劳。物业效劳企业可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。 物业效劳企业未能履行物业效劳合同的商定，导致业仆人身、财产安全受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 其次十一条 物业效劳企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业效劳企业移交本细则第十六条第一款规定的资料。 其次十二条 物业效劳合同期限届满60日前，业主委员会应在社区监视下，组织召开业主大会，对是否续聘物业效劳企业进展表决。双方续约的，应当重新签订物业效劳合同;不再续约且需以托付方式治理的，业主大会应当准时依法选聘其他物业效劳企业或者其他治理人。