项目可行性研究报告(模板).docx

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1、 工程可研报告编制部门：战略拓展部编制日期：年月日名目*工程可研报告 1主责中心：战略运营中心 1编制日期： 1名目 1前言战略拓展部负责 2工程决策背景及摘要战略拓展部负责 2一、外部环境 2二、内部因素 2第一局部：工程简况战略拓展部负责 3其次局部：法律及政策性风险分析战略拓展部 / 本钱经管部共同负责 5第三局部：市场分析品牌营销部负责 6第四局部：规划设计分析技术经管部负责 7第五局部：工程开发战略拓展部 /工程经管部 /品牌营销部负责，简化版可略8专业资料共享第六局部：投资收益分析预算部负责9第七局部：经管资源配置人力资源部负责，简化版此项可略11第八局部：综合分析与建议战略拓展部

2、负责11第九局部：竞拍和投标方式取得土地需要留意的问题战略拓展部负责12第十局部：在城市开发需要补充的内容战略拓展部负责13附件： 13前言战略拓展部负责随着公司房地产业务不断扩张，土地储藏力度渐渐加大，将来进展对工程的需求越来越猛烈。为了标准工程前期操作，提高工作效率，躲避签约风险，提升公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。工程决策背景及摘要战略拓展部负责一、外部环境1、城市进展规划与宗地的关系及对工程开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策马上公布等。2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略进展等方面的地位。例如，工程处在 xx

3、区，要说明该区域的地位。3、工程渊源，特别的政治或文化背景，如：危房改造、高技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、工程启动对公司将来几年进展战略、进展规划的意义一般的地位是否核心工程 。3 5 年，在公司进展中2、公司进入重点区域市场、工程合理布局，对公司提高市场掩盖率、提升品牌形象、降2/15低经营风险、扩大社会影响力的作用。3、从公司将来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第一局部：工程简况战略拓展部负责一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图 ：工程在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如

4、市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与主要中心区域办公 /商务 /政府的关系。二、宗地现状1、 四至范围；2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷 、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、 地面现有居民状况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及工程开发进度的影响；5、 地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑上地下都要留意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；/构造等，地6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、

5、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、 地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性要求。附图 ：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、工程周边的社区配套 简化版此项可略一周边 3000M 范围内的社区配套1、 交通状况（1） 公交系统状况，包括主要线路、行车区间等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要进展商自己解决；（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图 ：交通状况示意图，包括现有和将来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

6、3/152、 教育：大中小学及教育质量状况。3、 医院等级和医疗水平4、 大型购物中心、主要商业和菜市场5、 文化、体育、消遣设施6、 公园7、 银行8、 邮局9、 其他附图 ：生活设施分布图，具体位置、距离。二宗地周边 3000M 外但可辐射范围内主要社区配套现状四、工程周边环境依据个案特性描述，没有的可以不写 简化版此项可略1、治安状况2、空气状况3、噪声状况4、污染状况化工厂、河流湖泊污染等5、危急源状况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6、周边景观7、风水状况8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 /超市的建设等。9、其他五、

7、大市政配套都要说明距宗地距离、本钱、接入的可能性1、 道路现状及规划进展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响 。2、 供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时间。3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时间。4、 通讯有线电视、 、网络 ：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钱等。6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图 ：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和

8、增加的状况。六、规划掌握要点1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积4/152、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、 综合容积率、住宅容积率4、 建筑密度5、 控高6、 绿化率7、 其他七、土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要说明代征地价格。依据购置价格计算总地价、楼面地价。其次局部： 法律及政策性风险分析 战略拓展部、本钱经管部共同负责一、合作方式及条件1、 合作方根本状况：名称，主要股东投资状况，注册资本，成立时间、特别背景等2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房面积 、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。

9、 除直接从政府批租土地外， 都要明确对方肯定能够供给正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有担当营业税的义务。3、 付款进度及与拿地程序的协作4、 其他合作的主要条件5、 与合作方式相关的其它法律规定二、土地法律性质评估一现状1、土地全部权归属2、土地使用权归属3、土地的用途二规划1、规划全部权归属2、规划使用权归属5/153、规划的用途三、取得土地使用权程序评估1、 取得土地使用权的程序2、 取得土地使用权需要的工作日3、 取得商品房用地土地使用权所需条件4、 取得土地使用权的风险及掌握取得土地使用权存在的不确定因素及解决 四、土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写1、土地性质变更

10、的程序和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日五、政策性风险评估城市规划限制或更改、 突发性政策等政府因素导致工程中断开发、 报批报建流程无法完成、工程开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或局部损失的可能性推断。六、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进展评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；局部或全部条款存在的不确定性因素的掌握；不利、不确定条款可能患病的损失和对开发进度的影响等。第三局部：市场分析品牌营销部负责一、区域住宅市场成长状况 简化版此项可略1、区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况购置人群变化2、区

11、域住宅市场各项指标成长状况近 3-5 年 开工量 /竣工量销售量 /供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及进展趋势二、区域内供给产品特征 简化版此项可略1、各档次产品供给状况2、各档次产品的集合特征尤其争论与本案类似档次物业的特征平均售价6/15开发规模 产品形式 平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图 ：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、将来 2-3 年区域内可供给土地状况、产品供给量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的时机点6、结论：区域市场在整体市场的地位及进展态势本案所在位置的价位区间和本案开

12、发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层争论1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围 建立在本区域参照工程的阅历争论及全市的趋势特征上2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品的偏好、购置方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位2、目标人群特征 /来源区域 /行业特点3、产品建议第四局部：规划设计分析技术经管部负责一、初步规划设计思路1、 设计概念：产品表达的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、 节能和环保型

13、建筑材料选用的考虑。4、 在所在城市中，生产型、别具一格产品的可能性。5、 假设是大型、超大型工程，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析7/151、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下， 制造出的产品是什么类型和特性， 是否符合前面提及的规划设计概念和时代所寻找的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度推断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势凹凸、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑小峡谷 、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对

14、产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危急源、 “风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况可能与小区主要出入口有关、供水、排水、通讯有线电视、 、网络 、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。 如：交通状况与是否开通业主班车有关 、商业设施大型购物中心 、教育现状、体育消遣公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出推断

15、。7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价掌握原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在冲突，对产品品质是否有影响，及如何解决。第五局部： 工程开发战略拓展部、 工程经管部、品牌营销部共同负责，简化版此项可略一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供给、周边环境及配套、市场进展状况、政府规划、城市将来进展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、马上开发与作为土地储藏优缺点分析三、工程打算工程总监负责 ：工期打算、各期开工面积、竣工打算、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售打算品牌营销部负责 ：各期销售时间、价格、面积，估量销售各期的市场占有率， 销售打算

16、实现的可行性分析。8/15第六局部：投资收益分析预算部负责一、本钱推测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积， 容积率，工程总投资直接建筑本钱加期间费用，不包括营业税和所得税等。并参照 下面表格列示：项目投资总额万元单位本钱元 /m2土地本钱 前期工程费根底设施费建安工程费配套费用 开发间接费直接建筑本钱小计营销费用经管费用总计二、税务分析1、 营业税及附加2、 所得税3、 土地增值税上述税种的根本税率，能够享受的税收优待政策时的税率，工程本身适用的税率， 假设享受地方政府的优待政策，要特别说明该项优待与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么

17、。三、经济效益分析1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等2、工程利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：专业资料共享经济指标销售收入直接本钱总投资 毛利率单位数值元 /m2工程总金额万元9/15税前利润 税后利润 销售净利率投资回报率3、工程开发各期的利润表达经济指标220XX 年20XX 年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积 m单位利润( 元利润(万元)2/m )4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可依据实际状况增减。（1） 本钱变动各项经济指标的变化，假设本钱每上升下降肯定金额或上升下降肯定百分比来比较，如：经济指标总投资毛利率 税前利润税后净利

18、销售净利率 总投资回报率推测本钱90%推测本钱推测本钱推测本钱110%120%（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降肯定金额或上升下降肯定百分比来比较，如：经济指标营业额 毛利率 税前利润税后净利销售净利率 总投资回报率推测售价90%推测售价推测售价110%推测售价120% 3容积率变动各项指标的变化主要指标多高层比营业额容积率 1容积率 2容积率 3容积率 4容积率 5总投资10/15专业资料共享毛利率税后利润 税后净利率总投资回报率四、工程资金推测1、资金投入打算：各期地价、前期费用、根底、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2、资金回款打算：各期销售回款打算。3、资金需求

19、打算：结合整个公司资金状况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额第七局部：经管资源配置人力资源部负责， 简化版此项可略五、机构设置：是否需要成立独立法人公司工程公司 ；主要部门设置。六、人力资源需求：启开工程对个专业部门人员的需求，具体人数重点是专业负责人。七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径调动、聘请、培训等。第八局部：综合分析与建议 战略拓展部负责一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合时代一贯进展思路等方面论述。二

20、、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合时代一贯进展思路等方面论述。三、时机：从市场时机、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优待政策、城市进展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。四、结论和建议11/15专业资料共享一主要指标测算1、 推测直接建筑本钱不包括地价 、售价2、 投资收益分析参考以下格式：经济指标AA+MA+2MA+nM楼面地价完全本钱总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率注： A 代表起拍价或投标底价，假设没有底价A 代表略低于可能最低中标价；M 代表每次举第九局部：竞拍和投标方式取得土地需要留意的

21、问题战略拓展部负责牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性或重要性变化值，例如100 万元，变化值不宜过大。3、 依据需要，可增加如下测算：销售净利率完全本钱R1最高楼面地价最高总地价R2R3注：R 代表可承受的销售净利率； 销售净利率还可以换成其他主要分析指标， 如投资回报率等。二竞争对手分析 简化版此项可略1、主要背景，控股股东状况2、总资产、净资产、净利润每股利润3、资金状况，可能资金来源，融资力量，资金本钱4、操作水平，主要开发的工程12/155、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气概，是否志在必得。三制定策略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、销售净利率在10%时可承受的

22、地价或在可承受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可承受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权开发权的原则。四资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时肯定供给融资效劳的协议。第十局部： 在城市开发需要补充的内容 战略拓展部负责一、市场分析局部增加当地商品住宅市场总体状况1、 近三到五年商品住宅市场进展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、 各类型产品的市场特

23、征：价位区分、各档次市场比例、进展趋势、产品特征、分布区域等。4、 各行政区市场比较：（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2） 各区商品住宅分布特征：供给量、销售量变化和进展趋势等。5、 当地城市近、中期规划进展方向描述城市进展规划、功能布局、根底设施建设等与工程开发和居民住宅亲热相关方面。6、 主要进展商状况：进展商时代、企业性质、开发水平；前 20 名进展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、 客户的购置偏好、购置关注的要素9、 重点楼盘描述二、需要完成

24、城市进展及房地产市场调研报告报告格式及内容另附附件：1、 有关宗地状况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。13/15专业资料共享2、 依据本钱核算指导设置科目明细，具体列示本钱测算过程本钱测算可承受两种方法：（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，依据本钱工程逐项分析计算。但要留意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般本钱水平增加的因素。（2） 依据已做的类似工程的相关数据，并充分考虑该工程的特性，在此根底上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的， 不同的本钱工程要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以穿插使用。 对可上可下的本钱工程在不能确定的状况下，尽可能稳

25、健一些。可参照下面表格：本钱估算表专业资料共享本钱工程总本钱万单位本钱参考工程说明一、土地获得价款元元 /m2 单位本钱1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期预备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、根底工程2、构造及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统 四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统14/153、室外燃气系统4、室外凹凸压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建筑5、围墙建筑费6、室外照明费7、室外背景音乐8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程经管费2、营销费用3、资本化利息4、物业经管完善费合计说明：1、本钱估算应按本说明细工程分类，因条件所限确实无法作出具体估算时可只列大类2、参考工程可选择集团内外的工程，其标准为：已竣工的工程；具有最大可比性3、 现金流量推测表4、 欲签订的意向书和合同文本5、 城市开发的市场调研报告6、15/15