oA昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究.ppt

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1、1Field MarketingField Marketing ResearchResearch Copyright 2004 房产库房产库房地产思想库房地产思想库oA昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望l l本报告根据田野公司本报告根据田野公司本报告根据田野公司本报告根据田野公司20042004年年年年9 9月月月月“百大百大百大百大A A座商座商座商座商业定位研究业定位研究业定位研究业定位研究”与与与与200

2、52005年年年年1 1月初月初月初月初“百大百大百大百大A A座市场座市场座市场座市场风险研究风险研究风险研究风险研究”两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。两次调研成果整合而成。作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：l l从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨A A座作为商业百货商场的市场定位座作为商业百货商场的市场定位座

3、作为商业百货商场的市场定位座作为商业百货商场的市场定位空间；空间；空间；空间；l l从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨从市场需求和竞争的角度，探讨A A座作为商业地产开发和销售可能座作为商业地产开发和销售可能座作为商业地产开发和销售可能座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；面临的市场风险；面临的市场风险；面临的市场风险；l l整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出整合地产开发需要和商业经营需要，提出A A座定位建议和风险控制座定位建议和风险控制座定位建议和风险控制座定位

4、建议和风险控制建议。建议。建议。建议。特别说明特别说明特别说明特别说明l l我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑有考虑有考虑有考虑A A座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。营经验。营经验。营经验。l l所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据所有研究成果和建议，还需要根据A A座财务目座财务目座财务目座财务目标、建设条

5、件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。标、建设条件、商业经验作出修正。第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议报告目录报告目录第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析qA座商业经营竞争对手分析qA座商业经营消费者需求分析qA座商业经营定位目标与定位空间分析报告目录报告目录老楼，老了！l l众所周知，直到众所周知，直到众所周知，直到众所周知，直到9090年代初，百大年代初，百大年代初，百大年代初，百大A A座都是昆明商业的旗座都是昆明商业的旗座都是昆明商业的旗座都是昆明商

6、业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。帜，昆明大型商场的旗舰。l l9090年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老楼需要新生。再，老楼需要重建，老

7、楼需要新生。老楼之重建与新生l l更有甚者，更有甚者，更有甚者，更有甚者，A A座座座座+B+B座座座座+C+C座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A A座的重建，座的重建，座的重建，座的重建，不仅仅是不仅仅是不仅仅是不仅仅是A A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商

8、业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。和商业旗舰物业的新生。l l我们的研究，就从我们的研究，就从我们的研究，就从我们的研究，就从A A座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。座老楼的现实竞争力开始。qA座商业经营竞争对手分析昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。lA座商业经营竞争对手分析l数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局百大百大A A座最强大的

9、竞争对手座最强大的竞争对手柏联百盛、金龙柏联百盛、金龙/金格金格主要竞争商场物业每平米月营业额对比（元）数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据l A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里百盛受到最多消费者的欢迎百盛受到最多消费者的欢迎l l 去百货商场购物也成为了多数人的习惯，去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%63.5%的人一个月至少去一次，的人一个月至少去一次，71.2%71.2%的人是周末的人是周末白天去；但有白天去；但有21%21%的人几乎从来不去。的人几乎从来不去。l l除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电器成

10、为了购买了主要对象；器成为了购买了主要对象；l l三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消费者，其中以柏联百盛为首。费者，其中以柏联百盛为首。l A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里百盛受到最多女性消费者的欢迎百盛受到最多女性消费者的欢迎 女性半个月逛百货商场的女性半个月逛百货商场的人群比男性多人群比男性多8个百分点！个百分点！l l女性消费者在百货商场最常购买的物女性消费者在百货商场最常购买的物品主要是女装、日用品、化妆品和食品；品主要是女装、日用品、化妆品和食品；男性消费者最常购买的是日用品、男装、男性消费者最常购买的是日用品、男

11、装、食品、家用电器；食品、家用电器；l l差异最大的是服装、化妆品、家用电差异最大的是服装、化妆品、家用电器三类商品；器三类商品；l l在商场的选择上，女性最偏爱柏联百在商场的选择上，女性最偏爱柏联百盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较喜欢。喜欢。l l从女性消费者对柏联的偏好，可以推从女性消费者对柏联的偏好，可以推断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一筹。筹。l A座商业经营竞争对手分析竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里百盛受到最多百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎岁消费者的欢迎l l在到百货商场购物时，人们选择在到百货商场购物时

12、，人们选择的主要对象是日用品、食品、服装、的主要对象是日用品、食品、服装、化妆品；除此之外，各群体对商品化妆品；除此之外，各群体对商品的需求有一定差别：的需求有一定差别：l l2525岁以下群体在女装和化妆品方岁以下群体在女装和化妆品方面更加需求旺盛；面更加需求旺盛；l l25-5025-50岁群体在化妆品、女装、男岁群体在化妆品、女装、男装、家用电器方面需求旺盛；装、家用电器方面需求旺盛；l l5050岁以上群体在家用电器、药品岁以上群体在家用电器、药品保健品方面需求旺盛。保健品方面需求旺盛。l l2525岁以下群体偏爱柏联百盛，岁以下群体偏爱柏联百盛，5050岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。

13、岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。图：各年龄段消费群最常去的百货商场图：各年龄段消费群到百货商场购物的对象 不同年龄段逛百货商场的不同年龄段逛百货商场的频率不一，消费能力不一。频率不一，消费能力不一。l A座商业经营竞争对手分析l l2525岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，的高，25-5025-50岁的群体率略逊一筹，岁的群体率略逊一筹，5050岁以上的群体在在外就餐、茶室岁以上的群体在在外就餐、茶室/咖啡厅等娱乐休闲咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于场所的消费明显少于5050

14、岁以下的群体。岁以下的群体。l l20-5020-50岁群体购买力最强；岁群体购买力最强；5050岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。费方面开销最小。25-50岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强l A座商业经营竞争对手分析l l逛百货商场是月工资性收入逛百货商场是月工资性收入50005000元以上消费群体的最爱；元以上消费群体的最爱；l l金龙百货、百大金龙百货、百大B B座又是这一群座又是这一群体的最爱。体的最爱。竞争对手强在哪里竞争对手强在哪里金龙受到月收到金龙受到

15、月收到5000元以上消费者的高度认同元以上消费者的高度认同 月工资性收入月工资性收入5000元元以上消费群是百货商场的以上消费群是百货商场的消费主力消费主力l A座商业经营竞争对手分析l l 百盛、金龙百盛、金龙/金格的购物环境和空间布局最好；金格的购物环境和空间布局最好；l l 百盛、金龙百盛、金龙/金格的品牌商品最多；金格的品牌商品最多；l l 百盛、金龙百盛、金龙/金格的商场管理严密而规范；金格的商场管理严密而规范；l l 百盛、金龙百盛、金龙/金格的市场定位最清晰！金格的市场定位最清晰！竞争对手还强在哪里？竞争对手还强在哪里？l A座商业经营竞争对手分析三大商场细分市场比较三大商场细分

16、市场比较三大商场细分市场比较三大商场细分市场比较A座座新纪新纪元店元店柏联柏联百盛百盛三足鼎立三足鼎立竞合关系竞合关系A座老楼细分市场特征：座老楼细分市场特征：老龄化老龄化男性化男性化低档次低档次不时尚重实用不时尚重实用商品品类适合中老年人消费商品品类适合中老年人消费柏联百盛细分市场特征：柏联百盛细分市场特征：青年化青年化女性化女性化中档次中档次时尚性时尚性商商品品品品类类特特别别适适合合中中青青年年时时尚尚群群体体和和女女性性群群体体消消费费，特特别别是是女女装装、化化妆妆品品、食食品优势明显。品优势明显。B座细分市场特征：座细分市场特征：中年人中年人中性中性中档次中档次时尚度中等时尚度中等

17、商商品品品品类类适适合合中中年年人人消消费费，但但男男装装、家家电电、珠宝有明显优势珠宝有明显优势l A座商业经营竞争对手分析qA座商业经营消费者需求分析l l定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；l l在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一l l多数人经常在外就餐多数人经常在外就餐l l半数以上的人会到茶室半数以上的人会到茶室/咖啡厅等娱乐场所消费咖啡厅等娱乐场所消费l l乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具超市、百货

18、商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到自己的位置和空间自己的位置和空间自己的位置和空间自己的位置和空间l A座商业经营消费者需求分析l l经测算，个人平均月工资收入为经测算，个人平均月工资收入为118

19、41184元，元，平均月其他奖金、福利、投资回报等收入平均月其他奖金、福利、投资回报等收入为为290290元，合计个人月收入为元，合计个人月收入为14741474元；元；l l昆明市民平均每月生活必须支出和储蓄、昆明市民平均每月生活必须支出和储蓄、还借款费用的比例为还借款费用的比例为53.4%53.4%，其余可支配，其余可支配支出为支出为46.6%,46.6%,按平均人均收入测算，人平按平均人均收入测算，人平均可支配支出为均可支配支出为687687元元/月月人均年收入人均年收入人均年收入人均年收入13001300美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新

20、的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的台阶台阶台阶台阶尤其是尤其是尤其是尤其是平均消费能力增强，家庭平均月可支配收入达平均消费能力增强，家庭平均月可支配收入达687元，元，1500元以上达到元以上达到24%！l A座商业经营消费者需求分析图：未来一年的购房计划图：未来一年的购买品牌服装、化妆品等的计划图：未来一年的购买家电的计划图：未来一年的购车计划人们的未来消费欲望强烈，对于未来信心十足人们的未来消费欲望强烈，对于未来信心十足l A座商业经营消费者需求分析重视 重视度重视度不重视 不太重视 比较重视 平安是福平安是福竞争冒险竞争冒险竞争冒险平安

21、是福很不重视 追求个性追求个性追求个性开心就好开心就好开心就好家庭稳定家庭稳定家庭稳定事业第一事业第一事业第一家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐家庭事业生活和谐勤俭勤俭勤俭品牌品牌品牌享乐享乐享乐图例：25岁以下25-50岁50岁以上不同年龄段消费观念和生活观念已经体现出重大差异不同年龄段消费观念和生活观念已经体现出重大差异l l2525岁以下的人更追求个性和冒险，对于家庭、事业都没有什么概念，对品牌相对敏感；消费是更注重个性岁以下的人更追求个性和冒险，对于家庭、事业都没有什么概念，对品牌相对敏感；消费是更注重个性和时尚，喜欢尝试新鲜事物；和时尚，喜欢尝试新鲜事物；l l25-5025-50岁的

22、人重视家庭事业生活的和谐和平安，也崇尚个性；消费更注重家庭和实用；岁的人重视家庭事业生活的和谐和平安，也崇尚个性；消费更注重家庭和实用；l l5050岁以上的人则更注重家庭、平安和开心的心情；消费也是以家庭为中心，比较平淡。岁以上的人则更注重家庭、平安和开心的心情；消费也是以家庭为中心，比较平淡。l A座商业经营消费者需求分析l l在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体；逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体；l l将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，

23、我们可以从下表中发现消费将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，我们可以从下表中发现消费者更集中购买的是哪些商品者更集中购买的是哪些商品在中高档、高档消费群中，服装、化妆品是在中高档、高档消费群中，服装、化妆品是永恒的主题。永恒的主题。不同购买力群体和男女性别群体购物偏好差异较大不同购买力群体和男女性别群体购物偏好差异较大l A座商业经营消费者需求分析年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异青年群体青年群体成年群体成年群体老年群体老年群体低购买力低购买力中等购买力中等购买力中高购买力中高购买力高购买力高购买力消费欲望强烈消

24、费欲望强烈精力旺盛易冲动精力旺盛易冲动消费欲望较强消费欲望较强相对较理智相对较理智消费欲望不强消费欲望不强购物目的性强购物目的性强 追捧时尚、新奇、追捧时尚、新奇、中等价位档次的商品中等价位档次的商品和商场和商场 追求品位、品牌、追求品位、品牌、时尚，青睐中高档次时尚，青睐中高档次的品牌商品和商场。的品牌商品和商场。喜爱大众化、中喜爱大众化、中档、质量好的商品，档、质量好的商品，喜爱大众化人性化的喜爱大众化人性化的商品和商场商品和商场l A座商业经营消费者需求分析l l调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明调查发现，性别上，百盛明显偏女性化；显偏女性化；显偏女

25、性化；显偏女性化；B B座中性化；座中性化；座中性化；座中性化；A A座男性化；座男性化；座男性化；座男性化；l l年龄上，年龄上，年龄上，年龄上，B B座中位年龄座中位年龄座中位年龄座中位年龄35-3935-39岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；岁，中年化特征明显；A A座座座座40-4540-45岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；岁，中老年化特征明显；百盛百盛百盛百盛30-3430-34岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明岁，年轻化特征明显；显；显；显；l l购买力上，三大商场其实没购买力上，三大商场其实没购买力上，三大

26、商场其实没购买力上，三大商场其实没有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工有明显差异！目标群体的工资性收入中位数资性收入中位数资性收入中位数资性收入中位数A A座略偏低，座略偏低，座略偏低，座略偏低，为为为为800-999800-999元；元；元；元；B B座与百盛均座与百盛均座与百盛均座与百盛均是是是是1000-15001000-1500元，而且元，而且元，而且元，而且B B座还座还座还座还略偏高！略偏高！略偏高！略偏高！A A座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化座老楼的目标群体已经严重老化l A座商业经营消费者

27、需求分析l l新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；A A座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食

28、品！和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！A A座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类l A座商业经营消费者需求分析qA座商业经营定位目标与定位空间分析三市街商圈（百货大楼为主题）以宝善街、三市街为主，以百货大楼为中心的中心区70年代前三市街商圈（传统百货）商业街-青年路、武成路等以百货大楼、正义百货商场为主体的商业区中心地位继续加强，青年路、武成路为主的个体商业街开始形成80年代前三市街商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈青

29、年路商圈三市街、白塔路、青年路及小西门四个以大型综合百货商场为主的四大商业区开始形成，以螺狮湾为主的大型批发市场商业区形成并发展90年代昆明市场商圈发展演变图三市街-青年路商圈螺蛳湾商圈小西门商圈白塔路商圈四大商圈继续演变，三市街商圈的中心领导地位得到空前加强；青年路商圈在沉寂一段时间后将与三市街商圈连为一体。目前状况图1-1：昆明市场商业业态随时间变化图70年代时间80年代90年代中21世纪初业态变化90年代后期百货大楼百货大楼供销社集体商铺个体商铺农贸街百货大楼百货大楼个体商铺以零售为主的批发市场综合百货商场综合百货商场商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场综合百货商场综合百货商场综合超市

30、综合超市主题百货商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店综合百货商场综合百货商场综合超市综合超市主题百货商场主题百货商场专业连锁商场社区便利店/小超市商业步行街品牌专卖店专营店专业批发市场购物中心连锁超市连锁便利店qA座商业经营定位目标与定位空间分析昆明的零售市昆明的零售市昆明的零售市昆明的零售市场，大致经历场，大致经历场，大致经历场，大致经历了五个阶段了五个阶段了五个阶段了五个阶段l l国有商业体国有商业体国有商业体国有商业体制阶段制阶段制阶段制阶段l l个体商户兴个体商户兴个体商户兴个体商户兴起阶段；起阶段；起阶段；起阶段；l l商户集中化商户

31、集中化商户集中化商户集中化和品牌化阶段和品牌化阶段和品牌化阶段和品牌化阶段l l超市异军突超市异军突超市异军突超市异军突起阶段起阶段起阶段起阶段l l商圈化阶段商圈化阶段商圈化阶段商圈化阶段商圈演变与业态演变是否有规律可循？商圈演变与业态演变是否有规律可循？l l回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；l l商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态

32、组合的商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！l l业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌

33、店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。l l但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律不同业态的商不同业态的商不同业态的商不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方业场所和机构需要在一个越来越大的地方业场所

34、和机构需要在一个越来越大的地方业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营扎堆经营扎堆经营扎堆经营”。分工与组合，更细的分工和更大的组合，就是商圈演分工与组合，更细的分工和更大的组合，就是商圈演变和业态演变的基本规律！变和业态演变的基本规律！qA座商业经营定位目标与定位空间分析目目目目前前前前昆昆昆昆明明明明一一一一环环环环路路路路内内内内的的的的商商商商圈圈圈圈构构构构成成成成图图图图金碧金碧景星景星白白 塔塔 路路 青青 年年 路路 昆都昆都和平村和平村大观大观祥云祥云翠湖翠湖三市街三市街商商圈圈的的发发展展还还与与居居民民居居住住地地点点和和消消费费习习惯惯的的转转变有关。变有关。随随

35、着着昆昆明明居居住住郊郊区区化化步步伐伐加加快快，到到市市中中心心区区购购物物与与交交通通流流线息息相关。线息息相关。与与购购物物商商圈圈的的发发展展同同步步，休休闲闲商商圈圈发发展展迅迅速速。但但休休闲闲商商圈圈与与购购物物商商圈圈的的合合并并也也日日趋趋明显。明显。图例：图例：主要入城口主要入城口 主要购物路线主要购物路线qA座商业经营定位目标与定位空间分析在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈昆明

36、市四大商圈综合竞争力指数情况2002年，田野公司在为百大ABC项目进行调研中，曾经对三市街商圈、青年路商圈、小西门商圈、白塔路商圈进行过详细的调查，并设计了一套包含二个层级三大评价项目（即基本指标、商业指标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。商圈竞争力分析模型qA座商业经营定位目标与定位空间分析未来商圈发展趋势未来商圈发展趋势全部合并全部合并金碧金碧景星景星白白 塔塔 路路 昆都昆都和平村和平村祥云祥云翠湖翠湖统统一一商圈商圈未未来来2-3年年内内，三三市市街街商商圈圈将将与与青青年年路路商商圈圈连接合并；连接合并；未未来来5-10年年内内，大大观观商商圈圈、青青年年路路商商圈圈、三三市市街

37、街商商圈圈以以及及其其中中的的昆昆都都、景景星星街街、金金碧碧休休闲闲商商圈圈将将全全部部合合并并为为昆昆明明市市中中心心区区的的“统一商圈统一商圈”。qA座商业经营定位目标与定位空间分析统一商圈统一商圈谁执牛耳？谁执牛耳？l l据此，百大据此，百大A A座的定位目标已经浮现。百大座的定位目标已经浮现。百大A A座定位目标三种选择：座定位目标三种选择：l l第一种：成为三市街乃至昆明市中心区统一商圈的第一品牌和领导旗第一种：成为三市街乃至昆明市中心区统一商圈的第一品牌和领导旗舰！舰！l l第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领

38、导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；邻商场构成差异化竞争合作关系；l l第三种：成为三市街商圈差异化特色化品牌，但在市中心区统一商圈第三种：成为三市街商圈差异化特色化品牌，但在市中心区统一商圈中没有领导地位。中没有领导地位。我们的研究分析将集中在前两种可能性前景我们的研究分析将集中在前两种可能性前景的前提下，为百大的前提下，为百大A座进行定位。座进行定位。毫无疑问，三市街商圈将作为统一商圈的领导者和核心毫无疑

39、问，三市街商圈将作为统一商圈的领导者和核心，那么，谁是三市，那么，谁是三市街商圈的领导者？街商圈的领导者？qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；更容易吸引消费者；l lA A座至今仍然拥有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力座至今仍然拥有强大的品牌影响力无论对于昆明无论对于昆明无论对于昆明无论对于昆明还是地州消

40、费群体。还是地州消费群体。还是地州消费群体。还是地州消费群体。l l下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商圈。圈。圈。圈。百大百大百大百大A A座商业定位条件分析座商业定位条件分析座商业定位条件分析座商业定位条件分析l A座商业经营定位目标与定位空间分析A座商业定位定位什么？座商业定位定位什么？A座定位目标群体目标群体商品品类经营业态商品档次商品档次其他其他商场形象商场形象qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座目标群体目前为老龄化、男性化

41、特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；座目标群体目前为老龄化、男性化特征；l l未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化未来目标群体定位若定位女性化+年轻化年轻化年轻化年轻化+中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严中等购买力，将受到百盛的严重挤压；如定位为男性化重挤压；如定位为男性化重挤压；如定位为男性化重挤压；如定位为男性化+中年化中年化中年化中年化+中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与中等购买力，则直接与B B座形成不必要座形成不必要座形成不必

42、要座形成不必要的内部消耗。的内部消耗。的内部消耗。的内部消耗。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：女性化女性化女性化女性化+中年化中年化中年化中年化+中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；男性化男性化男性化男性化+年轻化年轻化年轻化年轻化+中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；中偏高购买力群体；或者其他或者其他或者其他或者其他A A座目标群体定位空间座目标群体定位空间座目标群体定

43、位空间座目标群体定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；l l未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。则直接与金格竞争。l

44、 l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；和百大品牌吸引力；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅

45、与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、B B座造成不必要的竞争和内座造成不必要的竞争和内座造成不必要的竞争和内座造成不必要的竞争和内耗耗耗耗或者其他或者其他或者其他或者其他A A座商品档次定位空间座商品档次定位空间座商品档次定位空间座商品档次定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座经营业态目前为敞开式百货

46、商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；座经营业态目前为敞开式百货商场；l l未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、B B座竞争，并座竞争，并座竞争，并座竞争，并且不太符合中偏高档次的品牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。且不太符合中偏高档次的品牌店形象。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目

47、标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；敞开式、通透式品牌集中店格局；还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题商场容量、消费群偏好有问题或者其他或者其他或

48、者其他或者其他A A座经营业态定位空间座经营业态定位空间座经营业态定位空间座经营业态定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；l l若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、B B

49、座、金龙座、金龙座、金龙座、金龙/金格金格金格金格形成直接的竞争。形成直接的竞争。形成直接的竞争。形成直接的竞争。l l要让要让要让要让A A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但

50、是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是A A座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，座可以选择更加集中，没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看没有日用品、食品、儿童用品等（参看50005000元以上收入者品类偏好）元以上收入者品类偏好）元以上收入者品类偏好）元以上收入者品类偏好）或者其他或者其他或者其他或者其他A A座商品品类定位空间座商品品类定位空间座商品品类定位空间座商品品类定位空间qA座商业经营定位目标与定位空间分析l lA A座商场形象目前可归纳为座商场形