发展中的中国内地住宅区物业.ppt

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1、发展中的中国内地住发展中的中国内地住宅区物业管理宅区物业管理一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题二、存在问题的原因分析二、存在问题的原因分析三、稳定房价的意义和主要政策措施三、稳定房价的意义和主要政策措施四、近期房地产市场运行情况四、近期房地产市场运行情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况六、关于商品房预售制度六、关于商品房预售制度七、关于日本的房地产泡沫破灭七、关于日本的房地产泡沫破灭八、结束语八、结束语2 2一、房地产市场发展及一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题近两年来出现的主要问题3 3

2、 19981998年年以以来来，各各地地区区、各各部部门门认认真真落落实实国国务务院院关关于于进进一一步步深深化化城城镇镇住住房房制制度度改改革革、加加快快住住房房建建设设的决策部署，做了大量工作。的决策部署，做了大量工作。城城镇镇住住房房制制度度改改革革取取得得重重大大进进展展，房房地地产产市市场场体体系系基基本本建建立立，房房地地产产业业持持续续快快速速发发展展，对对拉拉动动经经济济增增长长、推推进进城城镇镇化化、改改善善人人民民生生活活等等，都都发发挥挥了了重要作用。重要作用。4 4 在在市市场场的的快快速速发发展展过过程程中中，也也逐逐步步暴暴露露出出一一些些问问题题，尤尤其其是是投投

3、资资增增势势较较猛猛、以以及及供供应应增增长长总总体体跟跟不不上上销销售售增增长长、商商品品房房供供应应的的结结构构性性矛矛盾盾和和价价格格上上涨涨的的压压力力在在一一部部分分地地区区逐逐步步突突出出，引引起起了了中中央央和和国国务院的高度重视。务院的高度重视。5 5 针针对对以以上上问问题题，去去年年以以来来，国国家家把把房房地地产产市市场场调调控控作作为为加加强强和和改改善善宏宏观观调调控控的的重重要要内内容容，采采取取了了一一系列措施。系列措施。严严格格房房地地产产开开发发信信贷贷和和土土地地管管理理，提提高高房房地地产产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模。开发项目资本金比例，控制城市

4、拆迁规模。6 6 在在看看到到调调控控取取得得了了一一定定成成绩绩的的同同时时，也也应应当当清清醒醒地地看看到到，房房地地产产市市场场区区域域性性、结结构构性性问问题题还还十十分突出。分突出。主要表现是：主要表现是：7 7 （一）房价上涨过快。（一）房价上涨过快。房价上涨的房价上涨的主要特点：主要特点：一一是是房房价价涨涨幅幅为为20002000年年以以来来最最高高，商商品品房房和和商商品品住住宅宅平平均均销销售售价价格格涨涨幅幅突突破破两两位位数数，20042004年年分分别别上上涨涨14.4%14.4%和和15.2%15.2%，今今年年一一季季度度比比去去年年同同期期又又分分别别上上涨涨1

5、2.5%12.5%和和13.5%13.5%；二二是是东东部部地地区区房房价价涨涨幅幅最最高高，且且有有进进一一步步上上升升趋势；趋势；8 8 三三是是部部分分大大中中城城市市房房价价上上涨涨过过快快，有有的的平平均均房房价价涨涨幅幅已已连连续续二二、三三年年在在15%15%以以上上。据据国国家家统统计计局局城城调调队队对对3535个个大大中中城城市市的的抽抽样样调调查查，一一季季度度商商品住宅价格比去年第四季度环比增长品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%2.8%。；。；四四是是房房价价上上涨涨过过快快现现象象呈呈蔓蔓延延态态势势，由由上上海海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；浙

6、江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；9 9 五五是是商商品品房房销销售售价价格格上上涨涨带带动动二二手手房房交交易易价价格格上上涨涨，20052005年年一一季季度度3535个个大大中中城城市市二二手手住住宅宅销销售售价价格上涨格上涨11.4%11.4%。房房价价过过快快上上涨涨，已已成成为为社社会会关关注注的的热热点点问问题题。如如任任其其发发展展，将将影影响响房房地地产产市市场场持持续续健健康康发发展展，影影响宏观经济和社会稳定。响宏观经济和社会稳定。1010 （二）市场需求偏大，供求矛盾突出。（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房房地地产产市市场场的的供供求求状状况况，已已由由前前些

7、些年年的的需需求求不足，转变为不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张阶段性、结构性需求过度扩张。20002000年年以以来来，全全国国商商品品房房销销售售面面积积增增幅幅连连续续5 5年年大大于于竣竣工工面面积积增增幅幅，其其中中20042004年年销销售售面面积积增增幅幅高高出竣工面积增幅出竣工面积增幅11.611.6个百分点。个百分点。这这几几年年商商品品住住房房供供求求差差距距逐逐步步缩缩小小，去去年年以以来局部地区出现了供求紧张的状况。来局部地区出现了供求紧张的状况。1111 今今年年一一季季度度，全全国国商商品品住住宅宅竣竣工工面面积积只只有有销销售售面积的面积的73%73%。东部地

8、区和部分中心城市尤为突出。东部地区和部分中心城市尤为突出。上上海海市市商商品品住住宅宅销销售售面面积积已已经经连连续续4 4年年大大于于竣竣工工面面积积。商商品品房房供供不不应应求求，导导致致价价格格不不断断攀攀升升，并并带动二手房价格上涨。带动二手房价格上涨。一一些些地地方方拆拆迁迁规规模模反反弹弹，带带来来被被动动性性住住房房需需求求上升，加剧了供求矛盾。上升，加剧了供求矛盾。1212 （三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。20042004年年房房地地产产开开发发投投资资增增长长28.1%28.1%，今今年年一一季季度度在在去去年年同同期期较较高高增增

9、幅幅的的基基础础上上又又增增长长26.7%26.7%，高高于于全全社会固定资产投资增幅。社会固定资产投资增幅。有有1313个个省省区区市市房房地地产产开开发发投投资资增增幅幅超超过过30%30%，其其中中6 6个地区超过个地区超过50%50%，最高的达到，最高的达到115%115%。1313 （四）市场供应结构不合理。（四）市场供应结构不合理。商商品品房房市市场场中中，非非住住宅宅开开发发比比例例偏偏大大，空空置置面面积积上上升升。商商品品住住宅宅中中，中中低低价价位位、中中小小套套型型住住宅宅供供应应比例偏低。比例偏低。今今年年一一季季度度，我我们们对对部部分分城城市市商商品品住住宅宅供供应

10、应进进行行调调查查显显示示，100100平平方方米米/套套以以上上的的占占总总量量的的60%70%60%70%，有的城市高达，有的城市高达87%87%。1414 20042004年年全国经济适用住房开发全国经济适用住房开发投资投资出现负增长，出现负增长，占房地产开发投资占房地产开发投资的比重的比重由上年的由上年的6.1%6.1%下降到下降到4.6%4.6%，有，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。的地区甚至停止了经济适用住房建设。1515二、存在问题的原因分析二、存在问题的原因分析1616 产产生生这这些些问问题题的的原原因因是是多多方方面面的的，有有些些是是合合理理因因素素，如如城城镇镇人人

11、口口增增长长较较快快，居居民民生生活活水水平平不不断断提提高高，对对住住房房需需求求迅迅速速增增加加；土土地地价价格格上上升升，建建筑筑材材料料价价格格上上涨涨，加加之之商商品品房房品品质质提提高高，配配套套设设施施和和环环境境改改善善以以及及精精装装修修等等，商商品品房开发建设成本增加。房开发建设成本增加。1717 但但是是，也也有有许许多多不不合合理理因因素素，最最主主要要的的是是各各种种投投资资、投投机机需需求求大大量量增增加加，部部分分地地区区市市场场总总需需求求偏偏大大，导导致致价价格格上上涨涨过过快快，扩扩大大了了房房地地产产开开发发的的利利润润空空间间，吸吸引引了了各各类类资资金

12、金参参与与房房地地产产开开发发投投资资和和购购房房投投资资与与投投机，从而使房价进一步上涨。机，从而使房价进一步上涨。1818 （一）大量资金涌入房地产市场。（一）大量资金涌入房地产市场。近近年年来来，银银行行存存款款利利率率较较低低，股股票票低低迷迷，债债市市盘盘子子小小，钢钢铁铁、水水泥泥、电电解解铝铝等等热热点点行行业业也也开开始始降降温温，社会资金缺乏其他投资渠道。社会资金缺乏其他投资渠道。在在这这种种情情况况下下，大大量量社社会会资资金金，如如上上市市公公司司募募集集的的资资金金、民民间间拆拆借借资资金金、典典当当行行资资金金，纷纷纷纷挤挤向向房房地产市场。地产市场。特特别别是是在在

13、负负利利率率的的情情况况下下，居居民民个个人人住住房房贷贷款款成成本本低低，银银行行大大量量资资金金通通过过住住房房消消费费信信贷贷转转化化为为房房地地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。1919（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。一一些些城城市市房房价价较较快快上上涨涨，社社会会各各方方面面对对市市场场产产生生较较高高预预期期，使使得得局局部部地地区区投投资资性性需需求求迅迅速速扩扩大大，投投机炒作现象严重。机炒作现象严重。如如曾曾经经活活跃跃一一时时的的“温温州州炒炒房房团团”、“山山西西购购房团房团”

14、，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。城城镇镇不不少少居居民民基基于于较较高高的的房房价价上上涨涨预预期期，也也参参与购房投资。与购房投资。投投资资性性购购房房已已由由原原来来的的非非住住宅宅为为主主扩扩展展到到住住宅宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。进一步加剧了房价过快上涨的态势。2020 据据调调查查，北北京京市市商商品品住住宅宅投投资资性性购购房房比比例例在在17%17%左左右右，其其中中29%29%的的房房屋屋短短期期内内倒倒手手转转让让，23%23%用用于于出租，出租，48%48%空关待沽。空关待沽。长长三三角角主主要要城城市市，商商品

15、品住住宅宅销销售售中中投投资资性性购购房房比例达到比例达到20%20%左右。左右。今今年年一一季季度度，上上海海市市成成交交单单价价超超过过万万元元的的预预售售住住宅宅中中，外外省省市市居居民民购购房房面面积积占占43%43%；其其中中，温温州州人人占占72%72%。2121 （三三）境境外外资资金金参参与与国国内内房房地地产产市市场场开开发发和和炒作。炒作。一一段段时时期期以以来来，外外资资为为赚赚取取外外汇汇人人民民币币利利差差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2222 今今年年1-21-2月月，江江苏苏、上上海海、广广东东房房地地产产开

16、开发发投投资中利用外资分别是去年同期的资中利用外资分别是去年同期的6.66.6、2.62.6、2.52.5倍。倍。1-21-2月月，上上海海市市境境外外居居民民购购房房规规模模超超过过4040亿亿元人民币元人民币,比去年同期增加了比去年同期增加了1.51.5倍。倍。2323 （四）一些地方政府行为不规范。（四）一些地方政府行为不规范。前前几几年年部部分分城城市市盲盲目目大大拆拆大大建建，带带来来大大量量被被动动性性住房需求住房需求，至今尚未消化。，至今尚未消化。去去年年一一些些城城市市拆拆迁迁安安置置需需求求一一度度占占市市场场商商品品住住宅宅需求的一半，有的甚至达到需求的一半，有的甚至达到6

17、0%60%。在在经经营营城城市市、经经营营土土地地的的理理念念指指导导下下，一一些些地地方方政政府府从从土土地地收收益益中中筹筹集集大大量量城城市市建建设设资资金金，抬抬高高了了土土地和房地产市场的价格。地和房地产市场的价格。2424 （五）市场秩序比较混乱。（五）市场秩序比较混乱。少少数数开开发发商商利利用用政政策策、市市场场信信息息不不对对称称与与不不透透明明，通通过过虚虚假假交交易易、虚虚假假宣宣传传等等不不正正当当手手段段，谎谎报报商商品品房房销销售售进进度度，发发布布不不实实价价格格信信息息，哄哄抬抬房房价价，误导市场预期。误导市场预期。有有的的放放慢慢开开发发和和销销售售进进度度，

18、囤囤积积土土地地、囤囤积积房房源源，人人为为造造成成市市场场紧紧张张，带带来来房房价价短短期期内内非非正正常常上上涨。涨。2525 （六六）不不同同利利益益主主体体相相互互影影响响，共共同同推推动动了了房房价上涨。价上涨。随随着着房房地地产产市市场场的的快快速速发发展展，部部分分城城市市政政府府片片面面强强调调“以以地地生生财财”、“经经营营城城市市”，一一些些商商业业银银行行以以及及企企业业过过度度依依赖赖房房地地产产获获取取利利润润，有有房房者者追追求求房房产产升升值值，无无房房者者担担心心房房价价上上涨涨提提前前入入市市，有有钱钱人人加入期房炒作投机。加入期房炒作投机。在在多多重重因因素

19、素的的作作用用下下，不不同同利利益益主主体体相相互互影影响响，共同推动了房价非理性上涨。共同推动了房价非理性上涨。2626 三、稳定房价的意义三、稳定房价的意义和主要政策措施和主要政策措施2727 保保持持房房地地产产市市场场持持续续健健康康发发展展，始始终终是是党党中中央央、国务院高度重视的问题。国务院高度重视的问题。今今年年以以来来，针针对对房房地地产产投投资资规规模模和和房房价价上上升升幅幅度度过过快快的的问问题题，国国务务院院领领导导多多次次作作出出重重要要批批示示，温温家家宝宝总总理理在在十十届届人人大大三三次次会会议议政政府府工工作作报报告告中中指指出出：“要要抑抑制制房房价价过过

20、快快上上涨涨势势头头”，并并将将此此作作为为今今年年宏宏观观调控的一项重要任务。调控的一项重要任务。2828 3 3月月2727日日，国国务务院院办办公公厅厅下下发发了了关关于于切切实实稳稳定定住住房房价价格格的的通通知知（国国办办发发电电200520058 8号号），就就加加强强和和改改善善房房地地产产市市场场宏宏观观调调控控，解解决决市市场场运运行行中中的的突突出出矛矛盾盾，特特别别是是房房价价上上涨涨过过快快问问题题，提提出出了了八八项措施。项措施。建建设设部部及及房房地地产产市市场场宏宏观观调调控控部部际际联联席席会会议议成成员员单单位位，坚坚决决贯贯彻彻国国务务院院部部署署，密密切切

21、配配合合，积积极极研研究落实国办电报的措施。究落实国办电报的措施。2929 4 4月月2525日日，曾曾培培炎炎同同志志在在部部分分城城市市房房地地产产市市场场及及房房价价问问题题座座谈谈会会上上，就就进进一一步步加加强强房房地地产产市市场场调调控控的的有有关关措措施施，听听取取了了地地方方同同志志的的意意见见和和建建议议，并并发发表表了重要讲话。了重要讲话。曾曾培培炎炎副副总总理理指指出出：“房房地地产产业业能能否否持持续续健健康康发发展展，事事关关重重大大。我我们们要要以以邓邓小小平平理理论论和和三三个个代代表表重重要要思思想想为为指指导导，全全面面落落实实科科学学发发展展观观，把把稳稳定

22、定房房价价作作为为当当前前加加强强和和改改善善宏宏观观调调控控的的一一项项重重要要任任务务来来抓抓，切实搞好对房地产市场的调控。切实搞好对房地产市场的调控。3030 要要遵遵循循经经济济规规律律，更更多多的的采采用用土土地地、财财税税、金金融融等等经经济济手手段段，加加强强市市场场管管理理和和监监管管，从从供供给给和和需需求求两两方面入手方面入手，积极稳妥积极稳妥地进行调控；地进行调控；要要重重点点控控制制不不合合理理需需求求，遏遏制制投投机机炒炒房房，控控制制投投资性购房，合理引导住房需求；资性购房，合理引导住房需求；3131 要改善住房供应结构，要改善住房供应结构，增加中低档商品房和廉增加

23、中低档商品房和廉租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房租房供给，努力满足城镇中低收入家庭的基本住房需求；需求；要把握好调控的力度，防止市场大起大落，要把握好调控的力度，防止市场大起大落，促促进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快发展。基本稳定，促进房地产业和国民经济平稳较快发展。”3232 建建设设部部会会同同有有关关部部委委对对稳稳定定房房价价问问题题进进行行了了认认真研究，提出：真研究，提出：当当前前和和今今后后一一段段时时间间，调调控控房房地地产产市市场场，要要突突出出稳稳定定房房价价这这个个

24、重重点点，采采取取积积极极稳稳妥妥措措施施，加加强强供供应应与与需需求求的的双双向向调调控控，侧侧重重抑抑制制不不合合理理需需求求；同同时时，要要整顿规范房地产市场秩序。整顿规范房地产市场秩序。3333 调调整整供供应应，重重点点是是改改善善市市场场供供应应结结构构，着着力力增增加加中中低低价价位位、中中小小套套型型普普通通商商品品住住房房和和经经济济适适用用住住房房供应；供应；调调控控需需求求，重重点点是是遏遏制制投投机机性性需需求求，控控制制投投资资性性需需求求，合合理理引引导导改改善善性性住住房房需需求求，控控制制拆拆迁迁带带来来的的住房被动性需求；住房被动性需求；整整顿顿规规范范市市场

25、场秩秩序序，重重点点是是查查处处违违规规销销售售、恶恶意哄抬房价等行为。意哄抬房价等行为。3434 国国务务院院第第8888次次常常务务会会议议，听听取取了了建建设设部部的的汇汇报报。充充分分肯肯定定了了建建设设部部等等有有关关部部门门前前一一阶阶段段工工作，明确了稳定房价的有关政策措施。作，明确了稳定房价的有关政策措施。3535 20052005年年5 5月月9 9日日，国国务务院院办办公公厅厅又又转转发发了了建建设设部部、发发展展改改革革委委、财财政政部部、国国土土资资源源部部、人人民民银银行行、税税务务总总局局、银银监监会会关关于于做做好好稳稳定定住住房房价价格格工工作作的的意意见见（国

26、国办办发发200520052626号号）。对对稳稳定定房房价价采采取取了了以下主要措施：以下主要措施：3636 （一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区，和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此住宅建设要以此类项目为主，类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积并在有关计划中明确开

27、工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。市场预期。3737 城城市市规规划划主主管管部部门门要要根根据据中中低低价价位位普普通通商商品品住住房房和和经经济济适适用用住住房房的的建建设设需需求求，加加快快工工作作进进度度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。对对中中低低价价普普通通商商品品住住房房建建设设项项目目，在在供供应应土土地地前前，由由城城市市规规划划主主管管部部门门提提出出规规划划设设计计条条件件，房房地地产产主主管管部部门门会会同同有有关关部部门门提提出出住住房房销销

28、售售价价位位、套套型型面面积积等等控控制制性性要要求求，并并作作为为土土地地出出让让的的前前置置条条件件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。3838 （二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。要要求求各各地地在在严严格格执执行行土土地地利利用用总总体体规规划划和和土土地地利利用用计计划划的的前前提提下下，对对居居住住用用地地土土地地价价格格、住住房房价价格格上上涨涨过过快快的的城城市市，适适当当提提高高居居住住用用地地在在土土地地供供应应中中的的比比例例，着着重重增增加加中中低低价价位位普普通通

29、商商品品住住房房和和经经济济适适用用住住房建设用地供应量。房建设用地供应量。3939 在在土土地地出出让让公公告告和和合合同同中中，要要明明确确开开工工与与竣竣工工的的条条件件和和时时间间要要求、违约责任。求、违约责任。严严格格土土地地转转让让管管理理，依依法法制制止止炒炒买买炒炒卖卖土土地地行行为为。要要加加大大对对闲闲置置土土地地的的清清理理力力度度，切切实实制制止止囤囤积积土土地行为。地行为。4040 （三三）调调整整住住房房转转让让环环节节营营业业税税政政策策，严严格格税收征管。税收征管。运运用用税税收收等等经经济济手手段段，加加大大对对投投机机性性、投投资资性购房等房地产交易行为的调

30、节力度。性购房等房地产交易行为的调节力度。对对个个人人购购买买普普通通住住房房不不足足两两年年的的，销销售售时时按按销售额恢复征收营业税；销售额恢复征收营业税；个个人人购购买买普普通通住住房房超超过过两两年年（含含两两年年）的的，销售时继续免征营业税。销售时继续免征营业税。同同时时要要严严格格界界定定现现行行有有关关住住房房税税收收优优惠惠政政策策的适用范围，加强税收征收管理。的适用范围，加强税收征收管理。4141 （四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人人民民银银行行各各分分支支机机构构要要加加大大“窗窗口口指指导导”力力度度，商商业业银银行行要要加

31、加强强对对房房地地产产开开发发贷贷款款和和个个人人住住房抵押贷款的信贷管理房抵押贷款的信贷管理.银银监监局局要要加加大大对对国国有有商商业业银银行行房房地地产产贷贷款款的的检检查查力力度度，加加强强风风险险提提示示，严严格格控控制制不不合合理理的的房房地产贷款需求，防范贷款风险。地产贷款需求，防范贷款风险。4242 （五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政土地供应、信贷审核、税收征管

32、等环节，给予优惠政策支持。策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上的住房、单套建筑面积在以上的住房、单套建筑面积在120120平方米以下的住平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格格1.21.2倍以下的住房。倍以下的住房。4343 各各地地可可根根据据实实际际情情况况，制制定定本本地地区区享享受受优优惠惠政政策策普普通通住住房房的的具具体体标标准准，具具体体标标准准可可

33、在在上上述述标标准准基基础础上上适适当当浮浮动动，但但向向上上浮浮动动的的比比例例不不得得超超过过20%20%，并并报报建建设设部部等等部部门门备案。备案。4444 （六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。房制度。要求各地按经济适用住房管理办法和当地要求各地按经济适用住房管理办法和当地政府的规定，政府的规定，落实落实经济适用住房项目招投标制度，严经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。降低成本、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况

34、，纳入省级要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。4545 各各地地要要抓抓紧紧开开展展城城镇镇最最低低收收入入家家庭庭住住房房困困难难情情况况的的调调查查，建建立立保保障障对象档案；对象档案；切切实实落落实实以以财财政政预预算算安安排排为为主主、多多渠渠道道筹筹措措廉廉租租住住房房资资金金的的规规定定，着着力扩大廉租住房制度覆盖面。力扩大廉租住房制度覆盖面。4646 （七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违（七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。法违规销售行为。根据中华人民共和国城市房地产

35、管理法根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，国务院决定，有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。上即时备案，防范私下交易行为。4747 严严肃肃查查处处和和严严厉厉打打击击房房地地产产开开发发企企业业、中中介介机机构构违违法法违违规规销销售售以以及及不不履履行行开开工工与与竣竣工工时时间间、销销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。对对各各类类违违法法违

36、违规规行行为为，房房地地产产主主管管部部门门要要将将其其作作为为不不良良记记录录，纳纳入入房房地地产产企企业业信信用用档档案案，并并公公开曝光开曝光。4848 （八八）加加强强市市场场监监测测，完完善善市市场场信信息息披披露露制度。制度。要要求求各各地地加加快快建建立立健健全全市市场场信信息息系系统统，加加强强对对市市场场运运行行情情况况的的动动态态监监测测，准准确确判判断断建建设设用用地供应、土地价格和房价变动趋势。地供应、土地价格和房价变动趋势。要要求求各各有有关关部部门门加加强强信信息息沟沟通通与与整整合合，适适时时披披露露土土地地供供应应情情况况、房房地地产产市市场场供供求求及及房房价

37、价、地价变动等信息。地价变动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。4949 这这次次调调控控，立立足足于于促促进进国国民民经经济济和和社社会会稳稳定定发发展展,立立足足于于维维护护普普通通居居民民的的基基本本住住房房权权益益,立立足足于于以经济手段为主调控市场。以经济手段为主调控市场。基基本本原原则则是是：积积极极稳稳妥妥，把把握握力力度度；突突出出重重点点，区区别别对对待待；因因地地制制宜宜，分分类类指指导导；强强化化法法治治，加加强强监管。监管。5050四、近期房地产市场运行情况四、近期房地产市场运行情况5151 当前全国房地产市场运行情况：当前全

38、国房地产市场运行情况：（一）房地产开发投资增幅继续回落（一）房地产开发投资增幅继续回落 据据国国家家统统计计局局统统计计快快报报，今今年年前前三三季季度度，全全国国房房地地产产开开发发投投资资同同比比增增长长22.2%22.2%，增增幅幅比比去去年年同同期期回回落落6.16.1个百分点，比今年上半年个百分点，比今年上半年回落回落1.31.3个百分点；个百分点；低于同期城镇固定资产投资增幅低于同期城镇固定资产投资增幅5.55.5个百分点。个百分点。5252 东部地区投资增幅回落快于中西部地区。东部地区投资增幅回落快于中西部地区。全国全国3131个省（区、市）中，个省（区、市）中，有有2121个房

39、地产开发投个房地产开发投资增幅同比回落，其中资增幅同比回落，其中北京、辽宁、浙江、福建等北京、辽宁、浙江、福建等7 7 个省（区、市）增幅回落超过个省（区、市）增幅回落超过2020个百分点。个百分点。5353房地产开发投资增幅情况图房地产开发投资增幅情况图5454 （二）市场成交量逐步趋稳。（二）市场成交量逐步趋稳。1-91-9月月，商商品品住住房房累累计计成成交交面面积积有有1717个个城城市市同同比比下下降降；其其中中，宁宁波波、温温州州、杭杭州州市市降降幅幅达达3030以上，以上，上海市上海市下降下降28.428.4。但但9 9月月份份与与8 8月月份份相相比比，有有2323个个城城市市

40、成成交交面面积积环比有所增长。环比有所增长。5555 一一些些前前段段市市场场观观望望气气氛氛较较浓浓、市市场场收收缩缩较较大大的的沿沿海海城城市市成成交交量量有有所所回回升升，上上海海、沈沈阳阳、大大连连、杭杭州州等等1616个城市环比增长个城市环比增长20%20%以上。以上。5656 此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。此外，买卖市场和租赁市场的比重有所改变。南南京京、宁宁波波、苏苏州州、北北京京等等地地一一些些投投机机、投投资资性性购购房房和和二二手手住住房房由由出出售售转转为为出出租租，租租赁赁市市场场的的房房源源供应量明显增多。供应量明显增多。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋

41、活跃。一些拟购房者也转为租房，租赁市场渐趋活跃。5757 （三三）中中小小套套型型、中中低低价价位位商商品品住住房房成成交交比比例例有有所提高。所提高。9 9月月份份，4040个个大大中中城城市市120120平平方方米米以以下下套套型型成成交交面面积占比由积占比由6 6月份的月份的45.545.5提高到提高到49.649.6；其其中中8080平平方方米米以以下下套套型型成成交交面面积积占占比比由由6 6月月份份的的12.612.6提高到提高到15.915.9。5858 上上海海市市40004000元元/平平方方米米以以下下的的商商品品住住房房成成交交套套数数占占比比由由1 17 7月月的的19

42、.13%19.13%上上升升到到1-91-9月月的的21.35%21.35%，1 1万万元元/平平方方米米的的高高价价位位商商品品住住房房比比重重从从20.19%20.19%下下降降为为7.67%7.67%。据据苏苏州州市市141141个个房房地地产产中中介介信信息息采采集集点点反反馈馈的的信信息息，今今年年三三季季度度120120平平方方米米以以下下的的商商品品住住房房成成交交量占比达到量占比达到94%94%以上。以上。5959 （四）商品住房价格涨幅趋缓。（四）商品住房价格涨幅趋缓。据国家统计局城调队抽样调查，据国家统计局城调队抽样调查，9 9月份月份7070个大中个大中城市城市新建商品住

43、房销售价格新建商品住房销售价格比去年同月上涨比去年同月上涨6.2%6.2%，同同比涨幅比涨幅分别较分别较8 8月份、月份、7 7月份涨幅低月份涨幅低0.60.6、1.31.3个百分点；个百分点；比上月上涨比上月上涨0.5%0.5%，环比涨幅环比涨幅与与8 8月份持平。月份持平。部分热点部分热点地区价格有所回落。地区价格有所回落。一些正在销售的楼盘价格表面看未做调整，但一些正在销售的楼盘价格表面看未做调整，但有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费有的已通过送装修、汽车、家电、契税、物业管理费等方法等方法隐性降价隐性降价。6060 从从统统计计数数据据看看，上上海海市市今今年年前前9 9个

44、个月月商商品品住住房房预预售售价价格格环环比比涨涨幅幅分分别别为为1.13%1.13%、0.14%0.14%、2.28%2.28%、1.28%1.28%、1.06%1.06%、0.94%0.94%、1.51%1.51%、0.46%0.46%、0.170.17，比比上上年底累计上涨年底累计上涨2.792.79。另另据据上上海海市市调调查查，考考虑虑送送装装修修、家家具具等等隐隐性性降降价价因素，一些高价位楼盘销售价格因素，一些高价位楼盘销售价格实际下降了实际下降了1010左右。左右。6161626263636464 （五）房地产信贷增幅放缓。（五）房地产信贷增幅放缓。据据人人民民银银行行统统计计

45、，截截止止9 9月月底底，商商业业性性房房地地产产开开发发贷贷款款余余额额和和个个人人购购房房贷贷款款余余额额分分别别增增长长16.82%16.82%和和20.07%20.07%，比比年年初初下下降降了了10.110.1和和13.913.9个个百百分分点点，个个人人住房贷款余额增幅已连续住房贷款余额增幅已连续1717个月下降。个月下降。6565 与与此此同同时时，一一些些开开发发企企业业开开始始寻寻求求其其它它非非银银行的融资渠道。行的融资渠道。有有的的以以投投资资基基金金参参股股方方式式，有有的的通通过过信信托托融融资资用于房地产项目贷款。用于房地产项目贷款。据据国国家家统统计计局局1-91

46、-9月月快快报报数数据据，全全国国房房地地产产开开发发投投资资资资金金来来源源中中，国国内内贷贷款款占占全全部部资资金金来来源源的的比比重重比比去去年年同同期期下下降降2 2个个百百分分点点，自自筹筹资资金金上上升升了了4 4个百分点。个百分点。6666 （六六）房房地地产产开开发发用用地地供供应应总总量量得得到到控控制制，结结构有所改善。构有所改善。在在前前两两年年供供应应量量较较大大的的情情况况下下，今今年年前前三三季季度度房地产开发用地供应量房地产开发用地供应量比去年同期减少了比去年同期减少了24.03%24.03%；其其中中，经经济济适适用用住住房房用用地地供供应应量量所所占占比比例例

47、比比去去年同期提高了年同期提高了2.22.2个百分点。个百分点。6767 闲闲置置土土地地处处置置力力度度进进一一步步加加大大。前前三三季季度度，存存量量用用地地占占土土地地供供应应总总量量的的57.96%57.96%，比比去去年年同同期期提提高高了了2.872.87个百分点。个百分点。土土地地价价格格继继续续稳稳中中有有升升，三三季季度度居居住住用用地地地地价价比比去去年年同同期期增增长长1%1%，增增幅幅比比去去年年同同期期下下降降0.850.85个个百百分点。分点。6868 （七七）有有区区别别的的税税收收政政策策促促进进了了住住房房供供应应结结构构的的改善。改善。随随着着享享受受优优惠

48、惠政政策策普普通通住住房房标标准准的的制制定定和和有有区区别别的的住住房房交交易易营营业业税税政政策策的的实实施施，一一些些开开发发企企业业对对正正在在开开发发或或即即将将开开发发项项目目的的设设计计方方案案作作调调整整，增增加加中中小小户型商品住房，以适应市场的需求。户型商品住房，以适应市场的需求。6969 北京市今年以来一度热销的北京市今年以来一度热销的某项目某项目在第三期开在第三期开发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同时增加一居室、二居室的数量。时增加一居室、二居室的数量。沈阳沈阳某开发商将已经建成长期滞销的某开发商将已经建成长期滞销的

49、180-240180-240平平方米大户型商品住宅，拆分改造成每套方米大户型商品住宅，拆分改造成每套80-9080-90平方米。平方米。7070 （八）房地产市场秩序逐步规范。（八）房地产市场秩序逐步规范。以以4040个个大大中中城城市市为为重重点点的的房房地地产产市市场场信信息息系系统统的的开开通通，为为全全面面、及及时时、准准确确反反映映房房地地产产市市场场供供求求总总量量、结结构构、成成交交价价格格等等真真实实情情况况，提提供供了了便便利利。通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度；通过即时发布市场信息，增强了市场的透明度；通通过过建建立立网网上上投投诉诉等等信信息息反反馈馈渠渠道道，形

50、形成成社社会会监督机制。监督机制。7171 7 7月份以来，月份以来，上海、杭州上海、杭州等地通过信息系统发现等地通过信息系统发现并查处了一批违法违规销（预）售商品房案。并查处了一批违法违规销（预）售商品房案。南京市南京市还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价还通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。涨幅排行榜、转手率排行榜，促使企业加强自律。深圳、北京深圳、北京等地还开展了整顿房地产广告、商品等地还开展了整顿房地产广告、商品房销售活动等专项整治活动。房销售活动等专项整治活动。上述措施的实施，为规范市场秩序，维护消费者上述措施的实施，为规