房地产开发与课程.ppt

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1、房地产开发与管理课房地产开发与管理课程程本课程要求本课程要求一、关于学习一、关于学习1、认真听讲认真听讲教材内容、延伸内容；教材内容、延伸内容；理论与实务相结合；理论与实务相结合；记必要的笔记（你认为要记的）。记必要的笔记（你认为要记的）。2、课外学习课外学习结合课堂教学，学习一些专著、教材、学结合课堂教学，学习一些专著、教材、学术期刊中的论文。术期刊中的论文。3、完成必要的作业完成必要的作业准备一本作业本（规定时间交纳）。准备一本作业本（规定时间交纳）。二、关于考试二、关于考试 1、活用教材内容活用教材内容50分、延伸内容分、延伸内容30分、分、平时成绩平时成绩20分；分；2、以试卷（综合能

2、力）考试为主。以试卷（综合能力）考试为主。三、关于上课三、关于上课纪律、考勤（偶然）。纪律、考勤（偶然）。本解释权为任课教师本解释权为任课教师-施建刚施建刚本课程讲解内容n第一章第一章 管理与城市房地产管理与城市房地产 n第二章第二章 房地产开发项目选择和土地使用权获取方式房地产开发项目选择和土地使用权获取方式 n第三章第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究房地产开发项目策划决策和可行性研究 n第四章第四章 房地产规划设计与建筑工程基础知识房地产规划设计与建筑工程基础知识 n第五章第五章 房地产开发的建设过程管理房地产开发的建设过程管理 n第六章第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管

3、理住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理 n第七章第七章 房地产开发资金筹集与成本监控管理房地产开发资金筹集与成本监控管理 n第八章第八章 与房地产开发有关的其它管理与房地产开发有关的其它管理 第一章第一章管理与城市房地产管理与城市房地产第一节管理的内涵一、管理的概念管理的一种综合定义 管理管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。二、管理学的研究对象一类是经济管理学科另一类是非经济管理学科而房地产开发与管理是介与这两大类管理之间的管理学科。四个层次则是微观管理学、中观管理学、宏观管理学、管理学。本教材所

4、涉及的管理领域偏向于微观管理学。本教材所涉及的管理领域偏向于微观管理学。第二节城市的产生和发展二、城市的形成现代城市的含义，主要包括三方面的因素，人口数量、产业结构及行政的意义。三、城市的定义（二）城市的定义 城市是指国家按行政建制设立的直辖市、城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。市、镇。四、城市的基本特征（二）城市的系统性 1、城市是一个人工的系统城市是一个人工的系统 2、城市是一个开放的系统城市是一个开放的系统 3、城市是一个复杂的系统城市是一个复杂的系统 综上所述，城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系

5、统能够和谐地运转，维持其动态平衡。五、城市的本质（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力（二二）城城市市的的本本质质是是一一种种聚聚集集和和系系统统形形态态的的生生产力产力1、城市集聚能够大大地提高生产力2、城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和 综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征集聚性和系统性所带来的。所以，我们可以把这种特殊的生产力称作集聚和系统形态的生产力。第三节房地产与房地产业一、房地产房房地地产产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称。（一）房屋财产按用途

6、可分为五类：1、住宅用房2、生产用房3、营业用房4、行政用房5、其它专业用房 上述中的第1类称为住宅用房 第2第5类统称为非住宅用房。（二）土地财产城市用地共分城市用地共分10大类、大类、46中类和中类和73个小类个小类。城市用地的10大类及其代号分别为：居住用地（居住用地（R）公共设施用地（公共设施用地（C）工业用地（工业用地（M）仓储用地（仓储用地（W）对外交通用地（对外交通用地（T）道路广场用地（道路广场用地（S）市政公用设施用地（市政公用设施用地（U）绿地（绿地（G）特殊用地（特殊用地（D）水域和其他用地（水域和其他用地（E）二、房地产业（一）房地产业房地产业房地产业是从事房地产开发、

7、经营、管理、服务等行业与企业的总称。（二）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。第四节房地产开发的含义、特征、分类一、房地产开发的含义房房地地产产开开发发是指在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性“全全面面规规划划、合合理理布布局局、综综合合开开发发、配配套套建建设设”（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性三、房地产开发的分类（一）按开发的

8、区域性划分新区开发新区开发旧区再开发旧区再开发（二）按开发的规模划分单项开发单项开发成片开发成片开发成成片片开开发发在在具具体体的的实实施施过过程程中中往往往往采采取取分分期期分分批批、“滚滚动动开发开发”的方式的方式。（三）按开发的对象划分土地开发土地开发房屋开发房屋开发综合开发综合开发第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者一、房地产开发的主要工作阶段（一）投资决策分析阶段项目选择和项目可行性研究。（二）前期工作阶段获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（三）项目的建设阶段落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。（四）竣工验收与交付使用阶段第六节房地产开发企业的人员与组织二

9、、开发企业的人员和组织机构二、开发企业的人员和组织机构（一）开发企业的人员构成第一类是管理人员第二类为专业人员第三类是工程技术人员具体来说，房地产开发企业中至少应具有六个方面专业人员。1、建筑师；2、工程师；3、会计师；4、经济师及成本控制人员；5、估价师及市场营销人员；6、律师与代理人（二）企业的机构组织总工程师董事长、总经理总经济师办公室研究发展部副总经理人事部开发部规划设计部工程技术部总会计师财务部综合计划部经营销售部材料部五、房地产开发企业法律制度（一）房地产开发企业设立的条件 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构；2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3、注册资本在100万

10、元以上；4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员；5、法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业的资质等级一、二、三、四等四个资质等级。复习思考题复习思考题 1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。2、城市的定义、基本特征和本质是什么？3、什么是房地产？4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？6、房地产开发包括哪几个工作阶段？第二章第二章房地产开发项目选择房地产开发项目选择和土地使用权获取方式和土地使用权获取方式第一节第一节 房地产开发项目选择的概念和程序房地产开发项目选择的概念

11、和程序一、项目选择的概念项目选择一般可分六个步骤广泛寻找投资项目；精心筛选投资项目；对重点项目进行初步可行性研究；项目投资谈判；详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。二、项目选择的程序（一）投资项目寻找称为“看地”或“选址选址”。项目数量1010：1 1（二）投资项目精选（三）初步可行性研究（四）项目谈判（五）详细的可行性研究公司总体决策 一个房地产项目最终选定的决策权一个房地产项目最终选定的决策权在公司，服从于公司的总体发展事略和在公司，服从于公司的总体发展事略和投资方针。投资方针。第二节房地产建设项目选址一、项目选址管理 城市规划法规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市

12、规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”二、住宅项目选址原则二、住宅项目选址原则 一城九镇（现为三城（松江大学城、一城九镇（现为三城（松江大学城、南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干南汇临江新城、嘉定安亭汽车城）若干镇）镇）三、住宅区位及住宅生态环境（一）住宅区位是指住宅的地地理理位位置置及及社社会会经经济济位位置置的综合。（二）住宅与生态系统 是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机整体。生态系统是由生命物质和非生命物质构成的。四、申领建筑项目选址意见书四、申领建筑项目选址意见书（一一）住住宅宅开开发发单单位位必必须须填填写写建建筑筑

13、项项目选址意见申请表目选址意见申请表 （二）规划管理部门核发住宅建设项（二）规划管理部门核发住宅建设项目选址意见书目选址意见书 第三节第三节 住宅项目建设用地规划管理住宅项目建设用地规划管理一、建设用地规划管理的概念和主要内容一、建设用地规划管理的概念和主要内容（一）概念建建设设用用地地规规划划管管理理是城市规划管理部门根据城市总体规划（包括分区规划、专业系统规划、详细规划）对建设单位或个人申请的建设项目用地进行审查，确定其建设地址，用地范围，核定其用地性质和土地开发强度等规划要求，核发建设用地规划许可证核发建设用地规划许可证。（一）主要内容1、核定土地使用性质2、核定土地开发强度开发强度（1

14、）容积率（2）建筑密度（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求：a、H=1.5（W+S）SWb、AL（W+S）（投影角为56.3度）或A1.5L（W+S）（投影角为45度）。c、建筑退让d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标高等。二、申领建设用地规划许可证操作程序二、申领建设用地规划许可证操作程序凡未取得建设用地规划许可证，而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效；未经发证机关审核同意，建设用地规划许可证的有关规定不得变更。第四节第四节 住宅项目建设工程规划管理住宅项目建设工程规划管理一、建设工程规划管理的概念建建设设工工程程规规划划管管理理，是根据城市规划管理的法规、规章，对建筑、管线、

15、路桥和房屋等工程，由规划管理部门审核，并会同相关专业管理部门协同审核意见，对拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、体量、建筑平面、空间以及朝向，基地出入口、基地标高、建筑色彩和风格进行核定，并核发建设工程法律凭证建设工程规划许可证建设工程规划许可证。二、住宅项目建设工程规划管理的内容二、住宅项目建设工程规划管理的内容（一）按土地来源不同对工程规划进行管理2 2、在土地使用权有偿出让基地上建设、在土地使用权有偿出让基地上建设 在土地使用权有偿出让基地，在受让方签订土地使用权出让合同，申领建设用地规划许可证，并进行土地使用权初试登记取得土地使用权证（或房地产权证）后，方可向规划部门送审

16、建筑设计方案，申领建设工程规划许可证。第五节现行的土地制度一、土地的基本概念（一）土地的概念 土地土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。澄清三个概念：1、土地与土壤的区别土地的含义比土壤广泛。2、土地与国土的区别 3、土地与土地资源的区别 （一）土地的职能和特点有限性和不可再生性。（二）土地利用规划二、现行土地制度 全全部部土土地地都都为为社社会会主主义义公公有有制制，土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。城市市区的土地全部属于国家所有城市市区的土地全部属于国家所有。农农村村和和城城市市郊郊

17、区区的的土土地地有有的的属属于于国国家家所所有有，有有的的属属于于农农民民集集体体所所有有：除除法法律律规规定定属属于于国国家家所所有有的的以以外外，属于农民集体所有。属于农民集体所有。建建制制镇镇既既不不属属于于宪宪法法和和土土地地管管理理法法所所说说的的城城市市范范畴畴，也也不不属属于于其其所所说说的的农农村村和和城城市市郊郊区区的的范范畴畴。镇的土地所有权问题，可以根据实际情况分别处理。”三、土地所有权和土地使用权土土地地所所有有权权是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权土地使用权是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。第六节 土地使用权的获取一、土地使用权的获

18、取方式（一）土地使用权出让（一）土地使用权出让 土地使用权出让土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让金是指为获取土地使用权而支付的费用。3、土地使用权出让年限（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教教育育、科科学学、文文化化、卫卫生生、体体育育用用地地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年年。1、土地使用权出让方式土土地地使使用用权权出出让让

19、方方式式有有三三（四四）种种，即协议、招标、拍卖、（挂牌）即协议、招标、拍卖、（挂牌）。（1）协议出让土地使用权协协议议出出让让，是指出让方和受让方通过协商的方式有偿出让土地使用权。它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非营利项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。（2）招标出让土地使用权 招招标标出出让让，是指在规定的期限内，由符合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最高者得）。它主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投标项目。（3）拍卖出让土地使用权 拍拍卖卖出出让让，是指在指定的时

20、间、地点，利用公开场合由土地管理部门（或委托拍卖行）代表政府就某块土地的使用权公开叫价出让，由高价者获得土地使用权。它主要适用于竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业和娱乐用地。六类项目 商业 旅游 娱乐 金融 服务业 商品房（4）挂牌出让土地使用权 挂挂牌牌出出让让土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。这种出让方式是最近政府主管部门在土地出让中尝试的运作模式，较市场化和透明化。（二）土地使用权转让（二）土地使用权转让土土地地使使用用权权转转

21、让让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。1、土地使用权转让的条件转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行必须是出让的土地使用权才能进行转让转让 3、土地使用权转让的方式 （1）出售转让土地使用权（2）交换转让土地使用权（3）赠与转让土地使用权（三）土地使用权出租（三）土地使用权出租 土地使用权出租土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。（四）（四）地使用权抵押地使用权抵押1、土地使用权抵押的含义土土地地使使用用权权抵抵押押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的

22、担保的法律行为。土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。（五）土地使用权终止 （六）（六）划划拔土地使用权交易拔土地使用权交易1、划拔土地使用权的含义土土地地使使用用权权划划拔拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一一般般来来说说，通通过过行行政政划划拔拔取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用往往往往低低于于通通过过有有偿偿出出让让方方式式取取得得土土地地使使用用权权所所缴缴纳纳的的费费用用，甚至常常是无偿性质的甚至常常是无偿性质的。通过行政划拔方式

23、取得土地使用权的单位和个人应当缴纳土地使用税缴纳土地使用税。二、合作建设和补地价二、合作建设和补地价（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发）合作建设（又称联建，联合开发）“以划拔方式取得土地使用权的，转以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方式应当按照国用权出让手续的，转让方式应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理地收益上缴国家或者作其他处理”。（二）补地价1、补地价的含义第

24、一，出出让让体体系系中中。如如调调整整的的出出让让金金高高于于原原出出让让金金的的，超超过过的的部部分分即即称称补补地价地价。第二，属行政划拔无偿取得，补交属行政划拔无偿取得，补交出让金，或者以转让、出租、抵押所获出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交，补交的出让金也称为补地价收益抵交，补交的出让金也称为补地价。第七节第七节 农地征用与工作程序农地征用与工作程序三、征用集体土地的补偿标准三、征用集体土地的补偿标准 补偿费用包括土地补偿费、安置补补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第八节第八节 城市房屋拆迁管理制度与政策城市房屋拆

25、迁管理制度与政策一、城市房屋拆迁管理概述一、城市房屋拆迁管理概述（一）城市房屋拆迁的概念（一）城市房屋拆迁的概念 指在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。拆拆迁迁人人是是指指取取得得房房屋屋拆拆迁迁许许可可证证的的单位。单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以特别的保护。人的利益还要予以特别的保护。（一）（一）房屋拆迁的一般规定房屋拆迁的一般规定 1、拆迁的一般规定 2、补偿方式“拆拆迁迁补补偿偿的的方方式式可可以以实实行行货货币币补补偿偿，也可以

26、实行房屋产权调换也可以实行房屋产权调换”3、补偿标准以房地产市场评估价格确定以房地产市场评估价格确定4、租赁房屋的拆迁补偿安置 “拆拆迁迁租租赁赁房房屋屋，被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人解解除除租租赁赁关关系系的的，或或者者被被拆拆迁迁人人对对房房屋屋承承租租人人进进行行安安置置的的，拆拆迁迁人人对对被被拆拆迁迁人人给给予予补补偿偿。”“被被拆拆迁迁人人与与房房屋屋承承租租人人对对解解除除租租赁赁关关系系达达不不成成协协议议的的，拆拆迁迁人人应应当当对对被被拆拆迁迁人人实实行行房房屋屋产产权权调调换换。产产权权调调换换的的房房屋屋由由原原承承租租人人承承租租，被被拆拆迁迁人人应应当当

27、与与房房屋屋承承租租人人重重新新订订立立房房屋租赁合同屋租赁合同”。二、城市房屋拆迁管理（三）拆迁协议 拆拆迁迁补补偿偿安安置置协协议议的的主主要要内内容容包包括括补补偿偿方方式式和和补补偿偿金金额额、安安置置用用房房面面积积和和安安置置地地点点、搬搬迁迁期期限限、搬搬迁迁过过渡渡方方式式和和过渡期限等事项过渡期限等事项。（四）拆迁的实施 作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经作为大多数拆迁人，委托拆迁会是经常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能常出现的形式。房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人，也不得接受拆迁委托作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍三、上海市进行拆迁补偿和安

28、置的方法介绍上上海海市市拆拆迁迁补补偿偿安安置置方方式式有有三三种种，可由被拆迁当事人选择确定。一是实行一是实行货币补偿安置货币补偿安置；二二是是实实行行货货币币补补偿偿金金额额同同等等价价值值的的产产权权房房屋调换（即屋调换（即价值标准房屋调换价值标准房屋调换）；三三是是实实行行以以房房屋屋建建筑筑面面积积为为基基础础，在在应应安安置置面面积积内内不不结结算算差差价价的的异异地地产产权权房房屋屋调调换换（即即面面积积标标准准房房屋屋调调换换）。但但拆拆迁迁用用于于非非公公益益事事业业房房屋屋的的附附属属物物，不不作作房房屋屋调调换换，只只能能用用货货币币补补偿偿。（一）货币补偿金额和价值标准

29、房屋（一）货币补偿金额和价值标准房屋调换的价值的计算调换的价值的计算 拆迁未未出出租租的私有居住房屋或拆迁由租赁双方协议确定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解解除除租租赁赁关系的，或拆迁执行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租房房屋屋，被被拆拆迁迁人人选选择择房房屋屋调调换换，由由被被拆拆迁迁人人安安置置房房屋屋承承租租人人，租赁关系继续保持的均适用被拆除房屋的房地产市场单价和价格补贴，其货货币币补补偿金额的计算公式为：偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）价格补贴）被拆除被拆除房屋的建筑面积房屋的建筑面积 拆拆

30、迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的公公有有出出租租居居住住房房屋屋，被被拆拆除除人人选选择择货货币币补补偿偿的的，租租赁赁关关系系终止的终止的，其货币补偿金额的计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积20%20%而其承承租租人人如选择货币补偿或价值标准房屋调换的，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价（被拆除房屋的房地产市场单价80%+80%+价格补价格补贴）贴）被拆迁房屋的建筑面积被拆迁房屋的建筑面积 拆拆迁迁执执行行政政府府规规定定租租金金标标准准的的私私有有出出租租居居住住房房屋屋，租

31、租赁赁关关系系终终止止，被拆迁人可以选择货币补偿或价值标准房屋调换，其货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆除房屋的房地产市场评估单价被拆被拆除房屋的建筑面积除房屋的建筑面积100%100%。拆迁非居住用房，按房地产市场价格实施货币补偿或实行价值标准调房结算差价。如非非居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应居住用房是出租的，又不能解除租关系的，应实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，实施价值标准调房安置，以保护原租赁关系，即按市场价的即按市场价的20%20%补偿给被拆迁人，补偿给被拆迁人，80%80%补偿给补偿给原承租人原承租人。低于被拆除房屋同区域公有居住房屋上市交易

32、的平均市场单价这个最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准计算。值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被值得注意的是，拆迁补偿和安置应不让被拆迁人拆迁人“吃亏吃亏”为原则为原则。（二）面积标准房屋调换安置。（二）面积标准房屋调换安置。位位于于城城市市中中心心一一、二二、三三类类地地的的被被拆拆迁迁户户，以以面面积积调调换换形形式式安安置置在在四四、五五、六六类类地地段段的的，在在原原房房建建筑筑面积的基础上，分别增加面积的基础上，分别增加30%30%、60%60%、100%100%的面积安置的面积安置；四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别四类地段调换至五、六类地段的动迁安置可分别增加增加40%

33、40%和和70%70%的面积安置。的面积安置。安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁安置用房在一、二、三类地段，或四类地段动迁户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、户仍安置在四类地段的，不享受增加系数安置。五、六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，六类地段的拆迁户安置是否增加安置面积，增加多少，根据所在区（县）政府制定的标准执行根据所在区（县）政府制定的标准执行。复习思考题复习思考题 1、住宅项目选址有哪些原则？2、城市用地是如何分类的？3、为什么说建筑密度和容积率决定了土地开发强度？住宅项目能否追求两率的“双高”？为什么？4、土地的概念是什么？5、了解我国现行土地制度。

34、6、什么是土地所有权和使用权？7、什么是土地使用权的出让、转让和划拔？8、了解土地使用权出让的年限、方式以及相应的程序。9、何谓补地价？10、什么是城市房屋拆迁？11、什么是拆迁人和被拆迁人？12、了解房屋拆迁补偿安置的方式和标准。第三章第三章房地产开发项目房地产开发项目策划决策和可行性研究策划决策和可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。第一节第一节房地产开发项目策划和决策概述房地产开发项目策划和决策概述一、房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划概

35、述（一）房地产开发项目策划的主要作用（一）房地产开发项目策划的主要作用项目定义是指对项目的用途性质作出明确的界定，具体描述项目的主要用途或综合用途和目的。项目定位，则根据市场和需求，综合考虑投资能力和最有利的投资方案，决定项目的规格和档次。2、奠定项目决策基础理论目前，把房地产开发项目投资决策建立在项目可行性研究的分析评价基础上，其重要的决策依据是项目财务评价和国民经济评价的结论，然而这两者评价的前提是建设方案本身其所赖以生存和发展的社会经济环境和市场。（二）项目策划的内容和依据（二）项目策划的内容和依据项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。局部策划是对全面策划任务进行分解后的一

36、个单项性或专业性问题的策划。1、项目构思策划（1）项目的定义（2）项目的定位（3）项目的系统构成 （4）其他 2、项目实施策划（1）项目组织策划。法人制（2）项目融资策划。（3）项目目标策划。项目目标策划包括项目总目标(总投资、建设质量、总进度)体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。（4）项目管理策划设计阶段项目管理策划施工阶段项目管理策划现场管理组织系统策划施工质量、成本工期和安全目标控制策划施工质量监督策划现场施工协调方式策划技术档案资料和信息管理策划项目管理策划设计方案竞赛与设计招标策划设计合同结构策划设计目标控制策划施工招标与采购策划设计项目组织策划组织

37、结构策划工作程序与制度策划组织运行机制策划（三）项目策划的层次和程序（三）项目策划的层次和程序决策领导层和项目实施基层中间管理层和技术管理层 项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。二、房地产开发项目投资决策概述二、房地产开发项目投资决策概述（一）项目投资决策的含义（一）项目投资决策的含义1、决策与房地产投资决策有明确的决策

38、目标；有两个以上可供选择和比较的决策方案；有评价方案优劣的标准；真实反映客观实际的数据资料。2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。3、房地产投资决策的基本要素 决策者；决策目标；决策变量（决策者定）；状态变量（不确定性）。（二）房地产投资决策的程序（二）房地产投资决策的程序 1、确定决策目标房地产投资决策的目的就是要达到投资所预定的目标。2、拟订决策方案拟订多个可行的备选方案。3、优选决策方案选择标准。实际运用。4、执行决策方案 第二节第二节 房地产投资决策方法房地产投资决策方法定性分析方法和定量分析方法两大类。一、定性分析方法一、定性分析方法 因素难以定量描

39、述，定性分析的方法通常有以下两种类型。（一）经验判断法（一）经验判断法普遍应用于一般决策中，但缺乏严谨的投资分析。（二）创造工程法（二）创造工程法是建立在人的直观、灵感和经验以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。关键是运用人们创造性的思维能力和创造性的技术方法，去认识、分析和解决问题。二、定量分析方法二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。（一）确定型决策（一）确定型决策 确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结

40、果。1、单纯选优法（1）绝对法效益或费用的绝对值大小 净收益法总收入扣除总成本的余额。由于净收益未涉及到资金的时间价值，故一般适用于短期的（即资金价值可以忽略的）房地产投资决策。净现值法净年值法（2）相对法内部收益率法效益费用比法净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。2、模型选优法 例3-1 某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700万元左右表示“

41、投资多”，投资500万元左右表示“投资中等”，投资300万元左右表示“投资少”。解 9位人士对这三类投资方向的决策量化数矩阵D为：（二）风险型决策法（二）风险型决策法 1、最大概率法 在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据。所发生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。1、期望值法最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案。其一般结构形式为：设为决定的行动方案；为相应自然状态的概率，且；例3-2 某房地产开发公司提出开发建设住宅小区的两个方案，一个方案为大面积开发建设住宅，另一个方案是小面积开发。两者建设经营期限为4年。大面积开发需要投资5000万元，

42、小面积开发需要投资3000万元，根据市场预测，房屋需要量的概率及两个方案损益值如表3-1所示。试问选用何种方案收益最大？表3-1 不同房屋需求量概率年损益值 需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面积开发（A1）2000-400小面积开发（A2）900600解 在建设经营期内的净损益期望值（未考虑时间价值）为：因此，最优方案则为 以上计算表明应选择小面积开发建设方案收益最大。3、决策树法 （1）决策点：用符号表示。（2）状态点：用符号表示。（3）结果点：用符号表示。（4）分枝：用符号表示。例3-3 上海某房地产开发经营公司设想开发建设一住宅小区，经初

43、步决定提出两个拟建方案。方案1是进行大规模开发；方案2是先进行小规模开发。建设经营期限均为6年。大规模开发需要投资15000万元，小规模开发需要投资10000万元。根据市场调研和预测，房屋需求量的概率及两个方案的年损益值见表3-2。需求量行动方案损益值需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大规模开发5300-10005464小规模开发300010004400 题中建设经营期分为前2年和后4年两期考虑。根据对该地区房地产市场调查、预测，前2年房屋需求量较高的概率为0.7，如果前2年市场需求量较高，则后4年房屋需求量较高的概率为0.9；如果前2年市场需求量较低，则后4年需求量肯

44、定低。试问在此情况下，哪种投资方案为最优方案？需求量低0.3需求量高0.7小规模开发大规模开发需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.336963840112004000-4000186805300-1000-1000100010003000 特别需要注意的是，若按期望值法进行计算，大规模开发的净损益期望值为5460，算式为：（53000.7+（-1000）0.3）6-15000，而小规模开发的净损益期望值为4400，算式为：（30000.7+10000.3）6-10000，似乎可判断应采取大规模开发。所以，对期限较长的投资项目，应

45、充分考虑市场不同时期的需求问题，这是避免风险时必须考虑的因素。（三）不确定型决策（三）不确定型决策1、乐观法（大中取大法）例3-4 某一房地产开发企业为了实现某一决策目标，提出四种开发方案，并有四种自然状态，用甲、乙、丙、丁表示，已知四种自然状态相应的损益值如表3-3所列。表3-3乐观法/悲观法决策表单位：万元状态方案损益值自然状态最大损益值最小损益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大损益值中的最大值800最小损益值中的最大值3002、悲观法

46、（小中取大法）3、后悔值法（大中取小法）将每个自然状态下的最大损益值定为该状态的理想目标，并用其与该状态中的其他值相减，所剩差额即叫做未达到理想的后悔值。表3-4后悔值法决策表单位：万元状态方案后悔值自然状态最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目标400600500800最大后悔值中的最小值200第三节第三节 房地产投资不确定性分析房地产投资不确定性分析一、盈亏平衡分析一、盈亏平衡分析找出盈亏平衡点 （一）线性盈亏平衡分析（一）线性盈亏平衡分析 1、线性盈亏平衡分析的假设条件 （1

47、）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。（2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去；（3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变；（4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品；（5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。2、固定成本和可变成本的划分固定成本可变成本 3、线性盈亏平衡分析的计算分析过程C/成本0Q*A区利盈区损亏SCCVCFQ/开发数量 例3-5 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/，项目建成后平均售价为3000元/，

48、销售税金及附加为500元/，试求项目盈亏平衡时的开发数量。（二）非线性盈亏平衡分析（二）非线性盈亏平衡分析A1A2亏损区区利盈亏损区CSCFQ1*Q2*Q/开发数量C/成本0补充例：某房地产公司生产房地产建筑配件产品，年固定成本位28万元，单位变动成本为80万元/件，产品销售价格为260元/件，目前该公司年产量为3500件。根据市场调查和预测可知，由于近几年市场需求量较大，同时市场竞争又十分激烈，故公司董事会决定拟采取降价扩销措施，按销售量的1%递减售价，并按销售量的1%递增单位可变成本，试求：（1）该公司生产规模（产量）在什么范围内可盈利？（2）最大盈利时的最佳产量是多少？解：（1）设最佳年

49、产量为Q，根据题意和有关公式建立方程，得：销售收入：S=（P-Q1%）Q=260Q-0.01Q2生产总成本：C=CF+（CV+Q1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能达到盈亏平衡，则有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q20.02Q2180Q280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在20007000之间，可盈利。（2）项目盈利函数为y（考虑了S和C两个变量），则y（）0.02Q2180Q280000一阶导数为零：-0.04Q+180=0 Q=4500y（）0.02Q2180Q280000 125000元（最大）二、敏感性分析二、敏感性分析（一

50、）敏感性分析的概念（一）敏感性分析的概念敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。（二）敏感性分析的方法和步骤（二）敏感性分析的方法和步骤 首先，找出那些最能反映项目投资的经济评价指标；其次，选取对经济评价指标有重大影响并在开发周期内有可能发生变动的因素作为敏感分析中的不确定性因素；第三，设定不确定性因素的变化范围；最后，对项目经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。（三）单变量敏感性分析和多变量敏感性分析（三）单变量敏感性分析