工业地产项目营销策划ppt课件.ppt

《工业地产项目营销策划ppt课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工业地产项目营销策划ppt课件.ppt（96页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益中国地产营销实战军团！中国地产营销实战军团！为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益世界级企业梦想，头等舱商务平台世界级企业梦想，头等舱商务平台【长沙总部基地】营销策划案【长沙总部基地】营销策划案 谨呈：湖南和立东升实业集团 先驰投资先驰投资为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益前言前言基于我司与贵司尚缺乏足够的沟通，对贵司开发

2、意图、企业战略、工程具体进度等有待进一步深入了解。本报告在贵司所提供的邀标函及相关内容要求方面在撰写本报告时有所调整，由于受条件局限并未完全依照要求全面展开阐述，仅择当前项目的核心环节问题进行了较为深入的思考。本项目所需要涉及深度执行部分需与贵司充分交流、调研市场后方可进行，该报告仅作投标展示用，不足之处敬请谅解。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益市场及政策研究市场及政策研究项目项目SWOTSWOT分析分析第一部分第一部分第二部分第二部分项目定位项目定位第三部分第三部分营销整体战略营销整体战略项目入市时机评估项目

3、入市时机评估第四部分第四部分第五部分第五部分项目客户积累策略项目客户积累策略第六部分第六部分报告框架报告框架 营销节点安排及费用估算营销节点安排及费用估算第七部分第七部分合同报价合同报价第八部分第八部分为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益第一部分：第一部分：市场及政策研究市场及政策研究 PART 1为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益n对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。n对购买首套住房

4、且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。n商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；n对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月17日国务院出台国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。9月29日国家有关部委出台措施进一步落实国务院关于坚决遏制房价过快上涨的通知精神 n暂停发放第三套及以上房贷；n首套房首付比例不低于30%；n房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。n房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。12月26日人民银行再次上调人民币存

5、贷款基准利率0.25个百分点，这是降息通道结束时隔两年后，两个月连续加息。12月20日人民银行再次上调存款准备金率0.5个百分点。这是今年第六次上调存款准备金率。政策调整：房地产调控和货币紧缩政策将会打压抑制部分购房需求，影响全国市场大势。宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益房地产市场现状及未来走势分析房地产市场现状及未来走势分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益区域角度区域角度长沙作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着长沙

6、作为湖南省代表性的省会级中心城市，随着“长沙城市群的转变长沙城市群的转变”、“长株潭一体化长株潭一体化”等发展战略的实施，将等发展战略的实施，将为项目的开发带来机遇和挑战。为项目的开发带来机遇和挑战。启示启示1、长沙未来的发展在于有足够的发展空间，而“长株潭一体化”战略部署的形成，标志着可以快速催动城市进步的奠基石，使发展空间将更为广阔；优化并整合各区域的产业结构，得到充分合理的利用，从而更进一步刺激城市的快速发展；2、南城和河西虽然发展起步较晚，随着市府的西移，省府的南迁，由此形成了良好发展条件，且吻合“一体化一体化”的的发展要求，是可以起到疏导和优化整体并实现快速发展的良好平台；3、原城市

7、核心将获得更好的发展条件，与此同时将形成多个城市级核心商圈，从而完成多核化发展需要。宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益经济角度经济角度长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国长沙经济保持较高的增长速度，远远超出全国8%的的预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。预期目标，经济快速发展的势头尚未改变。p2010年前三季度长沙实现GDP3107亿元，长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12 位上升到2010年的7位，排名前移5位，先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市，在中部六市中

8、排第2位，仅低于武汉市。p2010年前三季度长沙GDP同比增长16.0%，比全国增幅10.6%高5.4个百分点，与全省增幅14.8%高1.2个百分点；n长沙市长沙市GDPGDP历年增长速度走势图历年增长速度走势图宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益经济角度经济角度长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。长沙社会消费品零售总额增速保持较高水平。p2009年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在15%以上，增长速度依然较快，2010年上半年增速但仍保持较高速度。p1月份在国家出台各种扩大内需的政策后，2月增

9、速有所回升，扩内需政策初现成效。3月份消费品零售总额增速止住了下滑的势头。进入4月后，长沙社会消费品零售总额增速缓慢回升。n长沙市社会消费品零售总额增幅走势图长沙市社会消费品零售总额增幅走势图宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益人口角度人口角度人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产人口的稳步激增，将在未来几年内拉动长沙房地产的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基的良性发展，为长沙房地产及项目开发水准的提升奠定坚实的基础础启示：启示：长沙作为湖南省会城市，随城市规模的扩张、城市化率的

10、加速、刚性人口的激增，将对长沙房地产市场的开发前景奠定基础。而随着城市发展格局的演变，在参与到这种“分羹”的过程的同时，又将直面各种威胁。同样是机遇和挑战，必将要求企业充分挖掘自身版块运动的先决优势，将其发展为可持续发展的竞争条件，方有更多机会向更为广阔的发展空间迈进。u按照长沙市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到950万，城市化水平80%左右。其中市区人口400万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积20计算，相当于未来十年将新增3000万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到300万 ；u按照历年来长沙城镇人口增加绝对值来看，年均增长基本在30万左右，其中市区人口约为16万

11、，按人均住房面积20计算，相当于每年将新增300万的刚性住房需求；u2008年上半年，长沙市城市居民家庭人均可支配收入仍然保持了过去5年来两位数增长的速度，全市人均可支配收入为976779元（约1628元月），同比增长达134，增幅较去年回落24个百分点，剔除物价上涨因素实际增长74。宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益房地产角度房地产角度回顾回顾05-09年年住宅市场住宅市场商品房供求和价格分析商品房供求和价格分析供应和成交分析（单位：万平米）供应和成交分析（单位：万平米）价格走势分析（单位：元价格走势

12、分析（单位：元/平米）平米）启示启示1、市场现状，供过于求，2006年至2007年供求关系失衡，2008年市场供求失衡加剧，2009年市场供求基本平衡，但成交量成长迅猛；2、需求方面，长沙市近几年市场需求出现了持续性增长态势，但进入08年后，受宏观调控影响，市场需求显著下降，08年成交面积较07年下降23.86%，09年受宽松货币政策影响，成交量大增；3、供应方面，增速明显快于需求，因此也造成了供应量巨大的态势;4、05-09年商品房成交价格稳步增长，06年出现小幅回落；随后由于市场需求增加以及成本上涨，成交价格一路走高。宏观市场 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的

13、事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙商业物业近年来开发总量惊人，自2003年起至2010年6月底，长沙市总竣工商业用房面积高达454.33万平方米，远超过了长沙商业网点规划2005-2020中所提及“2020年，市区商业营业总面积达到420万平方米”的指标，加上存量市场的数量，及现有的270万平米的营业面积，商业开发量远超越了市场正常容量。在未来相当长的一段时期里，长沙的商业市场都处在开发商、商家、消费者及投资者的剧烈竞争的中。宏观市场 房地产角度房地产角度05-0905-09年年商业地产市场商业地产市场：市场开发总量过大，空置：市场开发总量过大，空置面积较高，市场处于剧

14、烈竞争中面积较高，市场处于剧烈竞争中为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成长沙工业地产近年来发展迅猛，并逐步形成了了“两区九园两区九园”的格局，成为长沙经济的重的格局，成为长沙经济的重要支撑。要支撑。截止2009年底，全市共有省级以上园区9个，即长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、湖南望城科技工业园、宁乡经济技术开发区、湖南浏阳生物医药园、湖南环保科技产业园、湖南天心环保工业园、隆平高科技园、湖南长沙金霞经济开发区。在市级考核体系中包含浏阳现代制造基地和长沙暮云工业园，简

15、称“两区九园”。2009年末，长沙“两区九园”共有规模以上工业企业701家，年产值超10亿元的企业20家，年产值超300亿元的企业2家。2009年共完成规模以上工业总产值1929.79亿元，实现增加值560.54亿元，实现主营业务收入1898.62亿元，主营业务成本1467.74亿元，完成利税总额247.64亿元，全部从业人员年平均人数为19.57万人，其中研究与开发人员1.95万人。2009年年1-11月月长沙市长沙市“两区九园两区九园”规模工业总产值规模工业总产值长沙园区发长沙园区发展现状展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人

16、单位和职工的合法权益工业园区经济整体发展迅速，企业数大幅增工业园区经济整体发展迅速，企业数大幅增加加、高技术产业聚集。高技术产业聚集。n园区工业经济实现快速增长。2009年，“两区九园”实现规模工业总产值1929.79亿元，比上年增长24.3%，高于全市平均水平2.2个百分点；实现工业增加值实现工业增加值560.54560.54亿元，增长亿元，增长24.7%24.7%，高于全市平均水平，高于全市平均水平4.94.9个百分点。个百分点。n园区企业数大幅增加。2009年，“两区九园”有规模工业企业701家，占全市规模工业企业总数的29.4%，规模工业企业数比规模工业企业数比20082008年增加年

17、增加9999家，家，增长增长16.4%16.4%，高于全市规模工业企业数增速，高于全市规模工业企业数增速2.42.4个百分点。个百分点。n高技术产业聚集园区。园区企业注重研发投入和新产品的开发，2009年园区企业研究与试验发展（R&D）项目经费支出为29.6亿元，占全市规模工业R&D经费的93.4%，实现新产品产值547.80亿元，占全市规模工业新产品产值的96.8%。2009年，按国家高技术产业统计分类目录的界定，园区规模工业高技术产业实现产值195.44亿元，占全市规模工业高技术产业总产值的83.8%；园区高技术产业实现规模工业园区高技术产业实现规模工业增加值增加值55.055.0亿元，占

18、全市规模工业高技术产业增加值的亿元，占全市规模工业高技术产业增加值的81.9%81.9%。长沙园区发长沙园区发展现状展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益工业园区产业特色不明显。工业园区产业特色不明显。“两区九园两区九园”建建设特色重叠设特色重叠，园区之间发展不够平衡。园区之间发展不够平衡。n“两区九园”建设特色重叠，如高新区、经开区在工程机械、电子信息、新材料等产业集群企业分布都比较多，在招商引资过程中容易产生相互竞争、互相压价的现象，同时也可能出现降低入园企业基本条件，浪费有限基地资源，影响园区持续发展的现

19、象。n由于历史地理环境等多方面原因，园区之间发展还不够平衡。长沙经开区规模工业增加值总量最多，为长沙暮云工业园的36倍。“两区九园”规模工业总产值的平均值为175.44亿元，但只有高新区和经开区高于平均水平，其余9个园区均低于平均水平（见下图）。“两区九园”规模工业总产值与平均值的标准差达到195.24亿元，园区发展不平衡。长沙园区发长沙园区发展现状展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状长沙工业地产市场为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的

20、事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工

21、业地产市场长沙工业园区产业发展现状长沙工业园区产业发展现状为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益比较优势比较优势产业结构产业结构l从长沙园区产业结构变化的整体趋势来看，改革开放以来，长沙市园区第一产业在GDP中的比重呈逐渐缩小趋势，第二产业仍是主导，但第三产业比重均呈稳步提高趋势。l目前，长沙市园区呈第二产业比重最大、第三产业比重次之、第一产业比重最小的“二三一”型结构。l长沙经开、高新两园作为最早的两个国家级园区，制制造造、电电子子信信息息、新新材材料料新新能能源源、生生物物医医药药等等高高新新技技术术产产业业方方

22、面面具具有有先先发发优优势势，而在在食食品品加加工工、服服务务产产业业、文文化化产产业业等等服服务业方面不具比较优势。务业方面不具比较优势。长沙工业地产市场长沙工业园区长沙工业园区产业比较分析产业比较分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产市场长沙工业园区长沙工业园区产业发展方向分析产业发展方向分析从长沙目前工业园区产业发展方向来看，各个园区目前在定位方面存在较大的重叠性。主要集中在制造产业、电子信息产业、新材料、汽车配件制造和机主要集中在制造产业、电子信息产业、新材料、汽车配件制造和机械加工、生物医药

23、几个产业械加工、生物医药几个产业，其中国家级开发区三个。从发展状况来看，受政府主导，享有较高优惠政策的高级别园区发展情况较从发展状况来看，受政府主导，享有较高优惠政策的高级别园区发展情况较好。如长沙县经开区和长沙高开区。一些定位较为清晰的园区同样发展状况良好。如长沙县经开区和长沙高开区。一些定位较为清晰的园区同样发展状况良好，如湖南浏阳生物医药园。无清晰定位，无龙头企业，大而全的园区发展状好，如湖南浏阳生物医药园。无清晰定位，无龙头企业，大而全的园区发展状况较差。如天心环保工业园。况较差。如天心环保工业园。小结：小结：这些园区努力打出各种特色牌，反映出它们在积极探索未来开发区的发展模式和新的发

24、展动力。尽管这些模式形式各异、种类多样，难以做出准确评价，但是未来园区发展将在结合区域经济特色的基础上，向着但是未来园区发展将在结合区域经济特色的基础上，向着多样化、多元化、多类型的方向发展，将是必然的趋势。多样化、多元化、多类型的方向发展，将是必然的趋势。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产个案分析长沙工业地产个案分析长沙国际企业中心长沙国际企业中心长沙工业地产市场为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙工业地产个案分析长

25、沙工业地产个案分析麓谷国际工业园麓谷国际工业园长沙工业地产市场为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益小结与启示：房地产住宅市场近两年空前火热，形成的经济泡沫对国民经济稳定健康发展形成了巨大隐患，国家已经引起高度重视，并在今年通过金融、信贷、税收政策进行调控，目前已经对市场形成了巨大压力，预计房价上涨速度将会得到遏制，成交量逐渐稳定；随着住宅市场的降温，开发商、投资者把目光投向商业地产，但长沙商业地产市场巨大的空置面积和激烈市场，将使其谨慎投入；随着两型社会实验区建设的推进，沿海发达地区的产业升级转型，并向中部内陆转移

26、，国家对实体经济的大力扶持，长沙工业地产市场面临前所未有发展机遇；基于以上对宏观市场的种种分析，预计在基于以上对宏观市场的种种分析，预计在20112011年房地产市场将上演喧嚣与失年房地产市场将上演喧嚣与失落，冰火两重天的局面！落，冰火两重天的局面！住宅市场经过强力打压，房价上涨逐渐得到遏制，住宅市场经过强力打压，房价上涨逐渐得到遏制，市场成交将有所萎缩。商业地产将会在房地产市场高调登场，但是相伴的巨市场成交将有所萎缩。商业地产将会在房地产市场高调登场，但是相伴的巨大风险将会使市场以平淡收场。而工业地产必定会成为一匹黑马，开启房地大风险将会使市场以平淡收场。而工业地产必定会成为一匹黑马，开启房

27、地产市场的新时代，本项目如何未雨绸缪把握好这一机遇至关重要！产市场的新时代，本项目如何未雨绸缪把握好这一机遇至关重要！为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益项目周边楼市现况及未来走势分析项目周边楼市现况及未来走势分析 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益十大板块并起n 随着大盘带动郊区化开发步伐加快，开发版图增大，长沙市板块细分愈发明显，长沙房地产市场的竞争已经呈现各大板块混战的情形，目前大致可划分为以下十大板块：金星北路 市府麓谷 麓南

28、含浦 芙蓉北路 中心板块 新南城新南城 金鹰月湖 尚东 体育新城 星沙格局分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益东成西崛，南强北弱n 随着城市的发展，地产开发呈现出板块化的特征，长沙地产已进入板块竞争时代。n 由市中心板块向四面辐射，整体呈现“东部成熟，西部崛起，南部走强，北部积弱”的局面。n 各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显，客户资源也多以抢夺市中心客户为重要客源。n 城市规划对于板块发展的作用十分明显，如省府南迁之于南城，大河西先导区之于市府麓谷。市中心市中心新南城新南城市府市府麓谷麓

29、谷芙蓉北芙蓉北麓南含麓南含浦浦星沙星沙金星北金星北路路尚尚东东金鹰金鹰月湖月湖体育体育新城新城走强走强积弱积弱 崛起！崛起！成熟成熟格局分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益n 板块主要在售楼盘列表：板块指标性楼盘板块指标性楼盘本项目所在区域-新南城板块：大盘云集，蓄势爆发！格局分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益新南城板块目前生活配套尚等不完善，但发展潜力巨大，目前是以居住功能和园区开发为主的郊区板块。n 新南城板块在城市配套上

30、还不够成熟，相对成熟片区尚有较大差距，短期内难以弥补；n 板块内开发商整体实力较强，区域运营的能力还是有，加之开发楼盘大多为大盘开发，因此新南城板块在市场上的上升价值很明显。n 板块内房价处于长沙市场二流区间，相对来说价格优势比较明显。格局分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益小结与启示：10个板块并起，东部成熟，西部崛起，南部走强，北部积弱。n各板块档次定位、产品类型混杂，造成板块间竞争差异化不明显。n城市规划对于板块发展的促进作用十分明显。n新南城板块虽品牌大盘云集但整体区位优势相对不明显。n区域价格壁垒明显

31、，地段差异对价格影响明显。基于以上分析，本项目所在新南城板快为居住型和园区开发为主的郊区板块，是两型社会建设的核心区域，未来将会成为居住环境优未来将会成为居住环境优美、经济开发绿色环保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；美、经济开发绿色环保、山清水秀经济发达的长株潭城市群绿肺；本项目处于这个环境优美，周边居住大盘云集的区域，同时处于开发中的工业园内，因此，项目须最大程度借助环境、交通、优惠政因此，项目须最大程度借助环境、交通、优惠政策等资源，才能聚集湖南乃至中南五省总部经济，打造成功长沙首策等资源，才能聚集湖南乃至中南五省总部经济，打造成功长沙首个总部基地！个总部基地！格局分析为了规范事业单

32、位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益项目现况及未来走势分析项目现况及未来走势分析 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益高尔夫两型办项目项目土地性质：工业使用年限:50年宗地：23、24、28号地块；面积：总占地面积约500亩；地貌：土地有起伏，中间有水塘；特征：地块形状方正；东面为万家丽路；毗邻：两型办（正厅）办公楼，高尔夫球场地块现状项目分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的

33、合法权益项目四至东西北南项目四至项目分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益“一点一线一点一线”发展战略的核心发展区域发展战略的核心发展区域南长沙工业化与城市化的前沿阵地南长沙工业化与城市化的前沿阵地长株潭经济发展的桥头堡长株潭经济发展的桥头堡省级开发区，环保产业试验基地省级开发区，环保产业试验基地两型社会实践的行政核心两型社会实践的行政核心长株潭三城心脏位置长株潭三城心脏位置1.1.2.2.3.3.4.4.5.5.6.6.区区位位工工业业价价值值极极为为突突出出项目分析区位价值分析为了规范事业单位聘用关系，建立和

34、完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益区域交通区域交通极其便捷极其便捷绕城高速武广高速铁路黄花京珠高速上瑞高速大托机场长沙火车站319、107国道韶山万家丽路项目分析交通组织分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益长沙整体经济发展较快，工业增长迅猛，以第二产业主导的经济社会，且比例还在上升，且拥有基数很大的企业数量。项目分析发展趋势分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益项目分析长沙已形成三

35、大产业集群，规划发展六大产业，已形成19个工业园区；较为完整的工业规划与发展体系，1919个工业园区个工业园区六大工业产业六大工业产业三大产业集群三大产业集群发展趋势分析小结：综上分析，长沙的工业基础、经济结构、及发展态势，将为本项目总部基地开发提供基础保障。城区企业外迁和区内省内企业进城将给项目成功带来巨大机遇。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益相关政策、法规及趋势研究相关政策、法规及趋势研究 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益招

36、商政策对比一招商政策对比一招商政策为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益招商政策对比二招商政策对比二招商政策为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益招商政策对比三招商政策对比三招商政策为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益招商政策对比四招商政策对比四招商政策为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合

37、法权益政策研究招商政策发展变化招商政策发展变化土地出让、税收、奖励等政策优惠招商产业集群、产业链招商、参股初建期初建期高速高速发展期发展期面对产业升级和经济环境变化，沿海及部分发达地区工业园区已经从政策优惠招商政策优惠招商向产业集群、产业链招商产业集群、产业链招商转变。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益小结终上分析，长沙经开区、高新区、宁乡经开区招商优惠政策突出在税收（减税退税）、土地转让优惠方面，属于生产经营方面直接扶持政策，且优惠幅度和金额较大。而雨花环保科技园招商优惠政策则突出在经营奖励、人员招商奖励方面，

38、措施偏重于服务扶持方面，相对优惠幅度和金额较小。长沙经开区、高新区、宁乡经开区企业所得税均减按15%征收，前两年免税，后三年减半。宁乡经开区土地政策力度更大。三年内如果项目不能产生预期经济效益，业主可申请退回土地，由开发区管委会以不低于出售价格回购土地。雨花环保科技园政策突出在税收奖励、资金扶持奖励、人才扶持奖励、科技创新奖励、人员招商奖励方面 为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益第二部分：第二部分：项目项目SWOTSWOT分析分析 PART 2为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位

39、工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益优势（优势（S S）n企业实力雄厚企业实力雄厚项目由和立东升实业投资开发,企业及其最高领导人有着巨大的声誉和人脉资源。对于政策和社会资源依赖比较大的工对于政策和社会资源依赖比较大的工业地产开发而言意义重大；业地产开发而言意义重大；n项目规模巨大项目规模巨大项目总用地面积315.09亩，规划总建筑面积约50万平方米，分二期开发；n交通便利交通便利基地毗邻万家丽大道，东边临金井路，北距环保大道约100米，西距新韶山南路约420米；京珠高速、上瑞高速、107国道、319国道均在园区附近交汇；离武广高铁、汽车南站等客流站点都在咫尺之遥。项目项目SWOTSW

40、OT分析分析为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益n生态环境优越生态环境优越相对于市内区域的写字楼和公寓，本项目拥有天际岭森林公园等大型的自然氧吧，自身地块为原生山地，自然生态环境得天独厚。n人文办公氛围浓烈人文办公氛围浓烈项目东边为湖南环保科技产业园政务办公区预留用地，北边紧靠中中烟集团总部办公区烟集团总部办公区，西边与北京青苹果数据城北京青苹果数据城项目和长沙理工大学云塘校区相连，南边与同发置业即将修建的五星级酒店五星级酒店项目隔路相望。n区位发展前景广阔区位发展前景广阔项目距省政府4.8公里、距野生动物园3.2

41、公里、距未来的两型办政距未来的两型办政务办公区不到务办公区不到2 2公里，公里，即将动工的城铁和地铁一号线都在项目附近设站。作为两型改革试验区的核心区域和前沿阵地，其发展空间巨大、两型改革试验区的核心区域和前沿阵地，其发展空间巨大、政治地缘优势明显。政治地缘优势明显。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益劣势（劣势（W）n配套欠缺配套欠缺项目周边当前购物等配套设施较为欠缺，特别是生活配套。n公共交通不发达。公共交通不发达。目前周边公共交通欠缺，公共设施不齐全。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体

42、制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益机会机会n政策优势雨花环保工业园发展时间已经有一定的历史，园区政策及激励制度相对较为成熟，对吸引企业入驻起着举足轻重的作用。n两型社会积极推进两型社会试验区向纵深方向发展，城际交通、区域管理的逐步一体化、电信并网等一些实质性的举措逐一得到落实，本本项目作为桥头堡的地位日趋显现。项目作为桥头堡的地位日趋显现。n住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠住宅商业房产发展受限，工业房产将成为新宠随着住宅商业房产进一步受到政策的打压，房地产市场宏观调控的大势已经逐步明朗，未来工业地产的快速发展将是大势所趋。其对于地方可持续发展的财政支撑作用不言而

43、喻。大力发展工业经济和现代商贸服务将成为地方各级政府解决经济发展之道。同时，民间资本和其他社会逐利资本民间资本和其他社会逐利资本由于投资渠道局限，将有可能转向工业地产。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益机会机会n沿海产业转移随着沿海劳动力成本的日益攀升等诸多因素的影响，沿海产业转移将进一步加剧，内地特别是内地一二线城市将面临更多机遇。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益威胁威胁n长沙各大园区定位重叠，空置率高。长沙各大园区主要产业定位

44、不清晰，且重叠率高，将直接影响本项目销售。多数园区空置率高，销售压力较大。n后续项目供应巨大。长沙市及长望浏宁目前同类型项目后续供应巨大，将可能直接威胁本项目的销售工作的推进。n园区级别相对于星沙经开区、麓谷高新区以及新晋的宁乡经开区，都是国家级开发区，而本项目所在的雨花环保工业园级别上不如前三者，意味着企业在相关优惠政策方面不如前三者。n产业支撑面临客户层面的局限本项目定位为总部基地，而实质上长沙市内及周边区县对于一些重点大型企业在供地方面存在较大程度的支持，条件优越。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益综合分析

45、综合分析整体来看，本项目优势非常明显，机会众多。同时也面临着一定的市场挑战。特别是来自其他国家级园区的项目竞争以及作为总部基地定位下的企业规模和数量有可能不足。因此，如何充分发挥本项目特色，做好配套服务工作将是本项目开发的重中之重。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益我司认为本项目项目核心价值点：我司认为本项目项目核心价值点：优越的区位优势；企业自身的品牌号召力；规模巨大；超前的规划理念；优质的服务。核心价值概括核心价值概括领袖级企业工作平台！领袖级企业工作平台！为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场

46、经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益第三部分：第三部分：项目定位项目定位 PART 3为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益1、项目整体市场定位、项目整体市场定位 根据宏观微观的市场环境分析，结合自身条件状况，我们不难发现目前其他园区或个别项目在自身定位方面为了扩大客户层面的需要，将定位做得大而全，反而没有一个特别鲜明的主题定位。主题定位。导致园区内各种行业错综复杂，缺乏一定的兼容性。本项目整体发展方向为总部经济，并希望能打造成长沙的高新企业总部基地，因此，将园区打造成尽量单一纯粹点的行业

47、园区，将园区打造成尽量单一纯粹点的行业园区，以整合行业的上下游链条企业。摈弃一些可能不具备优势的行业。以整合行业的上下游链条企业。摈弃一些可能不具备优势的行业。结合我司项目的实际情况，我司主张产业定位：产业定位：装备制造和汽车零部件、轻工产业、农副产品深加工或食品加工、装备制造和汽车零部件、轻工产业、农副产品深加工或食品加工、环保节能、现代服务业为主导，以生物制药、电子信息（通讯设环保节能、现代服务业为主导，以生物制药、电子信息（通讯设备、电子元器件为代表）为辅助的产业布局，备、电子元器件为代表）为辅助的产业布局，为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘

48、用制度，保障用人单位和职工的合法权益2、项目形象定位、项目形象定位立足长株潭区域核心，面向全国，为湖南省高新企业提供办公、居住及配套服务的企业平台，推进长株潭打造城市核心产业群国际化进程。中南高新企业总部基地中南高新企业总部基地为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益3、形象广告语、形象广告语国际平台国际平台 财富源泉财富源泉为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益4、功能定位、功能定位企业孵化功能、高新企业孵化功能、高新技术企业科研、办公、技

49、术企业科研、办公、居家于一体。居家于一体。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益4、目标客户群定位、目标客户群定位目标客户群细分：目标客户群细分：n港澳台、外企、欧美华商开拓长株潭市场的轻工、电子、新材料研发基地；n长株潭区域规模不大、无能力实现买地开发的高科企业；n广东沿海地区、江浙一带等大城市进行产业转移的搬迁企业；n国内大型企业在长株潭设立的研发基地；n湖南当地大型企业中下游配套企业；n长株潭区域的服务外包型企业：包括IT服务、人力资源管理、金融、研发、产品设计等众多领域。为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适

50、应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益第四部分：第四部分：营销整体战略营销整体战略 PART 4为了规范事业单位聘用关系，建立和完善适应社会主义市场经济体制的事业单位工作人员聘用制度，保障用人单位和职工的合法权益一、本项目营销需要解决的主要问题 由项目定位分析中可以看出，本项目营销需要解决的主要问题有以下四条 1）如何建立本项目的市场影响力?2）缺少第三产业服务业的支撑，如何克服区域短期障碍?3）现有园区市场渐趋成熟，会给本项目进入该市场带来困难，在营销过程中怎样进行 借势联动营销?4）如何吸引外围客户，摆脱价格瓶颈打赢长沙市内竞争盘？为了规范事业单位聘