城区物业市场调研工作报告.docx

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1、 城区物业市场调研工作报告 据调查。目前，市中心城区共有物业治理小区38家，物业治理企业30个，其中二级资质企业2 家，三级资质企业28 家。治理房屋230万平方米。城区物业治理掩盖率到达80%，新建商品房的物业治理掩盖率到达100%。其中有壹街区住宅小区获得省级物业治理示范（优秀）小区称号，六合盛世小区获得省级园林小区称号。物业效劳收费率仅达4060 %，呈现亏损的占98 %。目前，全区90%小区未成立业主委员会。物业治理处于前期物业治理状态。个别业主和物业治理企业之间的冲突因缺乏沟通渠道而无法解决。从总体看，城区物业治理工作存在以下四个问题： 一是物业治理市场处于发育初步阶段，市场培育后劲

2、缺乏。 二是物业效劳档次不高，效劳水平总体偏低。 三是业主委员会作用发挥乏力，如何引导广阔业主参加物业治理，如何缓解业主与物管的执收冲突，举措不多，效果不显。四是物业治理行业本身自律意识不强，缺失的监管体制导致物企供应的效劳呈现“短斤少两 ”，甚至“缩水”。 一、市中心城区物业企业存在的主要问题及缘由 1、物业效劳公司小、弱、散突出。随着房地产业的快速进展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，进展参差不齐。由于企业治理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业效劳社会资源铺张，效劳效率低、经营效益差。 2、物业效劳企业生存环境存在缺陷，经营困难。由于我区物业行业还处于起步阶段，很多业主

3、对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业效劳收费率低，有的企业因难以全额收取物业治理费，只好被迫撤离所效劳的楼盘，自行“夭折”。 3、拒绝缴纳物业效劳费现象普遍。有的业主仅比文秘杂烩网较其物业收费标准，而未比拟物业效劳质量，业主对收取物业效劳费表示抗拒。特殊是对停车收费及车库及贮存间、杂物间交物业费表示不理解，导致拒绝缴纳物业效劳费的现象比比皆是。 二、物业效劳收费现状 新入住业主要交以下费用：物业效劳费、装修垃圾清运费、装修保证金（装修无损坏公共设施后全部退还）、电梯运行费4项。大多数业主对装修垃圾清运费、装修保证金收费意见较大，导致消失： 1、物业效劳费收取难。主要表现在： 一是

4、物管企业一些效劳人员责任心不强，效劳质量差，效劳不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。 二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主许多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。 三是工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业效劳企业，成为住户不缴费的借口。 四是由于业主自身的缘由，如业主内部纠纷、业主出租房屋等缘由致使缴费不准时等。 五是业主物业缴费意识淡薄。 2、水、电收费难。 一是二次供水、电梯使用费分摊收取冲突大。 二是受各种因素的影响，有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。 三、物业治理效劳企业经营本钱现状 经营本钱购成：人工工资福利占70%，公共水电占6%，设施维护占3%，清洁费占4%，绿

5、化费占3%，办公费占3%，交通、培训、服装、社区文化等费用占3%，税费占8%。 1、吉州区作为市中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购置多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业效劳费，不交纳电梯运行费，而这局部人员未入住，并未削减物管企业的效劳本钱，造成物业治理企业难以为继。 2、由于已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，导致很多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损。据统计，大局部住宅小区物业效劳收费率仅达4060 %，极个别到达90%以上。 3、当物价部门依据经济进展水平、物价上涨水平和业主效劳水平提高等状况，

6、对物业收费标准作出调整后，局部业主不愿按提高后的标准交费。 由于物业费收入收不到位，小区设备维护、清洁、绿化投入只能打折扣，造成恶性循环。 四、明确效劳类型，对物业效劳收费实行类别治理。 多层、高层住宅和经济适用、福利房、商铺、写字楼等住宅物业效劳费实行政府定价。小区车位租用治理效劳费、电梯综合运行费、二次供水费、装修垃圾处理费等应实行政府指导价。特约效劳费实行市场调整价。 五、加强完善物业效劳收费治理的意见建议。 1、完善收费标准，标准物业效劳收费行为。建议尽快讨论制定质价相符的物业效劳费指导价格体系。如省物业治理条例中虽明确了各等级物业效劳的收费范围，可细化明确规定在各收费档次对应物业企业

7、应到达的详细标准。 2、未使用或不入住的房屋，“业主不交纳设备运行专项效劳费”不合理，也不符合实际，比方：电梯运行效劳费。 3、应明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯修理、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题。 4、房屋公共修理基金的使用问题。按条例规定：当确需使用房屋公共修理基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，假如修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的修理费用没有专业机构对其作鉴定和监视其使用，简单让房屋公共修理基金造成不法利用。随着大量房屋开头进入修理期，当房屋需修理

8、，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共修理基金从未提取过。 5、应明确私家车库、贮存间是否要交物业效劳费。 6、应明确当业主恶意拒交物业费时，现行方法是由物业企业起诉业主，消耗了物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都缺乏以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简洁措施或程序。 7、建议二次供水费由供水公司统一治理，由供水公司上门直接向业主收取。 8、市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不供应垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业担当，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未供应相应效劳，就是做了其中一局部，也属于其工作责任范畴，所以物业企业不应担当3元/月、户的垃圾处理费。 9、取消江西省发改委赣计商价字（20xx）975号关于物业治理效劳收费有关问题的补充意见第三条：“今后但凡涉及物业治理效劳收费的物业治理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。全面恢复物业效劳收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。同时，强化宣传发动，引导业主树立正确的物业消费理念。