农村集体土地流转调研报告[001].docx

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1、 农村集体土地流转调研报告 一、我县农村集体土地根底工作开展状况 （一）农村集体土地治理现状：土地市场是简单而敏感的要素市场，必需进展和标准并重。公益性与经营性工程用地的界定、土地确实权、规划的落实、审批的程序、信息效劳、市场的标准化建立、流转收益的合理安排以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地治理制度改革的深入推动。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地治理工作的基矗农村集体土地全部权（农村集体土地全部权是指以行政村或村民组为单位的集体全部权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史缘由，致使我县农村集体土地确权发证未全部完成。当前，全县全部行

2、政村农村集体土地全部权登记已经完毕，但全部权发证率只有20%，集体土地使用权登记发证151419宗，发证率为80%。 （二）存在的问题：一是农村集体土地全部权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进展治理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体全部权属治理带来了许多问题，导致发证进展缓慢、权属争议常常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。由于新土地治理法出台和农夫减负后，农村集体土地全部权发证的程序更加标准，而发证不收费用，乡镇、村人员工作积极性差，发证少，乡镇常常消失不经批准擅自建农宅的状况。三是其次

3、次土地调查与农村集体土地确权发证尚需连接。由于目前正在开展的其次次土地调查是采纳最新的技术方法和行业标准标准，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些标准去操作。如何连接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍治理工作面前的一大课题。 （三）建议：一是加强领导，提高熟悉，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和进展经济的冲突，各级领导必需提高熟悉，亲自过问，制定切实可行的治理措施。切实做到宣传在前，使广阔人民群众知法懂法，自觉遵守土地治理各项法律法律，使农村土地权属治理法制化，标准化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是严密围绕党的xx届三中全会关于农村工作的大政方针，制定

4、符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便县级土地治理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。 二、当前我县农村集体土地流转根本状况 (一)集体农用地流转状况：我县属浅山丘地区，是典型以种植业为主的农业大县，农业人口64.6万人,占全县总人口的80.8%,耕地面积129万亩，人均耕地仅为1.61亩。农业规模化生产很难形成，目前还处于集体农用地流转的初始阶段。随着国家对农业投入的加大，特殊是粮食直补政策的出台，农夫对种粮积极性有所提高，近几年，农村自发消失了转包、转让、出租、入股、互换等形式，全县土地流转总面积94173亩，其中农

5、户自发流转的面积84673亩，涉及农户18762户；托付流转面积9500亩，涉及农户1526户。 1、我县农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参加过程看，具有自发性。整个土地流转活动根本上都是出租人和承租人自发进展的，农村土地流转根本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随便性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头商定，在参加土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年

6、租金100元以内。 2、存在的问题：一是土地承包经营权的治理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市常农用地流转治理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农夫自发形成，以致程序不标准，治理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。 3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产本钱。三是加快农村剩余劳动力转移，让局部失地农夫放心、安心，用心搞其次、三产业，提高农夫收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业构造的调整。 （二）集体建立用地流转

7、的根本状况 近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地治理的力度。有限的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建立用地因无指标，无法进展正常申报，无法形成防疏结合的治理手段，造成了农村宅基地建立的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。 1、农村集体建立用地流转的根本形式为：出租、转让、作价入股等形式。 2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建立的进展。农村集体建立用地消失混乱的状况在所难免。二是集体建立用地流转缺乏相应可操作的配套政策。我省XX年出台了河南省农夫集体全部建立用地使用权流转治理若干意见（豫政办XX77号），但由于集体建立用地的来源缺乏合法依据（大局部都没有集

8、体证），没有配套的实施细则，土地流转没有得到真正标准。截至目前，我县没有申报、更没有办理一宗集体建立用地流转手续。集体建立用地流转只堵不疏，势必造成流转的私下交易，缺乏公开、公正、公正，不利于社会的稳定。三是不完全的市场化，造成局部土地资产收益的.流失。集体建立用地流转因缺乏地价等方面的标准治理和正确引导，土地全部权人在进展土地交易时，往往只考虑土地产出及取得土地使用权时支付的各项税费本钱，很少考虑各级政府对根底设施建立的投入。再加上土地使用权人压低地价，造成了集体土地地价明显低于国有土地。一方面使理应归全部者全部的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使国有土地市场的运行秩序受到了影响。

9、3、集体建立用地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节省集约用地，满意局部用地户的需求，有利于耕地爱护；三是有利于提高农夫生产生活水平。四是有利于进展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建立资金的缺乏，增加乡镇的经济调控力量，以保证乡镇经济的持续稳定进展。 三、农村集体土地流转的意见和建议 1、出台集体土地流转实施细则。参照国有建立用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建立用地流转实施细则，以满意当前流转的需求，有利于提高集体建立用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地全部者、使用者的合法权益。建议从以下几方面考虑：集

10、体土地流转实际是土地使用权转移，集体土地全部权性质不变；流转前必需是有合法手续的集体土地，必需经村组集体组织同意，坚持依法自愿有偿的原则；集体建立用地流转要实行有偿和有限期使用制度；建立集体建立用地流转市常比照国有土地出让，依据实际状况实行协议、招标、拍卖、挂牌方式公开流转；制定流转合同文本，流转时签订流转合同；流转的土地收益除小局部用于乡镇根底设施配套建立外，归集体土地全部权人所得，用于农夫参保及村组公益事业等；允许集体土地使用权再次流转。 2、建立农村集体农用地流转市常确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的治理部门，完善土地流转的效劳体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转效劳

11、中心，依照农村土地承包法等法律、法规，负责农用地流转的政策讨论，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认县国土资源治理部门为集体建立用地流转的治理部门，主要负责非农建立用地流转的政策指导和业务办理。 3、建立土地流转信息效劳平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方供应便捷的信息和中介效劳，确保土地流转的渠道畅通，标准治理。 4、加快农村集体土地确实权发证工作。对1999年新土地治理法实施前存量集体建立用地准时完善手续，对新法实施后新增的集体建立用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台肯定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基矗对不符合规划，没有合法手续的集体建立用地，不得

12、进展流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建立用地的规划，并建议上级部门及县政府，拿出小局部用地指标特地配给农村建立。农夫报建的合理需求得不到有效满意，势必造成新的违法用地现象的发生。 5、坚持“产权明晰、用途管制、节省集约、严格标准”四项原则，充分敬重农夫意愿的前提下，稳步推动集体土地流转。建议创立统一的土地市场和运行规章，构建新型集体建立用地产权体系，制定集体土地收益安排关系，制定集体建立用地规模和运行方向。一是统筹规划，合理安排养殖用地。xxx是养殖大县，编制好xxx畜牧业进展规划，明确进展目标和方向，提出规模化畜禽养殖及其用地的数量、布局和规模要求。在当前土地规划尚未修订的状况下，国土部门对于xxx规模化畜禽养殖用地实行一事一议，搞好用地论证工作，满意用地需求。如对xxx16个厂区的养殖用地都以农夫集体土地流转形式供应的用地，落实了养殖用地的需求，依法爱护了养殖企业和农夫的合法权益，促进了养殖业的安康进展。二是xxx是花卉大县、花卉名县。县委、县政府已成立了花卉办，拟在312国道、京九铁路往南，以集体土地流转的方式建立万亩花卉精品园，促进花卉行业规模经营，促进农夫增收。