房地产投资基金.ppt

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1、房地产投资基金房地产投资基金Change life with heartChange life with heartConfidential目录目录Change life with heartChange life with heartConfidential1、房地产基金概要1.1 1.1 1.1 1.1 房地产基金定义房地产基金定义房地产基金定义房地产基金定义房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。房地产投资基金是产业投资基金的一种。产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上产

2、业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过享、风险共担的集合投资制度。产业投资基金通过向多数向多数向多数向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金投资者发行基金份额设立基金公司，由基金投资者发行基金份额设立基金公司，由基金投资者发行基金份额设立基

3、金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。所谓所谓所谓所谓房房房房地产基金地产基金地产基金地产基金,

4、是指以是指以是指以是指以房房房房地产项目地产项目地产项目地产项目或公司或公司或公司或公司为投资对为投资对为投资对为投资对象象象象,在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节节节节,及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度投资制度投资制度投资制度。在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金在大多

5、数国家房地产基金以房地产投资信托基金在大多数国家房地产基金以房地产投资信托基金REIT(Real Estate Investment Trust)REIT(Real Estate Investment Trust)的名义存在。的名义存在。的名义存在。的名义存在。目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专目前我国房地产产业投资基金严格来讲是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司

6、运作管理的资金。业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。业的人员（比如一些有影响力的大腕级人物）或专业公司运作管理的资金。Change life with heartChange life with heartConfidential1.2 1.2 1.2 1.2 房地产基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类基金的分类基金的分类基金的分类基金的分类投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定

7、地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金投资基金以法律规定地位的不同，可以分为公司型基金和契约型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金按基金的受益凭证是否可赎回等的不同，可分为开放型基金和封闭型基金根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金的资金来源又分为在岸基金和离岸基金两大类根据基金募集方式分为公募基金和私募基金根据基金募集

8、方式分为公募基金和私募基金根据基金募集方式分为公募基金和私募基金根据基金募集方式分为公募基金和私募基金房地产基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类房地产基金的分类 一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：一般来说，房地产基金可以分为以下几种形式：第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第一种为开发型基金，投资于开发公司或项目以实现高额回报；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于

9、房地产的基金，这种基金一般不直接从第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房事具体房地产项目的开发，主要投资于房地产投资信托基金及已上市或即将上市的房地产开发企业等来实现间接的房地产投资；地产开发企

10、业等来实现间接的房地产投资；地产开发企业等来实现间接的房地产投资；地产开发企业等来实现间接的房地产投资；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托基金（）为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；目投资活动，而是直接运作房地

11、产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金注：当前，在中国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用只能采用私募基金的模式私募基金的模式私募基金的模式私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。私下协商来进行的，因此它又被称为向特定

12、对象募集的基金。Change life with heartChange life with heartConfidential1.41.41.41.4 房地产投资信托基金的一般投资特征房地产投资信托基金的一般投资特征收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；收益率波动小，回报较稳定；比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投比直接投资地产能更加便利的进行投资，比投资地产股票更直接地参与物业投资；资

13、；资；资；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；能实现投资的多样化，选择不同地区和类型的房地产项目及业务；中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得中小投资者通过房地产投资信托方式，在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益；大规模房地产投资的利益；大规模房地产投资的利益；大规模房地产投

14、资的利益；对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。对于经济周期的波动比较敏感。1.31.31.31.3 房地产基金的投资领域房地产基金的投资领域 把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务把房地产市场划分为不同的价值链，房地产基金可以投资在不同的房地产业务领域：领域：领域：领域：既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业

15、进行股权投资；既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以直接投资于好的房地产项目，又可以对房地产企业进行股权投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以进行全程投资，又可以进行阶段性投资；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对项目进行整体收购，又可以进行杠杆收购；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房

16、交易市场；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；既可以对银行的坏帐进行整合变现，又可以介入二手房交易市场；在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性在资金空闲时期还可以投资于短期资金市场或进行证券投资，保证资金的安全性和流动性。和流动性。和流动性。和流动性。Change life with heartChange life with heartConfidential虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金

17、已暗潮涌动。市场虽然相关法律还没有出台，但国内房地产类基金已暗潮涌动。市场需要房地产基金。需要房地产基金。多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的多数房地产类基金只能采取绕到迂回的战术，以投资公司、信托的形式成立和运作。形式成立和运作。我国房地产基金全部以私募方式募集。严格来说不能称其为基金，我国房地产基金全部以私募方式募集。严格来说不能称其为基金，只能叫做类基金。只能叫做类基金。投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的投资形式多以贷款、参与房地产开发和股权投资为主，这与国外的REIT明显不同。明显不同。部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的

18、诚信、部分基金存在很多不规范的地方，比如资金的募集、管理人的诚信、关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。关联交易、纳税等方面，急需要相关法律的监管和规范。有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据有限合伙制企业为房地产私募基金的诞生提供了法律依据国内房地产基金的运作模式国内房地产基金的运作模式国内房地产基金的运作模式国内房地产基金的运作模式总结：以私募方式为主总结：以私募方式为主总结：以私募方式为主总结：以私募方式为主Change life with heartChange life with heartConfidential2、房地产投资信托基金（REITs）与中国房地

19、产发展的结合REITREITs s的定义的定义的定义的定义房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,Real Estate Investment Trusts,Real Estate Investment Trusts,Real Estate Investment Trusts,简称简称简称简称REITsREITsREITsREITs）是一种以发行收益凭证的方式汇）是一种以发行收益凭证的方式汇）是一种以发行收益凭证的方式汇）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资

20、经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。它是的一种信托基金制度。它是的一种信托基金制度。它是的一种信托基金制度。它是1960196019601960年美国国会据年美国国会据年美国国会据年美国国会据房地产投资信托法案房地产投资信托法案房地产投资信托法案房地产投资信托法案的规定按一定的法人组织形式组的规定按一

21、定的法人组织形式组的规定按一定的法人组织形式组的规定按一定的法人组织形式组建成的。建成的。建成的。建成的。2.1 2.1 2.1 2.1 REITREITREITREITs s s s概述概述概述概述REITs REITs 实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或信托受益单位，吸引公众投资者的资金，并委托专门机构经营管理。并委托专门机构经

22、营管理。并委托专门机构经营管理。并委托专门机构经营管理。REITsREITs通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地通过多元化（多个房地产项目、多种类型、多个地区）投资，有效地降低风险并获取较高投资收益。降低风险并获取较高投资收益。降低风险并获取较高投资收益。降低风险并获取较高投资收益。股本房地产基金股本房地产基金股本房地产基金股本房地产基金 (Equity REITs)(Equity REITs)(Equity REITs)(Equity REITs)投

23、资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金投资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金投资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金投资形式：直接投资房地产市场；主要收入：租金 按揭房地产基金按揭房地产基金按揭房地产基金按揭房地产基金 (Mortgage REITs)(Mortgage REITs)(Mortgage REITs)(Mortgage REITs)投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供投资形式：向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭；主要收入：利息按揭；主要收入：利息按揭；主要收入

24、：利息按揭；主要收入：利息 混合房地产基金混合房地产基金混合房地产基金混合房地产基金 ：上述两种基金的混合物：上述两种基金的混合物：上述两种基金的混合物：上述两种基金的混合物 私人地产基金：非上市或场外交易的私人地产基金：非上市或场外交易的私人地产基金：非上市或场外交易的私人地产基金：非上市或场外交易的REITsREITsREITsREITsREITREITs s的种类的种类的种类的种类据资料显示，据资料显示，据资料显示，据资料显示，REITsREITs拥有较投资政府债拥有较投资政府债拥有较投资政府债拥有较投资政府债券更高的收益率，例如在美国，投资券更高的收益率，例如在美国，投资券更高的收益率

25、，例如在美国，投资券更高的收益率，例如在美国，投资REITsREITs的平均收益率约的平均收益率约的平均收益率约的平均收益率约6.7%6.7%，而投资美，而投资美，而投资美，而投资美国十年期国债券的平均收益率为约国十年期国债券的平均收益率为约国十年期国债券的平均收益率为约国十年期国债券的平均收益率为约3.7%3.7%；在日本及新加坡，两者的平均收益率；在日本及新加坡，两者的平均收益率；在日本及新加坡，两者的平均收益率；在日本及新加坡，两者的平均收益率差距同为差距同为差距同为差距同为4%4%。REITREITs s的的的的投资收益投资收益投资收益投资收益Change life with hear

26、tChange life with heartConfidential美国美国REITs REITs 中国准房地产投资信托中国准房地产投资信托组织形式组织形式 公司或契约式公司或契约式商业信托商业信托 能否上市交易能否上市交易 能能 不能，但通过银行质押贷款和网上交易平台不能，但通过银行质押贷款和网上交易平台增强流动性增强流动性 投资凭证投资凭证 股票股票 信托合同信托合同 存续期限存续期限 无限期无限期 有期限有期限投资对象限制投资对象限制至少至少7575投资于房地投资于房地产产100100房地产房地产投资对象数量投资对象数量 多样化多样化 单一单一 投资者人数投资者人数 无限制无限制 受合

27、同份数量限制受合同份数量限制 收益和本金保收益和本金保障措施障措施 没有，纯属投资行为没有，纯属投资行为 综合性担保措施综合性担保措施 税收优惠税收优惠 有有 有（无相关税收规定）有（无相关税收规定）2.2 2.2 2.2 2.2 美国美国美国美国REITREIT与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较与中国准房地产投资信托基金（房地产投资信托）比较 Change life with heartChange life with heartConfidentialREITREITREITREI

28、Ts s s s与房地产集合信托的区别与房地产集合信托的区别与房地产集合信托的区别与房地产集合信托的区别房地产集合信托（房地产信托）房地产集合信托（房地产信托）房地产投资信托基金房地产投资信托基金(REITs)品种品种柜台式交收柜台式交收 证券化信托产品证券化信托产品挂牌交易的房地产投资信托挂牌交易的房地产投资信托资产资产开发性项目居多开发性项目居多已建成的收益性资产组合已建成的收益性资产组合借款借款禁止禁止资产的资产的45%45%估值估值要求松散要求松散强制性，强制性，年检及高度专业性年检及高度专业性年收益年收益一般固定一般固定 可变的，但收益可变的，但收益90%90%必须用于分配必须用于分

29、配发起人发起人银监批准及监管的信托公司银监批准及监管的信托公司有牌照资格的资产管理人有牌照资格的资产管理人公司管治公司管治以信托公司为主体以信托公司为主体在持牌制度下，由证监会立法监管、独立在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职别各行其职投资人控制投资人控制被动参与被动参与经独立的信托持有者经独立的信托持有者,投资者可以积极参与投资者可以积极参与监管主体监管主体人民银行人民银行证监会或金管局证监会或金管局地理资产风险地理资产风险:l资产价值风资产价值风险险l现金流风险现金流风险l退出风险退出风险l执行风险执行风险项

30、目单一项目单一适度适度中等中等高高中等：中等：缺乏第三者监管缺乏第三者监管无限制无限制适度适度中等中等低低低低 ：多层监管：多层监管交易成本交易成本高高低低投资者投资者机构主体机构主体 分散，零售和机构分散，零售和机构 流动性流动性受限于柜台交易受限于柜台交易(OTC)高度流动高度流动市场规模市场规模单个信托计划的自然人人数不得超过单个信托计划的自然人人数不得超过50人人无限制无限制部分根据：部分根据：信托公司集合资金信托计划管理办法信托公司集合资金信托计划管理办法Change life with heartChange life with heartConfidential2.3 2.3 2

31、.3 2.3 国外国外国外国外REITREITREITREITs s s s运行模式（案例）运行模式（案例）运行模式（案例）运行模式（案例）物业管理物业管理物业管理物业管理Capitaland Retail Capitaland Retail Management Pte.Management Pte.ltdltd单位信托证券持有者单位信托证券持有者单位信托证券持有者单位信托证券持有者经理人经理人经理人经理人CapitaMall Trust CapitaMall Trust Management Management LimitedLimited物业物业物业物业Tampines MallTam

32、pines MallJunction 8Junction 8Funan The IT MallFunan The IT MallIMMIMM受托人受托人受托人受托人Bermuda Trust Bermuda Trust(Singapore)(Singapore)Limited Limited 投投投投资资资资C C C CM M M MT T T T发发发发售售售售代表行使权力代表行使权力代表行使权力代表行使权力（2002200220022002年年年年7 7 7 7月，月，月，月，0.96S$/0.96S$/0.96S$/0.96S$/股）股）股）股）（2005200520052005年年年

33、年7 7 7 7月，月，月，月，2.38S$/2.38S$/2.38S$/2.38S$/股）股）股）股）托管人费用托管人费用托管人费用托管人费用资产管理服务资产管理服务资产管理服务资产管理服务资产管理费资产管理费资产管理费资产管理费物业管理服务物业管理服务物业管理服务物业管理服务物业管理费物业管理费物业管理费物业管理费资资资资产产产产所所所所有有有有物物物物业业业业净净净净收收收收益益益益总总市市值值总总市市值值7 7.0 08 87 7.0 08 8亿亿亿亿S S$S S$总总市市值值总总市市值值2 28 8.6 66 62 28 8.6 66 6亿亿亿亿S S$S S$嘉茂嘉茂嘉茂嘉茂房地

34、产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托基金Change life with heartChange life with heartConfidential3 3 3 3、房地产、房地产、房地产、房地产PEPEPEPE概述概述概述概述房地产行业房地产行业特点特点 高杠杆、高投高杠杆、高投资资、高收益、高、高收益、高风险风险行行业业。关系国关系国计计民生、民生、带动经济带动经济增增长长、改善民生条件的、改善民生条件的重要支柱重要支柱。资资金占用量大，运金占用量大，运转转周期周期长长，资资金密集型金密集型产业产业。房地产资金房地产资金现状现状 房地房地产产开开发资发资金来源

35、的金来源的70%70%来自于来自于预预售和售和银银行行贷贷款，款，融融资资模式模式单单一。一。房地房地产产开开发发企企业业自有自有资资金不超金不超过过20%20%。中国房地中国房地产产开开发发基金直接融基金直接融资资占比占比仅为仅为5%5%，而美，而美国国这这一比例超一比例超过过80%80%。20112011年楼市年楼市调调控以来房企控以来房企银银行行贷贷款受限、新增信款受限、新增信贷贷减少，减少，资资金金链紧张链紧张。PEPE作为房地产最可行的新型融资渠道之作为房地产最可行的新型融资渠道之一，具有广阔的发展前景，将为我国的一，具有广阔的发展前景，将为我国的房地产市场注入新的活力，并促进房地房

36、地产市场注入新的活力，并促进房地产市场的健康发展。产市场的健康发展。房地产房地产PEPE基本概念基本概念PEPE的一个分支的一个分支：其内涵、特征及其运行不能脱离其内涵、特征及其运行不能脱离PEPE的理论及其实践的理论及其实践。产业产业投资投资基金基金：定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权而获取定向投资于房地产行业，通过投资、拥有、控制、管理特定的房地产实体或股权而获取相应投资收益和资本增值，属于的范畴；相应投资收益和资本增值，属于的范畴；房地产投资基金房地产投资基金：和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，和其他投资基金一

37、样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。合投资方式。投资对象：房地产产业链中的企业或项目，具体包括未上市房地产企业的股权、未上市房地产企业的可投资对象：房地产产业链中的企业或项目，具体包括未上市房地产企业的股权、未上市房地产企业的可转换优先股、可转换债券和附认股权债券等，甚至还会涉及上市房地产公司的非流通股权或者上市后的私转换优先股、可转换债券和附认股权债券等，甚至还会涉及上市房地

38、产公司的非流通股权或者上市后的私募股权融资等。募股权融资等。房地产房地产PEPE是定向投资于房地产行业的是定向投资于房地产行业的PEPE，基于行业的特殊性独具特色。基于行业的特殊性独具特色。国内房地产信托、企业债监管严，国内房地产信托、企业债监管严，REITsREITs尚未批准，房地产尚未批准，房地产PEPE最有前途。最有前途。房地产投资基金分类房地产投资基金分类Change life with heartChange life with heartConfidential3.1 3.1 房地产房地产PEPE分类分类 独立房地产独立房地产独立房地产独立房地产PEPEPEPE 鼎晖房地产基金、普

39、凯投资和高和投资等，在鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等，在PEPE运作方面经验丰富，对房地产运作方面经验丰富，对房地产行业缺乏深入了解。行业缺乏深入了解。房地产企业旗下的房地产房地产企业旗下的房地产房地产企业旗下的房地产房地产企业旗下的房地产PEPEPEPE 金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣金地集团旗下的稳盛投资、荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等，具有深厚的行业背景但缺乏PEPE运作经验。运作经验。按投资背景按投资背景按投资背景按投资背景按管理方式按管理方式

40、按管理方式按管理方式 引入外援型引入外援型引入外援型引入外援型PE PE PE PE 引入知名外资机构将为本土基金引入知名外资机构将为本土基金带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加带来国际化视野与国外较为成熟的经验，但可能加剧房地产行业竞争。剧房地产行业竞争。自主管理型自主管理型自主管理型自主管理型PEPEPEPE 具有更大的自主权，国内具有更大的自主权，国内PEPE管理管理的主要方式。的主要方式。按按按按投资方向投资方向投资方向投资方向 商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅 盛世神州房地产投资基金，主要投向盛世神州房地产投资基金，主要投向成长性城市的居住类物业。成长性城市的居住类物业。商业

41、地产商业地产商业地产商业地产 高和投资高和投资，收购一线城市核心区域商，收购一线城市核心区域商业类物业，包装后出售获利。业类物业，包装后出售获利。城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体 星浩基金，星浩基金，“星光耀广场星光耀广场”是该基是该基金定位开发的第一个金定位开发的第一个CBDCBD项目。项目。Change life with heartChange life with heartConfidential按风险收益按风险收益按风险收益按风险收益核心型价值增进型机会型风险风险收益收益风风险险最最低低，目目标标IRR：79%风风险险适适中中或或较较高高，目目标标IRR：916%风风 险险

42、最最 大大，目目 标标IRR16%投投资对资对象象繁繁华华地地段段的的高高质质量量、低低空空置置率率物物业业需需要要经经营营改改善善、翻翻修修、再造的地再造的地产项产项目目无无管管理理的的、闲闲置置的的、新新开开发发或或待待改改造造的的地地产项产项目目收益来源收益来源稳稳定定的的收收入入现现金金流流物物业业价价值值增增值值物物业业升升值值杠杆率杠杆率低低负债负债资产负债资产负债率率70%按风险收益按风险收益按风险收益按风险收益 以投资管理能力为主导以投资管理能力为主导以投资管理能力为主导以投资管理能力为主导 通过系统地对目标项目实施投资运作及管理运作，寻求通过系统地对目标项目实施投资运作及管理

43、运作，寻求投资资本的收益和增值。投资资本的收益和增值。以融资业务为主导以融资业务为主导以融资业务为主导以融资业务为主导 以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经以为目标房地产发展项目提供融资支持和融资服务为主要经营业务。营业务。以投资银行业务为主导以投资银行业务为主导以投资银行业务为主导以投资银行业务为主导 将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、将房地产资本运营（如房地产并购、房地产公司重组、房地产公司上市策划等）作为主要经营业务。房地产公司上市策划等）作为主要经营业务。按股权比例按股权比例：控股型和参股型控股型和参股型 按融资方式按融资方式：杠杆与非杠杆杠杆与非杠杆型型

44、 按组织形式按组织形式：公司公司型、型、契约契约型、型、有限合伙有限合伙型型Change life with heartChange life with heartConfidential3.23.2房地产房地产PEPE特点特点区别房地产PE其他行业PE投投资对资对象象房房地地产产产产业业链链中中的的企企业业或或项项目目（住住房房、厂厂房房、物物业业等等），包包括括收收购购实实物物性性房房地地产产（写写字字楼楼、商商场场、高高档档公公寓寓住住宅宅等等），主主要要针针对对的的是是非非上上市市房房地地产产企企业业的的股股权权进进行行投投资资，较较少少涉涉及及债债权权投投资资以以实实业业为为主主，有

45、有些些只只允允许许对对非非上上市市公公司司进进行行股股权权投投资资，有有些些则则允允许许对对上上市市公公司司进进行行股股票票投投资资（但但必必须须以以私私募募的的方方式式），有有些些甚甚至至允允许许进进行行少少量量的的债债券投券投资资投投资风险资风险市市场风险场风险市市场风险场风险、技、技术风险术风险投投资资期限期限长长期投期投资资，投，投资资回回报报率率较较高高一般一般为为中、中、长长期投期投资资投投资组资组合合将将不不同同的的房房地地产产项项目目组组合合起起来来出出售售，也也可可以以将将某某一一个个项项目目按按比比例例分分拆拆出出售售、融融资资或租或租赁赁通常投通常投资对资对象象难难以以组

46、组合，更合，更难难以拆分以拆分管理方式管理方式专专业业的的房房地地产产投投资资管管理理机机构构运运作作，多多采取有限合伙制采取有限合伙制专专业业化化管管理理，特特定定的的私私募募公公司司的的基基金金管管理理人人进进行行募募集集并并管管理理，可可以以分分为为公公司制、契司制、契约约制、合伙制制、合伙制退出机制退出机制IPO、并并购购、回回购购、股股权权转转让让、整整体体出出售等售等IPO、售售出出股股份份、并并购购或或管管理理层层回回购购等等Change life with heartChange life with heartConfidentialChange life with heart

47、Change life with heartConfidential PE银行贷款公开发行股票IPO公开发行债券主要融主要融资资人人所有企所有企业业所有企所有企业业待上市或上市公司待上市或上市公司 上市公司上市公司单单次融次融资规资规模模较较小小较较小小较较大大较较大大企企业资业资格限制格限制最低最低较较低低较较高高最高最高表面会表面会计计成本成本较较低低最高最高最低最低较较高高投投资资者是否分担企者是否分担企业业最最终风险终风险部分分担部分分担不分担不分担按按股股权权份份额额平平等等分分担担不分担不分担投投资资者是否分享企者是否分享企业业最最终终收益收益部分分享部分分享不分享不分享按按股股权

48、权份份额额平平等等分分享享不分享不分享投投资资人人对对企企业业的控制力的控制力 最最强强较较强强较较弱（大股弱（大股东东除外）除外）最弱最弱融融资对资对企企业业治理的影响治理的影响程度程度最最强强较较弱弱较较强强最弱最弱3.3 3.3 房地产开发企业融资模式的比较房地产开发企业融资模式的比较国内外房地产国内外房地产PEPE对比对比 现阶段中国房地产现阶段中国房地产PEPE的投资人中都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分中国房地产的投资人中都出现了房地产信托计划的身影，并且有部分中国房地产PEPE在有限合伙制在有限合伙制基础上加入了信托产品设计中常见的基础上加入了信托产品设计中常见的“优先及劣

49、后受益人优先及劣后受益人优先及劣后受益人优先及劣后受益人”概念，信托计划作为优先受益人在有限合伙制房概念，信托计划作为优先受益人在有限合伙制房地产地产PEPE中出资中出资，国际通行的形式呈现出较大差异，国际通行的形式呈现出较大差异。这种中国特色的这种中国特色的PEPE之所以存在，是因为本土房地产之所以存在，是因为本土房地产PEPE在发展初期尚无法与在发展初期尚无法与REITsREITs这一房地产融资的重要渠道这一房地产融资的重要渠道完全分离完全分离，在具有一定的业绩积累和募资能力前，这一形式仍将是中国本土房地产，在具有一定的业绩积累和募资能力前，这一形式仍将是中国本土房地产PEPE所采取的主要结构之一所采取的主要结构之一。