房地产企业税务风险之道.ppt
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1、房地产企业税务风险房地产企业税务风险管理之道管理之道自我介绍自我介绍l武汉市金瑞君安税务师事务所武汉市金瑞君安税务师事务所 总经理总经理l武汉市久益税务服务有限公司武汉市久益税务服务有限公司 总经理总经理l从事税务代理行业从事税务代理行业12年年l湖北财税学院客座教授湖北财税学院客座教授l从事房地产税务风险研究五年,为近从事房地产税务风险研究五年,为近100家房家房地产企业提供各类税务服务地产企业提供各类税务服务。l出本房地产行业税务研究书籍多部。出本房地产行业税务研究书籍多部。内容提要内容提要l第一部分:房地产开发各环节涉税介绍第一部分:房地产开发各环节涉税介绍l第二部分:房地产涉税风险管理
2、实务第二部分:房地产涉税风险管理实务l1、房地产企业目前面临的税务风险点分析l(1)、拿地环节拿地环节 (2)、收购环节收购环节l(3)、建设环节建设环节 (4)、销售环节销售环节l(5)、使用环节使用环节 (6)、投资环节投资环节内容提要内容提要l2、风险形成的原因分析风险形成的原因分析l(1)、风险是由哪个部门造成的?l(2)、企业财务人员在税务控制体系中的重要性与局限性l(3)、企业税务风险的外部因素l3、解决之道、解决之道第一部分第一部分:房地产各阶段涉税分析房地产各阶段涉税分析l l分四个环节土地取得环节土地取得环节1开发建造环节开发建造环节2销售转让环节销售转让环节3拥有使用环节拥
3、有使用环节4房地产企业涉及的税种房地产企业涉及的税种l1、企业所得税企业所得税 2、营业税营业税l3、增值税增值税4、土地增值税土地增值税l5、印花税印花税 6、房产税房产税l7、城镇土地使用税城镇土地使用税l8、个人所得税个人所得税l9、契税契税10、城建税城建税11、教育费附加教育费附加l12、车船使用税车船使用税 第一环节第一环节:土地取得环节土地取得环节l l拿地阶段:拿地阶段拿地阶段风险说明契税契税耕地占用税耕地占用税印花税印花税个人所得税个人所得税企业所得税企业所得税第二个阶段:开发建造环节第二个阶段:开发建造环节开发建造环节开发建造环节印花税印花税印花税印花税城镇土地城镇土地城镇
4、土地城镇土地使税使税使税使税企业所得企业所得企业所得企业所得税税税税个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税第三环节:销售与转让环节第三环节:销售与转让环节销售与转让环节销售与转让环节印花税印花税印花税印花税城镇土地城镇土地城镇土地城镇土地使税使税使税使税土地增值土地增值土地增值土地增值税税税税个人所得税个人所得税个人所得税个人所得税第四环节:拥有与使用环节第四环节:拥有与使用环节l l最后环节:营业税营业税企业所得税企业所得税房产税房产税印花税等印花税等土地使用税土地使用税第二部分:房地产涉税风险管理第二部分:房地产涉税风险管理l一、房地产企业目前存在的税务风险点分析一、房地产企业目前存在的
5、税务风险点分析l1、房地产企业在内部管理内部管理中存在大量的税务风险,如税务岗位的设置、相应内控制度等如税务岗位的设置、相应内控制度等l2、财务人员从不或很少参与合同的签订从不或很少参与合同的签订l3、房地产企业各类业务合同中很少有专业的涉税条很少有专业的涉税条款或者说款或者说房地产企业各类业务合同中涉税条款不明确涉税条款不明确或表达不准或表达不准l4、企业财务部门纳税缺少必要的监督企业财务部门纳税缺少必要的监督l5、认为财务人员能搞定税务事项认为财务人员能搞定税务事项企业通病:合同随意签、财务人员不参与l房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基基础础和前提前提,而合同一旦签订、备案、履行,必
6、将产生不可调整不可调整的纳税义务纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险,负责起草合同的律师律师或企业相关部门企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。续续l纳税人与税务机关的许多纳税争议纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确涉税条款的不明确,企业却很少关注合同双方涉税条款,如何在合同签订中引进税务管理机制,是企业管理中非常重要的一个关注点。l房地产开发合同涉税条款通常包括通常包括合同履行方合同履行方式式、发票如何开具与传递发票如何开具与传递、支付结算方式支付结算方式等重要内容,并要准确地适合或规避现行税法条款。续续l税务机关的税务检查(稽查)大多从企业的合合同同
7、、发票发票、支付结算支付结算等方面入手,而税收政策复杂而浩翰,如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核事前审核和税务安排税务安排,往往会给开发商带来重大经济损失。合同分类合同分类l房地产企业的重要合同如:l土地出让合同土地出让合同、合作开发协议合作开发协议、设计合同设计合同、施施工总包合同工总包合同、甲供材合同甲供材合同、融资合同融资合同、物业物业管理合同管理合同、租赁合同租赁合同、商品房买卖合同商品房买卖合同、装饰装饰合同合同、代理销售合同代理销售合同、促销方案促销方案、拆迁补偿协、拆迁补偿协议议等等。1、拿地环节的风险案例l房地产企业拿地的几种主要方式:房地产企业拿地的几种主要方式:
8、l1、土地招拍挂方式土地招拍挂方式l2、通过收购项目公司的股权方式获得土地通过收购项目公司的股权方式获得土地l3、收购烂尾楼方式收购烂尾楼方式l4、通过收购在建项目方式获得土地通过收购在建项目方式获得土地l5、合作开发方式合作开发方式土地招拍挂方式下的风险的风险 案例案例1:某房地产开发企业,某房地产开发企业,2007年年1月进行月进行旧城改造项目,土地合同约定总面积为旧城改造项目,土地合同约定总面积为1200亩,当期实际已取得当期实际已取得500亩,合同无特别约定交付时间,企业按500亩申报城镇土地使用税,2010年,税务机关要求企业对2007、2008、2009年的土地使用税按1200亩缴
9、纳土地使用税。政策依据政策依据l财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知l财税财税2006186号号l二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。票据管理票据管理l一:财政性事业收据一:财政性事业收据l二、拆迁发票的获得二、拆
10、迁发票的获得l1、拆迁补偿协议l2、被拆迁户的门牌号、产权证明复印件l3、被拆迁人的身份证复印件l4、拆迁人的签收款单l思考:用建筑公司名义开具拆迁发票?思考:用建筑公司名义开具拆迁发票?l思考:委托拆迁公司拆迁时开全额发票?思考:委托拆迁公司拆迁时开全额发票?土地定价的筹划问题土地定价的筹划问题l某房地产企业获得了500亩土地,准备开发的项目有酒店、商铺、住宅及高尔夫等多种业态。综合每亩单价80万/亩。l思考点:思考点:l土地成本对土地增值税的影响!(2)通过收购项目公司的股权方)通过收购项目公司的股权方式获得土地的风险案例式获得土地的风险案例l甲房地产开发公司准备收购乙房地产开发公司,乙公
11、司为单纯的项目公司,是纯国有企业,土地账面成本为6800万,为多次评估后的价值。注册资本金2000万,收购价17000万。l风险点:拆迁补偿协议中税务风险案例拆迁补偿协议中税务风险案例l拆迁的三种方式:l1、自己的前期工程部负责拆迁l2、委托专业的拆迁公司进行拆迁l分包干制与非包干制l3、城中村改造中委托村民委员会拆迁l案例:某地产公司拆迁补偿协议案例:某地产公司拆迁补偿协议l见附件见附件2、收购环节的税务风险l 收购中的税务风险案例收购中的税务风险案例甲公司位于武汉,2009年1月7日收购位于广州的某房地产项目企业乙公司,收购时点为2008年12月31日,乙公司净资产为12000万,收购价为
12、24500万,乙公司收购时账下有一块土地,前期开发二个楼盘,收购合同约定:收购日即2008年12月31日收购中的税务风险案例(2)l之前所发生的债权债务一律由乙方负责,其债务包括:各种应纳税款。2009年8月1日广州市地税局对乙公司的2006至2008年度进行正常稽查,发现乙公司偷逃营偷逃营业税、土地增值税、企业所得税等达业税、土地增值税、企业所得税等达4600万之万之巨巨,因数额巨大,决定移送公安机关,2010年2月1日法院经审理后给予乙公法人代表即甲公司法人代表5年的有期徒刑。收购中的税务风险案例(3)l法人代表喊冤:说税务机关查补的税款是属于06至08年度的,那个时间乙公司还不属于其管理
13、,不应该负偷税责任。l分析:法人代表喊冤是否有理?分析:法人代表喊冤是否有理?解决方案:做好税务尽职调查做好税务尽职调查l现实情况是:现实情况是:调查的企业不多或调查深度不够、内容不够全面l调查的内容:调查的内容:l1、企业在存续期间的纳税义务的履行情况l2、项目公司土地成本的真实性、票据的合法性与有效性分两种情况分两种情况l1、收购前的税务风险尽职调查、收购前的税务风险尽职调查l2、收购后发现成本或费用不真实如何处理、收购后发现成本或费用不真实如何处理(1)、收购前的税务风险尽职调查l解决方案:解决方案:l1、股权收购协议(或收购框架协议)中必须要有明确的税务尽职调查的条款,主要涉及调查的内
14、容,时间跨度、如出现与被收购方承诺有差异时处理的意见等。l2、聘请专业的税务师事务所进行调查。l3、进行税务尽查调查之前应建立双控账户,收购款暂不支付。续:续:l4、根据尽职调查内容调整收购价格、根据尽职调查内容调整收购价格(2)、收购后发现成本或费用不真实如何处理l案例案例6:某房地产企业收购了某地产公司(该公司为自然人出资),收购时该公司时为烂尾楼时,盖到三层。l收购后发现原股东承诺的前期土地成本及建筑工程成本为9200万,实际成本才2000万,股东解释说有很多成本费用当时按政府要求缴纳了,也有票据但因故丢失了。l建筑工程为省钱没有要票。问题点:问题点:l实际支付股权款17000万。l土地
15、成本与建安工程没有票据,没有账怎么办土地成本与建安工程没有票据,没有账怎么办?解决思路:解决思路:l1、请律师事务所找当地政府部门查询企业已缴纳的所有费用,l2、建筑成本没有票的,多付一部分款获得税票。注意点:l1、个人所得税的代扣代缴问题、个人所得税的代扣代缴问题l2、对方公司经营期的涉税问题、对方公司经营期的涉税问题l如:土地使用税的缴纳情况等。如:土地使用税的缴纳情况等。l 其它税种的欠税情况等。其它税种的欠税情况等。(3)、收购烂尾楼税务风险案例)、收购烂尾楼税务风险案例l甲房地产公司决定收购乙公司开发的某烂尾楼,收购方式有两种,一是收购乙公司的全部股权,二是收购该楼盘。l收购楼盘时一
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