农村产权调研报告[001].docx

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1、 农村产权调研报告农村产权调研报告1 一、通州区农村产权流转交易市场建立背景 通州区位于北京市东南部，面积906平方公里,辖4个街道和11个乡镇，常住人口109万人。通州新城是距离北京中心城最近的新城，在北京市总体规划“两轴-两带-多中心”的空间格局中，位于北京长安街轴线与东部进展带的节点之上，处于环渤海经济圈的核心枢纽位置。20xx年，通州区农村经济总收入287.3亿元，人均劳动所得19597.9元，镇村两级集体资产总额586.2亿元，其中货币资金165.8亿元。依据20xx年调查统计数据：镇村两级集体土地总面积为107万亩，其中农用地面积67万亩;建立用地面积38万亩(经营性建立用地共有1

2、0万亩；公益性建立用地共有15万亩；农村宅基地共有13万亩);未利用地面积2万亩。 对于如何治理好这些资产，通州区始终在下大力探究创新，多年来，农村产权流转交易工作始终走在全国前列，浙江、广西等省市先后屡次到通州区进展学习调研。通州区从20xx年就开头探究，实行村级经济事项招投标工作，并于20xx年7月，创立全市首家镇级“农村集体资产交易市场-宋庄镇集体资产交易市场”，开头探究农村集体产权流转交易的有效手段和模式。 20xx年底，依据中心关于其次批农村改革试验区和试验任务的批复(农政发20xx5号)，通州区被列入全国其次批农村改革试验区，担当“农村产权流转交易市场建立”试验任务。通州区抓住时机

3、，借力中心改革试验区任务部署的东风，在宋庄镇集体资产交易市场阅历根底上，建立通州区农村产权流转交易市场，探究创新农村产权流转交易新模式。 二、通州区农村产权流转交易市场进展现状 宋庄镇集体资产交易市场，自20xx年建立这五年来，累计完成招投标事项309宗，共为村集体增收节支6685万元；完成平原造林15个施工标段招投标工作，涉及资金39500.73万元。在促进农村集体资产增值保值、激活农村生产要素、增加农夫收入方面起到了积极作用。 今年以来，通州区根据国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场安康进展的意见(国办发20xx71号)和关于其次批农村改革试验区和试验任务的批复(农政发20xx5号)文

4、件精神，在宋庄镇集体资产交易市场建立根底上，总结阅历，完善机制，在遵循法律法规的前提下，积极创新，通过搭建“一个中心为主导，多个站点为帮助”的网状架构，实行有形市场与无形网络相互支持协作的手段，建立起了“通州区农村产权流转交易市场”。 三、农村产权流转交易市场进展面临的问题 虽然，近年来交易市场在肯定程度上发挥了资源配置、价格发觉、资产保值增值等功能，对农村经济社会进展起到了肯定积极作用，但其在进展过程中也暴露出一些问题。 (一)性质、功能定位不清 经过多方调研，我们发觉，目前，产权交易机构有些实行企业制治理，有些属于事业单位。在实行公司制的产权交易所中，有些属于国有控股企业，有些属于民营企业

5、。通州区宋庄镇集体资产交易市场则是属于政府治理的企业单位。而现行法律对产权交易所的性质应定位于效劳机构还是盈利机构缺乏明确的规定。由于产权交易机构没有明确的定位，导致其所从事的业务范围界限不明、功能不一。这在肯定程度上制约了产权交易市场进展，也是消失违法、违规现象的缘由之一。 (二)缺乏科学、透亮的交易模式 由于交易信息公开渠道不够通畅、广泛，一方面导致存在肯定的产权交易信息不公开、不透亮现象；另一方面造成效劳范围小，信息公布受众面较窄，不能到达效益化最大的问题。在转让过程中有暗箱操作现象，特殊简单造成资产流失；其次，定价机制不合理。有的产权交易在转让过程中实行协议定价方式，并不能通过市场发觉

6、价格，因此，缺乏推断转让价格合理性的客观依据。 (三)工作人员专业素养不高 原来的交易市场缺乏专职工作人员，多是兼职或临时聘用员工，导致队伍不稳定、专业素养不高。由于没有稳定的专职队伍，所以对相关工作人员缺乏统一培训和治理，经纪人业务素养和职业水平普遍不高，导致交易本钱的无谓增加、交易效率低下，甚至会破坏市场正常交易秩序。 四、关于推动农村产权流转交易市场安康进展的建议 (一)探究设置特地办事机构 成立“北京通州农村产权流转交易中心”，负责全区农村生产要素流转交易的详细实施工作。根据“国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场安康进展的意见”提出的要求，拟设立为由政府主导、效劳“三农”的非营利性

7、机构，正科级事业单位。中心设置“一室四部”，即综合办公室、登记审核部、交易部、信息部、财务部。 交易中心辐射11个乡镇，每乡镇各设1个分支机构，名称设定为“通州区*镇农村产权流转交易效劳站”，同时加挂农村土地承包流转效劳中心牌子，“一套人马两块牌子”。各乡镇交易效劳站设专职站长1名，工作人员2名。效劳站是交易中心在各乡镇的一线工作机构，支持、帮助中心开展工作，负责本乡镇涉及产权交易类业务与土地承包流转效劳业务。 各村设专兼职产权流转交易信息员1名，负责采集、上报本辖区内交易信息。 (二)建立健全信息网络系统 搭建通州区农村产权流转交易网络平台，充分利用现代信息技术，完善效劳功能和手段。平台涵盖

8、农村产权交易信息汇合公布、综合业务审批、网络竞价效劳三大系统。信息汇合公布系统，通过互联网，把全部的农村资产交易信息公布到网上，扩大受众范围，实现资源共享，吸引更多的社会资本参加市场竞争。综合业务审批系统，将信息的登记、审核、公布、成交公示、合同审核、交易鉴证、交易结算等程序统一在网络上进展，确保整个审批过程严格、标准，防止暗箱操作。网络竞价效劳系统，实现远程异地竞价和多标同时竞价，填补场内竞价的缺乏，避开现场“举牌”简单遇到各种干扰的现象，有利于标准交易竞价行为，降低交易本钱。 网站治理依托“三资治理平台”和通州区产权交易网，实行逐级审核、集中治理的模式，建立村、镇、区三级治理体系，交易中心

9、负责总体把关公布。详细业务流程如下： 1.信息采集。由村、镇相关工作人员负责辖区内的信息采集工作，录入、上报至通州区“三资”治理平台，并对接区交易中心信息平台。 2.信息审核。依照“通州区农村集体经济组织资金、资产、资源监视治理暂行方法”相关规定，区产权交易中心对上报的交易信息进展逐级审核。 3.信息公布。经审核通过的信息，由区产权交易中心信息网对外公布。 (三)明确流转交易效劳范围 “农村产权流转交易中心”在法律法规及相关政策的框架下，组织开展农村资产产权流转交易。交易中心的效劳范围，既包括镇村两级集体、农夫合作社、农夫个人及社会的资产资源的流转交易，也包括金融资本和劳动效劳中介等方面。法律

10、没有限制的品种均可以入市流转交易，方式、期限和流转交易后的开发利用遵循相关法律、法规和政策。农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主打算。单宗20万元以上的农村集体产权流转交易必需通过区农村产权交易中心进展。 (四)标准流转交易程序 凡在“农村产权流转交易中心”实施的交易工程，必需在区、镇农监委的监视指导下实施。主要程序分以下六步： 1.转让方提出申请； 2.相关部门进展审核； 3.挂牌进展信息公布； 4.组织招标竞价； 5.签约交割鉴证； 6.归档备查。 (五)加强组织领导，完善体制机制 成立通州区农村产权流转交易监视治理委员会(以下简称“农监委”)，主任由副区长兼任，区农委、区经管站、区委

11、讨论室、区财政局、区规划局、区国土局、区编办、区经信委为成员单位。农监委下设办公室，办公室设在区经管站。农监委负责统筹协调全区产权流转交易的各项工作，保证农村集体资产交易创新工作的扎实有序开展。 在目前区、镇两级政府制定下发的相关文件根底上，进一步完善政策制度，制定配套治理方法、操作规章、交易指南等，指导标准农村产权流转交易工作。 农村产权调研报告2 自从我考入新都区清流镇一村一名大学生自愿者以来，接触的工作主要就是关于农村产权制度改革。我所在的乡镇严格根据区委、区政府的工作部署，积极推动农村产权制度改革，各项工作开展顺当，现已95%以上村民拿到了房屋和土地使用权证。对此，我围绕产权流转问题进

12、展了调研，提出如下报告： 一、农村产权制度改革存在的问题 首先，有些干部群众思想熟悉还不统一。受传统观念影响，局部干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革熟悉不到位。一些村干部担忧改制后造成资产流失，甚至怕失去权力，改制后管不好，管不了；局部群众担忧改制后形成垄断，得不到应有的利益；承包户担忧产权或经营权买到手后，没有效益，收不回本钱；也有担忧政策不稳定，发生变化。这些熟悉上的误区，影响了农村产权制度改革的进程。其次，农村产权制度规定，农村宅基地只能在集体经济组织内部流转，制止城镇居民在农村购置房屋，使得农村产权难以在较大范围内实现流转，农夫宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。第三，农夫房

13、屋分布零散，尤其在偏远山区，靠自身力气难以实现流转。加之受传统观念、价值观念的影响，产权确权后农夫已渐渐领悟改革意义，会更会看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的预期价值，因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村，这样在肯定程度上会影响了房屋的流转。同时，担保法第34、36和37条规定，除承包的农村“四荒”使用权可以抵押、乡（镇）村企业的土地使用权可 随建筑物抵押外，农村土地集体全部权和耕地、宅基地、自留地、自流山等集体全部的土地使用权不得抵押。这就意味着农夫土地承包权、宅基地使用权、农村集体建立用地使用权不能作为一种收入权益进展质押变现，国有商业银行都不愿介入农村产权抵押贷款业务。并且，农

14、村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在产权交易中本钱收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有详细规定，盼望能出台政策。第四，“增人不增地，减人不减地”这一政策是各地为了保证农村土地承包经营权不变而实行的政策，该政策的实施有利于稳定农村土地承包关系，稳固家庭联产承包责任制，保障农夫的承包权和对土地的长期投入。但是，随着我国人口增加和土地削减，由于农业现代化使农村土地的利益逐步最大化等各种因素的综合作用，人地冲突特别锋利。 二、关于农村产权制度改革存在的问题的几点建议 农村产权制度改革是统筹城乡试点、推动城乡一体化的系统性制度创新，是继联产承包责任制后的又一重大变革，与联产承包责任制相比，它

15、所面临的问题虽然简单。但是我个人认为，农村产权制度改革应充分重视以下几个问题： 1、 应充分发挥农夫的主体作用 改革要充分调动农夫积极性、主动性、制造性，真正实现“让民做主”，这既是推动农村产权制度改革的内在需求，同时也是为了躲避政府风险的客观要求。 农夫毕竟是身份还是职业？这是此次改革中遇到的第一个“顽症”。在现行的法律法规和制度框架下，农夫长期以来被视为一种身份，我国城乡二元化的.户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为根底的。而要最终实现农村产权制度改革的目标，应当渐渐淡化直至取消城乡二元的户籍制度，鼓舞城乡之间的劳动力资源自主、自愿流淌和优化整

16、合，最终将农夫定位为一种职业，即从事农业的第一产业工。“农夫职业化”定位具有以下三个方面的意义： （1）它是农村产权制度改革的切入点，是政府统筹城乡进展、实现公共效劳职能转变的依托，可以为改革中新制定的一系列规章制度供应新的理念和方向。 （2）可以把农夫的养老保险、医疗保险、就业培训等全部纳入到城乡一体化中，保障农夫的长远生计，解除农夫的后顾之忧。 （3）将会使我国现存的户籍制度鸿沟将不复存在，农夫不再是二等国民，城乡二元构造将渐渐弥合，农业产业进展与其次、第三产业统筹兼顾，城乡差异将渐渐缩小，为社会主义新农村的建立奠定根底。 我认为，要使“农夫职业化”，需要进展一系列制度创新，详细包括： （

17、1）户籍制度创新，渐渐取消城乡二元的户籍制度，代之以城乡全都的居民户籍治理。 （2）劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女教育等制度创新，为农夫供应公平的公共效劳。只有实现公共效劳的一体化，产权制度改革的目标方能实现。 （3）统筹兼顾，为城乡之间的劳动力自主、自愿流淌供应便利条件，鼓舞城市、农村之间的劳动者自由流淌、自主择业，推动各种生产要素的合理流淌和优化配置。 2、 向村民渗透产权制度改革实质 一是进一步加强宣传，让群众全面了解产权制度改革的目的和意义，克制分光吃净思想；二是树立典型，推广先进阅历，向群众介绍区内外集体经济进展较好的先进事例，引导群众正确处理眼前利益和长远利益的关系；三是建立

18、完善集体经济组织治理人员业绩奖惩机制，调动其谋求进展的积极性，实现集体经济不断进展壮大，集体资产稳步增值。 3、推动农村金融体制改革，实现产权与资本的结合。 农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场，但其更需要农村金融体制改革与创新的协作与支撑。因此，要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、效劳体系、担保体系、保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村，实现产权与资本的有机结合。 4、建立健全农房产权流转的中介效劳机构。 农房产权的流转不仅需要供需双方，而且还需要市场机制下的中介效劳机构，如相关的价值评估机构与交易组织机构。长期以来农村土

19、地及房屋价值的评估机构欠缺，流转过程中土地及房屋价值的评估经常被无视，而使其不能通过流转得到充分的表达，同时，也给流转中纠纷的解决造成了肯定的障碍。因此，为促进流转的真正市场化，我们应建立农村土地及房屋价值的评估机构，为合理估价农村土地及房屋价值，明确其商品性供应效劳。同时，在农村市场体系尚不完备的前提下，农夫猎取交易信息的途径较为闭塞，为扩大流转供求信息的猎取渠道，我们还应加大信息的共享渠道。 5、完善农村社会保障机制、探究农房储藏中心 农房产权制度改革不能单兵突进，必需综合施治，配套改革。由于在目前的改革中，不管是农村土地承包经营权流转，还是宅基地使用权、农房产权流转，其最大的障碍就是：土

20、地不是单纯的生产资料，而是事实上的生活资料，房屋也是如此，是农夫生老病死的根本保障。因此，要真正实现农村房屋产权的自由流转，除了减轻农夫的税负外，还应建立多层次农村社会保障制度，以替代农地对农夫的保障功能。逐步探究建立以“安家工程”为主要内容的农村公共住房制度，制造条件推动城乡社会保险制度接轨统一。换句话说，我们需要的是通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转，而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。由于只有市场经济的进展和各种社会保障制度的健全，农夫完全依靠土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。另外也可以探究建立“农房储藏”等机构，通过收购农房进展储藏，比方收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或局部放弃农村住房移居城内的住房等。可以用这局部储藏房屋，对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户可以实施住房保障机制，从而减轻农夫生活负担与压力，也为农夫在融资方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才会有突破的根底。