商业地产策划方案(7篇).docx

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1、 商业地产策划方案(7篇)商业地产筹划方案1 商业地产概念筹划：概念设计、概念诠释、概念分解、概念推广、概念落地、概念实施。 商业地产全程筹划：选址筹划、概念筹划、商业规划、招商筹划、销售筹划、经营筹划。 商业地产商业规划：商品定位、商业布局、功能定位、动线设置、人流导引、D M规划。 商业地产市场定位：目标市场定位、投资经营户定位、市场功能定位、业态业种定位。 商业地产招商筹划:业态业种配置、共性招商策略、分步招商规划、招商文案技巧。 商业地产销售筹划:销售时机把握、销售节奏掌握、销售卖点设计、销售人员培训。 商业地产营销筹划：案名设计、视觉形象设计、案场设计、文案筹划、平面设计、流设计。

2、商业地产市场推广：媒体组合、媒体选择、推广规划、费用预算。 商业地产经营筹划：商管公司筹建、商管运营推动、兴市旺市筹划、工程运营维护商业地产招商六大留意事项：商业地产招商代理时应当思索的商业地产招商六大留意事项：商业地产招商代理时应当思索的 商业地产招商，是一种招揽商户并维持商户关系的过程，一种价值积存使量变到达质变的过程，一种双向选择使双方利益到达最大化的过程。在商业地产中，良好的招商势必到达双赢，代理公司赢得胜利阅历与口碑，商户经营顺当并赢取利润。然而在现实的商业地产招商过程中，常常会消失各种问题，导致招商困难或商场招商后快速倒闭。下面我来浅谈一下招商过程中的几种忌讳。简洁总结下来有六忌：

3、 一忌：前期市场调研不充分。 在任何形式的招商工作中，市场调研都是第一步。即对工程所在市场的交通状况、辐射半径内人群的收入水平、消费水平以及工程周边商业业态的分布、经营状况、租金水公平状况进展了解和分析，从而把握工程的市场环境，以此作为工程定位的根底。尽管胜利的商业地产中，市场环境不宜被过分强调，但正确的市场环境分析却是必不行少并且极具导向作用的。就好比做菜前起码要了解食客的口味一样，正所谓“看人下菜碟”，市场环境分析带来的全面性与针对性的有效兼容所起到的作用是不容无视的。因此筹划代理公司，万万不能忽视市场调研的必要性，无论在制定调研方案还是人员配备上，都需秉承科学的方法并且遵循以 往的阅历积

4、存，循序渐进，以例而行。在此，还要特殊强调，单纯只依靠着几百几千张调查问卷或封面数据做简洁的书面工作是无法催生出一份颇具成效的市场调研报告的。而是要通过各种渠道，深入了解工程市场环境，胜利的将商业操作中潜在的机遇与挑战跃然纸上，从而真正发挥出市场调研的作用。 二忌：代理公司阅历缺乏。 聘请阅历严峻缺乏只会纸上谈兵的代理公司做商业筹划招商工作，就好比让实际驾驶阅历缺乏而空有一纸驾驶证的司机开车行驶。顺当的话或许可以安全到达目的地，但过程漫长且揪心；不顺当的话中途会消失小事故不行避开，再严峻的话就有翻车的可能。 商业地产的运作过程中，各个系统的联系度是相当严密的。代理公司要负责对一个商业工程进展定

5、位、确定招商对象与经营模式、规划商业业态等一系列流程。仅靠一份华美的理念是撑不住的，托付者与商户更重视的是后期运作与治理。所以代理公司在招商过程中，是需要一套系统的商业运作理念与成熟的商业运作模式支撑的。另外，由于招商过程中每个环节都需要熟于商业操作的人员协作运作，所以一家优秀的代理公司肯定会拥有一只专业的商业运营治理团队，人才的价值在商业地产中是不行无视的。究竟商业不产不同于住宅等物业，它的价值更多表达在后期的资本运作与经营治理等方面，这也就更突出了一只优秀招商团队和一个优良代理公司的作用。 三忌：商业定位缺乏吸引力。 前面说到过，商业地产的市场定位是要以工程精确具体的市场调查为根底的。有了

6、该根底后，就要进展定位：在已知的地段，为什么类型的商家供应一个怎样的经营场所，针对的是何种范围的目标客户群。商业定位即反映出商业企业与竞争对手在商业中的位置，也反映了该商业企业的竞争力。进展商业形象定位，是后期实施商业市场战略的第一步。现在许多运作阅历缺乏的代理公司，定位时通过扎堆儿以求稳妥，这是犯了忌讳，一个毫无吸引力的定位是无法到达价值最大的。与此同时，有些过于突出概念定位的代理公司，完全将标新立异当作定位重点，欲通过独特的定位吸引眼球，招揽生意，也是欠考虑的：市场能否如此兼容并包？市场容量是否足够？后期如何维持良性运作？等等一系列问题都是特色定位时要留意的。若一个几十万平米的工程，企图通

7、过这种另类的定位到达效果，是要担肯定风险的。综上，一个成熟的团队在进展商业定位时，会充分考虑工程市场，有针对性的进展商业定位。 四忌：不结合实际，照搬胜利商业的运营模式。 商业地产往往具有很强的地域性，“外乡作战”肯定要结合本地区的居民消费特点和本地区的商业运营习惯。一些经营胜利的优秀商业模式可以借鉴，但切勿不加修饰的仿照，商业地产最终还是要因地制宜，详细地段详细分析，进展差异化经营。每一种商业运营模式，都有相应的操作系统与之协作，一个正规的商业地产工程不仅在招商的同时就会为后期运营管 理进展预备，更会在招商过程中将这一理念传达给商户；而一些阅历缺乏的代理公司则有可能照搬胜利案例的运营模式，只

8、知其一不知其二，了解不深入不到位，在开业后每一环节的运作都有可能出问题，这样的商场开业后倒闭可想而之。作为德国最大企业之一的麦德龙超市在上海经营的特别胜利，然而在北京却屡碰壁。最终麦德龙调整了在京经营模式，其意识到在北京要找到一块符合麦德龙业务特点又价格合理的土地是何等的难，于是麦德龙正式宣布，将以租赁场地的方式在北京开店。同时内在经营模式也进展着悄然转变。 五忌：业态规划与商铺位置规划混乱，人流淌线不明确。 业态规划与人流淌线的设计是商业地产招商的点睛之笔，也是后期能否胜利运营的重要前提。尤其业态规划，是商业地产胜利运营的核心。典型的例子，许多传统百货商场习惯将男装安排在商场的高层上，随着消

9、费者消费心理的转变，后期开业的新型商场则将多将男装安排在低层。至于人流淌线的设计则要充分考虑业态与品牌的位置规划，避开经营场所内除扶梯四周经营火爆，四周消失死角的现象，同时也要避开忽视扶梯周圈商户的状况，如现在许多商场都将扶梯设计成围绕状，从而照看了扶梯四周商户。再比方，传统百货商场往往将餐饮放在地下，相当一局部商场甚至不设餐饮业态，而现如今新型百货中心，不仅将餐饮比例大大增加，还多将餐饮布局在高层，或分层设立，意在将人流淌线向高层引或平均的引向各个楼层。现在的一些筹划代理公司，在招商时仅仅为了提高招商胜利率而随便签约，为了签约而牺牲掉本已规划好的业态与位置，甚者更是为了到达最终签约的目的而随

10、便对商户进展让步，承诺了许多条件，为开业后的经营埋下隐患。 六忌：品牌定位不切实际。 一个商业工程，它的地理位置、商业定位、消费群体及购置力水平都打算着它将进什么类型和档次的品牌。在招商过程中，要避开两个个误区：招进的品牌越高档越好、越新奇越好。越高档的品牌，要求的入驻条件越高，并非你地理位置优越或单纯能挣到钱就能请的动。他们更强调一种文化定位，或者说这个品牌进来后能否与你的市场环境想适应，能否表达它们的品牌文化等等。比方西单作为一个认知度很高的成熟商圈，却招不来LV这样的牌子，由于西单的商业定位是群众流行，而非高端浪费品。至于新奇的品牌，在一个商业工程中是要占到肯定比例的，如20%左右，但不

11、宜过多。新品牌进来后我们需要供应一些列的广告宣传，营销推广等等，这些都是招新品牌需要考虑的因素。另外，由于消费者对新品牌的认知是需要肯定时间的，同时消费者一般会有自己习惯的消费品牌，所以招过多新品牌是有风险的，万一消费者不认可，招商就是失败的。 总之，商业地产在招商过程中是需要阅历和技巧的，详细问题需要详细分析，以上排列出六点只是浅谈一下比拟明显的招商禁忌。 引用一句关于商业的流行语：没有开不出的物业，只有开不出的商场。在市场中，地产与商业物业只有相互匹配，相互依存，才能使商业物业长期高效进展。商业地产在近些年经 历了高速进展后，如今暴露了许多问题，如何面对这些问题，如何更好的进展招商，这是将

12、来商业地产真正需要考虑的事情。 商业地产筹划方案2 在商业地产销售进展日益成熟的的今日，房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销筹划必不行少，而且必需做到位。 xx商业城工程是xx房地产开发公司开发的精品物业，将成为xx市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建工程。本工程占地7 000平方米，依据目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方

13、米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。工程总投资约1800万元。 经过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依据这个初步设想，结合目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销筹划的角度动身，对工程的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、工程营销总体策略 营销总体策略是认真分析、科学划分并精确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升工程的附加价值，猎取工程的最大利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树

14、立一个新锐概念、提倡一个财宝理念、提炼一个鲜亮主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、工程营销目标方针 依据本工程“五个一”的总体营销策略，拟订本工程的营销目标方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.提倡一个财宝理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜亮主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面对年轻新锐、有自己共性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境， 购物主题明确。 5.酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的

15、休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1.销售（招商）目标 xx商业城的可销售面积如表8-3所示。 表8-3xx商业城的可销售面积说明表 2.销售目标分解 xx商业城的销售目标如表8-4所示。 表8-4xx商业城的销售目标规划 四、营销阶段规划 依据工程的定位及施工进度规划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 表8-5营销各阶段工作任务一览表 五、工程销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目标方针的实现，综合工程要素资源和营销推广传播要素，结合工程定位，确

16、定以下销售时机及价格。 （一）工程入市时机及姿势 1入市时机：依据规划与工程进度以及营销预备，在20xx年5月份房交会期间开盘（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等时机掀起第一个启动高潮；在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 2入市姿势：以全市乃至西北地区“财宝地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 （二）价格定位及价格策略 1价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。 2价格定位：整个商业工程的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。 3价格策略：实行“低开高走”型

17、平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价风格整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。 六、宣传策略及媒介组合 （一）宣传策略主题 1共性特色：“xx商业城财宝地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从 “建筑建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，提倡“投资财宝地产、猎取稳定回报”的投资理念。 2区位交通：本工程地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的抱负商业地产投资环境。 3增值潜力：处于政府规划重点进展区域的核心区域，进展前景好，购置本钱低，升值潜力大，是投资置业的首选。 （二）宣传媒介组合 1开盘前期：主要以软性新闻及广告进展全新“财宝投

18、资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2开盘后的强势推广期：即工程营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 3开盘后的形象展现期：为了展现形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、工程招 商业地产筹划方案3 1、转变思维法则 筹划是一门复合性、穿插性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。筹划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。在感到困

19、惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然开朗，感到海阔天空。 2、创新法则 克隆的价值是有限的。筹划贵在创新。只有创新才能保持竞争优势。这是一个创新的时代，永久不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想固然地“创新”。太超前了要跳楼，不超前要被淘汰，怎么适度超前？需要有对企业特性和中国国情特别深刻的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在把握规律的根底上创新。理念先行法则：创新有不同种类和层次：产品创新、效劳创新、技术创新、营销创新、治理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统帅。 理念创新是打破规定动作的框框，制造自选动作。依据创新理念开发出的不

20、是工业化、标准化的“工业品”，而是量身定做的原创性的“工艺品”。理念创新贵在原创性。 可以毫不夸大地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它打算着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。假如说其他创新都还只是战术层面的创新的话，那么理念创新就是战略层面的创新。战略定位打算着战术动作的绽开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。 假如说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新就是制造核武器的活动。理念创新打算着将来竞争的成败。 3、自选动作法则 工作室应是自选动作的制造者。自选动作的天地最宽，由于可以由你任意发挥；自选

21、动作的难度很大，由于你没有成规可以借鉴。但自选动作照旧应是人们的追求目标，由于谁制造了自选动作，谁就制造了一个新的法规，就成了嬉戏规章的制定者和解释者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。 4、三性法则 如何到达唯一性、权威性、排他性是工程和产品筹划必需要考虑的。具有这三性的工程或产品，可以在一个时期内处于无竞争状态。 唯一性是差异化竞争策略的结果。权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新亲密相关。三者的统一与完整，可以保证竞争壁垒的固若金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以赢得市场的追捧。 5、适度超前法则 筹划要讲究审时度势，太超前不被市场承受，要跳楼；太滞后

22、坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人仿照，效益短暂。如何适度超前地引导市尝制造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时间的无竞争状态，从而猎取超额利润。 6、梳理分析法则 做筹划首先要考虑三个问题： 第一，老板推断。企业的掌门人怎样，是打算筹划成败的关键。由于企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思路、好的筹划方案只有在老板领悟、吃透、充分赞同和确定并制造性实施和操作的根底上才能变为现实。 其次，企业诊断。企业从那里来，今日处于什么状态，明天向那里去。存在打算意识，出身打算风格，对企“来龙”的掌控，是对“去脉”设计的前提。 第三，资源盘存。企业有那些资源

23、，除了有形资产，更留意它有什么无形资产和隐形资源。比方公共关系、优待政策、上级扶持等特别优势。 7、辨证施治法则 西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医则是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平衡，血脉经络是否通畅。依据丰富的临床阅历，望、闻、问、切，把握根本，辨证施治。我们的筹划更接近中医，从整体的角度把握和解决问题。 8、系统化运作法则 筹划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查讨论、企业或工程诊断、企业或工程战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、参谋监理、动态调整、总结提升等诸多环节。 9、“垫脚石”法则 任何筹划目标的实现，要想一步

24、到位是不现实的。我们往往将这一过程分解成若干可以掌握的步骤，每一步都有阶段性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或工程通过这些中间的支点，顺当达成最终的目标。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收获都为最终的胜利奠定根底，最终的胜利则成为必定。大处着眼，小处着手，是企业进展永恒的根底法则。 10、核心优势法则 筹划不管是对区域、企业还是个人，最主要的是精确的自我定位，即找出自己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的进展策略，才能以最小的投入，取得最大的收获。 11、量身度造法则 寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精华。筹

25、划应当因时、因地、因人制宜，把筹划对象放在这个坐标里面，对他进展精确的定位，帮忙他对拥有的资源要素进展梳理和整合，以期到达最正确效果，也就是度身定造。 因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清晰他的昨天、今日、明天，从宏观上把握社会和行业进展的趋势和脉络。 因地：挖掘对象所在地区的资源，和文化底蕴，充分利用人文地理各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。 因人：针对企业自身和企业老板的特性，设计不同的战略和策略。筹划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要依据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进展独家创作。 12、战略至上法则 筹划最讲究的是战略，在战略方向没有确定

26、之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：“对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。” 13、系统定位法则 精确的市场定位是胜利筹划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否认位精确的前提。我们筹划时首先要用全新的思维方式，帮忙企业确定自己的位置。这种定位要将企业放入地区、行业、企业进展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。 14、预留“管线”法则 筹划不要仅局限于眼前，而要有长远的考虑，宽打窄用。要为将来的进展预留充分的空间，埋下可以发挥的伏笔，为将来的产业嫁接事先留下对接口，为将来的利润增长点培育胚胎。形象的说法就是预留“管线

27、”。 预留管线需要筹划人具有超前长远的战略远见，故非一般以眼前利益为中心者可以为之。 预留管线法则要求，既要保证当前工程的胜利，还要预见工程在将来的进展态势，并尽量使现在的胜利策略与将来的胜利接轨。故此法则实际上使现在的胜利策略成为一个开放的而不是封闭的系统。这个系统的开放性面对将来。故预留管线法则要求筹划人筹划的不仅是工程的现在，更是工程的将来。 15、换芯片法则 企业家是企业的头脑。他不仅是权利的源泉，也是企业才智的主要来源。 筹划一个企业，在很大程度上就是筹划一个企业家，帮忙他实现学问和才智的充实，以及升级换代。 筹划活动在某种意义上主要表现为筹划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响。筹划

28、人假如不能胜利地影响企业家并使其思维方式朝正确方向转变，则胜利的筹划活动就无从说起。 所以我们坚持与老板们的直接沟通，也坚持帮忙企业家实现方法论以及学问才智上的升级换代。用时髦的数字化生存时代的语言来说，就是为老板换芯片。 16、消化老板法则 欲筹划老板，必先吃透老板。 能成为老板，其阅历和才智定有过人之处，一般都非等闲之辈。或者说，他本身就具备筹划人的素养，就像一个好的导演同时也经常是一个好的编剧一样。他之所以能不断地从一个胜利走向另一个胜利，确定是把握住了现实中的某种规律。但他们为什么需要我们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、时机风险频生的学问经济所使然。作为企业格外看重的外脑机构，我

29、们之所以能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权。我们同企业家合作的第一课就是消化企业家。由于我们这个特别的职业，使我们经常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量。消化企业家，再造企业家，或许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜亮的特点。所以，筹划实际是一个教学相长的过程。 17、大势把握法则 “条条大路通罗马，筹划就是查找最近的那条路。”“最近”是指顺应大势，吻合规律，尽可能不走弯路。趋势的潜流就在现实安静的海面之下，筹划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才能像冲浪

30、者那样立于潮头之上，成为规章的制定者。面对时代的”快速变革，一个企业能否持续进展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，准时调整企业的航向，“好风凭借力，送我上青云”，是企业战略运营的最正确境地。 18、文化底蕴法则 名牌的背后是文化。筹划最有神韵之处，往往表达在对每一个地方文化底蕴的把握，发挥、利用和表达上。工作室筹划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析。在敬重传统市场调查方法和结论的根底上，更注意社会学式的感悟式调查，通过沟通取样。留意捕获特定的历史文化浸淫下形成的区域文化共性与社会经济构造及消费心理偏好。重在把握

31、社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入工程的理念（概念）开发及市场推广策略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。 19、地域解码法则 中国有句古话“一方水土养一方人”。这深刻地提醒了一个朴实的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业学问以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，精确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。 20、20度直觉法则 市场调查80%_数据，20%_直觉。尤其是在学问经济时代，市场瞬息万变，_统计得来的数据很难精确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑。特殊是中国这个市场是一个不成熟的市场，不像

32、西方市场那样有据可查。所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到80度，最终的20度得_直觉、阅历来把握。 商业地产筹划方案4 一、活动目的 （1）维系现场热度，提高工程知名度，积存新客户； （2）邀约老客户到场，维护感情，同时借助其资源，增加客带量； （3）活动现场释放当天92折优待，逼定成交。 二、活动主题 团聚信特景苑广场，共度欢快周末 三、活动时间 20xx年9月22日上午9:3011:30 四、释放口径： 9月22日齐聚信特景苑广场，尽情欢庆美妙周末，除精致礼品外，更有购房惊喜优待等你拿！ 五、活动执行规划 1、客户线（鹏翔智地） 2、现场线（活动公司） 2、1、接待中心拱门、横幅、地

33、毯布置； 2、2、前台处放置客户登记表（登记表包含客户姓名、电话号码等）；2、3、接待中心内背景板、X展架设置； 六、活动内容 1、现场安排真人版生气的小鸟活动，客户可通过砸倒毛绒玩具的数量换取礼品； 2、现场安排彩陶DIY活动，客户可自行制作彩陶，制作完成后，客户可自行带走； 3、本次活动为即来即参与形式，每隔20分钟，工程经理集中进展一次工程推介，并依据推介内容提出问题，回答下列问题的客户可 以获得信特地产供应的纪念品； 4、每组客户每样嬉戏均只可参加一次； 5、现场释放优待政策，本次活动三天内购房可享受92折优待； 6、活动当天，现场安排2名保安维持秩序 七、奖品建议 纸抽、颈枕、毛绒玩

34、具（20个） 八、活动流程 九、活动执行工作表 十、媒体协作 十一、现场布局 十二、费用估计 商业地产筹划方案5 一、商业地产分类 （一）、按存在形式分 商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮消遣工程、旅游观光景点、文化效劳经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。 （二）、按产权形式分 1、虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺的产生和返租模式的消失其实是进展商为了解决大卖场面积消化的难题，购置者拥有肯定面积的产权，但详细商铺位置一般不明确。在此条件下xx是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是

35、有效的。（此种形式在北京、上海、成都等城市已制止使用，深圳还有局部存在） 2、独立产权商铺 独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注意工程入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采纳应将局部卖场保存，该类型的商铺需要依靠肯定规模的产业根底和较为成熟的物流环境，在此根底上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进展升级，从软硬环境两方面入手，提高工程的市场认知度，从而提升工程的商业价值和进展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热忱。 二、商业地产宏观状况 （一）、商业地产需求量增加 随着中国经济的持续进展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业20xx年12月11日彻底对外开放，中国商业市场

36、正在吸引着越来越多国际商家的关注，查找适合商家进展的商业地产工程，成为众多国内外商家扩张规模、占据市场的根底。 20xx年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业构造适用性好、位置优越的工程将成为追捧对象。 （二）、运营模式将回归理性 由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的工程将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营治理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上

37、需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业治理公司。 （三）、商铺开发尚待连续探究 上世纪90年月后期开头，商铺投资渐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称20xx年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以快速回收资金，同时也将工程的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于工程经营不尽如人意的苦恼中。 商业地产筹划方案6 一、市场调研分析 1、调查概况 2、调查分析结果 二、SWOT分析 1、优势（strengths） 2、劣势（weaknesses） 3、时机（opportunities） 4、威逼（threats） 三、工程定位 1、建筑局

38、部 2、功能局部 3、建筑内部空间组织 4、建筑环境定位 5、街区功能定位 6、目标客户定位 7、物业效劳定位 四、品牌形象塑造 五、营销战略 六、营销推广策略 七、价格策略 名目 八、销售系统规划 九、后期运营治理 调查时间 调查方法 一、市场调研分析 20xx年7月18日20xx年7月22日 采纳问卷调查和问询调查结合 调查目的 分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购置行为及心态，为工程定位及营销推广供应客观依据。 调查范围 哈密市主要商业市场 调查工程 1、哈密市商业宏观经济环境 2、哈密市商业形态 3、哈密市经营商户 4、竞争物业状况 5、大十字商业街意向客户购置行为 调研分析结果

39、 一、哈密市商业宏观经济环境分析 1、人口少、收入低、消费力量有限 哈密地区面积16.5万平方公里，辖区人口35万，其中市区面积8.5万平方公里，人口15.6万，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费力量有限。 2、缺乏产业支撑，经济进展缓慢 哈密市产业主要依靠矿产、铁路及农业，在整个产业进展中，第一、二、三产业均不兴旺，且缺乏有力的经济增长点，经济进展缓慢，制约了商业的进展。 3、旅游消费缺乏 每年来哈密的外来人口高达十几万，但多数以民工居多，由于消费水平较低，对商业的奉献率极低，而对商业奉献率较高的旅游人数，所占比例相对较低，每年仅35万 人，对商业的奉献相对有限。 4

40、、各商业市场缺乏亮点，差异性不强 哈密市商业格局缺乏亮点，雷同性极强，未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场，差异性不强导致市场间竞争剧烈，每家商业市场均未能形成自己的优势，缺乏长远进展潜力。 二、哈密市商业形态分析 1、商业集中度高，缺乏进展空间 哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。 在商业形态方面，以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的70%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市

41、场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场，温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友情路批发市场构成的集贸市场的商业形态，主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏进展空间。 2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。 哈密市的消费主要集中于商场，集贸市场，其中商场和品牌

42、店主要经营中高档商品，集贸市场主要经营中低档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业雷同性强，竞争剧烈，特色专业市场进展潜力巨大。 3、商户忠诚度低，流淌性强 由于哈密市商业雷同性强，缺乏差异性，未能形成自己市场的竞争优势，因此当新的市场消失时，马上消失大量商户的流淌现象，新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作。 商业地产筹划方案7 一、招商工程讨论 重点是与招商工程有关要素的调查分析（调查分析的内容、方法与前述可行性讨论、市场专项调查相像）。 二、招商工程定位 包括工程经营内容（产业）定位、招商规模定位、效劳对象（消费者）定位、市场地位定

43、位、招商对象（投资人）定位、经营业态定位、经营主体定位、预期收益定位、核心竞争力定位等。 三、招商策略确定 重点是针对不同招商对象、不同投资者、不同竞争者和不同的宏观环境所构成的招商环境，制定分阶段的、分地域的、分主体的、分依托资源的招商策略，并将招商策略细化成不同的战术组合。 四、传播策略 任何一次招商活动都离不开传播。恰当的媒介传播（省钱、有效）是招商过程中关键环节。传播策略包括群众媒介传播策略和活动传播策略两局部，且二者组合互动应用。传播策略对到达率和影响效果要进展定量描述。 五、招商预算 1、招商本钱 由两局部组成：一是可用货币价值尺度表现的本钱招商的货币支出总额；二是运用社会资源本钱

44、即人脉关系、公关活动、政府公权力扶持、智力后援等，这些社会资源虽然在本次招商活动中没有表现为货币支出的本钱形态，但却是过去或将来必需或必定转化为货币支出的本钱形态，或者是单纯的货币本钱所不能动用的资源，如人脉关系、智力后援、政府公权力，并非单纯支付货币就能发动利用。 2、招商成果 由两局部组成：一是以货币价值尺度表现的引入资本金总额和无形资产积存（需经评估才能确定其价值量）；二是引入的经营主体规模，即经营主体的个数和经营力量（年经营总额、总生产量、辐射市场辐度）。 六、工程愿景 是招商人叙述给招商对象的将来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、进展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，将来的图画，同时也是现实的真面目。 七、招商进程 依据市场现实环境和招商目标确定，表达为进程规划网络图或甘特图（横道表）。 八、危机处理预案 招商过程中由于环境变化、方案偏差、执行偏差等缘由消失的过程危机不行避开，因此，筹划方案中的危机处理预案是针对招商方案执行过程中最可能产生的危机大事所做的一种猜测状态的方案。预案重点是对危