买房必看“五证”.pdf

《买房必看“五证”.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《买房必看“五证”.pdf（36页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、买房必看“五证”保护自己利益必须从合同下手现在买房人买房时一定要看五证（即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证），而且要看的越来越多，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人，现在人买房时一定要看“五证”（即：土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证），而且要看的越来越多，比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的

2、整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押。买房注意事项一一在售楼处该看些什么销售员的如花妙语并不能成为购房的法律依据，为了减少购房纠纷，您在售楼处务必要求销售员提供以下资料，这些资料是作为一个正规开发商所必备的，您务必逐一详查。一、营业执照正规的房地产企业都会到工商行政管理部门登记，您购房前务必查询该企业营业执照是否合法。二、企业资质建设部将开发企业的资质分为三级，一级最好。主要是根据开发企业的实力划分。企业资质代表着开发企业的信誉和市场业绩。点击查询销售机构信用档案。买房注意事项一一在售楼处该问些什么当您选定中意的楼盘，来到售楼处，面对热情似火的销售员时，务必要保持冷静的头脑。这些销售员都

3、经过专业培训，具备一定的房地产专业知识，而且深谙扬长避短之道，自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过，因此您在与销售员交流是务必小心谨慎，同时，以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。提醒：销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准，相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。一、销售方式您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售（二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含）。同时，按照北京市房地要求，凡是在2003年 11月 1 日后取得销售（预售）许可证的项目必须按套内面积销售。二、具体价格您在楼书上往往看到楼盘“均

4、价”这个词，顾名思义均价当然是这个项目的平均价格，但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距，一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层；高层塔楼在6层8层，户型位置多为东、西向；一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%8%,塔楼是在15%2 0%之间。三、入住时间是否能按时入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。四、入住条件入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用，是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用，以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。

5、五、车位小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证每户一个车位。车位收费标准，是否可售。国家规定开发商在售房时必须公示五证五证两书一、建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至“范围。四、建设工程开工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建

6、筑，不受法律保护。五、商品房销售（预售）许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书买房注意事项之二实地看房需注意七个窍门1、晚上看房好过白天：晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。2、雨天看房很关键：大雨过后，无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，

7、看看有没有潮湿发霉的现象。3、多看空房子的格局：购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。4、不看墙面看墙角：查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。5、不看窗帘看窗外：注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。需要提示的是，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔细检查一

8、下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。6、看楼梯、消防通道是否通畅：新建商品房大都有电梯，电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通道是否通畅等。7、多问邻居和保安：同小区邻居或保安聊天，往往可以获得许多有价值的信息。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。一位买房的业主就是从保安口中得知，她看的房子根本不是房主所说的只有8年，而是有1 2年房龄了，只是小区进行过粉刷，外观上看不出来。因此，从邻居或保安口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。买房注意事项之四买房签合同注意事项在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方

9、在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。购房者在 签 订 商品房买卖合同前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。就合同主要条款说明如下：（1）关于房屋面积方面的条款。商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3%,但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利

10、的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2%,并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。（2）关于价格、收费、付款额同的条款。价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话,买方可以取消合同，全数取回

11、定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。（3）关于房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大

12、理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按 合同法有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有 住宅质量保证书和 住宅使用说明书，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人

13、所希望的质量要求也可能有差距。至于 住宅质量保证书和 住宅使用说明书关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。（4）关于售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。自2 0 0 1 年 6月 1日起施行的 商品房销售管理办法第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”但是，在实际签约时，很多房地产公司不

14、同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。（5）关于履行合同的期限和方法的条款。应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款,是一次付清，还是分期付清。（6）关于产权登记的条款。由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。按照 商品房销售管理办法的规定，约定办理产权证的期限应为6 0 日。但是,实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有9 0 日、1 8 0 日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的

15、期限约定为6 0 日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：3 6 5 天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。（7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。（8）关于违约责任的条款。包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国 民法通则第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不

16、可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0

17、.5 至 1 之间。（9）关于不可抗拒力。签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。（1 0）补充协议别嫌烦 商品房买卖合同补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管

18、理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存

19、在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示 建设工程竣工验收备案表作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太

20、多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的,无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下,怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样

21、才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程。总之，购房人在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多咨询一些专业人士，这样才能签订一份权利、义务对等的商品房买卖合同。(1 1)签字盖章祝圆满北京已出现了同一房屋买卖合同竟有三个版本的案件纠纷，开发商擅改合同是出现三个版本的合同原因。坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。签订商品房买卖合同应该是双方

22、对合同的条款达成一致意见并以书面形式表达后同时签字盖章，然后合同才能生效。但实际上一些开发商要求买方先签字，然后才去盖章。开发商这样做有很多理由，比如开发商委托中介机构售楼时，中介机构并无权在合同上盖章，所以必须将谈好的合同送到开发商那里去盖章；还有的是开发商的公章归某个人掌管，为了提高开发商自己的效率或自己方便或者其它的原因,开发商一般在凑足了几份买方已事先签字的合同后，才集中起来去盖章。卖方盖章和买方签字的时间差，对于诚信的开发商来说无需多虑，但对于个别存在有意欺诈的开发商，买方就不得不防了，比如开发商利用这个时间差，将一式四份的合同修改，在空白处增加对自己有利的内容，对事先谈好的补充协议

23、不认可,可这时买方已签字了，首付款大都交了，这会使买方处于一个不利的地位。为了防止这种概率虽小但对买方杀伤力却极强的细节，建议买方事先将合同的空白处划掉，并将已选择的条款用汉字在合同的空白处表述出来，以防被改动。最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。买房注意事项之七：收房有哪些注意事项1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。2、买家应在收房通知单上注明的时间（通 常 是3 0天左右）内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现

24、场）办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。3、楼房现场验收。发展商应首先出示：（1）房地产开发建设项目竣工综合验收合格证（2）建筑工程质量认定书 住宅使用说明书 住宅质量保证书（3）建筑工程竣工备案表（竣工备案表上必须要有建委同意备案的章）（4）商品房面积测绘技术报告书（盖测绘队公章）（5）住户验房交接表（6）楼宇验收记录表（7）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。福建购房实用手册之合同一一合同陷阱合同附件与合同内容一样，都十分重要，因为

25、实际操作中不少案例就要归咎于附件合 同。因此应充分重视附件内容。专家表示，主要对于购房合同附件内容中的付款方 式、房屋装饰设备说明、补充条款以及处理办法等四个方面多加小 心，便可做到安全购房。付款方式要灵活有不少购房者忽略付款方式的灵活性，万一中间出现问题，往往会使自己陷入被动境地。【案 例】陈先生与某房地产开发公司签订购房合同，以 6 8 万余元定购了一套房子。在 签 订 房地产买卖合同时，开发商在合同附件中提到，要求陈先生必须在一个半月内办妥所有贷款手续，否则视其违约，开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。但令人意想不到的是，陈先生向银行申请贷款时未能成功，按合同约定首付款可能无法

26、退还。律师点评：上述案例中的附件内容明显对购房者不利。一般情况下，合同附件会对付款方式的违约责任进行约定，但对于没有经验的购房者而言，一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款，以免落入圈套。对此律师也建议可以在附件内容中特别提出：如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款，双方均无需承担违约责任。装修内容需细致不管是买全装修房，还是买二手房，对于装修部分的描述一定要细致，不能笼统模 糊。【案 例】王先生购买了一套全装修房，在参观样板房时，王先生发现开发商采用的装修材料质量很好，于是毫不犹豫地在购房合同上签了字。但等到开发商交房之后他却发现有诸多地方与样板房标准不符。而更让他感到有些无奈的是，开发商

27、在合同附件中并未明确规定装修材料的品牌。律师点评：涉及到能够明确的内容必须具体，这样才能避免日后发生遭遇侵权而无法追究的尴尬局面。如全装修房关于装饰、设备标准的约定。对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。要避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌（型号）及其质量标准。补充协议签字要谨慎对于开发商事先拟定好的补充协议内容，必须要小心那些加重购房者义务或者开发商免责的条款。【案例】钟先生在签订房屋买卖合同时，在售楼人员的忽悠下，并未仔细阅读合同内容便签下了自己的大名。但到交房时间之后他却并未拿到钥匙，于是

28、找到开发商理论，但开发商告诉他，此次造成延期交房的原因属于免赔范围，补充协议已经注明，但遗憾的是钟先生当时根本就没看补充协议。律师点评：由于格式合同内容并不能包罗万象，因此可以根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险。因此对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读、审查，防止有的开发商利用补充协议擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。处理办法需明确开发商违约如何处理，合同约定应该越明确越好。【案例】于小姐购买了一套新房，在签订买卖合同时，她看到合同附件中关于售后服务的内容

29、有些过于笼统，如合同中写道：如一年内房屋出现质量问题，开发商应协同建筑商一起解决。她认为这种提法不妥，于是强烈要求开发商将处理办法明确下来。律师点评：很多合同中常可以看到这样的条款，“如果X X,应于XX日之内解决”，但是并没有约定如果没有履行承诺内容自己应该承担什么责任，这样，即使最后认定是开发商的过错，却因为处理方式不明确而难以追究其责任。因此购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法。买房注意事项之十买房签合同步骤买房注意事项之认识商品房买卖合同范本我们以标准购房合同为范本，将其中需要重点注意、容易产生争议的部分作了详尽的注解

30、，希望对您签订购房合同有所帮助。合同中有蓝色下划线部分可点击察看详解合同中有红色下划线部分为核心内容，请务必详查商品房买卖合同范本1、本合同文本为示范文本，也可以作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定货补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、

31、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划 方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打x,以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。合同双方当事人：出卖人：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _注册地址：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _营业执照注册号：企业资质证书

32、号：法定代表人：联系电话：邮政编码：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _委托代理人：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _邮政编码：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _注册地址：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _营业执照注册号：_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _【本人】【法定代表人】姓名：国籍【身份证】【护照】【营业执照注册号】地址：_ _ _ _ _ _ _ _

33、_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 委托代理人姓名:国籍：根 据 中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条项目建设依据出卖人以 方式取得位于、编号为 的地块的土地使用权。买房注意事项之堵住合同中的漏洞签定补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一大部分发展商都会要求

34、购房者签署由其单方提供的补充协议，以限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益，主要表现在以下几个方面：1、关于不可抗力：导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任，对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时

35、一，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。2、关于分摊建筑面积：作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接影响购房者实际获得的使用面积。对 此 尽 管 北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定等法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率，当发展商交付的房屋达

36、不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。3、关于装修标准：对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜 色、位 置、方 向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护自己的利益。以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。由于标准文本在内容上的局限性，以及购房者个性的多样化，购房者应主动向发展商提出自己的合理要求，并通过签订补充协议的方式予以明确。例

37、如：1、房屋所有权证办理的时间。尽管从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与发展商并没有直接的关系，不应构成其义务。但在实践中，房屋所有权权证颁发的延迟往往是由于发展商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务。因此需要让发展商作出相应的承诺，保证在规定期限内履行各项义务以确保购房者顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金，超过约定期限的,购房者还可以退房并要求发展商承担由此给购房者造成的经济损失。2、贷款办不来怎么办？由于在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而上述贷款是否会得到批准主要依赖发展商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等

38、因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于发展商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。3、关于保修责任。有关房屋质量的保修责任，国家及北京市已经作了明确规定,在此不再赘述。值得购房者注意的是，在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，地域分散、国内售后服务网点较少，加之该种系统设计寿命较长（

39、一般为十年左右），更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此，最好在补充协议中将发展商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求发展商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。4、关于发展商在促销过程中的承诺。为配合商品房的销售，发展商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面作出承诺。上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。对于发展商作出的种种承诺，一定要不厌其烦，一一在补充协议中予以落实

40、，并明确发展商违反该约定的违约责任。福建购房实用手册之实地看房一一买房中 20陷阱买房20陷阱1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。2、现在高价房根本不用首付三成，但是你不要去找大银行，找像民生、浦发等小行,你完全可以办成8 成贷款，四大银行每年都要被央行来查，所以他们很少违规，但小银行却可以不受限制。3、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。4、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。5、售楼员会用许多方法来*你买房（业内叫S

41、P）,让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。6、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。7、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了。8、别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。9、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。10、得房率，绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了

42、。11、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。（上海最适合打桩的是地下33-35米，这部分土特别好）12、不要再相信任何奖项，我们公司买到的最大的一个奖是全国人居经典奖，是在人民大会堂发的奖状，你说大不大？五万一个嘛！13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。14、注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开房商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。15、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小

43、一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型,不是买不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。18、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条（建工,住总做的特别好）19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服

44、务，别的其实都由本地公司来管理。20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。面对新买的房子验房咨询有限公司专家教你验房自己验房VS验房公司验房张洪领表示，验房可以选择自己验，也可以选择验房公司（两种方式物业公司都会全程跟随），自己检验需要具备一定的专业素质，如果决定自己验房，最好在收房之前就先去网上学习一下相关知识，验房的时候要多注意建筑结构、门窗、墙面、地面、顶棚、防水工程、采暖系统、给水、排水系统、室内电气工

45、程安装质量等方面；“如果缺乏足够的专业知识，或者认为自己没有把握，就应该找专业的验房公司。”张洪领论述了后者的好处：“专业验房公司可以提供直接的专业服务给业主，确保了服务的质量，也使业主有了专业支持，保证了在专业信息上与开发商的基本对等，这样才能保证业主与房地产商在合同上的权利和义务的对等。“目前市场上的验房公司鱼目混珠，让购房者难辩真伪。究竟如何选择，张洪领给出了几种鉴别方法：一查是否有依法注册的营业执照，宣传与营业执照是否相符；二观是否有国家相关部委认证的资格证书，并到国家人力资源和社会保障部网站查证专家证书编号；三问公司是否能出具带有“二维条码网络防伪发票专用章”的发票；四看公司的地址、

46、电话（看114是否记录）、网站，最好能到实地进行考查。据了解，长春澳译达验房咨询有限公司是省内唯一一家注册的验房有限公司。验电插头可用来检查插座有无脱线、不通目测法v s实测法据张洪领介绍，实际验房的方法，主要有目测法和实测法两种，实际操作中二者缺一不可。目测法就是所谓的观感，查看表面有无明显的质量缺陷，应先看外部（外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道）、再查内部（入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气等）实测法则需要事先准备一些小工具:1、敲锤：用来检查墙面、地面、窗台有无空鼓；2、水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅；3、卷尺：用

47、来检查尺寸、房屋净高等；4、尺杆：用来测量墙、柱平整度和垂直度；5、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通；6、网球：用来检查排污管道有无障碍物；7、相机：需要带闪光灯，律师建议最好用光学相机一用于房屋有问题时留影取证；8、备忘贴纸：验房时发现需要修缮的地方，可在出现问题的地方贴上备忘贴纸,具体说明问题所在，方便发展商的维修工人现场检修。福建购房实用手册之收房一一房屋验收前的准备1 .免除收房伤痛，从签合同开始为避免出现房屋质量问题，建议消费者在买房时选择资信良好的开发商，将风险控制在前期。签合同时应明确各有关细节，包括收房时间，收房程序（如先验房，无异议后再收房等）；验房时从配套设施到房内各项

48、交付物指定的具体详细验收标准，最好附上设计图纸及施工图，并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。最妥当的做法是请上一位有经验的律师，分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱，免除收房时的麻烦。越来越多的准业主们即将面临入住问题，开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中，可是如何收房，有什么交房标准吗？是否是开发商发了入住通知就算交房了呢？当然不是，下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。2.切记查看“两书一表”向开发商索要两书 住宅质量保证书和 住宅使用说明书，以便日后出现质量问题时按约维修。一 表 是 竣工验收备案表，同时要求开

49、发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而 住宅使用说明书则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是 竣工验收备案表。一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住

50、的。像消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故，对于业主来说，人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张 竣工验收备案表，同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案，有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，开发商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是开发商的过失，可以追究其责任。提示：开发商在交房时向业主提供的 竣工验收备案表、住宅质量保证书和 住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。3.检查房屋结构及面积首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致；房屋结构是否和原