投资项目立项建设管理制度.doc

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1、龙华直属企业管理制度（2012年修订版）投资项目管理制度第一章 总 则第一条 为建立健全投资开发管理制度，有效控制投资项目成本，降低项目投资风险，谋求最佳投资回报，特制定本制度。第二条 本制度适用于龙华投资管理公司下属企业（以下简称企业）。第三条 自营项目是指由企业（企业间）全额投资建设的项目。 第四条 合资（合作）项目是指由企业以参股形式投资建设的项目。合资（合作）项目按项目运作管理形式分类，主要包含下列三种形式：（一）企业与合资（合作）方依照中华人民共和国公司法的规定，因项目合资（合作）成立项目公司，专门负责经营管理合资（合作）项目，并按各自持股比例承担项目盈亏；（二）企业与合资（合作）方

2、约定成立隶属于企业的合资（合作）项目部，以企业的名义经营管理合资（合作）项目，并按约定份额承担项目盈亏；（三）企业与合资（合作）方约定成立隶属于企业的合资（合作）项目部，以合资（合作）方的名义经营管理合资（合作）项目，并按约定份额承担项目盈亏。合资（合作）项目按持股比例（份额）分类，包含下列两种形式：（一）企业持股比例（份额）占50%（不含）以上的，为企业控股项目；（二）企业持股比例（份额）占50%（含）以下的，为非企业控股项目； 第五条 挂靠项目是指非下属企业或个人通过合法手续以企业名义进行开发建设的项目。 第二章 立项审批管理第六条 经营性投资项目及工程投资项目立项审批权限和程序（一）标的

3、在30万元（含）以下的经营性投资项目及工程投资项目：企业组织人员进行调查研究，收集资料，编制拟上项目建议书和可行性研究分析，经企业经营班子例会讨论决定。（二）标的在30万元以上的经营性投资项目及工程投资项目：1、企业组织人员对拟上项目进行调查研究，收集资料，编制项目建议书和可行性研究报告，经企业经营班子例会讨论通过，形成会议纪要，会议纪要中应明确拟实施项目概况（须包括项目名称、项目建设或投资规模和方式、项目收益分配方式）。2、企业将项目建议书和可行性研究报告提交企业员工大会讨论通过，形成会议决议，会议决议中应明确拟实施项目概况（须包括项目名称、项目建设或投资规模和方式、项目收益分配方式）。3、

4、企业将项目建议书和可行性研究报告提交直属企业投资项目领导小组会议讨论通过，形成会议决议，会议决议中应明确拟实施项目概况（须包括项目名称、项目建设或投资规模和方式、项目收益分配方式）。4、直属企业投资项目领导小组将会议决议在直属企业内部进行公示，公示应设置联系人、联系电话等事项，公示期为五个工作日。5、公示期满，直属企业内无异议或异议不成立，项目进入实施阶段；若异议成立，项目不予立项。第七条 企业进行经营性投资项目决策，均应编制拟投资项目可行性研究报告（分析），报告应包括但不局限于以下内容：（一）投资项目概况；（二）市场供应（需求）分析；（三）项目销售分析；（四）规划设计方案要求；（五）建安成本

5、估算；（六）投资资金计划统筹；（七）项目周期和建设工期要求；（八）投资收益（利润）分析；（九）项目风险防范措施（不确定性分析、敏感性分析、合作者的资信证明）。第八条 投资项目立项审批中的企业员工大会表决机制企业员工大会，由企业总经理负责召集，每次会议必须有三分之二以上的员工出席；企业员工大会作出决议，必须经二分之一以上的员工举手表决通过。第九条 直属企业投资项目领导小组会议（一）直属企业投资项目领导小组成员为投资管理公司经营班子、监事会成员及下属各企业总经理。（二）投资项目立项审批中的直属企业投资项目领导小组会议表决机制直属企业投资项目领导小组，实行集体领导制。直属企业投资项目领导小组会议由投

6、资管理公司总经理负责召集，每次会议必须有四分之三以上的成员出席；直属企业投资项目领导小组会议作出决议，必须经三分之二以上的成员举手表决通过。（三）直属企业投资项目领导小组会议有以下列席人员，列席会议人员对拟上投资项目在市场、技术、工程和经济上是否合理、可行，提出专业意见，为企业投资项目决策提供依据。列席人员构成具体如下：1、拟上项目所在企业经营班子、监事、员工代表若干名；2、投资管理公司有关职能部门负责人；3、直属企业内部财务、工程等专业技术人员若干名；4、特邀专家、顾问。第十条 直属企业投资项目领导小组会议决议公示由直属企业监事会主持进行，联系人、联系电话等事项应由直属企业监事会与会指定专人

7、负责。第三章 项目管理运作机制第十一条 自营项目目管理运作机制（一）企业成立投资项目领导小组，即项目运营过程中重大事项的决策机构，成员包括企业经营班子、监事、部门经理。（二）领导小组下设项目部，即项目的具体运营管理机构。根据项目工作需要临时成立，设工程部、预（决）算部、业务部、办公室、财务部等部门，投资管理公司视项目实际情况决定是否将项目部部门业务并入承建单位相应部门，项目部人员由项目建设单位派员或投资管理公司从直属企业抽调人员组成，其中，工程部、预（决）算部各由不少于两名专业人员组成；项目工作结束后自动解散。（三）领导小组职责： 1、审批项目实施过程中的规划、设计、招投标、合同订立、工程款支

8、付、1500元以上的非生产性开支等；2、协调项目专项资金筹措和使用；3、督促和检查项目实施进度；4、其他重大问题的决定。（四）项目部职责：1、执行领导小组的决议；2、项目前期的规划设计、环保、消防、施工报建手续办理及项目招投标、合同起草、工程现场管理、预（决）算、财务管理、工程档案管理等；3、协调领导小组同项目部的各项工作；4、向领导小组汇报项目的重大问题；5、对于项目1500元（含1500元）以下的非生产性开支具有审批权；6、完成领导交办的其它事项。（五）项目工作例会1、项目领导小组月例会由组长召集，项目领导小组成员及项目部成员参加。听取项目部工程进度、合同签定、业务开展、项目开支等情况及下

9、一月的工作计划汇报；对项目部提交的问题进行讨论并作出决策意见；对下一步的工作作出指示、安排或下达任务等。并形成会议纪要。2、项目业务工作周例会由项目部经理召集，原则上正、副组长参加。落实领导小组确定的各项工作任务，协调解决项目管理过程中出现的各种问题，并形成会议纪要。第十二条 企业与合资（合作）方因项目合资（合作）依法成立项目公司，负责经营管理合资（合作）项目的，应遵照以下规定执行：（一）合资（合作）企业的设立、变更、撤销的程序按国家有关法律法规进行；（二）合资（合作）项目公司依法设立后，须按规定接受主管部门或其他管理机关的检查、监督，同时依法进行工商登记注册，按章程或合同规定条款落实注册资本

10、，并向审批机关和当地主管部门备案；（三）合资（合作）企业应加强企业的管理、规范企业的经营活动，特别是遵照国家法律法规规定建立健全合资（合作）项目公司的管理规章制度。（四）对于企业控股的合资（合作）项目公司，投资管理公司、企业须选派人员进入合资（合作）项目公司董事会、监事会，代表投资管理公司、企业直接参与合资（合作）项目公司的经营管理；对于非企业控股的合资（合作）项目公司，企业须选派人员进入合资（合作）项目公司董事会、监事会，代表企业直接参与合资（合作）项目公司的经营管理，投资管理公司选派人员必须出席合资（合作）项目公司董事会、监事会重要会议。（五）合资（合作）项目公司须执行企业经营情况定期汇报

11、制度，合资（合作）项目公司年度财务报表须在次年2月底之前报投资管理公司备案。合资（合作）项目公司凡遇发生重大事件应及时向投资管理公司和有关部门汇报，合资（合作）项目公司年检情况须报投资管理公司备案。第十三条 企业与合资（合作）方约定成立隶属于企业的合资（合作）项目部，以企业的名义经营管理合资（合作）项目的，应遵照以下规定执行：（一）企业与合资（合作）方须共同成立合资（合作）项目部，其设立、更改、撤销按双方合同约定进行，必须接受企业相关部门和投资管理公司的检查、监督。（二）合资（合作）项目部应加强管理，遵照国家法律法规规定和合资（合作）合同约定建立健全管理规章制度。（三）对于企业控股的，投资管理

12、公司、企业必须选派人员进入合资（合作）项目决策机构及财务等重要岗位，代表投资管理公司、企业直接参与合资（合作）项目的经营管理；对于非企业控股的，企业须选派人员进入合资（合作）项目决策机构及财务、工程管理等重要岗位，投资管理公司选派人员必须出席合资（合作）项目经营管理的重要会议。（四）企业以集体用地作价入股参与合作建设的，企业应与合资（合作）方签定正式的合作建设协议，协议应包括但不局限于以下内容：1、项目概况；2、项目规划建筑面积；3、利润分成（物业分配）方案；4、建安成本；5、出资方资金保障措施；6、风险控制措施；7、工程质量的监督与管理措施；8、项目建设工期及联合验收约定；9、企业应分房产及

13、相应工程技术资料移交约定；原则上按物业的使用功能取得相应比例的物业，宜为独立单元或独栋物业。第十四条 企业与合资（合作）方约定成立隶属于合资（合作）方的合资（合作）项目部，以合资（合作）方的名义经营管理合资（合作）项目的，应遵照以下规定执行：（一）企业与合资（合作）方须共同成立合资（合作）项目部，其设立、更改、撤销按双方合同约定进行，必须接受企业相关部门和投资管理公司的检查、监督。（二）合资（合作）项目部应加强管理，遵照国家法律法规规定和合资（合作）合同约定建立健全管理规章制度。（三）对于企业控股的，投资管理公司、企业必须选派人员进入合资（合作）项目决策机构及财务等重要岗位，代表投资管理公司、

14、企业直接参与合资（合作）项目的经营管理；对于非企业控股的，企业须选派人员进入合资（合作）项目决策机构及财务、工程管理等重要岗位，投资管理公司选派人员必须出席合资（合作）项目经营管理的重要会议。（四）企业仅以集体用地作价入股参与合作建设且仅分配固定面积物业的作为合作收益的项目，企业可不参与项目财务管理，但须选派人员进入合资（合作）项目决策机构及工程管理等岗位，投资管理公司选派人员必须出席合资（合作）项目经营管理的重要会议。企业应与合资（合作）方签定正式的合作建设协议，协议应包括但不局限于以下内容：1、项目概况；2、项目规划建筑面积；3、利润分成（物业分配）方案；4、出资方资金保障措施；5、风险控

15、制措施；6、工程质量的监督与管理措施；7、项目建设工期及联合验收约定；8、企业应分房产及相应工程技术资料移交约定；原则上按物业的使用功能取得相应比例的物业，宜为独立单元或独栋物业。第十五条 企业应对挂靠项目加强管理，注重风险识别和采取有效防范措施，重点做好以下工作：（一）企业要加强挂靠项目监管，协助督促挂靠方遵照国家法律法规规定建立健全挂靠项目的管理规章制度，依法规范挂靠方经营活动。（二）企业与挂靠方应设立共管账户，挂靠项目涉及的所有资金均应进入共管账户，共管账户资金的出入接受企业与挂靠方的共同监管，确保项目应缴的各项税费和应预留的各项费用按时缴交，保证企业如期实现挂靠项目收益。（三）企业须选

16、派工程、财务专业人员进入挂靠项目，代表企业参与挂靠项目的经营管理；对挂靠项目安全生产、工程质量、工程技术文件资料、销售诚信、财务账务等进行监管。（四）企业应注重挂靠风险的识别和防范。企业可要求挂靠方就可能发生或已经发生的挂靠风险承担问题作出书面承诺并作为项目合同附件或采取其它有效措施切实防范和降低挂靠风险。（五）挂靠项目须执行经营情况定期通报制度，企业应于每年的6月底、12月底对挂靠项目的生产经营情况进行定期汇报，形成专项报告上报投资管理公司。挂靠项目凡遇重大事件应及时向投资管理公司和有关部门通报。（六） 挂靠企业（个人）必须守法、诚信经营。如遇违反国家法律法规的情况，企业应提出警告，限期予以

17、纠正或中止挂靠合作，情节严重的按国家有关法律法规处理。第四章 招投标管理第十六条 自营项目、以企业的名义经营管理的合资（合作）项目、挂靠项目的招投标管理，按以下规定执行：(一) 单项合同预算价在30万元（含）以下的工程项目（零星工程，由企业填写龙华街道直属企业建设工程项目招投标审批表，企业经营班子会议决定，报投资管理公司备案；若为企业集体用地建设项目的，报请直属企业监事会采用邀请招标方式，由直属企业监事会组织招投标。（二）单项合同预算价在30万元以上100万元（含）以下工程，由企业填写龙华街道建设工程项目招投标审批表，报街道建设工程招投标领导小组审核通过后，采用公开招标或邀请招标方式，由街道建

18、设工程招投标领导小组组织招投标；若为企业集体用地建设项目的，报请直属企业监事会采用邀请招标方式，由直属企业监事会组织招投标。（三）单项合同预算价在100万元以上200万元（含）以下工程，按有关规定、程序进入深圳市建设工程交易服务中心宝安分中心采取邀请招标方式确定中标人；若为企业集体用地建设项目的，报请直属企业监事会采用邀请招标方式，由直属企业监事会组织招投标。（四）单项合同预算价在200万元以上工程，必须采取公开招标方式，并按有关规定、程序进入深圳市建设工程交易服务中心宝安分中心进行招投标；若为企业集体用地建设项目的，报请直属企业监事会采用邀请招标方式，由直属企业监事会组织招投标。（五）抢险救

19、灾工程按批准的抢险方案先实施后完善相关手续，由抢险救灾指挥机构直接指定符合要求的承包商承接工程任务，同时明确工程结算原则。 第十七条 以合资（合作）方的名义经营管理的合资（合作）项目、以合资（合作）项目公司形式运营管理的合资（合作）项目的招投标管理，按以下规定执行：（一）以合资（合作）方的名义经营管理的合资（合作）项目中，若为企业控股项目，招投标管理依本制度第十六条之规定执行；（二）以合资（合作）方的名义经营管理的合资（合作）项目中，若为非企业控股项目，招投标管理依合作双方协议约定执行；（三）以合资（合作）项目公司形式运营管理的合资（合作）项目中，若为企业控股项目，招投标管理依本制度第十六条之

20、规定执行；（四）以合资（合作）项目公司形式运营管理的合资（合作）项目中，若为非企业控股项目，招投标管理由合资（合作）项目公司自行实施。第十八条 直属企业监事会招投标实施程序（一）项目标底编制标底是依据国家规定的计价依据和计价办法计算出来的工程造价。标底价格必须以严格认真的态度和科学的方法进行编制，以达到降低建设投资、缩短建设工期、保证工程质量、择优选用工程承包队伍的目的。1. 项目工程施工单项合同预算价在30万元以下的项目由项目建设单位自行编制；2. 项目工程施工单项合同预算价在30万元以上的项目由投资管理公司抽调专业人员会同项目建设单位共同编制。（二）招投标程序（三）施工单位的选定施工单位应

21、具备承建项目相应的建筑工程施工资质，原则上由项目建设单位采用邀标的方式选择。（三）对于合同预算价在30万元以上的项目，企业选定施工单位后将其资料报项目领导小组会议通过。未通过的须重新选定。第五章 施工管理第十条 现场签证管理企业加强现场签证管理，防止项目成本变更盲目性，有效控制工程造价，保证项目顺利进行。（一）签证范围1、经企业确认的工作联系函、会议纪要、图纸会审资料、设计变更引起的工程量调整，无图纸或有图纸无法计算工程量的办理签证；2、按照蓝图施工完毕后，经企业同意的变更修改原蓝图设计部位，产生的凿除、搬运等工程量的调整，办理签证；3、项目部专业工程师自行设计并经企业批准直接下发的图纸，产生

22、工程量的调整，办理签证；4、合同规定范围外的施工项目；5、施工方案、施工组织设计涉及到施工措施费用的，合同未包括的内容，不做签证处理，由施工单位单独列出清单报价，报企业预算部审核，现场只确认涉及费用增加事项是否实施；6、可以根据设计变更图纸计算工程量的，原则上不做签证，施工单位根据施工图完成后报现场确认单，由监理、甲方确认；7、现场土方回填不做签证处理，施工单位、监理、甲方三方现场实测回填方量、在现场核量单上描述工程量、三方签字认可，最后统一报企业预（结）算部进行结算。（二）现场签证的有效性1、有明确的签证依据或原因；2、乙方现场工程师及项目经理签字及盖章；3、监理单位现场监理工程师、总监签字

23、及盖章；4、项目专业工程师（2人以上）、项目经理、企业预（结）算部造价工程师（必要时）、主管领导签字；5、需列明具体工程量，附计算式及附图；相关指令；相关证据。6、工程签证单上不能用涂改液进行涂改，改动的文字或数据须由改动人在改动处签字确认，在签证单上签字人员字迹要工整、大小适中，空白部分应划斜线；甲方应按规定及时处理签证单，原则上不得补签，必要时项目部定期组织甲方专业工程师、监理专业工程师、施工单位对发生的现场签证单开会处理；甲方专业工程师如认为施工单位上报的签证单不符合要求，应及时退还给施工单位，并在签证单上注明退回原因，施工单位按照规定格式重新上报签证单，甲方、监理重新处理签证单。（三）

24、现场签证工作程序1、施工单位在接到指令并完成工作后，由项目部专业工程师（2人以上）、企业预（结）算部造价工程师（必要时）、监理的专业工程师现场核量并三方签字，作为签证的原始依据；2、项目部将监理批复完的签证单按现场签证的有效性中第（四）条规定组织企业内部签字确认；3、经批准的签证单由项目部分发给相关单位和部门；（四）工期签证工期签证条件按合同规定，经监理单位、企业项目部、企业主管副经理审核，报企业经营班子例会讨论决定。（五）签证资料管理1、施工单位上报并按规定确认的签证单要求一式五份，施工单位留三份（其中一份作竣工结算用），监理、项目部（企业）各留一份；2、签证单注明单位工程名称、施工单位全称

25、、签证单编号（按流水编号）3、企业预、结算部门办理竣工结算后，将签证资料移交档案室；4、档案室管理人员应对报送的现场签证进行检查或完善，并按照项目统一编号整理。第十一条 项目成本变更管理（一）项目成本变更原则1、事先变更原则：无论是因设计缺陷与错误、市场需求变化或是因现场施工管理等引起的项目成本变更，应在需变更部分施工之前进行变更，避免返工、浪费成本、影响工期。2、先算后做原则：须事先测算成本，经相关领导批准后施工。3、确认原则：变更完工后，必须按有关规定和程序予以确认，避免重复计算或“变而不做或少做”。4、承担原则：事先约定设计、设计审查、施工监理、施工单位的职责，因谁的原因导致由谁承担责任

26、。（二）变更项目审批权限和程序1、项目成本变更即工程项目增加或减少投资额超过立项价20%（不含）按龙华街道投资建设项目管理暂行规定要求，按相关程序重新立项。2、30万元（含）以下但不超过立项价20%（不含）的增减变更：第一阶段：准备阶段 项目部提出变更事项，企业工程部、预结算部等有关部门进行变更事项分析和成本估算并形成书面报告。第二阶段：决策阶段 企业经营班子例会讨论决定。3、30万元以上100万元（含）以下但不超过立项价20%（不含）的增减变更：第一阶段：准备阶段 项目部提出变更事项，企业工程部、预结算部等有关部门进行变更事项分析和成本估算并形成书面报告报企业经营班子例会讨论。第二阶段：决策

27、阶段 投资管理公司组织相关部门及专业技术人员对变更事项进行实质性调查分析并作出调查结论报请龙华街道办分管领导批准。4、100万元以上200万元（含）以下但不超过立项价20%（不含）的增减变更：第一阶段：准备阶段 项目部提出变更事项，企业工程部、预结算部等有关部门进行变更事项分析和成本估算并形成书面报告报企业经营班子例会讨论。第二阶段：决策阶段 投资管理公司组织相关部门及专业技术人员对变更事项进行实质性调查分析并作出调查结论（经营性投资项目提交投资评审会评审作出评审意见）报请龙华街道办主要领导批准。5、200万元以上但不超过立项价20%（不含）的增减变更：第一阶段：准备阶段 项目部提出变更事项，

28、企业工程部、预结算部等有关部门进行变更事项分析和成本估算并形成书面报告报企业经营班子例会讨论。第二阶段：决策阶段 投资管理公司组织相关部门及专业技术人员对变更事项进行实质性调查分析并作出调查结论（经营性投资项目提交投资评审会评审作出评审意见）报龙华街道办批准。（三）变更项目的实施及确认 1、项目变更批准后，项目部负责督促设计单位完成设计变更。2、企业与施工单位签订增减变更项目施工补充协议后项目部组织实施。3、设计变更实施后，项目部应及时按现场签证的有效性规定要求组织确认。（四）经批准的变更项目文件、设计变更、变更项目签证单由项目部分发给相关单位和部门。第十二条 竣工结算管理企业应加强竣工结算管

29、理，及时办理竣工结算，确保企业投资项目工程造价的真实性、准确性、合理性。（一）竣工结算原则：客观、公正、及时、准确。（二）竣工结算资料收集1、工程合同内应明确施工单位上报竣工结算资料的时间、企业审核竣工结算资料的时间；2、项目部在合同规定的时间内，填写、传签、发放竣工结算通知书，督促施工单位上报竣工图及竣工结算资料并负责审核、传签；3、项目部在合同规定的时间内，将经审核的竣工结算通知书、竣工结算资料一并转交预（结）算部。（三）结算编制对审1、工程预（结）算部编制竣工结算；2、按合同和竣工图进行工程量计算并经双方确认；3、按合同计价；4、汇总、撰写编制说明，工程项目无论有无扣款项目，结算书中均要

30、列明有无扣款事项；5、对于有清单的项目，在原清单基础上按设计变更、签证、认质认价函等内容进行调整；6、核对过程（计算底稿）要求形成记录；7、整理、打印、装订。（四）结算要求结算编制人员应充分理解合同意图，避免施工单位钻合同空子，必要时应查看现场实际施工情况并注意以下事项：1、按施工图结合现场一次包干的项目：查看竣工图与发送时图纸有无变化；签证单是否在合同包干范围内及是否有效；设计变更单是新增项目还是补充细化设计等。2、按实结算的项目：分析图纸的范围是否与其他项目范围相重叠；签证内容是否属于合同规定工作内容以外的内容；签证单所发生的费用是否应由我方承担；施工方案是否已实施并被确认等。3、所有应扣

31、款的事项是否已落实；4、竣工结算注意事项：竣工结算通知书各项内容必须填写完整；竣工结算通知书中工程质量必须达到合同规定级别；竣工结算通知书中明确存在合同外增减工程，是否符合现场签证管理的规定要求；现场签证资料是否符合现场签证管理的规定要求；对提供工程结算文件中有分歧、表示不明晰的应退回经办人；结算的工程量核实不清之处，结算人员要得到项目部的确认或到现场进行实地测量；复核变更签证，有权对项目部现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量提出异议，当事人有责任释疑，释疑不清的结算编制人员有权更正。（五）竣工结算1、竣工结算通知书：项目完工后，项目部按要求向施工单位、监理发出竣工结算通知书，整理资料、做

32、好竣工结算准备。2、竣工结算资料审批表：施工单位提交的竣工结算相关资料经监理单位审核后，项目部按要求进行审批并移交给企业预（结）算部门。3、竣工结算通报备案：10万元（含）以下项目竣工结算，企业可自行进行结算，竣工结算完成后，企业预（结）算部门就项目竣工结算情况向企业经营班子通报。10万元以上项目竣工结算，必须由专业造价咨询单位进行结算，竣工结算完成后，企业预（结）算部门会同专业造价咨询单位造价工程师就项目竣工结算情况向企业经营班子通报。并将竣工结算价30万元（不含）以上及超出合同价（或预算价）20%的项目预算书、竣工结算书报投资管理公司备案。第十三条 工程款支付管理 企业应加强投资项目工程款

33、支付管理，使工程款支付审批规范化，明确工程款支付经办人、审批人的责任，确保工程款准确、及时、安全支付。（一）工程扣款信息的收集企业项目部应就扣款事项填写扣款通知书，经专业工程师、项目经理、主管副经理审核并签名确认后，送企业财务部、预（结）算部门扣款。必要时，扣款通知书应经被扣款单位的确认。（二）工程扣款的主要类型包括但不局限以下内容：1、各类工程、设备在保修期内被损坏，且原施工单位因各种原因不能提供保修，建设单位另行委托他人维修的费用扣款；2、各类工程、设备因质量问题给建设单位造成损失的赔偿费用；3、施工单位违反现场安全文明施工规范、工程进度等建设单位依约进行的强制性扣款；4、各项建设单位代付

34、的供货款、水电费等；5、合同条件下的有关违约金的扣款等。（三）工程款支付申报1、施工单位每月应申报工程形象进度（附工程量），并经现场专业工程师、监理工程师、企业预（结）算部门、企业主管副经理核实并签名确认。2、企业财务部应建立工程进度登记表、工程款支付审批表记录台帐，以便于跟踪管理。3、具备付款条件时，企业预（结）算部门根据施工合同规定和实际履行情况，结合已收集的扣款通知书等填写工程进度登记表和工程款支付审批表，按工程款支付审批权限和程序有关规定组织传签。4、企业应按审核的当期工程形象进度的70%支付工程进度款；项目竣工结算前，支付的工程款不得超过合同价（含增减工程）的80%。（四）工程款支付

35、审批权限和程序1、 10万元（含）以下的工程款由企业经理审批，按以下程序付款：施工单位持工程进度登记表（建设单位、施工单位、监理单位三方签章确认）、工程款支付登记表（盖收款人财务章）、结算书、工程施工合同、招投标相关文件申请付款财务部根据资金状况开具税票证明施工单位开具税票（税票须在项目所在地税务机关开具，施工单位应在税票正面加盖其财务专用章）建设单位现场工程师或项目经理在税票上签注款项用途、付款依据并签名确认分管项目的企业副经理审核并签名确认财务经理审核票据真实性、合法性并签名确认分管财务的企业副经理审核并签名确认企业经理审批并签名确认付款2、10万元以上20万元（含）以下的工程款由投资管理

36、公司经理审批，按以下程序付款：施工单位持工程进度登记表（建设单位、施工单位、监理单位三方签章确认）、工程款支付登记表（盖收款人财务章）、结算书、工程施工合同、招投标相关文件申请付款财务部根据资金状况开具税票证明施工单位开具税票（税票须在项目所在地税务机关开具，施工单位应在税票正面加盖其财务专用章）建设单位现场工程师或项目经理在税票上签注款项用途、付款依据并签名确认分管项目的企业副经理审核并签名确认财务经理审核票据真实性、合法性并签名确认分管财务的企业副经理审核并签名确认企业经理审核并签名确认投资管理公司经理审批并签名确认付款3、20万元以上50万元（含）以下的工程款由龙华街道办分管领导审批，按

37、以下程序付款：施工单位持工程进度登记表（建设单位、施工单位、监理单位三方签章确认）、工程款支付登记表（盖收款人财务章）、结算书、工程施工合同、招投标相关文件申请付款财务部根据资金状况开具税票证明施工单位开具税票（税票须在项目所在地税务机关开具，施工单位应在税票正面加盖其财务专用章）建设单位现场工程师或项目经理在税票上签注款项用途、付款依据并签名确认分管项目的企业副经理审核并签名确认财务经理审核票据真实性、合法性并签名确认分管财务的企业副经理审核并签名确认企业经理审核并签名确认投资管理公司总经理核准并签名确认龙华街道办主要领导（分管领导）审批付款4、50万元以上的工程款由龙华街道办主要领导审批，

38、按以下程序付款：施工单位持工程进度登记表（建设单位、施工单位、监理单位三方签章确认）、工程款支付登记表（盖收款人财务章）、结算书、工程施工合同、招投标相关文件申请付款财务部根据资金状况开具税票证明施工单位开具税票（税票须在项目所在地税务机关开具，施工单位应在税票正面加盖其财务专用章）建设单位现场工程师或项目经理在税票上签注款项用途、付款依据并签名确认分管项目的企业副经理审核并签名确认财务经理审核票据真实性、合法性并签名确认分管财务的企业副经理审核并签名确认企业经理审核并签名确认投资管理公司总经理核准并签名确认龙华街道办主要领导（分管领导）审批付款（五）工程保修款支付1、项目管理部（管理处）提供

39、保修款结算通知书确定保修款扣款事项；2、企业预（结）算部门根据保修款结算通知书填报工程款支付审批表，并按工程款支付审批权限和程序有关规定组织传签。第十四条 工程技术文件管理 企业项目部负责项目各类工程技术资料的编制保管、传递处理，保证项目工程技术文件完整、有效，为企业、城建档案和竣工结算办理提供基础资料。投资管理公司负责组织有关人员监督检查。工程技术文件应包括但不局限于以下内容：（一）招投标文件；（二）合同、补充协议及附件；（三）政府主管部门的批复和批示及相关证书；（四）合同履行依据，即除招投标文件、合同、补充协议及附件外，通常还包含以下内容：1、适用的法律法规；2、适用的强制标准；3、适用的

40、设计、施工、验收及安全规范；4、适用的工程计价文件、各类工程定额、价格信息及取费文件；5、施工图、图纸会审纪要及施工图变更；6、施工组织设计及施工方案；7、监理大纲、规划、细则；8、合同及签约单位共同认可的管理流程或文件，如工作联系函、会议纪要、往来函件等；（五）合同履行产生的证据，是指项目在施工监理过程中形成的文件；（六）销售文件（房地产开发项目）；（七）竣工结算资料；（八）城建档案备案资料，指按政府主管部门的要求应及时向市档案馆移交的资料。第十五条 零星工程（含零星维修工程）管理零星工程是指工程施工单项合同预算价在30万元以下（含30万元）的工程项目（含维修工程）。（一）零星工程建设按自营

41、工程建设项目招投标管理中第一条规定执行。（二）零星工程现场签证管理参照本制度第十条现场签证管理规定执行，但可不聘请监理公司。（三）零星工程视项目需要可邀请专业设计单位进行设计，也可由企业专业工程师自行设计。（四）零星工程成本变更管理、竣工结算管理、工程款支付管理、工程技术文件管理分别参照本制度第十一条、第十二条、第十三条、第十四条之规定执行。第六章 营销管理第十六条 房地产营销管理企业应加强项目销售策划推广、销售资料和现场准备、签约、入伙、办证等各个环节的管理，确保项目销售各项工作顺利有序进行。（一）营销策划、销售代理单位确定的审批权限和程序1、合同标的在30万元（含）以下的，由企业经营班子例

42、会讨论决定并将企业经营班子例会纪要、营销策划书、销售代理合同报送投资管理公司备案。2、合同标的在30万元以上的，由企业经营班子例会讨论并将企业经营班子例会纪要、营销策划书、销售代理合同报送投资管理公司，投资管理公司组织有关部门和专业技术人员进行调查分析并提交投资评审会评审后批准。（二）销售资料的管理企业应加强销售资料的编制和管理，强化销售风险防范意识，须根据项目实际，尤其涉及要约成为企业承担义务的销售资料须制定严格的编制和审批程序；未经审批的销售资料严禁作为销售工具。（三）销售价格的确定由专业营销策划、销售代理单位编制专业的营销策划方案报投资评审小组，召开投资评审会讨论决定。企业应及时、准确了

43、解和掌握市场行情变化，销售价须变更须经企业经营班子例会讨论决定后并提交投资管理公司审批。（四）销售后期管理企业应加强组织协调，按计划完成按揭贷款审批、验楼交楼、权属证书办理等相关工作。第二十七条 挂靠费计取：根据挂靠项目具体情况按建筑面积每平方米100300元计取。第七章 内部监督管理第十七条 投资项目审计制度通过对投资项目进行审计监督，掌握项目投资实施情况，确保投资项目前期立项，工程建设，销售，竣工结算，财务收支等活动及结果的真实性和准确性，以强化企业投资项目的规范化管理，提高项目投资经营质量。（一） 经营性投资项目综合审计：指对企业投资项目完成后进行的综合审计1、审计内容：项目前期立项审批

44、手续资料；合同、工程签证、竣工结算等工程技术文件；销售文件（房地产开发项目）；总投资费用；资金使用情况；内部收益率；投资回报期和投资回报率；投资借款偿还期等。2、项目专项审计报告：审计人员就被审项目的实际情况、审计结果和评价形成项目专项审计报告，被审企业对审计决定和结论如有异议，应在收到审计报告五天内向投资管理公司提出复审；投资管理公司负责跟踪检查被审企业审计意见的执行情况，形成审计结论执行情况检查记录。（二）建设工程投资项目专项审计：指对企业投资项目完成后进行的竣工结算专项审计。（详见财务管理制度）（三）工程竣工结算复审：企业投资项目竣工结算价超出合同价（预算价）20%（不含）以上，必要时须由街道经财科或另行委托专业造价咨询单位进行复审。第八章 附则第四十三条 企业可依据本制度制定有关实施细则，报投资管理公司备案。第四十四条 本制度自2012年3月1日起执行，解释权和修订权属投资管理公司。18