GC技术标准17房屋渗漏维修施工工艺参考.docx

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1、GC技术标准17房屋渗漏维修施工工艺参考工程管理中心时间：2015年8月目录一、前言3二、编制依据3三、渗漏维修施工参考3（一）墙体渗漏4（二）天花阴角结构板渗漏处理16（三）屋面檐口处开裂、渗水处理19（四）首层梯间墙脚渗水21（五）线管渗漏25（六）阳（露）台渗漏26（七）屋面闷顶层渗漏29（八）沉箱渗漏30（九）地漏及管口渗漏31（十）地下室、消防水池渗漏处理方案32（十一）结构板开裂渗漏33（十二）天沟、檐沟渗水34（十三）斜屋面渗水35（十四）给排水安装工程37五、工程验收41六、质量保证措施41七、施工注意事项42一、前言为指导各项目工程技术及管理人员对部分工程交楼前、后出现的“开

2、裂、渗漏”维修工作，我中心总结了近年来多个项目在处理局部“开裂、渗漏”维修中的一些经验，供参考。由于房屋的“开裂、渗漏”产生的原因复杂，维修工作往往难度较大。难点主要在于如何找到出现这个问题发生的原因（如：渗水的水源点，产生水源的原因是什么等等），而后根据现场实际情况作出准确判断，制定相应的、符合实际的施工方案。千万不可将现场相似的问题，生搬硬套本文中的一些做法。专业维修队进场，一定要根据现场实际情况，先做维修试验，即根据现场实际问题、选用合适材料，采用有效施工方法等，认真总结经验，然后再编制可行的、科学合理的施工方案付诸实施。二、编制依据1、广东省住宅工程质量通病防治措施二十条2、碧桂园集团

3、防渗漏、防开裂重点控制3、设计图纸4、施工现场实地勘察情况三、渗漏维修施工参考根据现场勘测的实际情况，针对不同的开裂、渗漏部位，分析不同的渗漏原因，暂定处理方案。方案在执行过程中，要根据现场实际情况和开裂、渗漏原因进行调整。施工前，应对苑区内有严重开裂、渗漏的房屋进行全面的试水，排查出所有的渗水点，尽量查找到渗水源头。（一）墙体渗漏2、斜屋面、空调板与立墙交接位置渗漏原因分析及查找：斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏主要是墙面未做翻边或防水层没有保障或排水坡度不足。部分小斜屋面内填塞建筑垃圾。具体方法可以对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点。处理方案一：采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙

4、面防水层，清除建筑垃圾，按照公司“两防”要求，重新浇筑混凝土翻边及墙面防水砂浆层施工。目前施工队也有按照这种方法施工的。若第一种方法施工不方便的，可以按照方案二处理。处理方案二：采用打凿出斜屋面、空调板构造层及外墙面防水层（斜屋面内无建筑垃圾），重抹聚合物防水砂浆，面刷三遍JS水泥基防水涂料的方法。具体工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理聚合物防水砂浆找平抹JS水泥基防水涂料养护淋水试验。打凿装饰层：距斜屋面墙身外边线400-500mm宽范围的屋面构造层打掉，露出屋面结构板；墙身装饰面层打掉，露出砖面，高度为350mm。长度的打凿范围是10%渗漏面积范围。清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂

5、一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆，屋面（空调板）结构面与墙面应一次性批抹。批抹时请注意如下几点：（建议防水砂浆一次上翻超过斜顶500高，还建议在侧面加设一小排水管）a.聚合物防水砂浆应分两次以上批抹，每层批抹厚度宜按产品说明书操作，且每次批抹须待上一层终凝后可方施工；b.阴角部位抹聚合物砂浆做约50mm小圆角；c.终凝后应及时养护。面层涂刷JS水泥基防水涂料，厚度不小于2mm，涂刷时请注意如下几点：a.仔细阅读说明书，严格控制配合比、搅拌时间等操作；b.分三次涂刷：待第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第二层胶

6、浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层）。蓄水试验：对已修复的位置进行蓄水试验。恢复装修饰面。3、墙身局部位置（脚手架孔等）渗漏 原因分析及查找：墙身局部位置渗漏的原因很多，如防水层没有保障；或施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋脚手架的连墙件砌筑时处理不当；或是露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天面）积水渗漏进入下一层砌体中。具体方法可以对存在问题的位置进行淋水或蓄水试验，排查出渗漏点，并分析渗水原因。处理方案一：墙身防水层没有保障的，采用打凿出墙身构造层，重新施工防水层的方法进行。具体施工方法如下：打凿装饰层：打凿范围是10%渗漏面积。（建议扩

7、大面积）可以内外打凿清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆。（建议在新旧找平层接口处加强防水处理）淋水试验：对已修复的位置进行淋水试验。恢复装修饰面（需按两防要求挂设1.02020mm钢网）。处理方案二：施工结构梁的对拉螺杆洞口未处理；或预埋脚手架的连墙件砌筑时处理不当的，采用打凿出10%渗漏位置的范围，露出处理位置。具体施工方法如下：工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理填塞螺杆洞口（预埋脚手架的连墙件洞口）面抹防水砂浆抹聚合物防水砂浆养护试水恢复装饰层。试水：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。打凿装饰

8、层：打凿出渗漏位置10%的范围，且距螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）直径范围不少于20cm内的外墙饰面层打掉。清理螺杆洞口（或预埋脚手架的连墙件洞口）并用微膨胀防水砂浆填充密实内，终凝后面抹一层防水砂浆内挂金属网。抹5厚聚合物防水砂浆。试水：对已修复的位置进行淋水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。养护至达到强度后修复饰面层。处理方案三：露天（天面）女儿墙根部阴角位置防水构造失效，导致露台（天面）积水渗漏进入下一层砌体中，采用处理上面防水层的办法进行修补。具体施工方法如下：工艺流程：试水凿出女儿墙和露阳台（天面）板面装饰层清理杂物界面处理面抹聚合物防水砂浆抹JS水泥基防水涂料养护蓄水试验恢

9、复装饰层。打凿装饰层：凿除女儿墙和露阳台（天面）板面装饰层，露出结构层。凿除的范围为女儿墙阴角部位两边各500mm的装饰面层，露出砼面及女儿墙砌体表面。凿除的长度应结合现场的实际情况定，一般是渗水点两边加500mm长度女儿墙范围。清理杂物并浇水湿润后，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆，阴角部位做约50mm小圆角，屋面（空调板）结构面与墙面应一次性批抹。抹JS水泥基防水涂料：面层分三次涂刷JS水泥基防水涂料，厚度不小于2mm，内加玻璃纤维布，注意和原防水层搭接好。淋水试验24小时。恢复装修饰面。处理方案四：实在找不出渗水原因的，可采

10、用在墙内侧灌水泥浆的临时处理的办法。具体施工方法如下：工艺流程：试水排查渗漏点钻孔埋注浆嘴灌浆清理注浆嘴试水。（墙身灌浆易堵塞电线管，对加气块墙效果不大），但顶砖存在渗漏的话可以在梁底注浆。试水：对存在问题的位置进行淋水试验，排查出渗漏点。在灌注过程中和完成后，一定要做好成品保护措施，保持施工现场整洁，完成一个清洁一个，对灌注完毕灌浆孔采用双快水泥密封。灌注压力应该控制在0.10.2Mpa之间，灌注过程中注意观察窗框及窗框附近饰面和电源器具，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注，发现窗框变形立即停止灌注，重新开孔灌注；发现电源器具漏浆，停止灌浆，关闭总电源，撤除电器面板，清理渗漏浆液、密封，

11、待浆液固化后由专业电工安装。在墙内湿渍面钻孔，埋设灌浆嘴，灌注化学水泥浆。采用8钻头在渗漏部位开孔，根据砖模数在渗水区域内确定开孔位置作为灌浆嘴，灌浆嘴横向间距为一块砖长（约600mm），竖向间距为2块砖距（约430mm），宜设置在砖缝丁字接缝处，灌浆嘴满布渗水区域。如下图所示：一般情况墙面渗漏点会在湿渍面的中间上的1/3的位置，所以应以该点为中心布设灌浆嘴。灌注压力应该控制在0.10.2Mpa之间，灌注过程中注意观察墙身，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注。对已修复的位置进行淋水试验，如没发现渗漏，方可拆除脚手架。本方法为临时处理，需要对灌浆效果进行复查，造成墙面其他部位出现渗漏的，可按

12、该方法同样施工。4、砼梁、柱与砌体交接处渗漏（墙外侧无预制线条）原因分析及查找：梁与墙交接的位置渗水大多数原因是梁下顶砖塞缝不密实，外墙防水层施工质量未保证，根据施工的难度与技术可以参照以下三种方法进行处理。按照裂缝情况分三种处理方案：处理方案一：墙面内、外侧均出现裂缝（通缝）（1）外面处理人工凿除裂缝部位（砖墙上200mm宽，混凝土结构上200mm宽，共400mm宽）结构墙体以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙面。 沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为300400mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆。（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工

13、人员现场确定此处灌浆可免除）。涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂。在开凿面，批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19 泰尼纤维、加1.22525mm钢网，用钢钉固定间距为200mm）。若批抹层厚度大于20mm，再用1：2水泥砂浆抹平。装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。（2）内面处理墙内面沿裂缝部位，凿宽深=30mm20mm的“V”型槽、埋咀（灌浆咀间距为400mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接面且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）；铲除裂缝两侧共约400mm宽的内墙涂料及腻子至批荡层；涂1mm厚LB

14、-30装饰防水隔热涂料300mm宽（加规格为5mm5mm普通网格布300mm宽）；内墙涂料及其腻子恢复由甲方安排专业公司负责恢复。处理方案二：墙面外侧单面出现裂缝(外面处理)人工凿除裂缝部位（砖墙上200mm宽，混凝土结构上200mm宽，共400mm宽）结构墙体以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙面。 沿裂缝部位，凿缝、埋咀（灌浆咀间距为300400mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）。涂刷一遍LB-21环氧胶泥界面处理剂。在开凿面，批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-

15、23防水粉、LB-19 泰尼纤维、加1.22525mm钢网用钢钉固定间距为200mm），若批抹层厚度大于20mm，再用1：2水泥砂浆抹平。装修饰面恢复由甲方安排专业公司负责。处理方案三：墙面内侧单面出现裂缝(内面处理)墙内面沿裂缝部位，凿宽深=30mm20mm的“V”型槽、埋咀（灌浆咀间距为300400mm）、灌注LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆（若墙面裂缝处非与混凝土构件交接且凿开批荡后未发现砌体裂缝，则由施工人员现场确定此处灌浆可免除）；铲除裂缝两侧约400mm宽的内墙涂料及腻子至批荡层；涂1mm厚LB-30装饰防水隔热涂料300mm宽（加规格为5mm5mm普通网格布300mm宽）；内墙涂料及

16、其腻子恢复由甲方安排专业公司负责恢复。5、墙脚根部潮湿（返潮） 原因分析及查找：墙脚根部渗漏，主要原因可能会是墙脚根部防水层施工质量未保证或是室外散水坡度不足或是墙外水位较高，墙脚根部长时间泡水等原因。 根据施工的难度与技术要求，可以参照以下两种方法进行处理。处理方案一：对于墙脚根部防水层施工质量未保证或是室外散水坡度不足，采用打凿外结构板面及外墙面构造层，重新抹防水砂浆的方法处理。工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理防水砂浆找平抹聚合物防水砂浆养护试水恢复装饰层。具体施工要求：试水：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。找出渗水点后，按10%渗漏面积范围凿除墙内侧面渗漏的抹灰层及松散的

17、砖缝砂浆，凿到砖面。对不饱满的砖缝用钝钢筋头打密实，清理杂物后洒水湿润砖面，刷一层界面处理剂，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实位置，并找平，再抹5厚聚合物防水砂浆。结构面与外墙面应一次性批抹，阴角部位做约50mm小圆角。试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。养护至达到强度后修复饰面层。处理方案二：若是墙外水位较高，墙脚根部长时间泡水等原因造成的，可以采用对墙脚灌浆，增设排水沟的方法进行。详细的施工方法可参照本方案“首层梯间房”处理方法。6、外墙面有管道或内有管道井位置渗漏原因分析与查找：外墙先安管、后抹防水砂浆，导致管道位外墙渗水；管道井墙面渗水。具体方法可

18、以在外墙管道位置，管井墙身可凿开350*350检查口，分别对外墙进行淋水试验，对沉箱进行蓄水及二次排水试验，观察分析引起管道井墙面渗漏的原因。处理方案一：井内给排水管道破裂或接口不严的，破裂的应更换管道，接口不严的应重新接通。处理方案二：预埋管边渗漏的，凿除管口边防水砂浆，涂扫不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料，并恢复饰面层。处理方案三：井顶部盖板出现渗水点的，凿出井顶部盖板面层，涂扫不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料，并恢复饰面层。处理方案四：管井与斜屋面交界处出现渗水点的，做法参照第2项“斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏的”的处理方法。处理方案五：井墙与外墙交接处、井壁收口与外墙交接处出现

19、渗水点，凿除外墙面层重做防水层。可以参照本方案“3、墙身局部位置渗漏:”第2点进行施工。（建议在交接位全部灌浆、卫生间穿管道井管口周边灌浆）处理方案六：查不出渗水点的（或施工有困难的）：可以参照本方案“3、墙身局部位置渗漏:”第5点进行施工。处理方案七：拆除外墙管道，外墙管道位重新做防水砂浆和外墙防水及饰面，再恢复管道安装。7、窗边墙身渗漏 原因分析：窗框的砂浆塞缝不饱满；安装时固定的木塞未取出；窗框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处位打胶或打胶不符合要求；周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满；窗楣无滴水线或鹰嘴；窗台压顶入墙长度不够，或找坡不符合设计要求。处理方案一：优先考虑采用高压注浆

20、法，具体施工方法如下：1)对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。2)窗框与墙体交接处四周，钻孔灌注化学水泥浆（若窗顶有飘檐及窗顶外墙不存在渗漏水通道，由施工人员现场确定顶框可不灌浆），灌浆之前先将窗框打玻璃密封胶。3)观察窗框渗漏位置并进行标注和记录。4)采用8钻头在渗漏部位开孔，间距约500mm，可以根据空鼓程度调节间距，但最大间距不可以超过1000mm。5)一般情况窗框渗漏都集中在窗框的底部和两侧下部，所以灌浆高度一般控制在离窗顶600mm左右，现场可以根据渗漏具体情况确定灌注高度。6)灌注材料一般采用32.5Mp普硅水泥添加氯酊胶水配合而成的化学水泥浆，在灌注工程中不能将水泥浆液灌注进

21、铝合金方筒内（目前碧桂园有些项目水泥浆液长时间浸泡导致铝合金穿孔），施工中需要及时检查铝窗方筒，若灌进了应及时排出。7)灌注压力应该控制在0.10.2Mpa之间，灌注过程中注意观察窗框及窗框附近饰面和电源器具，发现漏浆立即停止灌注，密封好后继续灌注，发现窗框变形立即停止灌注，重新开孔灌注；发现电源器具漏浆，停止灌浆，关闭总电源，撤除电器面板，清理渗漏浆液、密封，待浆液固化后由专业电工安装。8)在灌注过程完成后，一定要做好成品保护措施，保持施工现场整洁，完成一个清洁一个，对灌注完毕灌浆孔采用双快水泥密封。9)待浆液固化后采用小锤敲击窗框，检查密实度（铝合金方筒例外），对不密实部分重新打孔灌浆，对

22、于二次灌浆仍然空鼓的铝合金放弃第三次灌浆，其空鼓原因为铝合金后侧槽内在安装过程中已经填塞了砂浆。10)灌浆完成后，采用硅酮密封胶对已经破损的窗框周边进行修补，特别注意大型窗框内安装的小活动窗的连接件位，许多窗框渗漏都是该处开孔安装时没有加防水垫片或者打胶，导致雨水进入窗框内部引进墙体渗漏或发霉。11)对装饰线采用相同方式进行灌浆。12)对于窗顶或窗装饰线上的滴水线不符合要求的，要求重做。13)在窗框顶部安装水管进行开放式试水，试水时间控制在56小时，合格后恢复装修饰面。处理方案二：采用打凿出结构饰面层，重新塞缝、重做防水层的方法进行处理。1)对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。2)有装饰线

23、的窗框，先拆除装饰线条。（注：如拆卸有难度，则沿窗框与墙体交接处四周，钻孔，灌注聚合物水泥浆；若饰线为实心构件且饰线和墙体一次成型无施工缝，窗顶有飘檐及窗顶外墙不存在渗漏水通道，由施工人员现场确定顶框位置可不灌浆。具体灌浆方法可以参照上页灌浆方法执行）。3)沿窗边竖线及顶线三边外侧，凿除窗线以外100mm宽范围内的饰面层、砂浆找平层至墙体；打凿出墙与窗框周边的塞缝位置，露出砖墙结构面，淋水，重新用防水砂浆塞缝，塞缝必须保证密实。4)抹灰前先扫一遍界面处理剂，再批抹5mm厚聚合物水泥砂浆作截水带。5)沿窗边外侧四周用防水砂浆修复抹平，框边四周留5mm深8mm宽的凹槽，达到强度后重新打耐候防水密封

24、胶。6)全面检查窗框及窗体，检查密封胶、螺丝头、铝窗料拼接位、泄水孔等防水隐患部位，对密封不严的部位用硅酮密封胶密封，对窗体及配件有缺陷的，进行恢复。7)对于窗顶或窗装饰线上的滴水线或鹰嘴不符合要求的，要求重做。对于外窗台坡度不符合要求的，要求重做。8)在窗框顶部安装水管进行开放式试水，试水时间控制在56小时，合格后恢复装修饰面。8、排气扇边墙身渗漏排气扇边墙身渗漏的原因有：扇框的砂浆塞缝不饱满，扇框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处位打胶或打胶不符合要求；周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满；排气扇边找坡不合格；排气扇质量不合格，水直接从排气扇页内渗进。处理方案一：若是扇框的砂浆塞缝不饱

25、满，扇框拼缝缝隙较大，在窗框拼缝处及窗框与墙体交接处打胶或打胶不符合要求或周边外墙裂缝或外墙砖砂浆不饱满的或排气扇边找坡不合格，可以参照本方案“8、窗边墙身渗漏的：”的方案一或二进行施工。处理方案二：若是排气扇质量不合格，水直接从排气扇页内渗进的，则更换排气扇。（二）天花阴角结构板渗漏处理根据现场实际勘察的情况来看，天花结构板渗漏主要表现在屋面天花（B系列户型顶层楼梯间天花）阴角渗漏、房间外墙交接处的天花阴角渗漏、房间与露阳台的天花阴角渗漏，一般天花阴角渗漏部位都不大，多属于点渗。天花阴角结构板渗漏的原因有：天面保温层施工不当，造成楼板开裂；模板安装时采用了铁线固定，存在渗漏点；混凝土局部位置

26、振捣不密实。处理方案一：对于模板安装时采用了铁线固定，存在渗漏点或混凝土局部位置振捣不密实的，混凝土质量有瑕疵的，优先考虑采用高压注浆法，具体施工方法如下：对存在问题的位置进行试水，排查出渗漏点。打凿构造层：按10%渗漏面积范围凿除板面饰面层，如发现结构开裂，则沿裂缝方向凿除结构面上的装饰材料层300mm宽。注意打凿前应用锯机切割出打凿位置，以免破坏原有防水层。灌浆施工工艺流程：清理裂缝确定灌浆咀位置固定灌浆咀封闭裂缝通气试验配置浆液灌浆。a.清理裂缝：为了保证封缝质量，应清除裂缝周围的析出物及其他残留物，裂缝两边各5cm内的混凝土表面，打磨出均匀的新鲜面。b.确定灌浆咀位置：根据施工经验，若

27、要达到满意的灌浆效果：裂缝宽度在0.5mm以上，设置灌浆咀的距离应在0.5m左右；裂缝宽度在0.4mm0.5mm，灌浆孔距0.4m左右；裂缝宽度在0.4mm以下的，灌浆孔距0.3m左右。用彩色粉笔定出灌浆咀位置，原则上灌浆咀在裂缝最宽处。c.固定灌浆嘴：当裂缝为干燥表面，灌浆咀采用粘结法固定，使灌浆咀能承受一定压力。当裂缝为潮湿表面，应使用快干水泥固定基座或打孔后清洗孔眼，将灌浆管固定在孔眼内。上述方法均要保证孔眼与裂缝畅通，灌浆嘴不松动。d.封闭裂缝：对于不渗水的干燥缝：首先用环氧腻子均匀封缝，然后使用结构胶将裂缝两边各2.0cm范围内的表面批2.0 5.0mm厚做第二道密封层，以确保灌浆时

28、裂缝中的浆液不会泄漏。潮湿缝：首先用堵漏剂堵水，待干燥后，在裂缝两边各2.0cm宽的范围用结构胶批2.0 5.0mm厚做为保护层，确保裂缝不漏浆。e.通气试验：以不大于设定灌浆的压力气体充入裂缝中，详细观察每个灌浆孔的通畅情况：封闭后的裂缝是否漏气，周边混凝土是否有漏气孔。认真填写试气纪录，把发现的问题、部位详细填写清楚。f.配置浆液：按材料出厂说明书要求配置浆液，浆材配制时应置于容器中，用搅拌器均匀搅拌至色泽均匀。搅拌用容器内及搅拌器具不得有油污及杂质。应根据裂缝宽度、环境温度决定浆材的每次拌合量，并严格控制浆液，不得长时间暴露在空气中。g.灌浆：待灌浆咀固结后，用手动压力注浆机灌注浆液。第

29、一次灌浆压力控制在0.1 0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可进入下一道工序。抹防水砂浆：界面处理后，采用防水砂浆批抹修复，并设金属加强网，若抹灰厚度大于3cm应分层批抹。养护至达到强度后修复饰面层。处理方案二：对于天面保温层施工不当，造成楼板开裂，如B系列户型顶层楼梯间天花），采用打凿天面构造层，做分格缝处理的办法进行。如B系列户型顶层楼梯间天花，原因分析：该位置为屋面楼板，上面是箱型砖砌构造，下面是顶层楼梯间。 开裂渗漏的原因如下：楼板阴角位置有渗漏点；防水层施工时没按要求上翻30cm；完成面没按要求放坡，有积水；防水层施工

30、前基层没处理好，且防水层有开裂现象等。工艺流程：试水打凿装饰层清理杂物界面处理刷JS水泥基防水涂料防水砂浆找平试水养护恢复装修饰面。对该位置进行蓄水试验，排查出渗漏点。打凿装饰层：距墙边30cm范围的结构面构造层打掉，阴角以上350mm高全部装饰材料打掉。清理杂物后，进行界面处理，抹一层防水砂浆，结构面与外墙面应一次性批抹，阴角部位做约50mm小圆角。在找平层表面批一层做不小于2mm厚的JS水泥基防水涂料。试水：对已修复的位置进行试水，如没发现渗漏，方可拆除脚手架。恢复装修饰面：洒水养护7天后方能恢复装修饰面层。对于没有设置分格缝和透气管的天面，需要按照公司两防要求增设。（三）屋面檐口处开裂、

31、渗水处理 屋面檐口处开裂、渗水原因分析： 未按公司要求一次性浇筑檐口混凝土翻边且二次浇筑时，未按构造要求配筋、基层没按要求处理；保温板铺设时，与翻边交接位置没按要求留缝等。处理方案：凿除砼渗漏部位结构面上全部装饰材料和檐口外墙抹灰层，露出结构层，设置排水管，聚合物砂浆找平后刷JS水泥基防水涂料，恢复盖瓦层和喷涂。工艺流程：试水打凿装饰层设置PVC排水管清理杂物界面处理防水砂浆找平抹5厚聚合物防水砂浆试水养护恢复保温层、装修饰面。（建议檐口重新批灰时挂网，翻入瓦底）对存在问题位置进行淋水试验，排查出渗漏点。打凿装饰层： 距混凝土翻边30cm范围的结构板面构造层打掉，翻边抹灰层打掉。设置PVC排水

32、管：首先检查原有PVC排水管是否堵塞，如有堵塞应先清理。如原屋面没设PVC排水管或间距过大，则每隔3000mm钻孔加设排水管。防水砂浆找平：清理杂物并冲洗干净后，涂刷一遍水泥浆作界面处理，采用防水砂浆进行找平，阴角部位做约50mm小圆角。抹5厚聚合物防水砂浆。对已修复位置进行淋水试验，如无渗漏，方可进行下一工序。恢复屋面瓦，与混凝土翻边交接位置须留设一条50100mm的暗槽。恢复翻边的抹灰层及饰面层（需按两防要求挂设1.02020mm钢网，加强网需要翻到混凝土翻边上）。（四）首层梯间墙脚渗水原因分析：首层梯间地面标高低于周边楼板标高及室外标高或回填前没做防水处理等或存在设计问题。处理方案一：对

33、于首层梯间墙脚渗水不严重的，按照以下方法处理：梯间房室外和室内同时处理：室内地面及地面以上80cm范围墙面凿除原抹灰层，墙身灌浆，刷JS水泥基防水涂料，用防水砂浆恢复抹灰层。梯间室外墙身标高-0.150以下范围抹灰层凿除，刷JS水泥基防水涂料，用防水砂浆恢复抹灰层。工艺流程：试水打凿装饰层砖墙灌浆界面处理刷JS水泥基防水涂料抹防水砂浆室外排水沟试水养护对存在问题位置进行试水试验，排查出渗漏点。打凿出梯间房室内地面砂浆层，露出结构面；室内地面以上80cm范围的墙身抹灰层，露出砖面。（详见下图）室内打凿出的砖墙面进行灌浆处理，具体操作参照本方案第“3、墙身局部位置渗漏:”第5点进行施工。对底板（包

34、括砖墙与底板的交接处）也必须埋灌浆嘴进行灌水泥浆处理，灌浆时需要控制灌浆量，防止浆液灌进下水道或排水管。灌浆嘴的间距300500mm，根据渗水量的大小确定。灌浆完成后，清理杂物，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，用涂刷JS水泥基防水涂料。分三次涂刷：待第一层（底层）胶浆干固后（不粘手为宜，干固时间视温度环境而定）可涂刷第二层胶浆，第二层需与第一层涂刷方向垂直，第二层干固后涂刷第三层（面层）。抹防水砂浆保护。对已修复位置进行试水试验，检查是否渗漏。浇水养护。具体做法详见下图。 处理方案二：对于首层梯间墙脚渗水严重的，除按照处理方案一执行外，还需要在增加以

35、下措施：室外增设排水沟一道。室外增设宽30cm的排水沟，沟长度可以考虑延伸到大厅的位置。沟面预制板标高为室外地坪标高，沟底标高为梯间房结构板板底标高以下30cm。浇筑100厚砼垫层后，砌120墙，沟侧沟底均抹15厚防水砂浆并压光。排水沟放坡以附近雨水井为准，在沟端设置直径100mm的PVC管，引水到雨水井（见下图）。梯底房外侧的墙，打凿出结构砖面，刷界面处理剂一道，用1:2.5的微膨胀防水砂浆修补砖缝不密实的位置，并找平，抹5mm聚合物砂浆。：（五）线管渗漏线管渗漏原因分析：预埋好的线管出现渗水现象，多数是因为线管内进水，现场发现外墙有部分灯座、插座未有盖板，刮台风时，进了雨水。处理方案：及时

36、封闭，安装临时插座盖板。（建议找出渗水源头，然后在外墙打开重新做外墙防水）（六）阳（露）台渗漏 阳（露）台渗水主要表现在：室外水通过门窗渗进室内，室内墙面有湿渍，可以参照窗框渗水进行处理；楼板开裂渗水，天花板批荡层有湿渍，具体处理方法如下：处理方案一：对于阳（露）台板底下只有少数通长裂缝的，按照以下处理方法进行修补：1) 在板面层沿裂缝方向凿除结构面上的装饰材料层300mm宽（面砖、细石砼找平层、保温板、防水层），露出结构层，清洗干净；2) 对原裂缝进行灌浆处理。具体施工要求如下：、施工工艺流程：清理裂缝确定灌浆咀位置固定灌浆咀封闭裂缝通气试验配置浆液灌浆恢复装饰面（已做装饰面层的）。、清理裂

37、缝：为了保证封缝质量，应清除裂缝周围的析出物及其他残留物，裂缝两边各5cm内的混凝土表面，打磨出均匀的新鲜面。、确定灌浆咀位置：根据施工经验，若要达到满意的灌浆效果：裂缝宽度在0.5mm以上，设置灌浆咀的距离应在0.5m左右；裂缝宽度在0.4mm0.5mm，灌浆孔距0.4m左右；裂缝宽度在0.4mm以下的，灌浆孔距0.3m左右。用彩色粉笔定出灌浆咀位置，原则上灌浆咀在裂缝最宽处。、固定灌浆嘴：当裂缝为干燥表面，灌浆咀采用粘结法固定，使灌浆咀能承受一定压力。当裂缝为潮湿表面，应使用快干水泥固定基座或打孔后清洗孔眼，将灌浆管固定在孔眼内。上述方法均要保证孔眼与裂缝畅通，灌浆嘴不松动。、封闭裂缝：对

38、于不渗水的干燥缝：首先用环氧腻子均匀封缝，然后使用结构胶将裂缝两边各2.0cm范围内的表面批2.0 5.0mm厚做第二道密封层，以确保灌浆时裂缝中的浆液不会泄漏。潮湿缝：首先用堵漏剂堵水，待干燥后，在裂缝两边各2.0cm宽的范围用结构胶批2.0 5.0mm厚做为保护层，确保裂缝不漏浆。、通气试验：以不大于设定灌浆的压力气体充入裂缝中，详细观察每个灌浆孔的通畅情况：封闭后的裂缝是否漏气，周边混凝土是否有漏气孔。认真填写试气纪录，把发现的问题、部位详细填写清楚。、配置浆液：按材料出厂说明书要求配置浆液，浆材配制时应置于容器中，用搅拌器均匀搅拌至色泽均匀。搅拌用容器内及搅拌器具不得有油污及杂质。应根

39、据裂缝宽度、环境温度决定浆材的每次拌合量，并严格控制浆液不得长时间暴露在空气中。、灌浆：待灌浆咀固结后，用手动压力注浆机灌注浆液。第一次灌浆压力控制在0.1 0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。3) 对打凿出的结构面涂刷不小于2mm厚的JS防水涂料，中间加贴两道玻璃纤维布，管口和转角部位做加强层处理；4) 聚合物砂浆保护层批荡；5) 试水试验合格后，饰面修复。6) 按照公司两防要求设置分隔缝（若没有按集团两防要求施工的）。处理方案二：对于阳（露）台板底或板面龟裂，无法对裂缝进行修补的。B、阳（露）台板面裂缝规则，板底裂缝多不规则的。以上情况要求按照下述方法打掉阳（露）台板面构

40、造层，重新按图施工。一结构板面处理1)人工打凿阳（露）台原有的全部饰面砖，露出混凝土板面，与墙面交接处的阴角以上300mm高全部装饰材料也需要凿除。2) 对板面上的裂缝优先采用灌浆处理，灌浆有困难的，需要对裂缝进行加强处理，在裂缝表面涂刷不小于2mm厚的JS防水涂料加网格布，宽度为4cm。3) 对打凿出的结构面采用聚合物砂浆进行找平，阴角位做约3050mm小圆角；4) 对打凿出的结构面涂刷不小于2mm厚聚氨酯防水涂料，管口和转角部位做加强层处理；5) 聚合物砂浆保护层批荡；6) 设有聚丙烯保温板的屋面，需要3000设置透气孔。7) 饰面修复。8) 按照公司两防要求设置分隔缝。二、结构板下裂缝处

41、理1、板下贴300mm宽碳纤网，间距300mm，与板短边平行铺贴2、刮聚合物水泥砂浆两遍5mm厚3. 按原顶板饰面要求恢复饰面处理方案三：对于阳露台阴角开裂渗漏1）人工凿除接缝部位（立面高度为完成面返上400mm高、平面约300mm宽范围内）结构墙体、结构板以外的各构造层次（含砂浆保护层、饰面层等），露出结构墙、结构板；2）基面清理干净；3）女儿墙阴角位选用LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆批抹成R=50圆弧角；4）涂刷一遍LB-7氯丁胶乳聚合物界面处理剂；5）在泛水位，涂刷2mm厚LB-13II型JS聚合物水泥复合防水涂料作防水处理，要求平整、牢固、不起皮；6）LB-13JS防水层上批抹20mm

42、厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19 泰尼纤维）保护层。7）饰面恢复（七）屋面闷顶层渗漏闷顶层渗漏主要是S5-5户型，主要表现在闷顶层内进水，闷顶板开裂渗水。1、闷顶层板面开裂原因之一是闷顶层内热气无法排除，因此在闷顶层靠平屋面侧壁开透气孔，内置75PVC管，透气孔须有防水功效，内高外低设置，高差20mm，横向间隔1.0m，竖向位置如下图所示：2、由于施工不当，斜屋面或外侧阴角位置往往会向闷顶层内渗水，闷顶层若出现裂缝，就会导致渗水。处理方案参照本方案“斜屋面、空调板与墙体交接位置渗漏”执行。（八）沉箱渗漏原因分析：二次排水堵塞；管口封堵不密实；防水层未上翻墙身30cm。处理

43、方案：1、凿除清理找平卫生间结构板面（立面高度要求凿至完成面返上至少300mm高）；2、涂刷一遍LB-7氯丁胶乳聚合物水泥浆作界面处理；3、在沉箱楼板设置二次排水管（如需设置由甲方安排专业公司负责）；4、在开凿面，批抹10mm厚LB-7氯丁胶乳聚合物水泥砂浆找平基面；5、涂刷2mm厚LB-1D911聚氨酯防水涂料并返上墙面完成面以上300mm；6、批抹20mm厚抗渗抗裂防水砂浆（掺4%LB-23防水粉、LB-19 泰尼纤维）。（九）地漏及管口渗漏原因分析：沿水管周边渗水，PVC管与套管，套管与混凝土楼板之间填嵌不密实，防水未做到位。处理方案：1、人工打凿管口周边至基面；2、选用聚合物快干水泥止

44、封及预置灌浆咀；3、选用聚合物水泥浆灌浆堵漏处理；4、基面涂刷1.5厚聚氨酯防水涂料并翻入落水管50mm；5、选用抗渗抗裂水泥砂浆恢复清凿面；6、水泥砂浆恢复面预留10X10凹槽，打硅酮密封胶密封；7、恢复装修饰面。（十）地下室、消防水池渗漏处理方案原因分析：地下室底板混凝土振捣不密实处理方案：1、抽水泵抽走池中积水，全面清理地下室、消防水池侧壁、集水井等部位中的木板、淤泥、杂物，摸清渗漏情况和薄弱环节。2、底板大涌水的处理方法。制作灌浆盒，灌浆盒上预留进出浆料口，用灌浆机压注改性环氧树酯浆料并结合丙凝或者丙凝水泥化学浆材进行交替灌浆处理。3、对于中小水的处理采用，冲击锤打凿埋管的方法，灌注改

45、性环氧树酯注浆材的方法能满足使用要求。对于侧壁大面积渗水的，则需用快干水泥大面积封堵。将水引到几个出水管口集中处理的办法解决。4、灌浆补漏具体施工步骤如下：凿槽：用冲击钻作为打凿工具，沿裂缝打凿混凝土。埋设注浆嘴：用“双快水泥”埋设铝质注浆嘴，要求150-200mm一个。灌浆：用手动压力注浆机灌注改性环氧树酯。第一次灌浆压力控制在0.1-0.2mpa，半小时后进行第二注浆，压力比第一次稍大。铲嘴：等改性环氧树酯固化后铲除注浆嘴，进行下一步工序的施工。（十一）结构板开裂渗漏原因分析：1.、混凝土质量不合格（或水灰比过大，或外加剂过量，或填充料粉煤灰过多等）2、所在地区空气特别干燥，混凝土浇筑后，未采用塑料薄膜覆盖自养。3、楼面浇筑过程中未充分振捣，出现松散混凝土，导致渗水。4