管理最佳实践part1of3-房地产开发项目管理模式.pdf

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1、房地产企业项目管理最佳实践房地产企业项目管理最佳实践 慧朴管理概况 主要业务 立足工程建设行业，为行业价值增值提供立足工程建设行业，为行业价值增值提供精细化管理和精益建造精细化管理和精益建造 培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。培训课程、管理咨询、信息系统等产品及服务。公司愿景 致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为致力于研究、发现、推动和实现工程建设行业的价值增值，成为 最受行业欢迎的合作伙伴。最受行业欢迎的合作伙伴。部分客户 中国工程企业精细化管理和精益建造解决方案提供商 2 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringi

2、ng World Class Execution”主讲人简介主讲人简介 3 部分管理咨询项目经验：部分管理咨询项目经验：发展规划 中铁某局集团“十二五”战略规划 中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定 亿利资源金威地产战略发展规划与品牌规划 组织管控 中铁建工集团组织管控设计 中铁三局集团组织管控设计 复地集团组织管控设计 组织优化 中铁建设集团组织结构调整和发展规划制定 燕山石化玉龙工程公司组织结构优化 山西省电力勘测设计院组织结构调整 流程设计 复地集团商业地产开发流程优化 复地集团住宅开发业务流程优化 项目管理 中铁二局城通公司地铁施工项目最佳实践 中国水电集团基础设施项目实施指导手册开

3、发 卓越绩效 山西省电力勘测设计院卓越绩效管理模式辅导实施 上海电力世博保电/工程余废料管理卓越绩效提升 信息系统 中国水电集团路桥公司综合项目管理信息系统开发 平安集团全国后援管理中心集中运营指挥系统规划与实施 绩效薪酬 山西省电力设计院绩效考核与薪酬激励体系设计 张何之张何之 上海慧朴企业管理有限公司总经理上海慧朴企业管理有限公司总经理 中建协企业经营和劳务管理分会理事中建协企业经营和劳务管理分会理事 中国精益建造技术中心高级顾问中国精益建造技术中心高级顾问 清华大学职业经理训练中心讲师清华大学职业经理训练中心讲师 手机：13761145781 信箱： 工作经历：工作经历：合伙人 上海攀成

4、德管理顾问公司 运营经理 中国平安集团全国后援管理中心 主任助理 西安交通大学EDP中心 制造经理 联想电脑集团南方厂 4 培训注意事项 手机关铃 守时 禁烟 提倡互动 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”5 房地产企业项目管理最佳实践房地产企业项目管理最佳实践 引言：精细化管理与精益运营引言：精细化管理与精益运营 Part1：地产企业工程管理模式分析 Part2：成功项目经理与精益项目管理 Part3：如何管理房地产开发项目？房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Pra

5、ctices“Bringing World Class Execution”国家经济持续快速增长：国家经济持续快速增长：经济实力的增长支持了大规模的建设 财政政策积极并持续：财政政策积极并持续：固定资产的积极稳定投资，创造巨大建筑市场 30年来，我国人均年来，我国人均GDP增长了增长了32.4倍，年均增长倍，年均增长6.5%。2010年人均年人均GDP达到了达到了4000美元左右，美元左右，“十二五”虽然淡化了“十二五”虽然淡化了GDP概念，但可以预见经济仍将保持在高位增长。概念，但可以预见经济仍将保持在高位增长。“十二五十二五”期间中国宏观经济发展背景期间中国宏观经济发展背景“十一五”期间，

6、国家固定资产投资率保持在十一五”期间，国家固定资产投资率保持在40%甚至是甚至是60%，2008年中央增加固定资产投资四万年中央增加固定资产投资四万亿人民币，同时带动地方巨量投资。“十二五”期间的国家不会让固定资产投资发生剧烈波动。亿人民币，同时带动地方巨量投资。“十二五”期间的国家不会让固定资产投资发生剧烈波动。国家快速城市化进程：国家快速城市化进程：城市化为建筑业带来巨大的市场需求 人民生活水平稳步提升：人民生活水平稳步提升：住行及生活配套等方面存在巨大改善需求 30年来，我国城市化进程以每年年来，我国城市化进程以每年1%的速度发展。的速度发展。2011年我国的城市化水平将更进一步提升，全

7、国年我国的城市化水平将更进一步提升，全国城市总数还在不断提高，“十二五”期间建筑业市场需求仍然巨大。城市总数还在不断提高，“十二五”期间建筑业市场需求仍然巨大。30年来，我们的居住地从农村转到了城市，居住面积从小到大，居住房屋从不配套到配套，从功能年来，我们的居住地从农村转到了城市，居住面积从小到大，居住房屋从不配套到配套，从功能不完善到完善，从没有环境到有了环境，“十二五”随着经济发展，人民的生活水平需求也将更高。不完善到完善，从没有环境到有了环境，“十二五”随着经济发展，人民的生活水平需求也将更高。6 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bring

8、ing World Class Execution”200320032004200420052005200620062007200720082008200920091801801001002020404060608080120120140140160160龙湖地产龙湖地产历年销售业绩历年销售业绩：（亿元）：（亿元）200320032004200420052005200620062007200720082008200920091801801001002020404060608080120120140140160160龙湖地产龙湖地产历年销售业绩历年销售业绩：（亿元）：（亿元）10 18 21.2

9、 100 36 118 183.6 爆发点一 成都公司成立 爆发点二 多业态开发 爆发点三 上海、西安公司成立 爆发点四 房地产宏观形势 企业高速发展造企业高速发展造成人力资源能力成人力资源能力水平的稀释，导水平的稀释，导致工程管理难度致工程管理难度加大加大 某地产企业某地产企业 7？2011年年-2015年的爆发点年的爆发点在哪里在哪里 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”“十二五十二五”期间，房屋建筑及房地产开发市场市场环境分析期间，房屋建筑及房地产开发市场市场环境分析 目前我国城镇化约

10、为46%，远低于发达国家85%的水平。预计到2020年，我国城镇化率将达到55%至至60%。城镇化率每年增长1%，将新增1000万城镇居民，按照目前我国城镇人均住房面积26.65平方米计算，每年至少需要新增2.6亿平方米亿平方米的住房供给。8 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”来自乙方的挑战：中国建筑的产业结构调整目标来自乙方的挑战：中国建筑的产业结构调整目标城市运营商城市运营商 城市综合体建设城市综合体建设/城市综合基础设施建设城市综合基础设施建设 上下游环节的利润率差异很大上下游环节的

11、利润率差异很大 环境变化环境变化 公司愿景、使命和战略的需要公司愿景、使命和战略的需要 能力的提升（总承包管理能力和资本能力）能力的提升（总承包管理能力和资本能力）员工职业发展员工职业发展 前期规划 项目融资 工程设计 采购与供应/设备制造 基础设施 建筑施工 销售/商业开发 产业链产业链 物业管理 使用 30-50%30-40%10-20%2-5%20-40%1：EPC/设计施工总承包设计施工总承包 2：BT模式模式 3：BOT模式模式 4：商业：商业/房地产开发模式房地产开发模式 基础设施基础设施/建筑建筑 施工施工 5：城市综合体建设：城市综合体建设 9 房地产企业项目管理最佳实践 Be

12、st Operation Practices“Bringing World Class Execution”什么是企业的竞争优势？什么是企业的竞争优势？品牌品牌 资本资本 市场规模市场规模 核心技术核心技术 人才人才 一致性标准一致性标准 严明纪律严明纪律 卓越执行能力卓越执行能力 明星企业的优势运作明星企业的优势运作 对竞争优势的重要程度对竞争优势的重要程度 百年、国际化知名品牌百年、国际化知名品牌 雄厚资本实力雄厚资本实力 拥有全球化规模和扩张拥有全球化规模和扩张技术技术 工艺、工艺、IT、管理平台及、管理平台及产品开发能力产品开发能力 人才整齐，平均素质较人才整齐，平均素质较高高 形成一

13、套行之有效、高形成一套行之有效、高度一致的标准和流程度一致的标准和流程 严明的组织纪律和考核严明的组织纪律和考核制度制度 将计划落到实处、保持将计划落到实处、保持规范的执行能力规范的执行能力 并不是最必要的，新公司不断产生，并不是最必要的，新公司不断产生，即使百年品牌也可在一夜之间毁掉即使百年品牌也可在一夜之间毁掉 只是企业竞争力条件之一，并只是企业竞争力条件之一，并不能保证企业的成功不能保证企业的成功 先入者不一定成功，往往后来先入者不一定成功，往往后来者居上者居上 无论拥有何种先进技术和产品，无论拥有何种先进技术和产品，现在要取代只是数月之间现在要取代只是数月之间 人才是关键因素，但只有在

14、合适的人才是关键因素，但只有在合适的文化下才能发挥作用，文化更重要文化下才能发挥作用，文化更重要 几个人执行一个标准不难，千几个人执行一个标准不难，千人万人执行同一标准难上加难人万人执行同一标准难上加难 制定纪律不难，让每一个人不制定纪律不难，让每一个人不折不扣严格执行难上加难折不扣严格执行难上加难 一个人拥有执行能力不难，让一一个人拥有执行能力不难，让一个组织、一个团队拥有一致的行个组织、一个团队拥有一致的行动力，获得一致的结果难上加难动力，获得一致的结果难上加难 明星企业明星企业 易易 难难 难难上上加加难难 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“B

15、ringing World Class Execution”系统考虑项目管理系统考虑项目管理工程项目管理发展趋势及要求工程项目管理发展趋势及要求 大型、复杂项目越来越多大型、复杂项目越来越多 规模、投资更大 技术难度更高 成败对公司影响大 涉及的环节更多 项目环境更加复杂项目环境更加复杂 相关单位、相关人员多 征地拆迁等 环境保护 现场开放 市场条件更加苛刻市场条件更加苛刻 竞争激励 要求低造价 质量要求高 工期紧 公司或战略环境变化快公司或战略环境变化快 金融危机等 战略调整 资源限制 组织机构 11 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringi

16、ng World Class Execution”系统考虑项目管理系统考虑项目管理某公司项目管理的薄弱环节某公司项目管理的薄弱环节 项目前期的规划与组织项目前期的规划与组织 营销与项目管理脱节 项目部织架构不适应 项目策划与规划设计走形式 规划先行与实施计划走过场 承包商承包商/供应商供应商/协作队伍及管理协作队伍及管理 资源不足 选择方法和程序 市场观念欠缺 退出机制与管控效果（以包代管导致失控）项目管理人才队伍项目管理人才队伍 人才结构单一 缺乏项目管理人才 流动大 进度管理（工期管理）进度管理（工期管理）按期完成的少 抢工期成为家常便饭 合同管理（重点关注成本）合同管理（重点关注成本）市

17、场化资源配置 变更管理及索赔管理 约定不清晰造成乙方“二次经营”12 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”13 房地产企业项目管理最佳实践房地产企业项目管理最佳实践 引言：精细化管理与精益运营 Part1：地产企业工程管理模式分析：地产企业工程管理模式分析 地产企业经营模式与工程管理 地产企业工程管理组织架构分析 地产企业工程管理模式分析 Part2：成功项目经理与精益项目管理 Part3：如何管理房地产开发项目？房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“

18、Bringing World Class Execution”地产企业经营模式与工程管理地产企业经营模式与工程管理 14 龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁 ONEONE龙湖北京：唐宁龙湖北京：唐宁 ONEONE 产品类型 上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房 产品线的复杂性和多样性，产品线的复杂性和多样性，不利于产品的快速复制和工不利于产品的快速复制和工程成熟经验的总结。造成工程成熟经验的总结。造成工程管理难度加大！程管理难度加大！房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing

19、World Class Execution”地产企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响地产企业多项目、跨地域发展对工程管理的影响 自然环境的不同，导致工程管理难度加大自然环境的不同，导致工程管理难度加大 重庆、成都：西南标；北京：华北标；上海：华东标；西安：西北标 社会环境的不同，导致工程管理难度加大社会环境的不同，导致工程管理难度加大 地方标准、地域习惯做法：北京、上海、重庆的门窗安装要求 多业态开发导致专业与全面产生矛盾多业态开发导致专业与全面产生矛盾 住宅与商业的差异、别墅与普通住宅的差异 管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清管理跨度增加，总部与项目之间的管理权责不清 总部工程管理

20、要求与项目一线实际脱节，总部既当裁判员，又当运动员 决策信息增加，沟通效率降低决策信息增加，沟通效率降低 电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程 依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升 成都某地产项目595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查 外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加 地产企业的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收 内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全 各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现

21、 企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降 工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段 15 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”16 房地产企业项目管理最佳实践房地产企业项目管理最佳实践 引言：精细化管理与精益运营 Part1：地产企业工程管理模式分析：地产企业工程管理模式分析 地产企业经营模式与工程管理 地产企业工程管理组织架构分析 地产企业工程管理模式分析 Part2：成功项目经理与精益项目管理 Part3：如何管理房地产开发项目？房

22、地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”职能管理型职能管理型 矩阵式管理型矩阵式管理型 项目管理型项目管理型 开发 设计 工程 销售 项目部或工程部只是负责施工现场的管理部门 对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积 项目数量少，特定区域经营 客户定位专一，项目实施环境不确定性低 公司高层介入项目协调工作 职能部门内部各司其责，实现业务流程环节的流转 开发 设计 工程 销售 项目部 项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督主体 员工介入双重职权之中，需要公司

23、良好的人际关系和全面的培训 项目数量较多，专业化能力要求较高，需要人才共享 客户较稳定，但不确定性较高的项目环境 公司有专业技能提升要求 项目部 对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升 项目公司 开发 设计 工程 销售 项目公司或项目部 开发 设计 工程 销售 项目公司成为开发工作的全权负责主体 项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展 跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求满足程度 对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意 类类 型型 职责分工职责分工 优点优点 实施条件实施条件 缺点缺点 17

24、 地产企业常见工程管理组织架构地产企业常见工程管理组织架构 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”地区总经理 设 计 管 理 部 副总经理 副总经理 副总经理 成 本 管 理 部 财 务 管 理 部 市 场 营 销 部 行 政 人 力 部 项 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 项 目 经 理 部 水 电 工 程 师 土 建 工 程 师 设 计 工 程 师 成 本 工 程 师 项 目 一（万科地区公司组织结构示意图）（万科地区公司组织结构示意图）18 房地产企业项目管理最佳实践 Best Op

25、eration Practices“Bringing World Class Execution”19 地区总经理 设 计 管 理 部 副总经理 副总经理 副总经理 成 本 管 理 部 财 务 管 理 部 市 场 营 销 部 行 政 人 力 部 项 目 拓 展 部 工 程 管 理 部 项 目 工 程 部 水 电 工 程 师 土 建 工 程 师 设 计 工 程 师 成 本 工 程 师 项 目 一（龙湖地产地区公司组织结构示意图）（龙湖地产地区公司组织结构示意图）质 量 工 程 师 采 购 工 程 师 PMO经理 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bri

26、nging World Class Execution”该地产企业的项目运营管理架构，属于在平衡矩阵的基础上进行改进的强矩阵项目管理管理模式。避免了传统强矩阵项目管理模式中项目经理授权过大带来的风险。避免了在平衡矩阵项目管理模式下，容易出现职能部门之间的技术或管理矛盾影响项目整体运营，对项目进程、关键节点及阶段性成果标准进行管控。同时也强化了总部对地区公司风险控制的管理。20 龙湖地产企业工程管理组织架构分析龙湖地产企业工程管理组织架构分析 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”万科案例：标准

27、化、执行力资源整合万科案例：标准化、执行力资源整合 一、万科集团组织架构一、万科集团组织架构 1.万科集团组织构架 2.上海区域组织构架 二、操作模式二、操作模式 1.项目计划 2.设计管理 3.采购管理 三、事业部管理制度及操作模式三、事业部管理制度及操作模式 1.事业部组织结构及工作流程 2.决策体系：10级会议制度 四、执行力四、执行力 1.绩效考核 2.K2效率排名 3.阶段性总结 4.成本管理 5.营销管理 6.财务制度 3.上海公司组织构架 4.浦东事业部组织构架 21 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Cl

28、ass Execution”龙湖案例：工程管理模式与工程质量管理龙湖案例：工程管理模式与工程质量管理 一、龙湖地产组织架构一、龙湖地产组织架构 1.组织架构分析 2.总部对地区公司的考核体系 二、工程管理模式二、工程管理模式 1.工程管理框架 2.经营计划管理 3.工程计划管理 三、工程质量管理三、工程质量管理 1.标准化、系列化 2.工程质量细节管理 3.供方质保体系的输出与管理 4.工程质量执行力管理的考核 5.地产企业的工程分户验收管理 四、龙湖工程质量管理精简版四、龙湖工程质量管理精简版 22 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringin

29、g World Class Execution”23 房地产企业项目管理最佳实践房地产企业项目管理最佳实践 引言：精细化管理与精益运营 Part1：地产企业工程管理模式分析：地产企业工程管理模式分析 地产企业经营模式与工程管理 地产企业工程管理组织架构分析 地产企业工程管理模式分析 Part2：成功项目经理与精益项目管理 Part3：如何管理房地产开发项目？房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资论证及收益跟踪 投资成果 设计成果 成本成果 工程成果 营销成果 专业评审 决策评审 集团例会

30、运营例会 总结评估 地产企业工程管理模式框架地产企业工程管理模式框架 集团关键节点计划管理 地区公司一、二级计划管理 个人计划管理 目标成本、动态成本跟踪 投资决策及收投资决策及收益跟踪体系益跟踪体系 阶段性成果管阶段性成果管理体系理体系 运营决策管理运营决策管理体系体系 进度计划管理进度计划管理体系体系 目标成本管理目标成本管理体系体系 降低投资风险项目收益控制 降低运营风险项目质量控制 明确管理职责提高决策效率 计划编制质量提高决策效率 成本控制与预警成本敏感性分析 地产企业运营管理体系 资金预算管理资金预算管理体系体系 预算制定滚动资金计划控制 防范经营风险提高资金使用率 实现集团预定收

31、益目标 24 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”投资决策 规划设计 施工准备 施工（含保修）物业服务 后评估 资金、策划与销售 工程管理（常工程管理（常规理解）规理解）地产企业的项目开发流程与项目工程管理地产企业的项目开发流程与项目工程管理 25 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”26 地产企业的项目开发流程与项目工程管理地产企业的项目开发流程与项目工程管理 房地产企业项目管理最佳实践

32、 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”27 规划 计划 实施/落实 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段施工准备阶段和施工阶段是建筑产品的实现阶段，是项目工程管理的主要内容，是房地，是项目工程管理的主要内容，是房地产开发不可或缺的环节产开发不可或缺的环节 工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶段工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业服务、后评估等阶

33、段 市场主体（外部客户）与工程管理市场主体（外部客户）与工程管理 房地产开发的市场主体包括发展商、勘察设计院、施工、监理、营销策划公司（房地产销售代理商）、造价咨询 协作部门（内部客户）与工程管理协作部门（内部客户）与工程管理 房地产开发的工程管理涉及企业内部的设计部、销售部（销售配合）、成本部、采购部、项目拓展部（报批报建）、财务部等多个管理部门 28 地产企业的项目工程管理与项目运营管理地产企业的项目工程管理与项目运营管理 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”项目运营管理提高了项目工程管

34、理的效率项目运营管理提高了项目工程管理的效率 项目运营管理依据项目整体业务运营流程，对项目进程全过程进行目标控制、过程控制，结果控制等方面的管理。避免了传统管理模式下，项目工程部与内部客户逐一协调，或单纯依靠公司高层协调带来的管理效率下降，由工程推动转变为项目整体运营推动。项目工程部得以把工作重心放到一线施工现场的质量、进度等方面的管理（减少了大量的内部协调）项目运营管理提高了项目工程管理的质量项目运营管理提高了项目工程管理的质量 项目运营管理通过对业务流程关键节点的阶段性成果标准的规范和管理，保证了公司内部部门与部门之间交接或较差平行作业所需工作成果的质量标准。解决了传统部门职能管理模式下的

35、跨专业平衡（设计工程质量保证、采购工程质量保证、合约工程质量保证等）和跨专业翻译（产品定位的营销语言与规划设计的设计语言），降低项目经营风险，保证了项目工程管理的整体平衡（工程质量、进度管理不只是工程部门的职责）项目运营管理提高了项目风险控制能力项目运营管理提高了项目风险控制能力 项目运营管理可以对项目运营进程的关键流程、关键节点等进行过程管理，及时发现项目正常运营存在的风险，并进行提前的预警和预控。避免了因为专业不平衡导致项目工程管理风险加大 29 地产企业的项目工程管理与项目运营管理地产企业的项目工程管理与项目运营管理 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practi

36、ces“Bringing World Class Execution”万科案例：标准化、执行力资源整合万科案例：标准化、执行力资源整合 一、万科集团组织架构一、万科集团组织架构 1.万科集团组织构架 2.上海区域组织构架 二、操作模式二、操作模式 1.项目计划 2.设计管理 3.采购管理 三、事业部管理制度及操作模式三、事业部管理制度及操作模式 1.事业部组织结构及工作流程 2.决策体系：10级会议制度 四、执行力四、执行力 1.绩效考核 2.K2效率排名 3.阶段性总结 4.成本管理 5.营销管理 6.财务制度 3.上海公司组织构架 4.浦东事业部组织构架 30 房地产企业项目管理最佳实践

37、Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”万科案例：标准化、执行力资源整合万科案例：标准化、执行力资源整合 一、万科集团组织架构一、万科集团组织架构 1.万科集团组织构架 2.上海区域组织构架 二、操作模式二、操作模式 1.项目计划 2.设计管理 3.采购管理 三、事业部管理制度及操作模式三、事业部管理制度及操作模式 1.事业部组织结构及工作流程 2.决策体系：10级会议制度 四、执行力四、执行力 1.绩效考核 2.K2效率排名 3.阶段性总结 4.成本管理 5.营销管理 6.财务制度 3.上海公司组织构架 4.浦东事业部组

38、织构架 31 房地产企业项目管理最佳实践 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”龙湖案例：工程管理模式与工程质量管理龙湖案例：工程管理模式与工程质量管理 一、龙湖地产组织架构一、龙湖地产组织架构 1.组织架构分析 2.总部对地区公司的考核体系 二、工程管理模式二、工程管理模式 1.工程管理框架 2.经营计划管理 3.工程计划管理 三、工程质量管理三、工程质量管理 1.标准化、系列化 2.工程质量细节管理 3.供方质保体系的输出与管理 4.工程质量执行力管理的考核 5.地产企业的工程分户验收管理 四、龙湖工程质量管理精简版

39、四、龙湖工程质量管理精简版 32 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”慧朴管理简介慧朴管理简介 上海慧朴企业管理有限公司是一家专注为工程行业提供“精细化管理与精益运营精细化管理与精益运营”系统解决方案的专业服务机构。慧朴管理的愿景：致力于研究、发现、推动和实现工程行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。致力于研究、发现、推动和实现工程行业的价值增值，成为最受行业欢迎的合作伙伴。慧朴管理的使命：履行管理实践，促进科技应用；助推客户发展，成就精彩人生。履行管理实践，促进科技应用；助推客户发展，

40、成就精彩人生。慧朴管理的价值观：精益运营，推广最佳实践，满足客户需求；精益运营，推广最佳实践，满足客户需求；尊爱伙伴，激发团队潜能，实现财富理想；尊爱伙伴，激发团队潜能，实现财富理想；积极奉献，勇担社会责任，创建美好生活。积极奉献，勇担社会责任，创建美好生活。致力于“精益生产及精益建造”的理论研究和实践推广致力于“精益生产及精益建造”的理论研究和实践推广 33 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”慧朴管理简介慧朴管理简介 慧朴管理已经为中国建筑中国建筑、中国中铁中国中铁、中国铁建中国铁建、中国

41、电建中国电建、中国能建中国能建系统内多家局级单位，港珠澳大桥管理局港珠澳大桥管理局、上海电力上海电力、万科地产万科地产、复地集团复地集团等多家业主单位，国家电网国家电网、中国石化中国石化系统多家甲级设计单位，以及多家民营工程企业民营工程企业提供了涵盖战略规划、组织管控、人力资源管理、绩效管理、薪酬激励、流程优化、信息化建设等内容的专业的常年咨询服务。慧朴管理是中国建筑业协会建筑企业经营和劳务管理分会的理事单位，参与协会“中国建筑企业管理网”（网址http:/www.jzqygl.orghttp:/www.jzqygl.org）的运营管理，慧朴管理还是美国精益建造协会（网址http:/www.l

42、eanconstruction.orghttp:/www.leanconstruction.org）在国内的第一家分支机构。慧朴管理与清华大学清华大学继续教育学院、同济大学同济大学EDP联合举办“建筑工程总裁研修班”、“交通工程总裁研修班”，已在国内举办数十场工程行业高层管理者研讨会，每年服务千余名行业高管。慧朴管理凭借为数十家工程建设企业提供的“精细化管理与精益运营精细化管理与精益运营”管理咨询服务，深刻理解行业、企业管理改进需求，完全有能力为企业定制开发“咨询式培训解决方咨询式培训解决方案案”。立足工程领域，客户包括投资建设、勘察设计、建筑施工、房地产开立足工程领域，客户包括投资建设、勘察

43、设计、建筑施工、房地产开发、工料机供应商等中等规模以上企业发、工料机供应商等中等规模以上企业 34 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”专业培训简介专业培训简介 咨询式内训咨询式内训面向行业的专业培训服务提供机构面向行业的专业培训服务提供机构 慧朴管理整合优秀企业的管理实践经验，深入分析房地产企业、建筑施工企业、勘察设计企业不同岗位员工的能力素质模型，开发出符合企业个性化需求的培训课程体系。每年，在慧朴管理举办的各类培训、研讨活动中，数以千计的管理者收获了最新的管理理念及实用的工作方法。35

44、房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”专业讲师介绍专业讲师介绍 师资包括公司内部合伙人、清华大学及同济大学教授、住建部及行业师资包括公司内部合伙人、清华大学及同济大学教授、住建部及行业协会专家顾问、大型工程建设企业高管等协会专家顾问、大型工程建设企业高管等 包老师，项目管理包老师，项目管理 陈老师，陈老师，EPC 陈老师，精益专家陈老师，精益专家 陈老师，陈老师，HR 绩效绩效 揭老师，项目管理揭老师，项目管理 李老师，工程质量李老师，工程质量 林老师，项目成本林老师，项目成本 林老师，项目管理

45、林老师，项目管理 刘老师，刘老师，IPMA 马老师，项目策划马老师，项目策划 潘老师，商务谈判潘老师，商务谈判 孙老师，工程法务孙老师，工程法务 谭老师，工程法务谭老师，工程法务 田老师，人才培养田老师，人才培养 王老师，领导力王老师，领导力 王老师，国际工程王老师，国际工程 项老师，国际工程项老师，国际工程 张老师，精细化张老师，精细化 张老师，张老师，BT/BOT 王老师，工程成本王老师，工程成本 王老师，标准化王老师，标准化 葛老师，流程管理葛老师，流程管理 张老师，张老师，IPMA 周老师，精益运营周老师，精益运营 36 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Prac

46、tices“Bringing World Class Execution”慧朴培训思路慧朴培训思路 慧朴管理制定了一整套的关键员工“人才梯队建设方案”及“人才梯慧朴管理制定了一整套的关键员工“人才梯队建设方案”及“人才梯队培训方案”队培训方案”基于关键员工人才梯队建设方案的系统化的能力提升是工程建设企业培训的出发点，也基于关键员工人才梯队建设方案的系统化的能力提升是工程建设企业培训的出发点，也是关键点。是关键点。慧朴管理认为在企业中，可以将各类关键员工划分为A类、B类及B潜类、C类及C潜类共五类，分别属于企业中高层、中层、基层三个层级中的部分员工。企业里的关键员工可以创造一般员工3-10倍的生

47、产力。慧朴管理“人才梯队建设方案”的设计思想如下慧朴管理“人才梯队建设方案”的设计思想如下 A类关键员工包括在职的高层管理者；B潜类关键员工是指部分有培养潜力、有可能成长为高层管理者的中层干部；B类关键员工是指专业领域的营销经理，项目经理，业务部门负责人，以及职能管理部门负责人；C潜类关键员工是指部分有培养潜力、有可能成长为中层干部的基层专业工程管理、技术管理骨干人员，职能管理骨干人员；C类关键员工包括基层专业工程管理、技术管理骨干人员，职能管理骨干人员。每年，在B类关键员工中挑选优秀的20%作为B潜类关键员工予以重点培养，以便在业务扩张阶段及出现职务空缺时担任A类职务；同样，每年挑选20%的

48、优秀C类关键员工作为C潜类关键员工进行系统培训，为企业储备B类管理力量。37 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operation Practices“Bringing World Class Execution”慧朴培训思路慧朴培训思路 慧朴管理制定了一整套的关键员工“人才梯队建设方案”及“人才梯慧朴管理制定了一整套的关键员工“人才梯队建设方案”及“人才梯队培训方案”队培训方案”基于关键员工人才梯队建设方案的系统化的能力提升是工程建设企业培训的出发点，也基于关键员工人才梯队建设方案的系统化的能力提升是工程建设企业培训的出发点，也是关键点。是关键点。慧朴管理认为在企业中，可以将各类关键员工划

49、分为A类、B类及B潜类、C类及C潜类共五类，分别属于企业中高层、中层、基层三个层级中的部分员工。企业里的关键员工可以创造一般员工3-10倍的生产力。慧朴管理“人才梯队培训方案”的设计指导思想如下慧朴管理“人才梯队培训方案”的设计指导思想如下 以企业的战略和员工的职业发展规划为导向。以企业的战略和员工的职业发展规划为导向。指导员工根据个人的能力和意愿建立符合企业发展战略的职业规划，提出类员工所需培训的范围及内容。慧朴管理可协助企业进行战略规划设计和员工职业发展通道管理体系设计。以提升组织和员工绩效为焦点。以提升组织和员工绩效为焦点。聚焦企业、部门和员工的工作目标和绩效指标达成，注重培训课程的实用

50、性和效果性。慧朴管理可协助企业设计覆盖部门及岗位的绩效考核与薪酬激励管理体系。以解决问题和缩短员工能力差距为驱动。以解决问题和缩短员工能力差距为驱动。分析员工个人能力与岗位任职要求之间的差距，调研员工在工作中遇到的问题，提供提升“知识、技能、态度”等胜任力培训课程。慧朴管理可协助企业设计不同岗位员工的胜任力模型。以履行员工岗位职能和要求为基础。以履行员工岗位职能和要求为基础。梳理企业各岗位员工的工作职责，细化工作内容与要求，提出工作标准，明确权责配置，为员工能够顺利履行职责提供基础技能培训。慧朴管理可协助企业优化设计组织结构及岗位管理体系。38 房地产开发企业薪酬与激励 Best Operat