2023年房地产估价师考试《理论与方法》习题.pdf
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1、2 0 2 3 年房地产估价师考试 理论与方法习题I .钢筋混凝土结构房屋的残值率是().A.2%B.3%C.4%D.0 答案:D解析:残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例,按照房屋折旧的有关规定,钢筋混凝土结构房屋的残值率是0.2.收益法合用的条件是房地产的()。A.收益可以量化B.风险可以量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化 答案:D解析:通过收益法的报酬资本化法公式,我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素,只有量化其值才干运用公式求得价格。3.投资利润率的计算公式是().A.开发利润/(土地取得成本+开发成本+管 理 班 用B.
2、开发利涧/(土地取得成本+开发成本)C.开发利润/(土地取得成本+开发成本+投资费用)D.开发利润/开发完毕后的房地产价值 答案:A解析:B是直接成本利润率的计算公式,D是销售利润率的计算公式,C不是任何利润率的计算公式。4 .在新开发区内有一块土地,总面积是20230平方米,可转让土地面积的比率是6 0%,预计可转让土地的价格走3000元/平方米,则可转让土地的价格是()。A.2500万元B.3500万元C.3600万元 D.3000万元 答案:C解析:2O23Ox6O%x3OOO=36OO 万元。5.受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是()。A.30 年 B.2023C.2O23D.40
3、年 答案:B解析:受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是2023。6.一般来说,开发经营期的起点()。A.与经营期的起点重合B.与运营期的起点重合C.与建造期的起点重合D.与开发期的起点重合答案:D7.路线价法重要合用于()oA.城市.商业街道两侧土地的估价B.IH建筑物的估价C.新建筑物的估价D.拆迁房屋的估价答案:A解析:路线价只能用来评估地价,不能用于评估建筑物价值。8.在用路线价法估价中设定的标暹深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。A.算 术 平 均 数B.中位数C.加权平均数D.众 数 答 案:D9.在本金相等.计息的周期数相同时,假如利率相同,则通常情况下(计算的
4、周期数大于I)().A.单利计息的利息少,复利计息的利息多B.单利计息的利息多,复利计息的利息少C.单利计息的利息与复利计息的利息同样多D.无法知道答案:A解析:复利计息是利息产生利息,即利滚利。1 0.某地区房地产交易中卖方.买方应交纳的桎费分别为正常成交价格的7%和8%.某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/门,应交纳的不兑费均由买方承担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/nV.A.2487.75 B.2500.00C.2511.00D.2162.25 答案:B解析:根据教材104页公式“正常价格-应由卖方承担的税费=卖方实际得到的价格”,可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(
5、1-应由卖方缴纳的税费比率)以得出 2325/(1-7%)=2500.1.房地产价格形成条件有()。A.房地产的需要B.房地产的有用性C.房地产的有效需求D.房地产的相对稀缺性答案:BCD2.评估基准地价时,应明确所评估的基准地价的内涵,涉 及()等。A.土地生熟限度B.土地使用权年限C.土地使用者D.土地运用条件答案:ABD3.路线价法用于宗地估价,其结果的可信度重要取决于()的健全与否。A.路线价B.深度百分率C.宗 地 形 状 D.临街状态答案:AB解析:简朴来说,路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。4.最高最佳使用是指估价
6、对象的使用必须满足().A.法律上允许B.程序上合理C.技术上也许D.经济上可行答案:ACD5.假设开发法中预期开发后的楼价可用()求取。A.市场比较法B.收益法C.成本法 D.购买年法答案:ABD解析:预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法,成本法恰恰不能求取未来时点价格。6.建筑物的物质折旧涉及()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁答案:BD解析:功能衰退属于功能折旧,环境恶化属于经济折旧。7.运用市场法估价,选取的可比实例应符合下列条件()A.使用性质相同B.地点相近C.价格相同D.交易口期与估价时点相近答案:ABD8.有限年期且其他因素不变的收益
7、法公式可用于()。A.不同收益年限的类似房地产价格的互相转换B.资本化率的求取C.市场法中交易口期修正D.不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较 答案:AD9.影响房地产价格的社会因素,重要有()。,进而可A.政治安定状况B.社会治安限度C.房地产投资D.房地产投机E.城市化答案:ABDE1 0.收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用,如前者不包含(A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费 答案:ABC解析:D 是收益性房地产正常运营所必须的,所以要包含在运营费用当中。1.临接同一道路的其他土地的价格,是以宗地价格为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适
8、当的修正求得,这些修正实为房地产状况修正。()答案:错解析:见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格,是以路线价为基准,考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等,进行适当的修正求得,这些修正实为房地产状况修正。”2.房地产价格在短期内通常有上下波动,在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。()答案:错解析:房地产价格在长期短期内都会有波动,在短期内很难找出变动规律和发展趋势。3.在完善的市场经济卜,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。()答案:错解析:对的的说法应当是“在完善的市场经济3 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成
9、。”4.在统一币种方面,不同币种的价格之间的换算,应采用该价格所相应的口期时的市场汇价。在通常情况下,是采用成交口期时的市场汇价。()答案:对解析:见教材。5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等,那么,对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。()答案:对解析:城市规划处估价合法原则中的一部分,房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。6.投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,小于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易可以实现的基本条件。()答案:错解析:当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买,反之说明不值得购买。对的的说法应当是“
10、投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易可以实现的基本条件。”7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期,对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。()答案:对解析:房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。8.在可比实例的成交日期至估价时点期间,无论房地产价格为上涨、卜跌或平稳发展,都必须进行交易日期调整。()答案:错解析:房地产价格为平稳发展时没必要进行交易口期调整。9.实际观测法不走直接以建筑物的有关年限(特别走实际通过年数)来求取建筑物的折旧,而是注重建筑物的实际损耗限度。()答
11、案:对解析:见教材。10.出租型房地产是收益法估价的典型对象,涉及出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等,其净收益是根据销售期来求取,通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()答案:错解析:前半部分是对的,后半部分对的的应当是“其净收益通常为相赁收入扣除由出租人承担的费用后的余额”。1.某块土地上有一建筑物,各层建筑面积相同,共有20层,且建筑密度为60%,则建筑容积率为()。A.33.3B.I2C.20 D.60%答案 B2.土地取得成本是取得()所需的费用。税金等。A.土地使用权B.土地转让权C.土地经营权D.开发土地 答案D
12、3.对于单纯增长容积率的补地价来说,其补地价的数额理论上可以用下列公式计算:补地价(单价)=(增长后的容积率-原容积率)/()原容积率下的土地单价。A.建筑面积B.原容积率C.土地总面积D.增长后的容积率答案B4.下面对假设开发法合用条件的表述最为准确的为()。A.新开发房地产项目B.用于出售用途的房地产项目C.具有投资开发或再开发潜力的房地产D.用于投资或再开发的房地产答案C5.房地产价格与一般物品的价格,既有共同之处,也有不同的地方。共同之处是()A.都是价格,用货币来表达B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.市场性质相同答案ABC6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是(
13、)。A.所有权价格B.抵押权价格C.地役权价格D.使用权价格答案D7 .房地产的供应曲线表达(A.房地产的出售量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供应量与其价格之间的关系D.房地产的供应量与购买者能力的关系答案C8 .某高层楼房占用的土地总面积为8 00 n V,总建筑面积为2 02 3 m某人拥有其中1 2 0 n f的建筑面积。那么假如按建筑面积进行分摊计算,该所有人拥有的土地数量为()A.4 0 B.4 5 C.4 8 D.50答案C9 .有甲乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价为3500元/n V,报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年,单价为
14、3000元加二报酬率为6%.那么,甲的价格()乙的价格。A.高于B.低 于 C.等于D.条件局限性,无法拟定答案B1 0.某酒店已知可以在耒来30年内取得丰厚收益,经计算未来3 年收益分别为9 3万元、1 00万元、1 2 0万元,从第4年到第30年的净收益会稳定在1 30万元左右,在该区域酒店类房地产的报酬率为1 2%,则此宗估价对象房地产的价格为()万元。A.9 9 2.06 B.9 8 3.1 0 C.1 08 0 D.8 52 答案 B1.),建设部制定了 城市房屋拆迁估价指导意见,使得拆迁估价问题有了参考依据。A.2 02 3年 1 月 1 日B.2 02 3年 I 月 1 日C.2
15、 02 3年 1 2 月 I 日D.2 02 3年 1 2 月 I 日答案D2 .通常情况下,评估下列房地产合用收益法的有()。A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场答案A B D3.某大展总建筑面积10000 n f,房地总价值6000万元,其中,土地总价值25 00万元。某人拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为18 0万元,建筑面积为24 0m、假如按照土地价值进行分摊,则该人占有的土地分额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8 D.7.2%答案 C4 .某建筑物实际通过年数为1O 年,估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差导致功能折旧和物质折旧高于正常建筑物,判
16、断其有效通过年数为2023,剩余经济寿命为2023,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.4 3.2%B.5 0%C.5 6.8%D.7 0%答案 C5 .可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同,或 是()。A.同处在一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处在一个相对稳定的环境D.同处在公平竞争的地区 答案B6.同一块土地,在估价时考虑(或假设)的“生熟”限度不同,会有不同的价格。土地的“生熟”限度市要有下列儿种:未征用补偿的农地,取得该土地后还需要支付征地补偿费:已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地:已作“三通一平或以上开发的土地:取得该土地后需要进行拆
17、迁,支付拆迁安顿补偿费:已作拆迁安顿的城市空地。其中对的的是()。A.()B.C.(g)D.)答案D7.在其他条件不变的前提卜,建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格也许产生的变动方向,卜面描述对的的为()。A.居民区的房地产熠值,工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值,工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值,工业用地房地产增值D.居民区的房地产贬值,工 业 用 地 房 地 产 增 值 答 案C8.房地产的市场供应量与市场需求量相等时的价格,也就是房地产的市场供应曲线与市场霜求曲线相交时的价格,般叫做()A.房 地 产 的 供 应 价 格B.房 地 产 的 需 求
18、价 格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格答案D9.某 宗2023年末取得土地使用权的工业厂房,正常情况下通过出租每年可获净收益160万元,该房地产的报酬率为7%.估价时点为2023年末,该宗房地产的收益价格为A.1830.4B.2I76.88C.2169.27D.2285.71 答案 B10.商业用地房地产位置的优劣重要取决于(A.周边环境状况安宁限度B.位置有助于原料和产品的运送C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华限度临街状况答案D1.用市场法对房地产进行估价时,需 要 进 行()修正。A.交易过程B.交 易 情 况C.交易日期D.交 易 价 格 答 案BC现行的土地权属证书有()
19、。A.国有土地所有证B.国有土地使用证C.集体土地所有证D.土地他项权利证明书答案BCD3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移的方法分别计算系列的时序价格平均数,形成个新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响,显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中,移动平均法行()和()之分。A.指数平滑法B.简朴移动平均法C.指数移动平均法D.加权移动平均法答 案BD4.城市房屋拆迁管理条理规定拆迁补偿的方式有()A.货币补偿B.房屋产权调换C.实物补偿D.等价补偿答案AB假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即(A.估价时点B.
20、待开发项目开工之口 C.待开发项目取得土地使用权之口 D.该开发项目开始销售之口答案A6.克制房地产价格上涨的措施是多种多样的,它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。克制房地产价格的措施重要有()A.制定最高限价或扭售价格B.政府通过调整房地产的供应来平抑房地产价格C.征收房地产交易税或增值税D.建立一套房地产交易管理制度答案ABCD7.某宗房地产土地面积300 n V,建筑面积250户,建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,估价拆迁费用每平方米建筑面积300元,残值每平方米建筑面积50元,则该宗房地产相对于空地的减价额为()元。A.62500 B.62023 C.61000D.
21、6 1 5 0 0答 案A8.房地产之所以有价格,前提条件是(A.有效供应B.有效需求C.有用性 D.稀缺性答案BCD9.具体的长期趋势法重要有()oA.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法和指数修匀法答案ABCD10.在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相称,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.5 7.5 D.1.0 7.51.从事房地产估价,一方面要有房地产估价业务。归纳起来,房地产估价业务来源重要是().A.被动接受B.积极争取C.自有自估D.朋友介绍 答案ABC2.在成本法中,直
22、接成本利润率的计算基数涉及()。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用答案AB3.中国大陆目前重要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中,()属于自物权,其余属于他物权。A.使用权B.抵 押 权C.所有权D.租赁权答案C4.市场比较法中,采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正,其中可比实例的个别因素优于拯迤个别因素得103分,估价时象的个别因素劣于标准个别因素得9 8分,则个别因素修正系数为()。A.1.05 B.0.98C.0.95D.1.03 答案 C5.通过土地重划或调整后,土地运用价值会提高,地价会立即随之上涨,这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地
23、面积B.地质条件C.土 地 位 置D.土地 形 状 答 案D6.土地是房地产的存在形态之一,在具体的估价中的做法有()。A.无视建筑物的存在,即将其设想为无建筑物的空地B.重视建筑物的存在,即将其设想为可运用的资源物C.考虑建筑物存在对土地价值的影响D.考虑豪华建筑存在对土地价值与可运用资源的具体影响 答案AC7.甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于1999年,假定该两宗房地产的产权。建筑结构。装修。面积等各项条件相同,若采用直线法计算2023年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较,则()。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.难以判断 答案B8.某宗房地产1998年2月15
24、口的价格为1000美元/m,汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%,则其1998年10月15 口的价格为()元人民币/户.1998年10月15日的汇率假定为1美元=8.2 9元人民币。A.7999 B.7967C.7996 D.8028 答案 D9.经济折IH是建筑物自身以外的各种因素所导致的价值损失,它涉及以卜.几个方面,对的的选项是()oA.供应过量B.需求局限性C自然环境恶化D.交通拥挤 答案ABCD10.拟定估价作业环节和时间进度的方法,可以采用的技术有()0A.线条图B.散 点 图C.网络计划技术D.统筹法答案ACD1.房地产估价人员应遵守的职业
25、道德涉及().A.应保持估价的独立性,必须回避自己近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文献资把,在任何情况 未经委托人书面许可,不得将委托人的文献资料公开或泄露给别人C.尽管感到自己的专业能力有限,为了不辜负委托人,依旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费屣,不得以不合法理由或名目收取额外究用,也不得恶意减少收费进行不合法竞争答案AD2.明确估价对象涉及()。A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况 答案ABC3.某房地产的报酬率为8%,受益期限为30年的价格为4000元/n V.若报酬率为6%,受益期限
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