道路及其管网基础设施建设项目财务评价.doc

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1、道路及其管网基础设施建设项目财务评价一、 财务评价原则、依据及参数1、财务评价原则（1）遵循费用与效益计算范围一致性原则。（2）遵循费用与效益识别的有无对比原则。（3）以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、偿债能力进行评价。2、财务评价依据（1）国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数；（2）国家计委办公厅计办投资20011153号文颁发的投资项目可行性研究指南；（3）业主提供的基础资料。3、财务评价参数（1）基准财务内部收益率：10%。（2）计算期根据项目实施计划，道路建设期30个月（2.5年），道路周边所辐射的土地从道路建设第三年开始出让，预计8年出让完毕。故项目财务

2、评价计算期取10年。（3）法定盈余公积金提存率：10%。二、土地增值收入、营业税金及附加估算所建道路辐射的可出让土地面积为3000亩，由于道路的建设，该部分土地将收益，土地价值得以提高，土地出让价格将大幅度增长。根据当地地产行情分析：在不建设该道路的情况下，预计该部分土地近年(以道路建设第3年为起点，共预测8年)的出让价格依次为20.00万元/亩、21.00万元/亩、21.00万元/亩、22.00万元/亩、22.00万元/亩、23.00万元/亩、23.00万元/亩、24.00万元/亩；道路建成后的土地出让价格依次为35.00万元/亩、37.00万元/亩、37.00万元/亩、40.00万元/亩、

3、40.00万元/亩、42.00万元/亩、42.00万元/亩、43.00万元/亩。土地升值产生的收益作为道路建设的回报，用于回收道路建设投资。道路辐射的可出让土地面积3000亩。根据项目实施计划，该部分土地从项目计算期第三年开始出让，逐年出让比例为15%、15%、14%、14%、12%、12%、10%、8%，逐年土地出让数量为450亩、450亩、420亩、420亩、360亩、360亩、300亩、240亩。根据上述数据计算，道路建设前土地出让总收入为65370万元，道路建成后土地出让总收入为117180万元，道路建成后土地增值总收入为51810万元。项目应缴税金为营业税、城市维护建设费、教育费附加

4、。营业税税率为5%，城市维护建设费费率为5%，教育费附加费率为3%。经计算，项目的营业税金及附加为2798万元，其中营业税2591万元，城市维护建设费130万元，教育费附加78万元。土地增值收入、营业税金及附加估算详见附表13-1。三、成本费用估算道路建成后，需要利用周边土地出让收入回收投资，在建设投资回收和土地出让期间需要设置专门机构或安排专人监管土地出让收入的使用和道路的维护管理，所有土地出让后道路的维护和管理移交给市政部门。因而道路的建设投资以折旧费、摊销费的形式计入成本在土地出让期间予以回收。成本费用估算方法采用要素法。1、经营成本估算（1）职工工资：该项目不设置专门机构进行建设投资的

5、回收和借款偿还，由项目建设单位有关部门安排专人对土地出让收入的使用进行监管并维护管理道路，定员为14人，该部分人员的工资进入本项目的成本中。根据当地工资水平测算，职工工资平均为2.40万元/年，年工资总额为34万元。（2）职工福利费，按工资总额的14%计算，年职工福利费总额为5万元。（3）道路维修费参照类似项目经验数据估算，年维修费为418万元。（4）管理费参照类似项目经验数据估算，估算金额为20万元。（5）其他支出参照类似项目经验数据估算，估算金额为17万元。通过上述计算，项目年经营成本为493万元。2、折旧费、摊销费、财务费用折旧费、摊销费按出让土地数量分摊计算。经计算，折旧费总计为215

6、52万元，摊销费总计为6323万元。财务费用为建设投资经营期间的借款利息，本项目为0万元。3、总成本费用经过上述计算，项目在计算期内的总成本费用为31575万元。项目成本费用估算详见附表13-2。四、利润估算及利润分配计算期内，土地增值收入为51810万元，营业税金及附加为2798万元，总成本费用为31575万元，利润总额为17437万元，所得税税率为33%，所得税为5754万元，税后利润为11683万元。税后利润按10%提取法定盈余公积金，提取公积金后的利润用于偿还借款，还款后剩余利润进行分配。经计算，法定盈余公积金为1168万元，利润分配总额为10514万元。利润估算及分配详见损益和利润分

7、配表（附表13-3）。五、财务分析1、盈利能力分析根据损益和利润分配表计算项目投资利润率、投资利税率等财务指标如下：投资利润率=年平均利润总额/总投资100% =7.82%投资利税率=年平均利税总额/总投资100% =9.07%项目财务现金流量表见附表13-4。资本金财务现金流量表见附表13-5。根据项目财务现金流量表及项目资本金财务现金流量表计算项目财务内部收益率、资本金收益率、财务净现值、投资回收期等财务指标如下：财务内部收益率：12.29%资本金收益率：8.63%财务净现值：2018万元（基准收益率10%）投资回收期：6.51年分析上述财务指标，项目财务内部收益率12.29%，高于基准收

8、益率10%；资本金收益率8.63%，高于银行长期借款利率6.39%；财务净现值2018万元，大于零，表明项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余；项目从财务上讲是可以接受的。2、财务平衡及偿债能力分析项目资金来源与运用表见附表13-6。计算期内第1年至第2年项目的资金流入与流出持平，其他各年均有盈余资金，说明项目的资金是匹配的，能够保证财务平衡。项目建设和经营的资金全部由企业自筹，不产生负债，因而项目不存在债务偿还。3、盈亏平衡分析计算期内项目的总成本费用为31575万元，分解成可变成本813万元、固定成本30762万元,土地增值总收入为51810万元，营业税及附加为2798万元。根据上述数据

9、计算项目盈亏平衡点如下:BEP（土地出让率）= 年 固 定 总 成 本 年营业收入-年可变成本-营业税及附加 100%=63.82%BEP（出让土地数面积）=3000亩63.82%=1914.69亩根据以上数据绘制盈亏平衡分析图，如图13-1。盈亏平衡分析表明，该项目可出让土地的出让率只需达到63.82%，即该部分土地的出让面积达到1914.69亩时，项目就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。 图13-1 盈亏平衡分析图4、敏感性分析项目在计算期内可能发生变化的因素有项目建设投资、经营成本和土地出让价格，上述各单因素变化20%，10%时对财务指标的影响见表13-1。根据敏感性分析表所示数据

10、绘制敏感性分析图，如图13-2。表13-1 敏感性分析表序号变化因素-20%-10%010%20%1建设投资变化财务内部收益率（%）19.3915.5512.299.477.00投资回收期（年）5.566.006.517.047.542经营成本变化财务内部收益率（%）12.7212.5112.2912.0711.85投资回收期（年）6.446.486.516.556.593土地出让价格变化财务内部收益率（%）5.789.1412.2915.2718.11投资回收期（年）7.827.106.516.045.70图13-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和敏感性分析图可以看出，项目对土地出让价格变

11、化最为敏感，建设投资变化次之，对经营成本变化最不敏感。经计算，在项目可行区域内，允许建设投资增加幅度为8.02%，经营成本增加幅度为101.42%，土地出让价格下降幅度为7.32%。六、财务评价结论该项目的财务内部收益率高于基准收益率，资本金收益率高于银行长期借款利率，说明项目的盈利能力较好；项目的建设及经营不向金融机构借款，不产生负债，不存在债务清偿问题；从不确定性分析来看，该项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。土地增值收入、营业税金及附加估算表附表13-1单位：万元序号项 目年 份123456789101经营收入675072006720756064806840570

12、045601.1道路范围内可出让土地(亩)300030003000300030003000300030001.2土地可供出让率(%)1001001001001001001001001.3可供出让土地总面积(亩)300030003000300030003000300030001.4土地出让计划(%)15.0015.0014.0014.0012.0012.0010.008.001.5土地出让数量(亩)4504504204203603603002401.6道路建设前土地出让单价20.0021.0021.0022.0022.0023.0023.0024.001.7道路建设前出让土地收入90009450

13、8820924079208280690057601.8道路建设后土地出让单价35.0037.0037.0040.0040.0042.0042.0043.001.9道路建设后出让土地收入15750166501554016800144001512012600103201.10道路建设后土地差价15161618181919191.11道路建设后土地增值收入675072006720756064806840570045602营业税金及附加3653893634083503693082462.1营业税3383603363783243422852282.2城市维护建设费17181719161714112.3教

14、育费附加10111011101097总成本费用估算表附表13-2单位：万元序号项 目年 份12345678910一经营成本2474934934934934934934931职工工资17343434343434342职工福利费255555553道路维修费2094184184184184184184184管理费10202020202020205其他支出817171717171717二折旧费(回收建设投资)32333233301730172586258621551724三摊销费用948948885885759759632506四财务费用1长期借款利息2短期借款利息五总成本费用442846754396

15、43963838383832812723损益和利润分配表附表13-3单位：万元序号项 目年 份123456789101土地增值收入675072006720756064806840570045602增值税3营业税金及附加3653893634083503693082464总成本费用442846754396439638383838328127235利润总额195821371961275622922632211115906应纳税所得额195821371961275622922632211115907所得税6467056479097568696975258税后利润13121432131418461535

16、1764141510668.1盈余公积金1311431311851541761411078.2利润分配11801288118316621382158712739598.3未分配利润9累计未分配利润投资利润率（%）：7.82投资利税率（%）：9.07项目财务现金流量表附表13-4单位：万元序号项 目年 份123456789101现金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出111501115061868828569028438

17、638017402.1建设投资111501115055752.2流动资金2.3经营成本2474934934934934934934932.4营业税金及附加3653893634083503693082462.5增值税3净现金流量-11150-1115056463185864665856375977489938204累计净现金流量-11150-22300-21736-15418-9555-2896274087181361717437财务内部收益率（%）：12.29财务净现值（万元）：2018投资回收回期（年）：6.51资本金财务现金流量表附表 13-5单位：万元序号项 目年 份1234567891

18、01现金流入675072006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2其他收入1.3回收固定资产余值1.4回收流动资金2现金流出1115011150683215871503181116001731149812642.1资本金111501115055752.2经营成本2474934934934934934934932.3增值税2.4营业税金及附加3653893634083503693082462.5所得税6467056479097568696975252.6借款本金偿还2.7借款利息支付3净现金流量-1

19、1150-11150-8256135217574948805109420232964累计净现金流量-11150-22300-22382-16769-11553-5804-9234185838711683资本金收益率（%）：8.63资金来源与运用表附表13-6单位：万元序号项 目年 份123456789101资金流入11150111501232572006720756064806840570045601.1土地增值收入675072006720756064806840570045601.2长期借款1.3短期借款1.4项目资本金111501115055751.5其他2资金流出111501115080

20、1328762686347329813319277122232.1经营成本2474934934934934934934932.2营业税金及附加3653893634083503693082462.3增值税2.4所得税6467056479097568696975252.5建设投资111501115055752.6流动资金2.7各种利息支出2.8偿还债务本金2.9分配股利或利润11801288118316621382158712739593盈余资金431243244034408734993521292923374累计盈余资金43128637126711675820256237782670729043