当代国际花园(房地产)可行性研究报告.doc

《当代国际花园(房地产)可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《当代国际花园(房地产)可行性研究报告.doc（68页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第 1 页 共 68 页目录第一部分 项目总论.错误！未定义书签。错误！未定义书签。1.1 项目背景.错误！未定义书签。错误！未定义书签。1.2 项目概况.错误！未定义书签。错误！未定义书签。1.3 可行性研究报告编制依据.错误！未定义书签。错误！未定义书签。1.4 可行性研究结论及建议.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第二部分 市场研究.错误！未定义书签。错误！未定义书签。2.1 宏观环境分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。2.2 全国房地产行业发展分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。2.3 本市房地产市场分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。2.4 板块市场分析.错误！

2、未定义书签。错误！未定义书签。2.5 项目拟定位方案.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第三部分 项目开发方案.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.1 项目地块特性与价值分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.2 规划设计分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.3 产品设计建议.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.4 项目实施进度.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.5 营销方案.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.6 机构设置.错误！未定义书签。错误！未定义书签。3.7 合作方式及条件.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第四部分 投资估算与融资方案.错误！未定

3、义书签。错误！未定义书签。第 2 页 共 68 页4.1 投资估算.错误！未定义书签。错误！未定义书签。4.2 融资方案.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第五部分 财务评价.错误！未定义书签。错误！未定义书签。5.1 财务评价基础数据与参数选取.错误！未定义书签。错误！未定义书签。5.2 财务评价（方案 1）.错误！未定义书签。错误！未定义书签。5.3 财务评价（方案 2）.错误！未定义书签。错误！未定义书签。5.4 财务评价结论.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第六部分 不确定性分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。6.1 盈亏平衡分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。6.2

4、 敏感性分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。6.3 风险分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第七部分 综合评价.错误！未定义书签。错误！未定义书签。7.1 社会评价（定性）.错误！未定义书签。错误！未定义书签。7.2 环境评价（影响及对策）.错误！未定义书签。错误！未定义书签。7.3 公司资源匹配分析.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第八部分 研究结论与建议.错误！未定义书签。错误！未定义书签。8.1 结论.错误！未定义书签。错误！未定义书签。8.2 建议.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第九部分 附录.错误！未定义书签。错误！未定义书签。9.1 附表.错误！未定义书签。错

5、误！未定义书签。9.2 附图：.错误！未定义书签。错误！未定义书签。第 3 页 共 68 页项目总论项目总论1.11.1 项目背景项目背景1.1.11.1.1 项目名称：项目名称：XXXX 国际花园1.1.21.1.2 承办单位概况承办单位概况承办单位是 XXXX 科技产业集团股份，注册资本 1 亿元，开发资质为二级。公司经营范围为：高科技产业投资，投资管理，企业管理咨询;生物、化工、化学、医学、计算机软硬件技术咨询;房地产开发、商品房销售。XXXX 科技产业集团股份有限公司成立十几年来，飞速发展，已成为具有较大影响的高科技企业集团，并成功地向外扩张，闯出了一条高科技产业化、集团化、国际化的发

6、展道路，并力争成为全国一流的企业集团。1.21.2 项目概况：项目概况：XX 国际花园中国XX60 万平方米复合型国际社区，位于XX 市东湖开发区内，XX 大道（原关山二路）与中环线交接处，周边为各类高科技园区和大学城区域，项目规划用地 808 亩，总建筑面积约 60 万，由东向西分为两大地块，分别为总部基地办公区及国际花园住宅区，是目前国际比较流行的复合型社区整体规划方式。项目定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”原则：多样性的功能；尺度亲切的空间；有机自由的规划结构；混合功能步行街和广场；边界明确的邻里结构；通过以上原则我们力求创造具有城市文化和精神自由的、开放的、生

7、态的、适静的生第 4 页 共 68 页活空间。XX 集团，通过 10 年严谨科学地产开发经验，切实考量 XX 中产家庭实际住宅需求，综合国际人文居住标准，以优质的现代建筑工艺品质，以及花园洋房等人性化住宅产品，引领 XX 未来品质生活！1.31.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据（1）项目建议书及其批复文件（2）XX 及 XX 市颁布的相关法律、法规、政策（3）XX 市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要（4）XX 市 2001、2002 年国民经济和社会发展统计公报（5）XX 市城市总体规划大纲（20002020 年）（6）东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划（7）房

8、地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）XX 市市区基准地价（9）XX 市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定的协议书或意向书（11）编制报告的委托合同（12）其他有关依据资料1.41.4 可行性研究结论及建议可行性研究结论及建议房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。第 5 页 共 68 页现今，XX 为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经

9、济。我们公司为了响应 XX 的安居工程，决定规划、开发XX 国际花园。东湖高新技术开发区是首披 XX 高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华 XX”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达 35 所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21 世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的 XX 科技新城的奋斗目标。市场研

10、究市场研究2.12.1 宏观环境分析宏观环境分析2009 年以来，在政府推出的系列经济刺激计划的推动下，中国经济增长在年内出现“V”型反转，成功实现保“8”任务。展望 2010年，推动经济增长的三驾马车增速将出现“两升一降”的趋势。首先，投资增速会有所放缓，但不会大幅回落。2009 年新开工项目的大幅增长确保 2010 年投资增速保持较快增长；2010 年政府投资增速将放慢，而民间投资增速将加快；2010 年基础设施投资增速将下降，而房地产投资会适度加快；信贷增速放缓并不会导致固定资产投资的增速大幅第 6 页 共 68 页回落。预计 2010 年城镇固定资产投资增速为 25%。其次，2010

11、年消费启动面临“天时”、“地利”、“人和”的有利条件。所谓“天时”是指全球经济金融危机的冲击，使我国政府将扩大消费、改善民生作为一揽子刺激经济计划的政策重点，消费增长面临难得的历史机遇。所谓“地利”是指我国城市化发展进程的加快将释放出巨大不小的消费潜力。所谓“人和”是指我国人口结构变化将有利于推动消费需求的快速增长。预计2010年社会消费品零售总额名义增长将达到21%左右。初步预计 2010 年国内 GDP 增速有望进一步回升，全年将达到10.4%左右，其中最终消费、货物和服务净出口以及资本形成对 GDP的贡献分别为 5、0.2 和 5.2 个百分点。从季度增长率来看，2010 年经济很可能呈

12、现前高后低的走势，初步以大数估计四个季度经济增长率分别为 11%、10%、10%、11%。2010 年将成为中国经济又一轮上升周期的开始。由于中国经济下滑趋势已经得到遏制，经济增长重回上升轨道，经济内生的动力已经足够维持经济持续稳定增长，政策的进一步刺激反而有导致经济过热的担忧，因此，刺激性政策可能考虑有选择性的逐步退出。而未来经济中资产价格过快上涨、通货膨胀预期变成现实以及外资加速流入等问题，可能成为 2010 年我国宏观经济面临的三大不确定性，这三个问题的发展将直接影响甚至在一定程度上决定了 2010 年中国刺激性政策退出的时间和力度。在国际金融危机继续深化和政府经济刺激政策取得显著成效的

13、背景下，2009 年物价经历了一个全年下降、年底回升的起伏过程。2010第 7 页 共 68 页年物价上行因素远多于下拉因素。总供求基本面与货币供应是共同决定 2010 年物价上涨方向和幅度的两大基础性要素。中国经济基本面长期向好、当前经济处于加速复苏周期以及产出缺口逐步修复将主导物价上涨趋势，整体流动性依然较为宽裕支撑物价滞后上扬，而货币流通速度的不断加快则是联接“货币”和“供求”两大通胀生成机制的纽带。2.22.2 全国房地产行业发展分析全国房地产行业发展分析2009 年中国房地产市场低开高走，大起大落。2010 年房地产市场调控将进一步深化，房地产市场总体将保持平稳运行。一、2009 年

14、房地产市场低开高走总体来说，2009 年中国房地产市场发展状况可以分为两个阶段：第一阶段，2008 年底到 2009 年初，在中央政府出台的一系列旨在恢复市场信心、刺激经济复苏的宏观调控措施影响下，交易量开始出现回升，消费者预期逐步好转，房地产开发投资等均有所增长，市场复苏迹象明显。第二阶段，进入 2009 年下半年以后，受整个国民经济好转，市场活力恢复影响，中国房地产市场无论从开发量、交易量和成交价格上看，都呈较大幅度的加速增长，其中有些地方的房价甚至达到了金融危机来临前水平，市场回暖已成定局。二、2010 年房地产市场调控将进一步深化2009 年末以来，政府密集出台了一系列遏制房价过快上涨

15、的政策，2010 年房地产市场的政策调控将进一步深化。首先，中央政府继续加强和完善房地产市场调控。2009 年末以来一个月内五次中央政府第 8 页 共 68 页高级别关于房地产问题的表态可以看出，房地产过热现象、房价过快上涨等问题已经引起中央关注，下一步通过密集调研和政策酝酿，将会有新的动作出台。其次，渐进式温和调控将成为调控政策出台的主要方式。借鉴 2004 年中央政府抑制经济过热的宏观调控经验，本轮针对房地产的调控措施在尽量保持市场稳定的前提下，也将以渐进式的温和调控出现。再次，“抑制投机和维持稳定”将成为 2010 年市场调控的两个主旋律。抑制投机和房价过快上涨将是 2010 年房地产市

16、场调控的重点，确保平稳发展是一切政策出台的前提。三、2010 年中国房地产市场将在调控中保持平稳运行根据对房地产周期的研究和判断，2010 年中国房地产市场处在新一轮发展周期中的上升阶段，房地产市场总体将继续保持平稳运行。具体而言，我们预测 2010 年中国房地产市场走势将呈现以下特点。一是房地产开发投资将继续增长。从 2009 年 3 月份，我国房地产开发投资逐月增长，缓慢复苏，目前也正处在继续复苏阶段。基于对我国房地产所处周期的定位与判断，并结合从 1998 年以来的近 10年房地产的发展情况，2010 年房地产开发投资有望继续保持增长势头。二是房地产开发施工面积低位缓慢增长。房地产开发施

17、工面积最能反应市场供给的变化。进入 2008 年以来，由于受金融危机影响，开发企业普遍施工动力不足，开发增长率陷入近几年来的最低值。因此，目前我国房地产开发施工面积处于低位缓慢增长阶段，还有较大上升空间。第 9 页 共 68 页三是房地产价格与成交量将出现震荡盘升。自 2009 年 3 月起，全国房价呈现触底温和回升，到 6 月份之后，房价出现“井喷式”暴涨，交易量也不断攀升。2010 年，随着市场预期继续好转，市场信心持续恢复，房地产价格与成交量将呈温中略升的局面，但随着房地产调控力度的加强，未来房地产价格和交易量有可能出现震荡调整。四是一线城市住宅供给需求比例将进一步调整。这主要表现在三个

18、方面，一是一线城市住宅供应类型逐渐中、高端化；二是需求受供给影响成两级分化状态，市场上中、低价位的住房供给偏少；三是一线城市的高房价将在一定程度上进一步被打压。五是大企业会继续引领产业走势。在整体经济好转的背景下，房地产业内的大企业继续引领市场投资趋势，受销售面积、收益及股价上扬带动，大企业进一步扩大投资规模的意图明显，这也会带动全国房地产企业加大投资力度。综上所述，2010 年我国房地产市场整将继续保持平稳运行。但是需要注意的是，一旦未来房地产市场出现剧烈波动，银行无疑就成为首当其冲的风险承担者。如果 2010 年国内房地产价格出现大幅调整，商业银行在房地产抵押品价值、个人住房按揭贷款和房地

19、产开发贷款等资产上的损失叠加，将给整个银行业造成一定程度的冲击。2.32.3 本市房地产市场分析本市房地产市场分析据 2009 年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为 2968.76 元/m2,住宅平均价格为 2017.31 元/m2 写字楼平均价格为 4149.16 元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。第 10 页 共 68 页目前 XX 市住宅市场供应上,住宅面积在 100m2 以下的占总量的4%,住 宅 面 积 在 101-120 的 占 总 量 的 32%,121-140 占 总 量 的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的10%,180以上的

20、占总量的 4%。从以上统计结果看,120m2-140m2 的住宅面积目前是 XX 市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在 20 万以下的占 33%,承受总价格在 21-30 万之间的占 30.5%承受总价格在 31-40 万的占 24.50%承受总价格在 41-50 万的占 8%,承受总价格在 50 万以上的占 4%。以上调查结果显示,XX 市购房者所能承受的价格在 20-30 万之间，比例占到总量的 60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外，重点调查了我们的项目所

21、在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在 2009 年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67 点，比上季度上涨了 36.92 点；住宅平均价格为 2325.85 元/平方米，比上季度上涨了 57.68 元/平方米，涨幅为 2.54%。洪山区住宅价格指数洪山区住宅价格指数季度洪山区指数2008 第四季度1145.392009 第一季度1273.522009 第二季度1327.122009 第三季度1451.752009 第四季度1488.67第 11 页 共 68 页据调查，今年 XX 市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与 2009 年项目相比，这些项目无论在质量，还

22、是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动 XX 市房价继续走高。今年 XX市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为 XX 市商品房的销售提供了契机，这将导致 XX 市商品房价格出现上涨趋势。今年 XX 市房价升幅在 10%左右，其中适用房升幅达 20%，从原因上看，主要有四：1.1.在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。2.2.需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷

23、款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3.3.购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，第 12 页 共 68 页银行按揭到位，XX 对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。4.4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。5.5.竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发

24、企业纷纷入驻 XX 以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于 XX 市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入XX。项目开发方案项目开发方案3.13.1 规划设计分析规划设计分析自有资金为 3000 万元，现代花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 12.9 万平方米，其中住宅 11.6 万平方米，公建 1.3 万平方米。总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 1.29，绿化覆盖率 45%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划、开发“现

25、代花园”，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高校院所的知识分子，入住华中XX的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适第 13 页 共 68 页的居住环境。整个花园小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。温馨是一种感觉，是人生美好的向往温馨是一种品位，是人生独到的见解温馨是家的元素，是人生永恒的主题技技 术术 经经 济济 指指 标标产品设计建议：产品设计建议：项目定位于“融入自然的都市生活”，基本设计原则采用“新都市主义”原则：多样性的功能；尺度亲切的空间；有机自由的规划结构；混合功能步行街和广场；边界明确的邻里结构；通过以上原则我项目单位数量占地总面积

26、平方米550000总建筑面积平方米594000居住建筑面积平方米536000公共建筑面积平方米58000居住居数户3030平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.6容积率1.5绿化率%35停车位个326第 14 页 共 68 页们力求创造具有城市文化和精神自由的、开放的、生态的、适静的生活空间。项目实施进度：项目实施进度：为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。3.33.3 机构设置机构设置本公司是股份有限制公司,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下的总经理负责制,董事会由 8人组成,董事长 1 人,副董事长 2

27、人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,.各部门 分设经理,负责组织公司的经营管理活动.高级职员由董事会商议任聘.监理会由股东代表 2 人和职工代表 8 人组成.对公司的时 间任务2010 年 1 月2011 年 10 月可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程第 15 页 共 68 页财务和职权予以监督。组织机构图：办公室：1、负责公司文档管理:可对公司的文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对公司的内部职员的个人资料进行管理。人事部：负责人力的招聘和录用、调配和使用、人事的考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管

28、理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察报告、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资的采购工作。工程部：一.工程前期准备第 16 页 共 68 页1.技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核主要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要的项目的考察、参观、学习及必要的培训。2.物资准备3.现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检验。4.其它准备：A 利用招标形式、优选施工队伍。B 办理开工报告。C办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无

29、 XX 线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1.前期阶段的部分工作：A 旧建筑物及妨碍工程施工的障碍物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（临建、占路，占地的办理）2.施工建设阶段的工作 A 施工前的各项准备工作，施工建设阶段的平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证的管理 C 做好工程收尾的组织安排，竣工验收。D 做好工程资料的汇集、参加开发项目资料的归档工作。E 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房的销售和管理;作好销售计划的编织机销售策划工作。第 17 页 共 68 页售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题

30、处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创建“整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域。本公司采用直线职能制的组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员的工作特长,但总经理要注意协调和联系各职能部门之间,领导层要把握管理系统中的各种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合公司法和 XX 有关规定的要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构的层次和运作方式能满足建设和生产运营管理的要求，项目法人代表及主要管理人员的素质能适应项目建设和生产运营管理的要求，能承担项目筹资建设、生产运营、偿还债

31、务等责任。劳动定员劳动定员部门管理人员营 业 人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室人 事部财 务部376376运营管理其中：保安部采 购部工 程部51020210271032第 18 页 共 68 页销售管理其中：营销部售后服务部物业管理部21711361047合计327213090投资估算与融资方案投资估算与融资方案4.14.1 投资估算投资估算一根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量一根据拟订项目的开发方案，确定各开发项目的工程数量本建设项目总占地面积约 10 万平方米，总建筑面积接近 13 万平方米（其中公建面积约 1.3 万

32、平方米），总户数 996 户，地下停车场0.7 万平方米，绿化面积近 4.5 万平方米，容积率 1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周边四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。该土地的地块开发成本（包括安置费和土地批租费）为：（1 1）拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：a.居民安置费：200 户居民每户 13 万元计算共计 2600 万人民币。b.房屋拆除费：以每平方米 200 元计算，共拆除房屋面积 2800平方米共计 56 万人民币。第 19 页 共 68 页c.其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述各项之和 2%计算，共计

33、 65.36 万人民币。（2 2）土地批租费：主要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，共计 400 万人民币。项目的供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面的配置情况如下：供水：在鼓风小区东侧有现状 DN1000mm 上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨，污水排放：武黄路大街现有现状 DN2100 毫米的雨水管线和DN1800 毫米的污水管线，可以就进排入供热：拟从武黄路新敷设的供热干线接入。供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条 10 千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 8000 千伏安。供气：已由鲁磨路引入了天然气

34、高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由 XX 宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信：本项目预计需装机容量为 820 门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 831 开设下属分局解决。路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小第 20 页 共 68 页区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率 45%。区内修建一个面积约 1000 平米的小

35、广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得项目的主要经济指标如下：主要经济指标主要经济指标二根据概算定额指标，确定单位工程造价二根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目的工程量可得：总投资估算汇总表总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.3绿化率%45第 21 页 共 68 页1土地开发费4082.562建筑工程费5361.703安装工程费2056.484

36、其他投资费2070.865项目管理费124.206不可遇见费186.317建设期利息946.568总投资14828.67开发项目固定资产投资估算表开发项目固定资产投资估算表4.24.2 融资方案融资方案现代花园的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建设工程费7418.18建筑工程费5361.70安装工程费2056.483其他投资费2070.864项目管理费124.205不可预见费186.316建设期利息946.567项目投资总额14828.67第 22 页 共 68 页问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资

37、格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。一资金的渠道与方式一资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工

38、程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：1.筹措和利用自有资金 3000 万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。2用银行贷款 5002.61 万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及

39、本公司的工第 23 页 共 68 页程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险3.房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于现代花园处

40、在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达 5879.50 万元。二编制资金流动计划，确定资金的需求额二编制资金流动计划，确定资金的需求额序号项目建设期2003200420052006小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.6313882.111.3建设期利息106.69265.57287.15287.15946.56第 24 页 共 68 页小计14828.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.74

41、2767.86376.015002.612.3销售款收入2090.883788.625879.50三资金的任用和管理三资金的任用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：1.资金本问题：主要包括以下几个方面a由于资金的时间价值形成的利息。b注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。d银行借款的成本率。风险因素和风险程度分析表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大一般1市场

42、风险2资源3技术第 25 页 共 68 页4工程5资金6政策7外部协作条件2.优化使用周转资金问题：具体优化方法如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。财务评价财务评价5.15.1 财务评价基础数据与参数选取财务评价基础数据与参数选取1.销售收入、销售税金及附加估算表项目合计计算期200320042005200

43、62007销售（营业）23185.92402090.883788.6215425 1881.08第 26 页 共 68 页收入4A 房型销售收入1719.586801.96917.63单价（含税）25.70426.73226.989 25.704销售量（套）3034B 房型销售收入1755.724818.82936.9单价（含税）26.24427.29427.556 26.244销售量（套）3034C 房型销售收入1472.781292.6 180.16单价（含税）18.01618.46618.466 18.016销售量（套）7010D 房型销售收入2812.922476336.88单价（含税

44、）33.68835.03635.372 33.688销售量（套）7010E 房型销售收入3572.69781.3797.541993.9单价（含税）39.06539.87739.877 37.702销售量（套）202050F 房型销售收3250.04696.44729.61824第 27 页 共 68 页入单价（含税）34.82236.4836.48 34.491销售量（套）202050G 房型销售收入4419.668323.22337.743039.7 719.048单价（含税）16.16116.88716.887 16.342销售量（套）202018044H 房型销售收入3964.5162

45、89.92302.962726.6 644.996单价（含税）14.49615.14815.148 14.659销售量（套）202018044入口商店门面88单价（含税）0.22销售量（）400集贸市场130单价（含税）0.13销售量（）1000销售税金及附加1247.5379113.953206.48826.34100.7697营业税1159.2962104.544189.431771.27 94.0542消费税（不考虑）第 28 页 共 68 页城市维护建设税81.1507347.3180813.260253.9896.583794教育费附加7.09094972.090883.788621

46、.07980.1316762.损益和利润分配表（新设项目法人项目）第 29 页 共 68 页第 30 页 共 68 页3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5701.73 万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期借款偿还期项目总投资额为 14828

47、.67 万元，总销售收入为 23185.92 万元，总销售利润额为 7109.72 万元（见损益和利润分配表）投资利润率平均利润总额/总投资额10047.95销售利润率平均利润总额/销售收入10030.66投资回收期4.27 年（根据现金流量表）3）流动资金流动资金估算表序号项目最低周转天数周转次数计算期20032004200520061流动资产流动资产1119.762090.883788.6215425.31.1 应收账款01254.5 1894.3 6170.1第 31 页 共 68 页3141.2 存货546.78627.2641136.591542.531.2.1原材料273.3943

48、9.085795.61 925.521.2.2在产品164.03462.7264113.659154.2531.2.3产成品109.356125.453227.317462.761.3 现金572.98209.088757.7247712.672流动负债流动负债148.7 370.13 768.153368.542.1 应付账款148.7 370.13 768.153368.543流 动 资 金流 动 资 金（1-2）971.061720.753020.4712056.85.2 财务评价财务评价1.编制敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感系数基本方27.50

49、39259第 32 页 共 68 页案1产品价格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建设投资10%8-19.5039259-1.950392592.绘制敏感性分析图0%10%20%30%40%50%60%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%不确定因素变化率（%）评价指标（IRR等）销售价格（L1）建设投资（L3）基本方案内部收益率基准收益率敏感性分析图27.5%85.3 财务分析结论财务分析结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的。不确定分析不确定

50、分析6.16.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素第 33 页 共 68 页的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。6.26.2 敏感性分析敏感性分析1.编制敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）变化幅度（%）敏感系数基本方案27.50392591产品价格10%5628.49607412.