美食城可行性分析报告.docx

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1、美食城可行性分析报告可行性分析报告是在前一阶段的项目建议书获得审批通过的基础上，主要对项目市场、技术、财务、工程、经济 和环境等方面进行精确系统、完备无遗的分析。以下是美食 城可行性分析报告，欢迎阅读。本美食城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约 2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约 100米，南北宽大约 25 米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座(共三座)。郑州是河南省省会，国家历史文化名城，中国中部地区 重要的中心城市和国家重要交通枢纽。郑州位于河南省中部 偏北，黄河下游。自古至今均为交通要塞，素有“中国铁路

2、 心脏”之美誉。人口众多，中国东南西北文化交汇，天南海 北饮食综合，为中原文化代表，各地美食汇聚，素有中原美 食甲天下之说。凤凰台地区向西即为老城区，向东即为 CBD,双核双推， 左右逢源。凤凰台村历史悠久，自古以来就是个美丽富饶的地方，“凤台菏香”曾是郑州八景之一;被誉为“凤台仙”的凤凰台大米曾被作为“贡米”，每年被国家特征。传说春秋战国的时候凤凰落于本地梧桐树上，鲁班在此伐桐树制七弦琴而得名。改建前的凤凰城为本地的一个大型城中村。凤凰茶城是 在凤凰台村改建后的凤凰城小区一二层商业面积所建。凤凰 茶城建筑面积约为 7 万平方米，倾力打造的茶品牌展示、是一座以茶叶，器具、茶家具交易、茶文化推广

3、、仓储、物流 配送于一体的大型综合性的茶叶商场。建成后将是目前国内 单体建筑面积最大的“茶文化”广场之一，也是中原地区第 三代茶城业态的先驱代表。凤凰台商圈建成后，有凤凰茶城及大型商场 (本案西临商业面积，未进驻，计划大型商场如郑州丹尼斯等及同等模 式商业综合体)东有大型花卉市场 70000 平方米已经进驻。东南 500 米有大型超市(永辉超市凤凰城店，中国 500 强之一，上市公司，营业面积 18000 平方米)，凤凰城内有写字间，以及住户 1000 多家，多家快捷酒店和其他商业业态。附近 1 至 3 公里之内有厨具市场，建材城，电器城等多家市场，南侧货站街有物流仓储基地等及附近居民都为本案

4、商圈 及辐射范围。本市场属于新兴市场尚未开业，客流无法准确测定，但 根据全国茶叶市场经营情况分析，茶叶市场属于冷市场范畴， 客流远远差于服装，小百货市场，估算市场成熟后日均流量4000 至 6000 计算。市场成熟后市场从业人员 1500 人左右， 写字间常驻办公人员500 人左右，住家户5000 至8000 左右， 其他附近商业(含商场及超市)及过往人员 10000 左右为本小吃城附近客流。按照人们日常餐饮概率范围，本客流计算为步行 5 至 8 分钟为最佳距离计算辐射 500 米至 800 范围为本小吃城客流辐射范围计算区。本小吃城范围内服务对象大约为单餐：(根据全国市场小吃餐饮客流服务基本

5、准则推断， 市场客流百分之十，本市场百分之三十，写字间百分之三十， 住家户百分之二，附近工作人员及临时客流百分之十左右计算)本小吃城单餐服务对象大约为 XX 至 2500 人(市场成熟， 乐观估算)。本小吃城项目位于河南省省会郑州市金水区陇海路与未来路交汇处，凤凰茶城主街中段路南，建筑面积大约 2444平方米，高层商住大楼一层裙楼，面北背南，东西宽大约 100米，南北宽大约 25 米左右，东西及北面中间各有一个上二楼的步梯一座(共三座)。本案现为新建楼盘裙楼现房，毛墙毛地，有工业电，下 水，地下抽风，天然气系统预留，入户门预装。室内设施全 无，需新建抽风排烟系统，新风系统，消防系统，电路系统，

6、 给排水系统，天花板，地面，墙面，装饰，门头，店面，餐 饮设施全部配套新建及装饰装修全部新建。本小吃城为新建，所有手续证照及各项安评，环评，二 消各项工作全部办理。综上所述，根据周边环境及业态客流等客观条件，本小 吃城功能如下：将本小吃城建成一所为本市场工作人 (含商场及超市)员及客流服务为主，住家户，过往客流及附近商圈人员为辅的工作餐及简单商务餐，简单休闲餐饮的综合餐 饮服务体系。市场定位：中档工作餐，精品商务餐，住家小聚，潮流 休闲餐饮水吧等。汇聚南北风味，引领饮食先锋，把各地及郑州本地名优 特小吃及餐饮的优质项目全部引进，装修风格新鲜前卫，让 消费者在消费和餐饮的过程中享受美食文化的熏陶

7、，把本项 目做成凤凰茶城的一个亮点，不仅依靠凤凰茶城的客流，而 是要以美食吸引更多的客流来到凤凰茶城。早餐：品种多，花色精致，融合南北风味，满足各层次 人员需要，价格低廉，方便工作人员打包携带到单位，如： 胡辣汤，油条，包子，鸡蛋，牛奶，稀饭，小菜，热干面， 肉夹馍，凉皮，大饼，煎饼，水煎包，鸡蛋灌饼，羊汤，米 粉，馄饨，豆腐脑等，做到附近我最全，质量我最好。中餐：分排挡和精品餐饮两个部分。排挡部分为各地风味，主食为主，堂食打包均可，花色 多，价格实惠，满足工作人员及打工人员需要，如：烩面， 拉面，快餐盒饭，冒菜，炒饭，砂锅，饺子，蒸面，麻辣烫， 卤面等要求：价格实惠，速度快。精品餐饮：烩面餐

8、厅，川菜，湘菜，火锅，自助餐，西 式快餐，土菜，农家菜，烤鸭店，麻辣鲜香火锅，本地风味特色餐饮等，要求：菜品精致，一店一品，不重复，价格实 惠。晚餐：晚餐由于市场工作人员下班和市场客流没有，要 以附近居住人口为主，排挡服务居家人员和过往人员实惠为 主，精品餐饮以家庭聚会，小型商务为主，休闲餐饮的产品 服务到位。夜市：夜市以居家及附近流动人口为服务对象，突出， 休闲，小吃，夜宵。如：烧烤，串串，麻辣烫，火锅，香辣 虾，小海鲜，包子等本地人喜闻乐见的夜市品种为主。1：由于茶城的经营者福建人居多，必须考虑一家福建餐馆，经营闽菜及福建海鲜(闽菜为中国八大菜系之一，名菜有佛跳墙，盐水虾，醉排骨等 )，福

9、建小吃，如：扁肉， 沙县小吃，面线糊，肉粽，福鼎肉片，沙茶面，福州鱼丸， 拌面，春卷等，照顾了市场经营者的口味，也为本市场增加 看一个异域风情的卖点，也会吸引许多人的品尝和客流。2：中国是一个多名族国家，郑州也生活了许多的 *， 考虑到少数民族饮食习惯，应有一家清真餐厅，为其他民族的兄弟提供了方便，也丰富了本小吃城的经营品种。考虑引进本地比较有特点和实力的清真餐厅。3：考虑到现在群众餐饮的多样化，饮品小食必不可少。 本小吃城应该安排四个小型饮品小食店(面积 5 平米即可)经营：奶茶及甜品店一家(港式甜品)，经营果汁等鲜榨饮料一家(VC 鲜榨)，经营卤味一家(绝味鸭脖)，经营蛋糕小点心一家(好利

10、来)，满族各种人群需要，丰满饮食链条。4：快餐店，考虑到餐饮的融合，规划一家西式快餐店， 经营烤鸡，披萨，牛排，意面等。由于位置客流的局限，故 不考虑大牌快餐(如肯德基，麦当劳)。应该国内成熟的二线 快餐进驻为最佳(如德克士，乡村基，迈德思客)6：风格装修及规划：本案面积 2444 平方米，规划三个部分结合。精品餐饮部分，8 到 10 家每家面积 150 平方米至 200 平方米，共需要面积不超过 1600 平方米(根据国内餐饮研究， 这等面积的餐饮成活率最高，翻台率高，商家不能因为面积大求全，把什么都带上，只能把自己最拿手的产品做精致， 所以口味就可以保证就会形成特色店，特色店的特色菜品用餐

11、量大，原材料的大批量购买制作，物料成本和人员成本会降低，形成良性循环，商家和顾客都可以得利。排挡部分：20 家档口左右，每家操作间和公用面积大约40 平米公用 800 平方米左右(全国小吃城平均使用面积)饮品小食档口：四家，每家 5-10 平方米共 40 平方米。第一：准确定位。严谨遵循规模以目标客户的群体装修，突出自己的特色，与茶文化结合装修，与凤凰茶城的整体风 味形成一体。第二：突出人性理念。以人为本，才能让人心甘情愿掏钱给你。不要把它当作一个小吃城来设计，而是要把它当作 一个家居来设计，让人有家居甚至是亲情的感觉，温馨，柔 和，典雅，活泼。让客人在美食城里感觉到家的温暖与舒适。 第三：从

12、实际出现，不能单纯地考虑美观性。内部功能规划优先、强调实用性，增加艺术性。 第四：统筹安排第一。装修设计包括美食城的总体规划与设计，室内装饰设 计、机电与管道系统设计、标志系统 (VIS)设计、管理对客户服务流程设计等多项内容，系统的统筹管理。第五：和谐管理，装修设计一定是深入到小吃城经营的 方方面面，各各项目比如档口、厨房、仓储、店中店等多功 能都应该和谐地结合起来设计。快餐店(如德克士，乡村基，迈德思客)福建餐馆及闽菜(考虑引进本地的八闽菜馆，闽泉，福 建饭店)火锅(考虑本地人口味，重庆最佳，巴蜀崽，小天鹅等) 川菜(大众口味，价格低廉，菜品保证)湘菜(湘里人家，毛家湾，洞庭湖)烩面(郑州

13、餐饮的代表，经典烩面与本地菜考虑肖记， 合记，景祥烩面等)自助餐(考虑地域原因，定价 30 到 50 元中间，涮烤都有的)鱼庄(特色鱼庄，有特色卖点，酸菜鱼，麻辣鱼等)清真餐厅(本地比较有特点和实力的店)流行特色餐饮两家：国内餐饮潮流名店 (如焖锅，鸡煲等)奶茶及甜品店(港式甜品) 果汁等鲜榨饮料(VC 鲜榨) 卤味一家(绝味鸭脖)蛋糕点心(好利来)、沙县小吃，蒸饺店，大众烩面，焖面店，快餐盒饭，馄饨，各种包子，各种饼店，麻辣烫，串串香，米线，凉皮， 肉夹馍，炒饭，炒面，饺子，锅贴，胡辣汤，油条早点，瓦 罐汤，热干面，煎饼果子，鸡蛋煎饼，等本地及全国名优小 吃，每家两三个品种，全场无重复产品。

14、8：装修及开业本小吃城考虑众多原因，新建多项设备和系统，办理各 种手续及备案，商户入驻，前期策划宣传，准备充分需要时 间大约三个月至半年。9：运营管理一， 加强从业人员素质教育二， 建立严格考核制度与财务监管三， 严把食品卫生，健全各项制度四， 注重消防和安全五， 实行末位退出机制六， 现场定位日常管理10：营销及宣传一， 重视开业及庆典的宣传二， 推出会员积分或充值优惠三， 广告活动的经常化四， 外围广告门头宣传片长换常新五， 注重季节与饮食变化的宣传六， 配合茶城的各项活动11：风险(本项目经营风险会来自以下三方面，运营中 注意规避)一， 财务及内部管理混乱二， 茶城市场的不成熟及运营不成功三， 政策，市政的影响及不可抗力12：运营团队简介本团队为专业餐饮美食城策划运营团队，在陕西地区运 营美食城有参与运营及独立运营美食城，小吃城，商业步行 街及服装百货商场多家，管理经验完备，运营技巧纯熟，商 家合作商信誉良好。相信通过我们的努力可以把本小吃城建 立成，郑州东不一个新的餐饮亮点，完善凤凰茶城的业态， 为广大凤凰员工，客商，及周边人员提供一个安全，舒心， 温馨的就餐环境，也为本地区提供 150 人左右的就业，美食会吸引更多的客流反哺茶城的经营。美丽的凤凰就是我们的家园，我们一起为他展翅高飞而努力。