论商品房买卖预约合同法律问题.docx

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1、毕业论文（设计书）原创性声明本人郑重声明：所呈交的论文（设计书）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。毕业设计（学位论文）作者签名（手写）2020年 4 月20 日毕业论文（设计书）版权使用授权书本毕业论文（设计书）作者完全了解学校有关保障、使用毕业论文（设计书）的规定，同意学校保留并向有关学位论文管理部门或机构送交论文（设计书）的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权省级优秀学士学位论文（设计书）评选机构将本论文（设计书）全部或部分内容编入有

2、关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。本论文（设计书）属于：保密，在年解密后适用本授权书。不保密。（请在以上相应的方框内打“”）作者签名年月日指导教师签名年月日目录一、商品房买卖预约合同概述1（一）商品房买卖预约合同的概念1（二）商品房买卖预约合同的理论基础与立法价值2（三）商品房买卖预约合同与相似概念的区别3二、商品房买卖预约合同的成立要件与法律效力4（一）商品房买卖预约合同的成立要件4（二）商品房买卖预约合同法律效力的学说5（三）商品房买卖预约合同的法律效力6三、我国商品房买卖预约合同制度的现状及存在问题6（一）我国法律对预约合同成立的规定与不足6（二）

3、我国法律对预约合同法律效力的规定与不足7（四）预约合同违约责任相关规定不足7四、商品房买卖预约合同制度的完善与建议8（一）立法明确预约合同的性质8（二）完善商品房买卖预约合同违约责任制度9（三）完善相关司法解释10论商品房买卖预约合同法律问题林映呈摘要：随着时代的发展，各种交易活动日渐频繁，交易的方式也不断更新，传统签订合同的方式已经跟不上经济社会的需要。预约合同在为促进商品交易顺利完成的背景下产生。预约合同在经济往来中已被频繁使用，但我国法律目前并没有对此作出具体的规定。在实践中，在商品房买卖领域预约合同被运用的最多，为了确保商品房交易顺利进行，保障卖方按照约定的日期交房，保护买方的利益，双

4、方在签订正式的房屋买卖合同之前，往往会签订一份房屋买卖预售合同。由于因商品房买卖预约合同出现的问题越来越多，也受到法学界的重视，对商品房买卖预约合同的研究也不断深入。本文通过发现商品房买卖预约合同的若干法律问题，并结合相关司法案例以及学界中对预约合同的不同学说，通过理论与实践的结合，研究商品房买卖预约合同的法律问题，并提出自己的建议。 关键词：商品房买卖；预约合同；法律效力；违约责任On the legal issues of advance contract of commercial housing salesByLin ying chengMarch, 2020Abstract：With

5、 the development of The Times, various trading activities are increasingly frequent, and the trading methods are constantly updated. The traditional way of signing contracts has been unable to keep up with the needs of the economy and society. Appointment contracts are created in the context of faci

6、litating the smooth completion of commodity transactions. Appointment contract has been frequently used in economic exchanges, but there are no specific provisions in Chinese law. In practice, the reservation contract in the field of commercial housing sales is the most used, in order to ensure the

7、smooth progress of commercial housing transactions, guarantee the seller in accordance with the agreed date of delivery, to protect the interests of the buyer, both sides in the formal housing sales contract before signing, often signed a housing sales pre-sale contract. Due to the more and more pro

8、blems of commercial housing sales appointment contract, also by the legal community attention, the commercial housing sales appointment contract research is also deepening. In this paper, several legal issues of commercial housing reservation contract are discovered, and different theories of reserv

9、ation contract are combined with relevant judicial cases and academic circles. Through the combination of theory and practice, legal issues of commercial housing reservation contract are studied, and Suggestions are put forward.Keywordnetwork：Commercial housing sales; advance contract; legal effect;

10、 liability for breach of contract在商品房的日常交易中，商品房买卖预约合同已经大量出现，但在法律上，对商品房买卖预约合同并没有做出明确的规定，导致人们即使签订的合同名为商品房买卖预约合同或实为商品房买卖预约合同但名为本约合同的合同，概念模糊不清，当出现纠纷时，法院所依据的法律法规也有所不同，出现同案不同判的例子出现。有鉴于此，商品房买卖预约合同制度需要进一步完善以解决实践中出现的问题。一、商品房买卖预约合同概述（一）商品房买卖预约合同的概念预约合同，指在签订本约合同之前，为了保障合同双方利益，交易的顺利完成而签订的合同。在大陆法系国家，预约一词也成为众多学者研究

11、的对象。王利明教授认为：预约定义为当事人之间约定将来订立一定契约的契约。1崔建远在合同法学中主张，预约合同是在本约合同不能及时履行的情况下，预先签订的合同，在将来约定的时间到来时，合同双方按照预约合同签订本约合同。2如今，我们的生活已经离不开预约合同，比如出门在外需要预订房间、买卖物品等。笔者认为，要成立预约合同，必须具备合意性、要式性、期限性等特征。预约合同的签订需要符合合同法的相关规定，双方意思表示一致，在平等自愿的基础上签订，才能更好的保障合同双方的合法权益，保证在一起期限内能够顺利签订本约合同，即预约合同双方当事人必须有意受合同约束的意思。3预约合同属于诺成合同、不要式合同、债权合同。

12、在常见的预约合同当中，预约的主要目的是期待着在未来形成一个确定性的合同。 就预约合同的标的而言，行为的给付与注意是预约的宗旨，同时，该行为必定是作为而 不是不作为，即当事人要承担在将来订立本约的作为义务。预约合同和本约合同的区别主要有：1.目的和内容有所不同，一般而言，一份预约合同的主要内容就是在未来一定时间之内订立本约合同，但是通常在预约合同中并不会明确表明当事人以该目的为预约合同内容，而是通过预约合同的条款来表明该目的。当事人并不直接订立本约可能是受法律上或事实上的原因影响， 双方以订立预约的方式来确保未来本约合同的成立。本约合同则不同，本约合同的内 容之中必须要有明确债权债务关系。例如，

13、双方当事人拟签订一份买卖合同，如果第一 份合同仅仅约定双方未来将签订针对特定标的物的买卖合同，则该合同是预约合同；而 后一份合同约定了买卖的当事人、标的、数量、价款、违约责任等等，则该份合同形成 了明确具体的债权债务关系。 2.违约责任的约定不同。在预约合同之中，其内容主要是未来订立本约合同，倘若预约合同中定有违约责任，只会是将来不按期订立本约合同所应当承担的责任，而不是对违反本约合同内容所承担 的责任。对于违反本约合同，产生的不会是请求对方订立合同的责任，而是根据本约合同的约定所产生的继续履行、赔偿损失等违约责任。（二）商品房买卖预约合同的理论基础与立法价值1.理论基础（1）合同自由原则。合

14、同法第四条中规定，任何单位和个人不得非法干预当事人依法享有的，在自愿的基础上签订合同。要保障签订合同自由，需要注意一下几点：第一，双方都可以自由地选择在何地、何时、与谁签订商品房买卖预约合同；第二，在法律允许的范围内，根据双方意思表示决定合同的内容；第三，有权决定预约合同的解除方式，以及违约后应以何种方式承担违约责任等。（2）诚实信用原则。随着社会的不断发展，市场经济也随之高速发展，诚实信用原则由原来的道德准则转化成具有法律约束了的法律原则。在大陆法系国家，诚实信用原则也被称为帝王条款。4诚实信用原则在我国合同法第六十条第2款中也能得到体现。预约合同是双方当事人为了将来签订本约合同做准备，都应

15、当本着诚实信用的态度，尽到保密和通知的义务，必要时还需互相协助履行义务。（3）信赖保护原则。信赖保护本质上就是防止有缔结合同意愿的双方当事人利益受损失的法律保护手段5。合同是具有约束力的，如果任何一方既可以随意签订预约合同又可以随意撕毁预约合同，将给对方造成损失，预约合同是双方允诺将来签订本约合同的合同，所有法律应当保护这种信赖，实现公平公正的交易。2.立法价值（1）预约合同有利于保障本约合同的订立由于预约合同内容的法律效力是在不同的阶段产生，因此只有在签订本约合同的时候，合同双方所期望的合同效力才能产生；而在签订预约合同阶段，其合同效力只是为了固定签订本约合同的机会，对物权的变得没有影响。所

16、以签订预约合同有利于将来签订本约合同时提供保障。（2）预约合同具有临时法律约束的效力当事人在磋商时，一方面双方预见到了最终缔约的利益，并希望这种预见尽快实现，另一方面，当事人也不能绝对地相信未来不会出现反悔的情况。在这种情况下，预约合同的签订既可以为合同双方建立了约束关系，又将双方的反悔权保留了下来，预约合同也就成为了解决合同双方当事人矛盾心理的法律工具。（三）商品房买卖预约合同与相似概念的区别1.商品房买卖预约合同与意向书意向书是指一方当事人有达成协议的意思表示，另一方当事人也同意的文书。它的主要作用在于增加了交易的明确性。但意向书的性质与效力在理论界一直存争议。笔者认为，意向书只是签订合同

17、和协商过程中的一个过程性或阶段性的文件，其特征是缔结协商性、内容灵活性、形式简便性。预约合同与意向书的区别主要是：是否形成约束力。预约合同也是一种合同，双方当事人都应该受到该合同的约束，即预约合同具有约束力。而意向书并不是合同，只是双方意向的一种表示，没有本约合同的主要条款，有点意向书甚至十分简单，仅仅有当事人以及简单的合同磋商过程的记录，并无合同标的和未来签订本约的意向。最后在违约责任上，违反预约合同需要承担违约责任，而违反意向书是在缔约过失时才需要承担责任。2.商品房买卖预约合同与预售合同商品房预售合同，是指由购买者与出售者约定的由购买者预先支付购房款一部分或全部，而由出售于将来一定时期交

18、付商品的商品买卖合同。城市房地产管理法与商品房预售管理办法中对预售合同需要具备的条件作了具体的规定。在预售合同中，对标的的数量、价格等都做了明确的约定，将来任何一方不签订本约合同，法院可以依据预售合同作出判决，依此来看预售合同就相当于了本约合同。而商品房买卖预约合同，其目的是为了能够在将来最终订立本约合同，其性质是合同双方约定将来签订本约合同的一种约定。相对于本约合同而言，商品房买卖预约合同与预售合同所签订的时间阶段也不同，预约合同签订的时间较为靠前，而预售合同签订的时间较为靠后。明确商品房买卖预约合同的含义是实践运用该预约合同的基础，也是法院作为审理案件依据的基础，区分商品房买卖预约合同与其

19、它相近法律概念是我国法律不断完善，不断细化的体现。二、商品房买卖预约合同的成立要件与法律效力成立要件及法律效力问题一直是我国法律领域的重要研究问题，也是一部法律的成立之本，明确有关商品房买卖预约合同的法律制度，就必须先认清其成立要件与法律问题，否则会容易出现概念混同，运用不明确等问题。（一）商品房买卖预约合同的成立要件1.主体适格预约合同作为合同的一种，应当遵从合同的相关规定，在合同法中规定，签订合同的双方当事人必须具备一定的民事权利能力和行为能力。对预约合同同样具有约束力：当事人具备民事权利，能根据自己的意思表示签订合同。魏靖雯认为，购房的自然人或企业需具备完全民事行为能力，而开发商或其他卖

20、房主体需要具备相应的卖房资质。62.具备合意性合同的意思自治原则是指合同双方当事人在订立合同的过程中，达成一致意见。7由于签订预约合同的时间是在本约合同之前，这就说明了双方当事人在签订本约合同之前就进行过磋商，也表明了双方都愿意受到预约合同的约束，是双方意志的体现。但如果在预约合同中出现“可能签订本约合同”或“考虑签订本约合同”等不确定的字眼，则该合同只是双方意向的一种表示而不是预约合同。签订预约合同就意味着双方有义务将来签订本约合同。3.内容具体、合法预约合同的内容表明了双方当事人愿意接受其约束，之后签订商品房买卖的意思表示。8笔者认为，由于我国目前的法律对商品房买卖预约合同没有作出统一的名

21、称规定，所以即使当事人签订的文件名为备忘录、合意书、认购书等，只要内容性质属于预约合同，则该文件就为预约合同，即不受合同的名称限制。这些合同或协议书要被认定为商品房买卖预约合同，不仅需要具备有意向购买房屋的信息等内容，还需要具备可以约束合同双方在将来订立商品房买卖合同的表示，否则就是磋商性文件。9同时预约合同中应当明确指出将来某一时间订立本约合同并受该预约合同约束。预约合同成立的构成要件需要同时具备两个基本因素，一是预约订立本约合同的意思表示，二是构成本约合同要约的要求。4.标的明确笔者认为，预约合同的标的应当包含缔结本约。预约合同的标的是缔结本约，是因为预约合同具有特殊性，预约合同是本约合同

22、的前置性合同， 预约合同的主要内容即为记录合同的磋商过程和约定在未来订立本约合同。（二）商品房买卖预约合同法律效力的学说1.应当缔约说应当缔约学说认为，合同双方在签订预约合同时就同时产生了义务，债权人要求债务人签订合同时，债务人不得拒绝签订。如一方违约，非违约方可请求法院要求违约方签订本约合同。如违约方拒绝履行，则自法院作出判决时即视为当事人已经作出相应的意思表示。10即初步协议的签订，就给合同双方确定了合同义务，对双方都产生了将来签订本约合同的效力，任何一方违约将承担违约责任。2.必须磋商说必须磋商说强调，预约合同的目的只在于诚信磋商，注重的是过程，最终能否签订本约合同，则不予过问，预约合同

23、签订后，只需要在预约合同诚信的基础上进行磋商和谈判即可。必须磋商说着重的是当事人的意思自治，其优点是：在谈判过程中，由于交易环境容易随着时间、地点等因素的改变，导致与预约合同约定的内容存在差异，双方当事人可以根据原先预约合同的内容，结合当下的交易环境进行磋商，充分尊重了双方当事人的意思自治。但其缺点是：由于必须磋商说只强调过程而不重视结果，所以不能真正发挥预约合同的效力，不利于固定交易机会，同时，必须磋商说更侧重于保护买方的利益，如果买方为了找到适合自己的房屋，与多方卖方签订了预约合同，最后只选择一方签订本约合同，就会给其他卖方造成损失，同时也不利于商品房市场的稳定性。3.内容决定说内容决定说

24、认为内容是决定预约合同是否具有效力的一种学说观点。预约合同要具有效力，其内容必须包括本约合同的主要内容或必要条款。刘承韪认为，当事人之间的信赖程度会在合同中表现出来，因此，预约合同的效力也应当在考察具体内容后，再加以区分。11笔者认为，该学说更符合我国当前商品房买卖预约合同发展的趋势，更具有合理性，该说强调从客观的角度来判断预约合同的效力，即根据预约合同是否有实质性条款来认定该合同是否具有预约合同的效力，有则有效力，反之则无。但内容决定说仍然不够完善，倘若能够主客观相结合，先从当事人的主观意志出发，再结合客观因素，来区分预约合同的法律效力，更有利于商品房买卖预约合同制度在实践中的适用。（三）商

25、品房买卖预约合同的法律效力预约合同的效力主要是看合同双方签订该合同的目的。合同具有合意性，只要不违背法律的强制性规定，当事人可以按照自己的意思决定预约合同的法律效力。12判断预约合同效力的最佳方法是根据合同双方当事人的期待值来加以判断。预约合同的内容越具体明确，就代表双方当事人对签订本约合同的期待值越高，对双方将来签订本约合同都有约束力，即该预约合同就具有法律效力；如果预约合同的内容简略或者没有本约合同的相关内容，则表示双方当事人对本约合同的期待值较低，该预约合同就不会产生法律效力。判断预约合同的内容是否明确，可以根据预约合同是否具备本约合同的主要内容或必要条款来判断，如时间、地点、标的、数量

26、、数额、违约责任等。当预约合同中的内容具备本约合同的主要条款时，就代表当事人的期望值高；反之则低，双方不具有签订本约的目的或对是否签订本约合同带有不确定性。三、 我国商品房买卖预约合同制度的现状及存在的问题即使商品房买卖预约合同已经在商品房交易领域已经大量使用，但也出现了许多问题，法律的滞后性也导致相关制度跟不上经济发展的需要，进而导致了法院在审理有关商品房买卖的案件时无法做到有法可依，甚至有些案件是依据一些学说或原则作出的判决。（一）我国法律对预约合同成立的规定与不足民法总则与合同法是我国重要的法律，特别是在经济社会领域。商品房买卖预约合同的相关规定在这两部法律中没有作出规定。目前有两部司法

27、解释对商品房买卖预约合同作了大概的规定。关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称买卖合同解释）中的第四、五条，对商品房买卖预约合同中的定金法则以及商品房买卖预约合同如何过渡成正式的房屋买卖合同的相关条件，作了简单的规定，但是在实践中其实用性不强。买卖合同解释中的第二条，是买卖预约合同制度的先驱，但是法条规定的内容不详细，适用性同样较弱，导致商品房预约合同的纠纷不能很好地解决。如今在大型商品房交易中，利用预约合同抢占先机的比比皆是，可以说预约合同的产生使得商品房行业得到了发展，但由于法律上对预约合同没有明确的规定，因此在实践中预约合同往往被视为无名合同，只能参照合同法的相关

28、规定来适用，没有统一、全面的立法。（二）我国法律对预约合同法律效力的规定与不足买卖合同解释中的第二条，对认购书、意向书、预订书等合同文书进行概括列举，反应了预约合同的表现形式，有利于在实践中对预约合同形式的确认。该解释认为预约合同的性质是合同双方确定将来必须签订本约合同的义务，如不履行合同义务，守约方可要求违约方承担违约责任或解除合同。该解释第二条虽然一定程度上规定了预约合同的效力问题，但其规定仍然不够完善，商品房买卖预约合同目前存在着不同的学说，导致法院在审理案件时，依据的学说不同会作出不同的判决。在实践中，预约合同作为一种合同，其法律效力的确定问题迫切需要解决。2012年7月15日，原告潘

29、家义向被告购买一套总价是112万元的房屋，原告先支付10万元定金，双方约定在2012年8月8日签订正式的房屋买卖合同。到了2018年8月8日当天，被告要求原告按照最新的市场价格购买，否则就拒绝签订房屋买卖合同，原告不同意，于是向法院提起诉讼判决。经审理，法院认定双方签订的合同属于预约合同，合法有效，依据我国民事法律及基本原理，最后判决被告按照预约合同的内容继续履行合同义务。在本案中，法院的做法是依据“必须缔约说”的学术理论，来判断该合同属于预约合同，以此来认定预约合同的效力。虽然我国法律对预约合同的相关规定并不完善，但在处理纠纷案件中，已经出现了对预约合同法律效力相关法律规定的需求。（三）商品

30、房买卖预约合同违约责任法律规定的现状与不足预约合同的违约责任制度可以参考一般合同的违约责任，比如：定金罚则、损害赔偿、继续履行等。但是由于两种合同性质不同，一般合同的违约责任并不能完全适应于预约合同，在适应上仍然会存在一些问题。首先，关于商品房买卖预约合同违约责任的继续履行的方式。有些法院做出必须缔结本约的继续履行判决；也有法院仅限于诚信磋商的继续履行。陈某与浙江福田房地产一案，双方签订的福田花园预订单中包括了本约合同的主要条款，并且明确了双方之后要签订商品房预售合同，因此法院判决违约方按照预约合同缔结合同。而在另外一起最高人民法院再审当事人双方的购房协议书时则认定为预约合同，旨在为双方当事人

31、在诚信磋商的基础上缔结本约。于是，法院判决双方继续进行磋商谈判，履行预约合同的义务。其次，就是关于商品房买卖预约合同违约责任的损害赔偿。上海市中院审理曹灿诉上海莱因思置业有限公司一案，上海市中院只判决违约方赔偿原告信赖利益损失。而在审理仲崇清与上海金轩大邸房地产项目开发有限公司买卖合同纠纷上诉案中，法院则即判决违约方承担机会利益损失，也承担信赖利益损失。再次，关于商品房买卖合预约同定金罚则的数额。主要有两种不同的观点，一种认为担保法第九十一是强制性规范，商品房买卖合同当事人的约定必须遵守，如果违反约定就丧失法律效力。商品房买卖预约合同中的定金也必须遵守。另外一种则主张，商品房买卖预约合同中的定

32、金数额可以超过主合同标的额20%，预约和本约的效力有所不同。综上所述，由于我国法律对商品房买卖预约合同责任的适用规定不明确，导致法院判案过程中出现同案不同判的现象发生。四、 商品房买卖预约合同制度的完善与建议法律的不断完善是法治社会的必然趋势，也是我国司法层面的追求所在。完善商品房买卖预约合同相关制度能够有利于我国法律的完善，以及能够有效解决商品房买卖预约合同在日常生活中使用所出现的问题。（一）立法明确预约合同的性质经济社会的发展，使得合同的使用方式也不断多样，预约合同也呈现出多种表现形式，比如：认购书、意向书、预售合同等。由于法律没有明确预约合同的性质，导致在实践中，实为预约合同的合同容易被

33、认定为本约合同。要明确预约合同的性质，立法上就要做出明确的规定。第一，对预约合同的相关规定作出明确的规定，比如在房屋租赁合同、房屋买卖合同等相关法律法规中明确预约合同的相关内容，使之可以应用到与合同涉及到的诸多领域中。第二，明确商品房买卖预约合同的效力。根据预约合同的内容，判断商品房买卖预约合同的效力，将预约合同与本约合同的判断标准作出明确的限定。（二）完善商品房买卖预约合同违约责任制度1.继续履行继续履行是指一方发生违约时，在合同尚有履行的可能性时，守约方可要求违约方按照合同约定的义务承担继续履行的责任。合同法第一百零七条中规定，当合同一方拒绝履行合同义务或履行义务不达标时，守约方可要求违约

34、方承担继续履行的违约责任。虽然继续履行可以有效地保障一方的权益，但适用继续履行的补救措施也有一定的限制。如在商品房买卖预约合同中，如果卖方已将房屋出卖给第三人并办理了登记手续，或合同标的损毁等其他履行不能情况时，就不能适用继续履行；当然如果一方的违约情况程度较轻，存在补救的可能性，则可以适用继续履行的违约责任。2.损害赔偿损害赔偿是合同违约时最常用的责任承担方式，可以在履行不能时保护守约方的利益，减少其损失，也能体现诚实信用原则。签订预约合同说明了双方都具备了一定的信用基础，如果一方出现违约将会给对方带来不必要的损失，因此，合同法中规定的损害赔偿制度同样可以适用于预约合同中。对于损害赔偿的范围

35、，有两种不同的学说。1.信赖利益损害赔偿说，签订了预约合同，双方就形成了信赖关系，并且付出了相应的代价，因此守约方可以要求违约方赔偿信赖利益损失。但由于信赖利益难以估计，这部分的损失只包括直接损失，是否应对间接损失继续赔偿，目前还没有形成统一的意见。2.期待利益损害赔偿说主张损害赔偿的范围应为预期利益，该学说认为，守约方的损失不仅仅包括信赖利益损失，如果只赔偿信赖利益仍然会对守约方造成伤害，因为双方在签订预约合同时，就已经对签订本约合同具有一定的期待，如一方未签订本约合同，则可能导致守约方错失与其他方签订合同的机会。所以，守约方的期待利益损失应当得到赔偿。笔者认为，结合信赖利益损害赔偿说与期待

36、利益损害赔偿说来判定商品房买卖预约合同的赔偿范围更有利于平衡双方的利益。通常情况下，由于信赖利益比期待利益更容易考量，因此，应当界定在信赖利益范围内，而对期待利益的应用应当更加谨慎、严格。3.定金罚则在商品房买卖合同中，大多数都会约定买方向卖方支付定金，如果买方最后拒绝签订本约合同，则定金归卖方所有。商品房买卖预约合同中的定金，其目的是为了使双方当事人在诚实信用的基础上进行谈判，促进双方最终能够签订本约合同，因此预约合同中的定金应该包括立约定金属性和违约定金属性。如果预约合同中的定金性质只包括立约定金将会违背公平正义原则，就会容易导致定金罚则的滥用，如因发生不可抗力导致本约合同不能按时签订也适

37、用定金罚则，这显然与公平正义原则相违背。因此在商品房买卖预约合同中的定金还需要具备违约金属性。对与预约合同而言，如果一方拒绝签订本约合同，要判定拒绝签订的行为是否有违背预约合同中的诚实信用的义务。134.违约金责任在交易过程中，合同双方当事人的地位是平等的，为了减低交易风险，在磋商过程中应当预见到需要承担的违约责任。如果预约合同中有违约金条款，则违约方应当按照合同约定的违约金进行赔偿。当然，为了能够更好地保护守约方的利益，可以适当地调节违约金的赔偿数额，比如当实际损失远远大于约定的违约金时，赔偿的数额可以适当调高。（三）完善相关司法解释由于法律具有稳定性，而经济社会又在不断地发展，对于出现的新

38、事物、新案件在适用时难免会有不足，而司法解释就是对法律法规的进一步解释和细化，有利于法院在处理案件时更加公平公正。目前关于商品房买卖预约合同的司法解释有两部。一是2003年出台的商品房买卖合同司法解释，该解释第五条实质上是将商品房买卖预约合同等同于本约合同，虽然对商品房买卖预约合同作了相关的规定，但忽略了当事人的意思自治和商品房买卖预约合同的独立法律地位，不利于我国商品房买卖预约合同的发展，。二是2012最高人民法院出台的买卖合同司法解释，该解释出现了预约制度，是商品房买卖预约合同的一大突破，第二条还规定了预约合同的违约责任。商品房买卖预约合同的司法解释地完善还需要做很多的工作，目前是必须要做

39、到将这两个司法解释有效的衔接，由于这两个司法解释出台的时间相差太大，而商品房领域的发展日新月异，导致法院在审理案件时适用这两部司法解释出现前后矛盾的情况，因此除了在合同法以及未来出台的民法典中明确规定预约制度的基础上，也应对相关司法解释进行完善，细化相关规定，才能够为法院在审理关于商品房买卖预约合同的纠纷案件时，提供准确、详细的裁判依据。综上所述，商品房买卖预约合同相关制度还存在完善的地方，明确商品房买卖预约合同法律性质、完善商品房买卖预约合同违约责任制度和相关司法解释，才能更好地解决实践中出现的问题。只有这样，法院审理案件时才可以有法可依，做到公平公正，合法合理，给双方当事人一个满意的判决书

40、，商品房买卖预约合同才能够为交易双方提供更有效的法律保障，使交易更加安全可靠，稳定商品房交易秩序。参考文献：1王利明.预约合同若干问题研究J.我国司法解释相关规定述评.法商研究.2014(1):59.2崔建远.合同法学M.第三版.北京：法律出版社，2015：26-28.3Paula Giliker.Pre-contractual Liability in English and French LawM,2002.4王陶.房屋买卖预约合同法律问题研究D.苏州大学.2016:4.5Pfurmston,Law of contact,Butterworth & CoM.1991.6魏靖雯.商品房买卖预

41、约合同的法律问题研究D.东北林业大学.2018:8.7迪特尔.梅迪库斯.德国债法总论M.北京：法律出版社，2004:55.8刘俊臣.合同成立基本问题研究M.北京：中国工商出版社，2003：163.9杨佳睿.商品房买卖预约合同法律问题研究D.新疆大学.2016.10王泽鉴.债法原理M.北京：北京大学出版社，2013：170.11刘承韪.预约合同层次论J.法学论坛，2013，28（06）：33-3912付蓉蓉.预约合同若干法律问题研究D.华侨大学.2014：29.13赵自云.商品房认购书若干问题法律问题探析J.福建法学.2016(01):56-58.致谢本科生活转瞬即逝，在这四年里，我学到了很多，也收获了很多，从年轻不懂事变成了如今的沉稳。感谢在大学里帮助、引导、鼓励过我的人。感谢我的导师邓建彩讲师，从论文的开通报告到最终定稿，老师非常尽心帮助我，指导我进行论文的修改，老师一边教学一边抽出时间不厌其烦地帮助我完成论文，感谢老师的帮助。感谢在我遇到困难时帮助我的同学朋友，让我对生活充满了希望，感谢在备战法考的路上互相鼓励的战友，在写论文时互相提供想法与建议的舍友。最后感谢我的父母，全力地支持我读法学，在我遇到学业和就业的困惑时，为我提供宝贵的建议，感谢我的家人不计回报地为我付出全部。12