【案例】麦肯锡 汽车产业园相关案例.doc

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1、附件汽车相关产业园市调 国内外案例研究 问卷调查统计及市调结论分析产业链研究结果功能区规划布局原则初步建议汽车园各功能规模经济预测12【鄂尔多斯铜川汽车博览园】按照产业集群化发展打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区项目简介可借鉴点n 总规划面积15平方公里，以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了4S品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区n 规划布局功能分区明确，结合大、小车主要动线合理布置功能区，有机联系又互不干扰以风情街区的形式打造汽配城，建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色n 开发策略充分

2、考虑现有市场基础优先启动汽配园，先期物业全部销售以快速回现，返租两年，统一运营管理，后期考虑自持园区总体功能分区图乘用车配件园在建重卡配件城园区入口沙盘展示3【北京西郊汽配城】以汽配销售为核心，综合文化、服务等打造现代化汽车服务产业园区项目简介可借鉴点n 占地面积10万平方米，建筑面积5万平方米，目前有5个汽车配件专业厅，1个汽车精品大厅，两座现代化专业大厦，拥有经销商近千户，是北京最早的汽配市场之一，也是京西最大的“大三S”汽车园区n 规划布局分区明确，按功能使用及需求频度布局，最常用的小型车靠近主要道路、主入口，重型车、精品等需求量较低的布置汽配城内部，管理大厦置于最内n 开发策略先满足最

3、高需求量的小、中型车的汽配大厦的建设，轮胎区保证快修及供应，精品大厦、综合大厦在后期完成注：精品大厦、综合大厦尚未完工停汽配公园车大厦广场轮胎区场汽配汽保精品综合大厦大厦大厦大厦物园区总体功能分区图流二手车交易区区物流区汽保大厦在建重卡配件城园区入口效果展示4【窦店汽车城】采用信贷、保险、挂靠、验车、上牌等一站式的整车销售模式，同时提供完善的售后保障服务的多品牌货车4S店集群项目简介可借鉴点n 占地面积200多亩，已先后建成了北汽福田、江淮汽车、中国重汽、陕汽重卡、北方奔驰五家在北京地区最标准的集销售、服务、配件于一体的重卡4S -A1类店集群。售后服务年维修量可在15000台次，汽车城内设有

4、大型配件库房，配件齐全，配件储备超过了1000万元以上n 规划布局功能分区明确，采用前店后场的形式，利于形象展示，主要功能分为新车区、4S店、维修区库房维修区库房4S店 4S店 4S店 4S店 4S店 4S店新车区功能分区示意新车区4S店内展示维修区品牌4S店5【北京五方天雅汽配用品城】以批发为主、批零兼营的汽配集散地项目简介可借鉴点【区位】位于京哈高速和东五环交汇检测中心处的五方桥西南侧【规模】经营面积25万平方米【特色】北方最大“以批发为主、批6000 零兼营”的进口国产配件及汽车用品3500 批发总部基地规划布局n功能分区整洁有序，市场管理规范n将检测中心、车管所设置在入口处，带来强大的

5、人气集聚效应；4S品牌汽车专营设置在诏示性强的位置，以有利于新车发布和广告推广n汽修店面宽进深短，约为8m*6m，一层为配件销售及仓储，二楼为办公n开发策略n分2期开发，一期汽车配件市场、二期汽车用品市场（汽车用品超市4条特色街区）n汽车用品连锁超市，与国内外汽车用品生产商、供应商联手，开创国内汽车用品自选超市经营新模式京朝车管所轿车4S店4000 7000 汽车用品超市汽车用品超市6【北京AUTO MALL汽车基地】北京高档大型汽车、汽配交易中心，密布汽车、配件、维修、美容装饰、4s店等多种产业种类项目简介可借鉴点n 占地30万平方米，由20万平方米的国际化汽配MALL和5A写字楼和五星级酒

6、店组成，它创新了“大4S店”的概念并成功实施。n 规划布局功能分区明确，采用“三区一园”规划理念，将销售与汽配、维修独立分开绿化面积占建筑面积的1/2，建筑形式全部为三至五层的全现浇框架结构，是少见的低密度建筑n 开发策略借鉴该园区 “大4S店”的概念，形成本项目特有的创新运营模式D区 汽车C区4S店集群文化公园汽车装饰汽西国汽展销区Auto典mall配贸大车当大酒店招商装公中心饰快修区 厦司园区总体功能分区图乘用车配件园快修区休闲娱乐区汽车装饰区7【北京汉龙货运中心】作为北京最早的和最知名的货运物流中心，汉龙在功能分区方面做的十分明确项目简介可借鉴点n 北京汉龙货运中心紧邻北京西南五环，京开

7、路，总占地25万平米，拥有商户200多家，是北京最早的也是最知名的货运物流中心。n 规划布局功能分区明确，各个不同的户型区互不干扰，停车场紧邻小户型区和配套区，为小户型是商家提供停车和装卸货物的场所。大户型和精品户型皆为独立院落模式，前面为装卸货区，后面为办公区，为有实力的商家提供更加良好的场地条件。大配停户小套车型户区场区型地磅区入口精品户型区总体功能分区图中心入口精品户型区精品户型区大户型区小户型区配套区停车场占地两亩以500600平4060平方有配件，维为小户型商上，院落式，方米，院落米修，餐饮，家停车装货，多为商户自式保险，电话以及外来车建局等辆停车8配套区停车场【北京城环城国际汽配城

8、】中国北方地区最大的汽配集散中心项目简介可借鉴点n 北京城环城国际汽配城位于南四环东路，总占地面积220多亩，总建筑面积10万平方米。商户经营品种非常丰富，涵盖几乎所有汽车品牌，汽车配件品种齐全，批发零售，汽车快修检测、汽车装饰美容等售后服务一应俱全。n 规划布局汽配城道路宽敞，方便进出大型货车及小轿车。商铺均为两层，一层为配件销 汽配城范围售，二层为配件仓储。n 开发策略汽配城内商铺结合宽敞的道路，形成了“配件快修”商业模式 。汽配城入口汽配城道路及店铺9【大南郊汽配城】北京京南地区规模最大的汽配市场项目简介可借鉴点n 项目位于北京良乡卫星城西侧，一期占地面积100亩，二期工程正在规划筹建中

9、。主营汽车配件，汽车装饰品，汽车维修用品，汽车维修工具，汽车保险，汽车销售 , 小轿车配件、装潢、油品、灯具、塑料件,工程、机械配件及进口车配件大车区快修区n 规划布局功能分区明确，根据不同的功能区合理设置不同的动线，大车、小车分别从不同的出入口进出，内部道路通畅轮胎区汽修区10本次沟通议程汽车相关产业园市调 国内外案例研究问卷调查统计及市调结论分析产业链研究结果功能区规划布局原则初步建议汽车园各功能规模经济预测11鄂尔多斯铜川汽车博览园12鄂尔多斯铜川汽车博览园鄂尔多斯铜川汽车博览园是按照产业集群化发展打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区相关示意图铜川

10、汽车博览园区位示意图关键说明n鄂尔多斯铜川汽车博览园位于市党政机关所在地的康巴什新区与老城区之间的东胜区铜川镇（塔拉壕镇），距城区6公里，紧邻109国道、包府公路、环城公路，直通210国道和包茂高速，和鄂尔多斯装备制造基地遥相呼应，区位优势和交通优势明显n总规划面积15平方公里（一期规划面积2平方公里，二期规划面积13平方公里）。园区全部建成投入运营后，销售额可达到300亿元，提供20000多个就业岗位，将促进鄂尔多斯地方经济的发展园区总体规划图13以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了4S品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区n小汽车销售4S店30

11、万平方米。n小汽车二手车交易4万平方米。n重型卡车及工程机械销售45万平方米。n重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。n重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。n汽车综合服务贸易14.5万平方米。功能布局示意图一站式汽车综合服务区汽车文化金融商务教育培训区品牌办公区集聚区生活乘用车贸配套区会展易服务区n园区配套商业区8万平方米。n汽车博物馆及会展中心12万平方米。n汽车主题公园33.5万平方米。n商务办公区14万平方米。物流生活二手车信息港配套区市场工程机械车与商用务区售与服公园销主题车汽n居民住宅区60万平方米。n汽车旅店和宾馆5万平方米。n学校及医院5万平

12、方米。n其他综合配套服务1.5万平方米。回收拆解与再制造基地职能仓储区14通过高端立市，并以规模化经营及产业集群联动发展带动整个园区的开发培育阶段引爆阶段提升阶段实现阶段启动策略基于现有的通过汽车品通过教育培通过住宅用车市场，牌专卖店集训等完善综销售实现优先启动国群引爆区域合服务配套价值道两侧汽配的打造来提市场升整个区域价值启动项目乘用车贸 店集聚金融商生活配套区易区区务区二手车交易天骏汽配 会展中心职业技市场市场一站式服务能培训区回收拆解中心15在空间布局上以109国道为分隔，形成“北小南大”的总体格局布局特点布局示意图结合主要交通流向布局功能区n109国道主要以过境交通为主，把重卡工程机械

13、车功能区及维修区等布置在道路两侧n国道以北以小汽车销售、维修为主，临小汽车销售、维修近城市环路，重卡工程机械等大车则布置在国道以南、大车小车互不干扰大车汽车销售、维修及物流1617以及相对分离的各功能片区和适度集中的公共配套设施n 乘用车市场n 商务生活配套区各功能配比n 货车农用车市场n 汽车运动、文化主题公园18统一的规划布局和运营管理保障了项目的成功运作运营模式统一运营政企合作共同建立管委会统一招商由企业主导具体招商主要的举措n 整个招商和运营管理都由园区管委会统一管理，以政府为主导，企业负责具体的实施n一期所有店铺全部销售以快速回现，然后再返租给园区以保障统一的招商管理n后期主要是出租

14、的形式，由企业自己持有，统一运作n提供大量的优惠政策：工商基本费用全面，营业税方面缓交或者免交，或象征性收取定额税，办证提供便利的条件，水电、取暖费按照城市最低标准执行19【4S品牌集聚区】目前规模已基本形成，汇集了多家高端品牌店已入驻品牌n规模：30万平方米n概况：园区规划了100家小汽车品牌4S店现已入驻高端品牌4S店75家，宝马、奥迪等55家已投入运营；奔驰、保时捷、雷克萨斯等4S品牌店正在建设20【乘用车市场】基于鄂尔多斯良好的市场基础和消费能力，将其作为整个园区的引爆项目n 规模：小汽车销售4S店30万平方米小汽车二手车交易4万平方米n 概况：包括乘用车销售、维修、装饰美容市场，可容

15、纳商户500多家，成为辐射周边的国际汽车零部件暨汽车用品采购交易城同时，二手车交易、置换平台，整合在线服务、实体运营和物流优化配置功能完善，依托区域资源优势，辐射全国市场，成为国内二手车的交易总部。小汽车修配市场小汽车修配市场小汽车修配市场效果图小汽车修配市场鸟瞰图“我们把小汽车配件作为整个园区的引爆项目，主要是考虑到这里小汽车保有量大，市场没有什么风险，而且政府有规定，整个东胜区的汽修、汽配都要迁到园区里来。当时考虑的是先启动路北的片区，把路北侧炒热再开发路南，而且这边离市区最近，跨度最小，交通方便”鄂尔多斯铜川汽车产业园 副总经理 庄总21【商用车暨工程机械商贸区 】以独特的商业风情街区的

16、形式打造，园区内部形成完善的配套体系n 规模：重型卡车及工程机械销售45万平方米。重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。n 特色：以风情街区的形式打造汽配城，各街区内配套完善、分别布置餐饮、超市、银行等设施，生活便利，改变了传统汽配城脏乱差的面貌，建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色重卡及工程机械区重卡配件市场揽胜全球的商用车暨工程机械商贸总部占地3000多亩，可容纳商户2000余家，提供品牌销售、整车发送、维修保养、零配件批零等全方位服务鄂尔多斯市信息物流中心物流公路港效果图提供全程可视化、自动化和回

17、收拆解市场主营乘用智能化的物流信息港，是国车、商用车和工程机械的回家物流业调整与振兴规划收、拆解、再制造等相关业八大重点示范物流基地港务，实现绿色物流22建设地之一【汽车运动、文化主题公园 】的建立将提升整个园区的品质，利用原始地形、河流建成，独具特色n规模：33.5万平方米n概况：充分利用自然地貌,规划建设试驾体验、汽车影院、卡丁车俱乐部、越野体验场、汽车嘉年华儿童乐园等主题休闲娱乐场所相关访谈“汽车主题公园需要消费达到一定水平才适宜建，像鄂尔多斯这样的高消费城市都害怕搞不起来，现在仅仅停留在概念阶段，今年计划要做一部分，包括汽车电影院，全国汽车越野赛道汽车影院各地的汽车电影院也不少，但是基

18、本都是亏损经营，做这个要把汽车主题和娱乐的东西结合起来，要考虑消费人群”鄂尔多斯铜川汽车产业园副总经理 庄总卡丁车赛场23【商务生活配套区 】每个园区内都有包括饭店、超市、银行、公寓等完善配套，住宅以中低客户为主，面向园区内产业工人概况及规模n 规模：园区配套商业区8万平方米汽车博物馆及会展中心12万平方米行政综合服务区14万平方米居民住宅区60万平方米汽车旅店和宾馆5万平方米学校及医院5万平方米职业技能培训区8.8万平方米其他综合配套服务1.5万平方米汽博园主入口行政综合服务区主要配套功能n住宅配套区：独立的住宅片区，以公寓为主,面向园区产业工人及市内中低端消费者汽配城的三四层作为公寓独立销

19、售，平米小户型，以园区工人为主n行政综合服务区：包括车管所、检测站，为新车落户上牌、二手车验车、办理过户手续提供一站式综合服务n商务生活配套区：包括金融、办公、高档休闲会所，与汽车酒店、主题餐饮和Soho商务公寓等配套设施成为10余万高知人群宜商宜居的魅力之城n职业技能培训区：规划建设了汽修、驾驶、汽车美容学校及相关教育设施，为园区和社会培养、输送汽车行业技能人才24长春高力中国北方汽贸城25高力中国北方汽贸城位于吉林省长春市开业，总投资18亿元、占地45万平方米，是中国目前规模最大的汽车配件市场项目概况企业背景n区位：位于长春汽车产业开发区汽贸园区景n 高力集团是中国汽配产业连锁市场专业运营

20、商。创建于1995年，是以商业连锁市场开发运营为阳大路与西环城路交汇处主的大型集团企业，位列中国企业500强。高n规模：以30万平方米国际汽配交易区为核力集团凭籍其独具特色的“产业城市商业地产”四位一体的开发运营模式，在汽配产心，在1平方公里范围内囊括了汽车主题文化业连锁开发领域中，成功地开创了属于自己的公园、品牌汽车4S店、长春旧机动车交易市一片广阔天空。场、长春市车管所等功能26形成融八大中心为一炉的现代化、国际化全球汽配交易平台，真正实现全球汽配“一站式”采购、“一条龙”服务八大核心功能区n大车汽配交易区n轮胎区n小车汽配交易区n物流运输区n汽车快修区n综合区n汽车装饰区n德国小镇大车汽

21、配交易区小车汽配交易区汽车快修区汽车装饰区轮胎区物流运输区综合区德国小镇各种大车零部件、各种小车零部件、各种大、小各种大、小各种大、小仓储、货运、油品，银行、餐饮、发动机配件、转发动机配件、转车维修、零车美容、装车轮胎、轮物流配送、汽保，美容娱乐、连向配件、横向件、向配件、横向件、配件更换等潢、翻新、毂、转动配邮政快递等五金等锁超市、康体车身附件、等.车身附件、等.汽保工具等件、轴承等健身、综合商务等27规划布局体现了“BLOCK”合院街区理念进行规划，确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角设计理念n 采用世界先进的“BLOCK”合院街区理念进行规划，以组团式街区和组团式停车场的绝妙设计，构筑立

22、体交通网络和立体人流、商流动线，确保各组团商业人气兴旺，铺铺临街，绝无商业死角，彻底颠覆了传统市场的规划弊端。“BLOCK”合院街区鸟瞰图“BLOCK”合院街区“BLOCK”合院街区28根据地势创新的提出了“上下首层”的概念，以给经营户提供最超值的使用空间设计理念n 采用世界先进的“BLOCK”合院街区理念进行规划,确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角。n 项目用地地形为两边高，中间低，建筑巧妙利用地势落差，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，创造性地设计出“上首层”和“下首层”交相辉映的“双首层”商街格局，彻底颠覆了传统市场的楼层规划弊上下首层示意图端。n 下首层层高6米，店铺面积为50平

23、方米，上首层层高为“63”米，店铺单层面积为25平方米， “买一层赚一层、租一层用两层”，以给经营户提供最超值的使用空间。上、下首层建成效果“上首层北部空间29独特的设计理念及先进管理运营使得高力北方汽贸城从此告别传统汽配城“脏、乱、差、堵” 的形象，全面提升了中国汽配市场的整体素质对比内容传统汽配市场10大顽疾高力北方汽贸城10大优势建筑形象建筑老化,空间狭义,光线黑暗省级重点项目,政府形象工程,现代建筑空间,明亮宽敞规划规划落后,布局杂乱,指示不清国际先进的BLOCK合院街区,六米高双首层创新设计,超前五十年不落后管理管理混乱,一盘散沙,脏,乱,差,堵,散,各自为统一规划,统一招商,统一开

24、业、统一管理,统一推广,确保政良性运营产权模式产权分散,无法集中管理和统一推广,整体竞争产权集中,近70%为经营性购买,强强联合,做大市场力差规模规模普遍较小,呈分散型布局,后续发展差.五十万平米宏大规模,中国汽配第一城、集约化经营,一站式采购配套配套落后,经营不便:停车难,交易难,商务难,八大中心,国际水准完善配套,一条龙服务生活难.经营成本成本高企,利润摊薄,租金成本不稳定,税赋成政府大力扶持,发展前景铁定有保障本高信息化平台单一的传统经营模式,信息封闭,软件不足,无应用电子商务,建立信息高速通道,实现在店门口接全球汽法适应时代需要配订单消防安保消防设施落后,火灾隐患大,商户生命安全和财新

25、型市场,尤其是政府重点项目,消防规格高,智能化安防与产难以得到保障人防并重确保安全无忧物流渠道全部依靠外有物流体系,渠道不畅,成本高,流自有庞大的物流配套市场;紧邻长春未来火车西站,物流通通慢畅3031其各区详细布局如下A区上首层A区下首层32其各区详细布局如下区上首层区下首层33万国汽贸园案例研究34在汽车综合市场、 4S店（3S店）这两种模式之外，出现了综合二者之所长、拓宽汽车园运营方式的新模式4S营销模式4S是指将新车整车销售(sale)、零配件供应(sparepart)、售后服务(service)、信息反馈(survey)等四项功能集于一体的汽车整体服务方式。它是一种以消费者为中心的营

26、销模式，从售前服务到售后跟踪服务的一条龙服务模式。“大4S”营销模式“大4S店”由若干个专业的4S店组成，即把卖车、零配件、维修等业务分门别类，分别由不同的店家来经营，有的专门做汽车经销，有的专门做零配件销售，有的专门做汽车维修，每一类都面向多种品牌和车型“大3S”营销模式由汽贸市场为商家提供各自独立的品牌专卖店，而零部件供应和汽车修理则集中到汽贸市场统一建立的配送中心和修理中心进行。销售独立，配件和维修集中，这就是大3S的理念“4S+2S”营销模式在经济比较发达的城市，经销商兴建 “4S” 汽车专卖店，而在不发达的中等城市或县级市，建立具有整车销售和维修服务功能的“2S”店。当保有量达到一定

27、规模时“2S” 店可以升格为“4S”店35大3S模式打破了汽车厂家自成一体的销售、售后服务体系，集中售后服务方式集约利用物质资源和人力资源传统3S店或4S店“大3S”市场x品牌经x品牌配x品牌汽x品牌售销商件供应车维修后服务Y品牌经Y品牌配Y品牌汽Y品牌售销商件供应车维修后服务Z品牌经x品牌配x品牌汽x品牌售销商件供应车维.修后服务. . .该模式造成物质和人力资源的严重浪费，并使无直销能力3S店售后服务处境尴尬x品牌经销商x 、Y、ZY品牌经集x 、Y、Z、集品牌汽车销商中配件连锁店中修理中心Z品牌经销商.该模式降低了汽车厂和经销商的经营成本36将传统4S店和大3S模式比较，大3S 模式更适

28、合二三线城市发展分类大3S模式投资成本市场要求品牌形象经营规模单个店铺投多种品牌联合经营，打破了大牌汽车厂利于产生集群效应，资较少，成对单一汽车品牌出商自成一体的销售、 吸引不同需求的客本要求低，货量要求较低，对售后服务体系，统户，在保有量不高成本回收较于商铺面积要求要一的配件及维修不的地区利于提升销快求较小容易获得认可售量和营业额单一4S专营店往往投资巨大，动辄千万，乃至几4S模式千万，成本回收速度慢对销售市场要求较高，占地较大，且建筑要求较为严格，甚至链座椅等物品都要从厂家直接进货保证产品从销售 各个4S专营店之间到售后服务管控 无相互联系，各自及质量，利于提 为战，且目标客户升汽车厂商品

29、牌 群单一，形成不了价值规模，也产生不了规模效应37太原万国汽贸园“大3S”市场的诞生地，是一个具有先进营销模式、多元功能设置、国际商务水准的大型汽车贸易服务综合园区n 山西万国汽车贸易服务园占地50万平方米，主建筑商务大楼，品牌汽车专卖店、汽车超市、二手车交易、汽车维修检测中心、汽车美容中心、培训中心、轮胎仓库、车友俱乐部等建筑面积达85000平方米，是华北地区最大的汽车贸易中心之一n 园区同时具有完备的整车销售、配件供应、技术维修、万国汽贸园招商部旧机动车交易中心万国汽贸展厅信息反馈、二手交易的5S功能万国车友俱乐部汽车检测中心新车展厅38建园之初，拟把传统的综合市场、现代的3S店、4S店

30、及理想的“大3S”市场三种模式组合，保证在模式创新基础上左右逢源1 传统形式的综合2品牌专卖店3S店3 二手车经营、机动车维市场4S店修检测、物流等销售区与维修区分开（有些根本专门吸收实力有限不设立维修车间）共有14家，面积从1500平方米到的小经销商，以期2000平方米不等，这是为厂家、商形成聚集效应家建3S店、4S店而准备的可以商家自建，也可委建这是为实施大3S中的后两个S而准备的如果汽车厂家或经销商还想坚持自成一体，单独建立配件和维修体系的话，汽贸园也给留出了足够的面积39园区完善的一站式服务体系成为园区招商亮点，已引进品牌汽车余家n 园区共有40余家汽车经销商进驻园区，其中9个4S店， 商户入住率已达95%n 交管、车管、保险、工商、税务、银行等职能部门已入驻园区，真正实现了“汽车不出园，手续办齐全n 园区建有上海大众、一汽大众、福特、江淮瑞风等4S店，建有