2020年福州房地产市场年报正式版.doc

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1、AGENDA目 录1数说楼市2宏观环境3土地市场4住宅市场5商办市场6楼市预判7楼市地图大福州数字楼市丨供地计划完成情况主城区年度供应指标基本完成，闽侯、福清供地节奏快单位：万方300258 260250200101%15092%82%1001007882725002020 年各区域商品住宅供地计划完成情况200%158%150%100%83%100%76%747050%31%5353312333313224204%118 0%00%四区长乐福清马尾连江闽侯平潭永泰罗源闽清供地计划供应量供应计划完成率备注：闽侯县不含高新区范围，住宅用地含：商住用地，租赁住宅用地，安置房用地，限价商品房用地3大

2、福州数字楼市丨住宅用地成交量大福州土地成交规模呈显著下滑，跌幅约 11%单位：万方0200400600800五区499-24%福清236-7%221+15%长乐闽侯202+10%平潭103-37%永泰74+119%49连江-41%41闽清+20%0罗源-100%20 年成交量19 年成交量18 年成交量4大福州数字楼市丨住宅用地楼面价主城区地价逆势上扬，福清、长乐热度高，楼面价上涨明显大福州历年住宅用地楼面价走势图18000160001400012000100008000600040002000单位：元/区区域域楼楼面面价价同同比比五区1394018%闽侯6241-8%长乐685130%平潭2

3、462-44%福清430253%永泰2487-25%闽清26747%连江35308%02014201520162017201820192020罗源5大福州数字楼市丨住宅用地溢价率&流拍率溢价率回升，流拍相比去年显著减少大福州历年住宅用地溢价率走势大福州历年住宅用地流拍次数走势140%120%100%80%60%40%20%0%2014201520162017201820192020五区闽侯长乐平潭福清永泰闽清连江罗源4035302520152110504053002014 年2015 年2016 年2017 年2018年2019 年2020 年五区闽侯长乐福清平潭连江永泰闽清罗源6大福州数字楼

4、市丨房企进驻多家品牌房企新进抢滩，保利积极布局扩张7大福州数字楼市丨典型房企拿地龙湖、保利纳储积极，重点布局福州主城区企业拿地金额（亿元）总建筑面积（万）可售面积（万）区域成交幅数可售面积（万）楼面价（元/）仓山、晋安435.6812618龙湖79.783.0564.98闽侯216.943871长乐112.378871鼓楼114.7927989闽侯210.9911379（可售楼面价）保利77.5560.8858.70福清111.5110217长乐19.479031永泰112.982410世茂72.9085.2273.45仓山250.3911355平潭223.061006恒大62.6057.84

5、46.12仓山146.1210822融信55.0351.2031.21仓山223.2412026长乐27.975126大东海48.8150.0135.69台江、晋安24.2619684长乐231.438725（可售楼面价）中骏45.603329.88仓山129.8815098（可售楼面价）首开43.1937.8628.26晋安、仓山228.2611307（可售楼面价）绿城42.6922.9722.38晋安215.5523344（可售楼面价）长乐16.839505（可售楼面价）万科41.2431.8928.04仓山128.0412931国贸37.0139.2432.20晋安11.6020018（

6、可售楼面价）闽侯430.6010293（可售楼面价）建发34.1815.8413.02晋安、仓山213.0226145（可售楼面价）金茂33.0571.5855.94长乐155.944617融侨32.2424.7518.64闽侯18.439864（可售楼面价）晋安、仓山210.2016779正荣29.3921.6112.11晋安、仓山25.7914971闽侯16.3210382（可售楼面价）名城24.6011.0510.58仓山110.5823398（可售楼面价）8融创22.2224.2723.60福清123.609340（可售楼面价）大福州数字楼市丨 住宅市场容量整体市场规模缩减，闽侯楼市表

7、现超乎预期2020 年大福州商品住宅成交量050100150200250单位：万方五区230-10%福清134-33%闽侯105+11%长乐62-13%平潭52-18%连江46+5%永泰25-43%罗源21-40%闽清10+13%9大福州数字楼市丨 住宅价格10大福州数字楼市丨 住宅狭义存量永泰、平潭走量慢，风险较高，其余去化周期相对合理截止 2020 年 12 月底大福州住宅狭义存量350单位：万方库存量去化周期3002425019.920016.913.915012.310.3100503223221 15 56 685859090868650500五区福清连江闽侯平潭永泰单位：月3025

8、2015105011大福州数字楼市丨 住宅待推量大福州待推量约 2136 万方，连江、平潭消化周期长7006005004003002001000截止 2020 年 12 月底大福州住宅待推量待推量去化周期单位：月单位：万方7053535854605040363332302324201061440722320120527412146450五区福清平潭连江闽侯长乐永泰罗源闽清备注：待推量=项目未推量+土地待结转量12宏观环境关键词：房住不炒、因城施策因城施策，落实房地产长效机制，大力发展租赁住房；福州空间布局逐步优化，各区域配套均衡发展。全国政策中央层面2020 年，房地产政策层面前松后紧，中央继

9、续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，年末首次明确提及“住房突出问题”，定调 2021 年房地产市场仍旧以“稳”为主。2020.5 两会2020.2 金融市场工作会议SAMPLE TEXT 强调保持房地产金融政策的连续性、一致性和ADD YOUR TEXT HERE YOU稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效NEED,ADD YOUR TEXT HERE管理机制，YOU促进NEED,市场平稳ADD运行。YOURTEXTHERE YOU NEED.2020.12 中央经济工作会议 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，SAMPLE TEXT因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健ADD

10、 YOUR TEXT HERE YOU康发展NEED,ADD YOUR TEXT HEREYOU NEED,ADD YOUR TEXT 2021 年要大力发展租赁住房，解决好大城市住HERE YOU NEED.房突出问题0102房住不炒因城施策0403深入推进新型城镇化。坚持房子是用来住的、SAMPLE TEXT不是用来炒的定位，因城施策。完善便民设施。ADD YOUR TEXT HERE YOU NEED,加强新型城镇化建设，ADDYOURTEXT大力提升县城公共设施HEREYOU NEED,ADD YOUR TEXT和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就HERE YOU NEED.业安家

11、需求2020.7 中央政治局会议 强调要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，SAMPLE促进房地产TEXT市场平稳健康发展。ADD货币YOUR政策要TEXT更加灵活HERE适度，YOU精准导向，保持货币NEED,ADD YOUR TEXT HERE供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资YOU NEED,ADD YOUR TEXT成本明显下降。HERE YOU NEED.14全国政策金融上半年三度降准、两度下调 LPR，下半年“三道红线”倒逼降负债，未来“三道红线”将持续发力，房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。降准央行决定于 2020 年 1 月 6 日下调金融机构

12、存款准备金率 0.5 个百分点。逆回购、降息央行：开展 500 亿元 7 天期的逆回购操作，中标利率为 2.2%，较此前的 2.4%下调了 20 个基点。税收中华人民共和国契税法：自2021 年 9 月 1 日起施行，契税税率将调整为 3%至 5%。1382412逆回购、降息央行开展逆回购共释放 2.7 万亿流动资金，操作利率均下调 10个基点。降准央行：城市商业银行定向下调存款准备金率 1 个百分点；分两次下调，每次下调 0.5%，释放长期资金约4000 亿元。逆回购人民银行：以利率招标方式开展了100 亿元逆回购操作，鉴于当日有1200 亿元逆回购到期，人民银行实现净回笼 1100 亿元。

13、15全国政策地方层面地方政策松紧有度，多个城市放宽落户，发布救市政策，但在“三稳”前提下，下半年深圳、宁波等 19 城“四限”调控加码潮。救市政策福州、厦门、嘉兴、承德、中山、天津、上海、杭州、无锡、西安、浙江、南昌、重庆、江西、安徽：在一定时期内，侧重允许企业延期或分期缴纳土地出让金，允许顺延开工、竣工等期限，调整土地出让政策，合理降低投资门槛，调整预售条件。人才落户浙江：放开落户年龄限制。福州、厦门：降低落户社保缴纳门槛，取消连续居住年限要求。青岛：毕业学年在校，已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策。苏州、上海、山东：放宽对高校毕业生落户政策。福州：零门槛落户。珠海：大专以上即可落户

14、。合肥：高学历人才不受落户条件限制。苏州：租赁房屋常住人口在社区公共户落户。四限再升级宁波、杭州：符合条件的“无房家庭”或以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，5 年内不得上市交易。深圳：个人住房转让增值税征免年限调整为 5 年。二套房首付比例至少提至 70%。沈阳：第二套商品住房首付比例上调到50%，禁止分期首付及首付贷；个人住房转让增值税免征年限增至 5 年。唐山：居民购买新建商品住宅，自网签之日起 42 个月内不得上市交易。海口：安居型商品住房配售实行“一个家庭限购一次且限购一套”政策。16福州政策2020 年在“房住不炒”主基调下，福州政策仍旧以稳为主，年末福州全面放开落户，

15、但在房地产常态调控的背景下，以往大起大落的态势难以再现，预计楼市仍将稳健运行。允许单位缓缴补缴住房公积金放宽高新区划分为两个片区，以福银高速为7 月 31 日根据自愿申请原则，对从开端10 月 10 日安居型商品住房申请家庭成职工购房、租房提取时限；住房贷界，实行片区控价。福银高速以北片区的企业竞拍土地到末端的群众办证，开员需在我市五城区范围内无自有住房、款逾期不上报征信；减免贷款逾期新限价标准为 18845 元/，以南片区展全流程、全周期服务，实行并联办理，未租住公有住房，且前 5 年内在本市五利息。新限价 16845 元/。同时依托数据共享，在交地、交房时，城区内无房屋权属转移行为。申请家

16、庭 商品住宅预售条件更改位正负零现场同步发证。购买不动产权证的注记具备居住功能的，可认定为住宅。2 月4 月7 月10 月4 月7 月9 月12 月仓山区于 4 月 20 日，福州首例集体土地7 月 2 日调整住房公积金和补充住房公9 月 15 日规范预售资金缴存和拨付行为，12 月 14 日：不设学历、年龄、就业创入市，该项目的公开拍卖标志着，土地积金的缴存基数，最高不超过 22239 元，专款用于工程建设，确保房地产开发企业限制，外省市人员均可申请在我市落出让项目将不再局限于“国有”。最低不低于 1720 元。业按时交付竣工验收合格的商品房，减户；除院校学生集体户外，凡具有我市少和避免“烂

17、尾楼”的发生。户籍的人员，其近亲属均可申请投靠落户；提供落户地址多样化选择；降低集体户设立条件。17城市建设规划交通福州交通进入大发展时期，多个重点交通工程加快建设，将在近两年实现通车；福平铁路顺利通车，进一步完善了东南沿海高速铁路网。橘园洲大桥地铁 1 号线延长线长福高速公路福平铁路名称工程进度预计通车时间名称工程进度预计通车时间名称工程进度预计通车时间新洪塘大桥下游通车2020 年 1 月 1 日地铁 4 号线在建2022 年 12 月 30 日福宁城际铁路在建F3 线一期平潭海峡公铁福州二环东南段通车2020 年 1 月 15 日在建2021 年 2 月两用大桥福平铁路通车2020 年

18、12 月 26 日橘园洲大桥通车2020 年 1 月 15 日东部快速通道在建2021 年 1 月 24 日东湖大桥未开工台江光明路桥重建通车2020 年 1 月 23 日新区大樟溪大通车2020 年 1 月 11 日长福高速公路通车2020 年 9 月 29 日道窗厦段园中互通上跨三环通车2020 年 6 月 28 日三营澳大桥在建2021 年 1 月 1 日福马路通车2020 年 1 月 16 日道庆洲大桥合拢2021 年 2 月光明港跨河大在建2021 年 2 月永泰空铁未开工桥地铁 1 号线延长线通车2020 年 12 月 27 日西岭互通铜盘通车2020 年 12 月 21 日地铁

19、5 号线一期在建2021 年 12 月路18城市建设规划配套2020 年福州医疗、教育及商业方面配套建设取得不错成效，各区域的配套设施均衡发展，推动未来福州格局高质量发展。第二工人文化宫建平初级中学（福州市第二工人文化宫（高新区拟添中学,投资总额封顶）1.29 亿元，建设周期 24 个月）福州时代华威中学福清福和万达广场（4 月 10 日下午，福州时代中学（11 月 27 日，福和万达广场开与英特教育投资签署合作办学业）协议）福建省儿童医院长乐国际机场二期福州宜家（12 月 17（2020 年底正式投入运营）（9 月 10 日二期扩建开工）日福州宜家开业）市妇幼保健院福州中央公园福建医科大学附

20、属协和医院（市妇幼保健院一期工程将于 6（6 月 10 日，位于江南 CBD的西院月底投入试运行）福州中央公园效果图曝光）（6 月 20 日，福建医科大学附属协和医院西院奠基动工）19土地市场关键词：安商房减少，楼面价回升优质宅地集中出让，楼面价回升，流拍率下滑安商房比例下滑，可售体量显著增加土地市场概述20202020 年五区土地市场表现经营性用地成交5858宗，523万平米整体楼面价：13760元/价格环比：+19.7%商住用地成交42宗，499万平米整体楼面价：13940元/价格环比：+18.4%东区板块最热区域9 幅，总建 68.01 万方可售总建 43.72 万方楼面价 19078

21、元/安置型商品住宅20 幅涉及回购安商房，环比下滑 52%安商房减少回购比例 25-100%主要分布区域：仓山、晋安及鼓楼区龙湖集团典型企业拿地成本 79.7 亿总建 83.05 万方，可售 64.98 万方主力拿地区域仓山、晋安、闽侯21经营性用地市场五区：2020 年五区累计成交经营性用地 523 万方，同比下滑 26%，楼面价 13760 元/，同比增长 19.7%；闽侯：2020 年闽侯累计成交经营性用地 223 万方，同比下滑 3.6%，楼面价 6113 元/，同比增长 46.7%；2014-2020 年福州五区经营性土地成交走势2014-2020 年闽侯经营性土地成交走势80071

22、7200007066005521500050752313760400376349360100002152001321401661525000116002014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年供应总建（万）成交总建（万）楼面价（元/）35030810000280750022321921521061131405000140595974741022500703013137002014 年 2015 年2016 年2017 年2018 年 2019 年2020 年供应总建（万）成交总建（万）楼面价（元/）22五区商住用地年度市场20 年土地供应量保持较高水平

23、，且出让地块区位较佳，房企参拍热情较高，土地市场热度延续，同时安商房占比下滑，可售体量显著增长，整体楼面价回升。7002014-2020 年福州五区商住用地成交走势20000供应总建523万-20.2%6005234991500050013940400364成交总建499万-23.7%100003002005000可售总建364万+29.1%100002014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年楼面价13940元/+18.4%供应总建（万）成交总建（万）可售总建（万）楼面价（元/）2014-2020 年福州五区商住用地成交溢价率/流拍率走势100%65%

24、80%62%60%38%40%2%17%15%18%21%20%0%5%0%0%13%10%2014 年 0%2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年流拍率溢价率23五区商住用地月度市场上半年土地供应放量，房企扩储意愿强烈，成交量激增，5 月份集中成交达到峰值，供地计划完成大半，下半年土地供应节奏放缓，但供地结构转变带来优质宗地显著增多，整体楼面价呈上涨趋势。2019-2020 年福州五区商住土地月度供求走势30000250上下杭高价地块250002021871882001802000015012915000琅岐11011314159安置地块9788859595

25、100100006667656158535349444541405035500028.6222317187700000 00000040000002019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2019.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.2020.123456789101112123456789101112商住用地供应面积（万）180753660491886700023129088110950654350580商住用地成交面积（万）7187532244020

26、217451806109708511395041028.6040商住用地成交均价（元/）2782411265 1157559161442201123810020152501513301304501519101613411370 1385001768801486601415924五区商住用地成交板块分布20 年五区共成交 42 幅商住用地，螺洲、金山、及东区板块土地供求热度较高，随着安商房比例的下降，可售体量占比增长明显，其中东区优质宗地频出，板块热度最高，成交楼面价处于较高水平。2020 年五区商住用地板块成交情况区域幅数总建可售总建可售总建楼面价（万）（万）占比（元/）螺洲板块3138.61

27、112.8681%11088金山板块670.2253.2976%14995东区板块968.0143.7264%19078烟台山板块241.4134.9484%12546中心板块840.9713.9834%14045三江口板块338.137.9599%12828会展板块130.5620.6868%13521北区板块323.0315.7468%14307西区板块318.1914.7481%25613义序板块216.517.948%10539南站板块110.187.1470%8919快安板块13.680.185%4970总计42499.47363.1373%1394025闽侯商住用地市场20 年闽侯

28、地市持续回暖，南屿、甘蔗等板块集中供地，优质地块频出，房企参拍热情较高，流拍率大幅度下滑，楼面价受安商房宅地及竹岐等相对低价地块成交影响有所下滑，溢价率在优质地块带动下小幅回升。2502001501005002014-2020 年闽侯商住用地成交走势12000207202供应总建207万-14.2%1279000成交总建202万+10.1%624160003000可售总建127万+58.4%02014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年楼面价6241元/-8.1%供应总建（万）成交总建（万）可售总建（万）楼面价（元/）2014-2020 年闽侯商住用地成

29、交溢价率/流拍率走势100%80%55%50%62%60%41%18%29%40%17%23%8%20%0%0%17%0%0%2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年11%2019 年2020 年流拍率溢价率26闽侯商住用地成交板块分布20 年闽侯成交 21 幅商住用地，其中南屿、竹岐及甘蔗板块土地供求热度较高，成交占比均超 2 成；上街推出首幅限价突破 2 万的宅地，成交热度也较高，地价创新高，板块整体楼面价受安商房地块拉低。2020 年闽侯商住用地板块成交情况区域幅数总建可售总建可售总建楼面价（万）（万）占比（元/）南屿板块445.8834.2775%7373竹岐板块5

30、45.3742.0293%5235甘蔗板块540.5719.7949%6759上街板块327.438.7732%6986南通板块114.3300%3602祥谦板块111.92650%3802青口板块111.1210.9598%7031荆溪板块15.745.2992%8052总计21202.35127.0963%624127长乐商住用地市场20 年长乐城区建设与新城开发持续，供求量仍处于高位，核心区域优质地块集中入市，安商房地块减少，可售体量增长明显，地市整体热度持续，楼面价由低位回升。3002014-2020 年长乐商住用地成交走势12000供应总建239万-37.2%221240900016

31、7174成交总建221万+14.8%180685160001203000可售总建174万+46.1%60002014 年2015 年2016 年2017 年2018 年2019 年2020 年楼面价6851元/+29.9%供应总建（万）成交总建（万）可售总建（万）楼面价（元/）2014-2020 年长乐商住用地成交溢价率/流拍率走势100%67%77%80%46%60%43%20%25%40%19%1%14%9%20%0%1%17%0%0%2014年2015 年2016 年2017年2018 年2019 年2020 年流拍率溢价率备注：19 年为楼面价，14-18 年为可售楼面价28长乐商住用

32、地成交板块分布20 年长乐共成交 20 幅商住用地，其中漳港板块成交一幅巨型地块，成交占比超 5 成，航城、首占、营前作为主城区组成部分，成交热度也较高，楼面价因优质地块成交处于较高水平。2020 年长乐商住用地板块成交情况区域幅数总建可售总建可售总建楼面价（万）（万）占比（元/）漳港板块4111.1695.0285%5758航城板块530.7119.3063%9215鹤上板块432.2325.0478%5213首占街道323.3722.6797%9922营前板块214.849.3063%11079江田板块17.052.5035%2014金峰板块11.941.0052%2735总计20221.

33、31174.4879%685129住宅市场关键词：限签放松、价格稳中有升供应放量显著，签约量延续低位水平；市场供需关系转变，去化持续低位运行，项目销售显疲软。商品住宅市场概述闽侯五区长乐成交量：105万方成交量：230万方成交量环比：+11%成交量：62万方均价：14863元/平成交量环比：-10%成交量环比：-13%均价环比：持平均价：27203元/平均价：17861元/平均价环比：+3%均价环比：+11%存量五区库存面积：322万方去化周期：17月闽侯库存面积：90万方去化周期：10月商品房市场商品房整体市场供大于求，五区成交量上涨明显，均价受安商房影响有所下滑，闽侯则量价维稳；物业成交占

34、比中，商品住宅成交仍旧占据主力，安商房占比显著提升，商办占比持续收窄。单位：万方2010-2020 年五区商品房供求价走势单位：元/30000商品住宅600SOHO2000019%4%400办公2001000012%商业55%02010201120122013201420152016201720182019202003%车库3%供应面积257.91435.39370.64544.13631.88366.63418.56292.66578.84504.32840.525%安商房成交面积248.09246.23358.51384.55326.77399.00417.03364.71503.1938

35、1.73420.27成交均价1211714166142061629816444150761642820487205642293422217其他单位：万方2013-2020 年闽侯商品房供求价走势单位：元/商品住宅3002000012%4%3%SOHO200办公100003%1001%商业02013201420152016201720182019202008%69%车库供应面积297.87223.96196.43227.82111.63165.12197.21307.48安商房成交面积237.82157.95158.15266.60134.87185.16153.10152.07其他成交均价95

36、7396599135101401118913154127791308032商品住宅市场-五区五区商品住宅市场供应量小幅上涨，成交量则有所回落，政府限签松动，高价项目陆续备案，均价再创新高。单位：万方2011-2020 年五区商品住宅供求价走势单位：元/4002800030021000200140001007000002011201220132014201520162017201820192020供应面积298.26212.93313.55320.03222.16198.03123.29315.37242.18278.64成交面积186.74251.70273.54237.05298.48265

37、.18131.20212.04254.40229.54成交均价14232141851635216542149261691020627253552632427203供应面积环比15%成交面积环比10%成交均价环比3%单位：万方2020 年五区商品住宅月度供求价走势三盛百督府集中备案单位：元/6036000价格创历史新高40疫情好转三季度冲刺年终冲刺业绩30000供求均高位运行供应激增房企积极推货20疫情影响，供求中低位运行成交量创新高240000180001 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月33商品住宅市场-五区成交结构32%32%五区商品住宅以 70-

38、120 产品为主流，25000-35000 元/高单价产品占比显著提升。五区 2019-2020 年商品住宅各面积段占比201920203%180 以上3%单3%160-1803%价段6%144-1605%走势15%120-14413%90-12037%2019总70-9028%2020价8%50-708%段走2%50 以下4%势2020 年2019 年100 以下 100-130 130-160 160-200 200-250 250-300 300-400 400 以上34商品住宅市场-闽侯2020 年闽侯年中放量，整体供应量有所回升，成交量小幅上涨，均价维稳。单位：万方2013-2020

39、 年闽侯商品住宅供求价走势单位：元/28016000供应面积环比210120001408000704000成交面积环比0020132014201520162017201820192020供应面积243.25157.91109.40138.1573.3492.4198.69125.61成交均价环比成交面积218.98125.39125.15194.7560.54123.8194.87105.34成交均价953199549642107081199314373148561486327%11%0.04%30单位：万方2020 年闽侯商品住宅月度供求价走势单位：元/20000南屿、上街高价项目竹岐多项目

40、积极推案1500020集中备案，价格创近年终冲刺，一年新高疫情影响，供求中低位运行供应回升10000105000001 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月35商品住宅市场-闽侯成交结构闽侯商品住宅市场仍以 70-90 面积段为主，高单价，高总价产品占比有所提升，购房门槛提升。闽侯 2019-2020 年商品住宅各面积段占比1%180 以上2%0%160-1800%0%144-160 0%单价段走势201920206%120-1446%27%90-12026%60%总201959%70-902020价7%50-706%段0%50 以下0%走势2020 年2

41、019 年50 以下 50-7070-9090-120120-150 150-180 180 以上36商品住宅市场-区域成交闽侯、仓山多盘热销，成交量上涨明显，2020 年市场份额均超两成，表现突出。2020 年各区域商品住宅供求价单位：万方单位：元/140400001203000010080200006040100002000鼓楼区台江区晋安区仓山区马尾区闽侯县供应面积8.3420.7569.80133.2146.54125.61成交面积13.4223.3366.6894.7031.42105.34成交均价3883533460274062786815150148632020 年各区域成交占比

42、3%17%27%6%8%24%闽侯县仓山区马尾区台江区晋安区鼓楼区37商品住宅市场-板块成交中心、北区、南屿多盘齐发，构成福州楼市主战场，板块成交量均超过 35 万方；江滨、甘蔗、竹岐、三江口等板块近年项目较少，成交量涨幅明显，成交价波动幅度大。单位：万方2020 年各板块商品住宅成交情况50TOP3 占比：30%龙湖春江彼岸、阳光城翡丽云邸集中备案单位：元/450004000040302010价格居低位350003000025000200001500010000500000200%100%1005%422%252%406%0%-100%-5000517%成交面积环比成交均价环比38商品住宅市

43、场-认购走势年初受节假日及疫情双重影响，开盘数量锐减，认购探底，“金三银四”市场回暖，认购量上升，年中、年末冲刺多新盘入市，认购量均有不同程度的提升。单位：套福州五区+闽侯商品住宅月度认购走势认购套数环比%年终冲刺开盘量上涨，40002认购量上升35001.530001年中冲刺开盘量上涨，86%2500认购量上升200045%42%0.527%19%26%9%1500-1%-21%-5%01000-32%-62%-0.550081692017462252181232913111271925762938200237150-120-120-220-320-420-520-620-720-820-9

44、20-1020-1120-12数据来源：克而瑞情报数据39数据采集主要项目有：天空之城、恒大天璟、万科金域国际、泰禾福州湾、龙湖春江彼岸、阳光城翡丽云邸、大唐书香世家、世茂国风长安、泰禾福州院子、建发央著等商品住宅市场-开盘分析年初受疫情影响，项目以消化余房为主，后疫情缓和，房企加快营销节奏，积极推案，年中业绩冲刺节奏加快，但整体表现依旧供过于求，可售余房充足，在政策长期维稳的背景下，开盘去化持续走低，年末房企业绩冲刺，多新盘入市，去化有所提升。5000单位：套2020 年五区+闽侯商品住宅开盘走势100%88%4000疫情缓和，加速抢收年中冲刺开盘量上涨政策长期维稳年底业绩冲刺80%开盘量低

45、位回升69%市场余房充足去化小幅提升3000余房充足叠加疫情60%60%62%去化持续走低60%60%影响，开盘量锐减52%45%41%47%200040%32%37%100020%00%1 月2 月3 月4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月开盘套数1337091138223713703506875149326426956161407去化套数436216881002820184054510351086324226845去化率32%88%60%45%60%52%62%69%41%47%37%60%开2019盘151613个1089779数5115401 月2 月3 月4

46、月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月40商品住宅市场-开盘分析2020 年福州五区+闽侯共 74 个项目开盘 99 次，主要集中在中心、会展及南屿等板块，供应占比 37%；去化方面，台江去化突出，闽侯、晋安去化尚可，其余三区去化未过半。2020 年各板块开盘情况板块开盘项目开盘次数供应套数去化套数去化率中心板块10152794196070%会展板块813178795453%南屿板块512170297958%金山板块78159391958%东区板块67131853641%上街板块561293114388%烟台山板块5648123649%义序板块3677217723%北区板块4

47、451118135%三江口板块4478130839%荆溪板块3351514027%快安板块333447020%青口板块2365848073%帝封江板块2240611629%竹岐板块2268555381%甘蔗板块1125611846%淮安板块112526626%南通板块113713610%南站板块112016030%西区板块111014343%41合计749916821907545%商品住宅市场-存量仓山、晋安库存高企，仓山存量主要集中于三江口、奥体，但其去化速度尚可，去化周期处合理区间，晋安主要集中在北区、桂湖，去化周期较长。区域库存量区域去化周期2020 年福州板块库存情况鼓楼闽侯马尾鼓楼闽

48、侯27马尾9071916108仓116山台江110晋安五区库存量：322万闽侯库存量：90万815仓山台江20晋安去化周期：17个月去化周期：10个月NO.1北区板块NO.2三江口板块NO.3桂湖板块存量面积：58 万存量面积：28 万存量面积：28 万去化周期：24 个月去化周期：37 个月去化周期：46 个月主力库存项目：福州熙悦府主力库存项目：中海锦江城主力库存项目：碧桂园正荣悦玲珑42商品住宅市场-待推量截止 12 月底，五区+闽侯商品住宅待推量约 819.04 万，三江口、帝封江土地供应量大，目前待推项目众多，存量高企，未来市场竞争激烈。12010080截止 2020 年 12 月底

49、各板块待推量情况单位：万方待推总量：60五区613.77+闽侯205.27=819.044020043商品住宅市场-项目排行【万科金域国际】斩获 2020 年单盘销售金额榜、面积榜双料冠军，仓山区、闽侯县为成交主战场。2020 年五区+闽侯商品住宅销售金额排行榜排名项目名称区域成交金额成交面积（亿元）（万）1万科金域国际台江区44.3813.092榕心映月仓山区25.158.743天空之城晋安区22.398.754金辉淮安半岛仓山区18.556.685建发榕墅湾仓山区18.545.686阳光城檀境台江区17.395.437鼓楼金茂府鼓楼区16.224.388万科又一城闽侯县15.259.189

50、公园左岸晋安区15.084.0110禹洲融信玺湾仓山区15.005.722020 年五区+闽侯商品住宅销售面积排行榜排名项目名称区域成交面积成交金额（万）（亿元）1万科金域国际台江区13.0944.382龙湖春江彼岸闽侯县10.5512.143万科又一城闽侯县9.1815.254天空之城晋安区8.7522.395榕心映月仓山区8.7425.156阳光城翡丽云邸闽侯县7.688.687融侨誉江闽侯县7.4914.108龙湖春江天越闽侯县7.249.679金辉淮安半岛仓山区6.6818.5510禹洲融信玺湾仓山区5.7215.0044商品住宅市场-长乐2020 年长乐楼市回归理性，市场热度下降明显