保利投顾研究院-2021年2月广州房地产市场月报-2021.03正式版.doc

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1、2021年2月广州房地产市场月报POLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾研究院2021年3月2月成交热度不减：新房供应自然回落，成交为18年以来2月同期高位；二手成交为近两年同期的高位中心及黄埔热度更高：新房供应不足下，二手成交活跃，价格存上升预期，热度传导至外围区域新建商品住宅供应25.5万环比 -65.4%院究较2019年同期 -27%研顾成交68.投8万利保环比 -50.7%较2019年同期 + 83% 二手住宅成交宗数10132宗院究研为近两年同期的高位顾投建面保利97.7万环比-36%较2019年同期 +131%目录 Contents1234客户地图成交热度地图

2、、购房成本指南、房企投资热度地图、典型项目客户地图宏观和政策环境政府工作报告、基建、产业、房贷政策、共有产权房土地市场特征及趋势研判商品房市场特征及趋势研判全市、分区新房/二手市场表现PART ONE客户地图客户成交热力图受政策调控影响，一手成交环比下滑，受去年下半年楼市火热结转和去年同期基数低影响，各区成交同比大幅上涨，受春节假期和政策调控影响，本月广州二手住宅走低，各区环比均下降。图：分区新建商品住宅成交从化花都3.3万 33.5%市场平稳，持续续销。6.4万 47.2%市场平稳，以续销为主从化增城白云14.3万 60%供应量族，随着黄埔调控4.1万 50.6%花升级，或有外溢客进入，整体

3、供应量少，北部地铁沿线楼盘为主力成交。四镇去化缓慢都增院黄埔白究11.9万 42.5%天河城云研热度延续，有人才购房政1.4万 63.3%策和外来客贷款收紧风声，黄埔供应量少，成交热度越目前供应量较少下降荔顾天河秀海珠投湾番禺荔湾利番6.7万 61.2%3.7万 34.7%禺性价比优势凸显，吸引保广钢、芳村板块活跃度高市区改善外溢。南越秀南沙海珠沙0.3万 54.8%供应量少，多为改善型2.0万 39.7%11.8万 57.6%市场平稳，以续销为主政策利好持续出台，热度产品延续，但人才购房政策有成交环比 -60%收紧风声，目前市场平稳。成交环比-40%-50%成交环比环比-50%-60%成交环

4、比0-40%资料来源：保利投顾研究院整理图：分区二手房成交从化从化3.7万 30%花都9454元/9.9万 26.7%白云15373元/增城花12万 39.9%8.1万 37.8%30278元/都16419元/增院天河白究城12.5万 43.5%云研54681元/越黄埔黄埔越秀顾秀 天河5.4万 42.1%6.9万 31.6%荔 海珠33118元/48797元/投番禺利湾番荔湾15万 34.5%禺5.3万 26.2%保南26829元/37347元/南沙海珠沙5.9万 42.3%12.9万 25.4%21140元/41285元/成交环比 -40%成交环比-20%-30%成交环比-30%-40%成

5、交环比0-20%客户成交热力图本月广州一手市场成交延续火热，与2019年同期相比，各区成交同比大幅上涨，黄埔区虽供货较少，但成交依旧火热；白云区积极供货，叠加营销力度提升，成交表现较好；黄埔政策收紧背景下，从化、增城新房市场热度有所提升。随着一手市场调控升级，本月广州二手住宅有热度上涨预期，尤其是新房供应不足的中心及黄埔区增幅较大。图：分区新建商品住宅成交从化花都3.3万 133.6%市场平稳，持续续销。6.4万 102.2%市场平稳，以续销为主从化增城白云14.3万 67.2%供应量族，随着黄埔调控4.1万 129.6%花升级，或有外溢客进入，整体供应量少，北部地铁沿线楼盘为主力成交。四镇去

6、化缓慢都增院黄埔白城天河11.9万 102.2%云研热度延续，有人才购房政1.4万 21.9%究黄埔策和外来客贷款收紧风声，供应量少，成交热度海珠顾越天河目前供应量较少下降荔 秀湾荔湾投番禺3.7万 56.4%利番6.7万 38.4%禺性价比优势凸显，吸引保广钢、芳村板块活跃度高市区改善外溢。南越秀南沙海珠沙0.3万 190.9%供应量少，多为改善型2.0万 15.1%11.8万 78.8%市场平稳，以续销为主政策利好持续出台，热度产品延续，但人才购房政策有成交同比 150%收紧风声，目前市场平稳。成交同比50%-100%成交同比100%-150%成交同比0%-50%资料来源：保利投顾研究院整

7、理；备注：同比数据为对比2019年2月图：分区二手房成交从化从化3.7万 7.6%花都9454元/9.9万 46.3%白云15373元/增城花12万 81.0%8.1万134.6%院30278元/都增16419元/究天河白城研12.5万 206%云54681元/越黄埔黄埔越秀天河5.4万 333.6%荔秀33118元/6.9万 303.7%顾湾海珠48797元/番禺投荔湾利番15万 91.9%5.3万 182.0%保禺26829元/南37347元/南沙海珠沙5.9万 429.0%12.9万 259.5%21140元/41285元/成交同比 300%成交同比100%-200%成交同比0%成交同比

8、200%-300%成交同比0%-100%购房成本指南贷款额度整体收紧，二套房贷利率上升相对明显12月底“两道红线”政策出台，同时，广州楼市热度不减，1月中下旬广州的银行整体上调房贷利率约15bp，目前普遍首套利率与上月基本持平，政策过渡期后，首套房贷趋于平稳，为LPR+55bp，二套+75bp，并收紧房贷额度，放款时间不确定。二套利率个别银行上浮较明显，与上月相比加点上浮最高0.3个点，对改善需求和卖一买一的客群贷款压制更大。图：广州首套房房贷利率走势（%）6.005.80院5.60究5.40研5.20顾5.00投4.80利4.60保LPR利率：连续104.40个月持平4.204.002018

9、-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-01首套房房贷利率（%）5年期LPR资料来源：保利投顾研究院整理表：各银行房贷利率加点情况2020年12月30日2021年1月31日2021年2月底银行首套利率二套利首套利二套利首套利二套利放款时间率加点率加点率加点率加点率加点加点数数数数数院数究工商银行+0.35+0.6+0.55+0.7+0.55+0.75额度紧张，放款时间不确定研+0.5

10、5+0.67顾+0.55+0.75建设银行+0.3+0.6不确定中国银行+0.4+0.55+0.55投+0.75 +0.55+0.75不确定保农业银行+0.4+0.6利+0.75+0.55+0.75额度紧张，放款时间+0.55不确定招商银行+0.4+0.6+0.55+0.75+0.60+1.05不确定 假如首套买500万的房，首付三成，月供30年，现在月供要多还多少？答：以商业贷款利率为例，首付150万，2021年2月：月供还款1.92万；购房利率2020年12月：月供还款1.88万；总价相差约15w。案例假如二套买500万的房，首付七成，月供30年，现在月供要多还多少？答：以商业贷款利率为例

11、，首付350万，2021年2月：月供还款8423元；2020年12月月供还款8283元；总价相差约5w 。购房成本指南部分区域或因“双合同”首付门槛提升，入门级刚需、换房及投资客影响较大全市继收紧房贷额度、上调利率后，排查资金违规流入楼市，南沙和黄埔收紧房贷，这直接打击外地投资投机客户，亦将提升刚需购房门槛、约束改善需求释放。此外，网传黄埔等区再度执行限价，将直接导致客户首付款提升明显。表：广州房贷、首付等政策变动时间区域具体内容 四大银行上调房贷利率，其他银行跟随：自1月27日起，房贷利率均上调15bp，首套房贷利率调整为1图：广州房贷、首付等政策政策限价导致客户购房首付款提升明显黄埔、天河

12、项目开始执行限价政策，部分项目已筹划推行“双合同”，将2021.1广州LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp。各大银行纷纷跟随。贷款额度紧张、放贷时间不确定/延长。院停止接力贷，首付来源不明或被拒贷。究2021.2.2南沙收紧房贷：要求人才新政客户提供南沙流水、劳动合同研收紧房贷：取消双外客户（外地户口+外地收入证明）顾的准入资格；区人才政策客户，须提供区内注册企业的2021.2.7 黄埔投收入证明+劳动合同；首套加点上调至60bp，二套上调至75bp；农行暂停开放1.5万元以下的收入证明免流利水政策。保广东银保监局：多措并举严肃查处贷款违规流入房地产。2021.2.9广东、 广州：继续排

13、查房抵经营贷违规流入楼市，重点对象为广州同一年申请经营贷、个人按揭贷款的客户，力度、规模、抓手较往年自查更大。网传黄埔项目收到口头通知执行限价：科学城执行5万/2021.2-3广州限价；知识城限价3万/正在执行。网传天河执行限价：珠江花城有传出双合同算价流出。明显增加客户的首付款。院2入门级刚需贷款门槛提升究研房贷额度紧张，银行会选择优质客户发放贷款，如科学城项目成交全款优顾先，贷款批不下来直接退定金，间接提升入门级刚需客户的购房门槛。投3贷款约束“卖一买一利”改善需求释放保因贷款放宽时间延长，“卖一”业主收到房款时间延长，此外，另外再“买一”的贷款审核严格，因此暂缓“卖一买一”需求释放。4

14、精准打击外地投资投机客户黄埔和南沙贷款新政均直接打击外地客户的贷款申请和购房需求，直接压制外地投资、投机客户需求。宏观政策广州2月密集升级调控政策，重点调控热点区域近期广州部分区域房价上升势头显现，而全国“两会”临近，调控压力明显提升。近期市场热点区域如黄埔、天河等部分项目将开始执行限价，“双合同”或再次出现，将提升购房者首付成本。另外，黄埔、南沙、花都均传购房资格有所收紧，将重点打击外地投资客通过人才政策购房。外围区域增城及从化政策环境稳定，市场预期有所改善，目前增城各盘纷纷上调单价500-1000元/不等，从化成交热度有所上升。表：广州各区网传政策汇总网传政策主要内容对客户影响网传黄埔项目

15、收到口头通知，销售备案价不得超过5万/平；知识城限价3万正在1. 限价或促使再现“双合同”，导致购房者热点区域传开始执行限执行，网传科学城执行5万限价，并非最高限价；的首付将大幅提高；2. 目前“双合同”，只发生在部分热度较高、价，或再现“双合同”且价格过高的区域；天河的珠江花城有传出双合同算价流出，但是否将实行双合同有待观察。3. “双合同”大幅提升了购房者的首付成本。黄埔购房资格提高网传黄埔当前“半年社保+本科学历”即可购房的政策将在6月升级为“两年社降低外地投资客比例，市场热度或将受一定保+本科学历”才能购房影响南沙人才政策收紧网传“中级及以上专业技术职务的执业资格”，不能在南沙购房提高

16、人才购房门槛，降低市场热度花都房贷收紧目前5年社保/户口可顺利批下贷款，通过人才政策购房客户，暂未批下房贷降低外地投资客比例，市场热度或将受一定影响全市收紧人才资格认定网传“根据人社部门最新的工作安排，不再办理省外来粤人员专业技术资格确对部分只有中级职称的外来购房者有一定程认手续”度的影响资料来源：保利投顾研究院整理热点区域客户特征地图本期关注黄埔区府板块客户地图黄埔市场热度较高，项目去化速度较快图：黄埔区府板块在售典型项目客户地图1 产品偏好2置业目的三房产品热销，四房去化稍慢自住为主，少量投资客面积段户型总价段不足1成3成6成余70-902-3房300-360万投资自住兼投资自住90三90

17、-1402-4房320-700万房热销3 地域来源天河、黄埔客户为主增城、越秀等补充天河少量莞深等外地客贷款新政后，客户明显退潮黄埔 天河 黄埔 增城 莞深等外地客 其他4 关注点关注点在价格、教育、价格户型、交通、商业、医疗教育产业、规划、环境、其他 价格 教育 户型 交通 商业 医疗 产业 规划 环境 其他说明：综合分析天河在售典型项目的客户情况得到客户特征资料来源：保利投顾研究院整理房企投资热力图主城海珠热度高，外围地块遇冷，均底价成交，“两集中”供地后，土拍热度仍待观察主城地市热度高企，海珠区广纸板块拍出最高限价地块，溢价率达45%；赤沙板块拍出高价地，为海珠首个车辆段上盖地块。外围地

18、市较冷，从化鳌头镇地块为广州近4年楼面价最低位，增城新塘地块二度挂牌，以底价成交。从化区鳌头镇城鳌大道中与神棋路口交汇增城区集中挂牌5宗地块，但3.1终止出让，以配合土地集中供应调控。年处西南侧地块4近低图：房企投资热度地图州最竞海珠区石岗路地块广价基本信息：位于增城新塘中心，生活面限价从化楼交配套较好，建面4.7万 。高成最 建基本信息：位于广纸板块，临近2号线配成交价格： 4.4亿元，折合楼面价和广佛线交汇站南洲，建面4.4万9182元/。成交价格：22.1亿元+450配建，折花都院周边在售一手均价0.9-1万元/院合楼面价50526元/，溢价率45%。院究周边在售一手均价7-10万元/白

19、究竞得方：建鑫+恒佳源+佳景研究竞得方：中海云增城研研价车顾海珠区赤沙车辆段地块顾地个投黄埔高首牌增城新塘荔新与广深大道交汇处越秀天河盖珠 上挂顾投海 段利底度18101222A20162号（原计划2.1出让）交辆基本信息：位于海珠赤沙板块，车辆二成利利保价投荔湾 海珠段上盖，教育、生活配套较好，建面基本信息：距离新塘地铁站直线1.4公保番禺里，建面4.65万，容积率8.0保30.4万 。成交价格： 82.3亿元，折合楼面价超起拍楼面价：9182元/ ，配建1.3万36000元/。拆迁安置房源（13200-13900回购）周边在售一手均价9万元/，二手均周边在售一手均价2万元/（精装）热度高南

20、沙热度较高价4.5万元/.延期出让热度一般竞得方：广州地铁+越秀较冷资料来源：保利投顾研究院整理PART TWO宏观和政策环境02 月度快讯类型资讯内容点评京港澳高速磁悬浮、沪（深）广高速磁悬浮：省自然资源厅公布广东国土空间规划初步成果，预留六大重要交通廊道，包括两条高速磁悬浮线路，建成后京沪至广州可3.5小时内直达。另外将携手港澳大湾区交通建设，联通京沪广深与港澳。共建国际一流湾区，强化广深“双城”联动的核心引擎功能，利好南沙等近深圳区域。基建南沙建国际化人才特区：广东省印发广州南沙新区创建国际化人才特区实施方案，提出南沙新区实提出将南沙全国首个“国际化人才特区” ，院院施创建国际化人才特区

21、，方案从人才的引进、培养、流动、生活保障等方面提供便利，吸引国际人才；旨在留存高端人才，重点解决南沙现有究究到2035年，全面建成具有全球影响力的国际化人才特区。“人气不足”的问题。研研顾网传自然资源部近期将召开视频会议，要求22个重点城市土地供应“两集中”（集中发布出让公告、集顾中央政策主要是稳定房价，保障土地供应投中组织出让），会议前22城将暂停发布宅地公告。3月1日增城区集中挂牌5宗地块已终止出让，以配合投量，但各地政策细则仍未发布，需进一步利利观察其影响机制。土地集中供应调控，但目前广州暂未发布集中供地时间及政策细则。政策保保规范租赁市场管理，营造良好的房屋租赁发布“加强租房租赁市场管

22、理”的通知，拟加强从业主体、房源信息、合同、平台及住房租赁资金等监环境，有利于解决一部分刚需人群的居住管，并鼓励采取“押一付一”、“押二付一”等交易方式。需求，也是吸引和留住人才的重要举措。资料来源：保利投顾研究院整理PART THREE土地市场特征及趋势研判01 出让明细主城地市延续较高热度，外围地块均底价成交1月出让4宗宅地，成交总建面61.7万，成交总价114.2亿元。2宗主城地均位于海珠区，广纸地块达最高限价成交，由中海以22.1亿元+竞配建450竞得，赤沙车辆段上盖地块，由广州地铁以底价82.3亿元竞得，折合楼面价超约3.6万/（扣除TOD盖板成本），后将与越秀共同开发；2宗外围地块

23、分别位于从化和增城，从化地块远离镇区，是广州近4年楼面价最低的宅地，增城地块二度挂牌，底价成交。表：本月涉宅地土拍情况编号T2021-006T2021-003T2020-354T2020-351地块名称/位置海珠区赤沙车辆从化鳌头镇城鳌大海珠区石岗路增城新塘镇荔新与道中与神棋路口交广深大道交汇处地段地块AH050946地块汇处西南侧地块块土地面积（万）11.17.90.80.6建筑面积（万）30.422.24.44.7容积率2.742.85.5院8.0起拍楼面价（元/）36000（折合）2411究344909182成交楼面价（元/）36000（折合）2411研505269182溢价率0顾0450成交总价（亿元）82.3投5.422.1+竞配建4504.4拿地房企广州地铁+越秀利合景泰富中海建鑫+恒佳源+佳景周边新房价格(万元/)9（一手）保0.9-17-1024-5（二手）配建1.3万政府拆备注（配建、自持等）配建赤沙车辆段需配建绿地等1.1需配建道路等2万，迁安置房源（其中盖板设计概算总万和公建配套商业物业3013，公建配套0.52万。额27.9亿元。1.6万。住宅物业1.04万）。图：2月广州涉宅地成交分布情况T2021-003 基本信息：位于从化鳌头镇，从化远离镇区但更靠近从化城区