宏福老年公寓项目立项建设可行性研究论证报告代项目立项建设可行性研究论证报告.doc

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1、宏福老年公寓项目建设可行性研究报告宏福老年公寓项目建设可行性研究报告目录第一章项目背景第二章市场分析第三章建设规模第四章投资估算第五章效益评估第六章项目实施第七章结论第一章 项目背景一、项目建设的必要性1、解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织资料公布：一个国家60岁以上老年人在总人口中所占比例超过10%，65岁以上老年人在总人口中所占比例超过7%，就标志着这个地区进入了老龄化社会。我国自1999年步入老龄化社会至今，每年老年人口将以0.8%速度递增，平均每年大约有800万人加入老年人行列。目前全国60岁以上老年人口为1.76亿，占总人口13.3%，其中，65岁以上老年人口1.17亿，占总人口

2、8.8%。预计2013年，我国老龄人口将突破2亿员大关。届时需要生活照料的老年人口数量将会急剧增多，如何解决老年人养老问题，将成为主流人群的热门话题，有需要就有市场。2、构建和谐社会的需要随着独生子女家庭的增多，4：2：1家庭结构生活方式将成为构建和谐社会的主要元素单位。子女在生活节奏加快，工作压力加重的情况下，多数现代家庭都缺少足够的人力和精力照顾父母，更不用说照顾双方父母，和双方爷爷奶奶。另全国现有独住空巢老人2360万，他们日常生活照料困难，看病求医不便，老人不但要承受精神上孤独的折磨，更要承受物质上生活质量下降的压力，致使他们身心健康受到严重伤害。传统的养老方式面临新的挑战，社会养老机

3、构将应运而生。3、缓解养老设施供需紧张矛盾的需要全国现有社会福利机构3.8万个，养老床位仅120万张，平均每千人占有床位8.6张，与发达国家平均每千人占有床位50张水平比较，相差甚远。另全省老年人口为1413万，占总人口14%。全省现有养老机构673家，多数为公办和镇办，且设施简陋和交通不便。据统计全省每年大约有10%老年人愿意入住专业化养老机构养老，而全省目前仅有32.6万张床位，床位供不应求，并有48.74万老年人无设施居住养老。由于资金不足，全省养老设施严重滞后，日益增长的生活照料护理服务需求与十分有限的完善养老机构服务供给之间严重失衡，因而社会需要更多的养老服务机构为老年人提供退休养老

4、服务。二、项目建设依据我国自1999年步入老龄化社会以来，老年事业取得了长足发展，养老模式从最初单一的家庭养老和国家养老发展到政府主导、社会广泛参与的社会养老，已初步形成了以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑的社会养老服务新格局，养老事业发展越来越受到各级政府的高度重视。特别是国家社会养老服务体系建设十二五规划颁布实施，预示着中国养老服务业发展正面临一个重要转型期，从国家高度，将养老服务体系建设纳入国家发展五年规划之中，国家从行政主导方面开始高度重视养老服务业的发展，养老服务已不仅仅是一项行政体制的事业，它还是一个庞大的产业，来自社会、服务社会。本报告由此而产生。附：山东省老龄办、

5、省财政厅联合下发关于上报2011年度省级财政扶持城镇养老服务机构项目的通知。关于动员社会加快发展老年社会福利机构的意见。意见要求各级政府加大社会服务体系建设力度，建立自然增长机制，采取民办公助、公建民营的运营制度，对于非营利性的民办养老机构，在建设期按照建设规模、投资总额、土地租期等指标，一次性或分期给予建设补贴；同时在运营期内，按照床位数，收养人数等指标，给予一定的运营补贴。第二章市场分析一、市场预测1、老龄人口从统计资料显示，胶东半岛所属青岛、烟台、威海三市总人口1815万，其中市区人口664万。所属三市60岁以上老年人口为264万，城镇老年人口158万，拥有离退休干部职工100万。2、养

6、老设施所属三市现有各种类型（敬老院、养老院、老年公寓、托老所）养老设施300余所，床位68000余张。现有养老设施所有制形式均属于各级政府，由地方财政供养。行政管理属于国家行政人员、护理人员为社会聘用人员。由于当地政府财力有限，各种类型养老设施规模较小，设备简陋，交通不便，经营性养老机构微乎其微，三市目前没有一家中等规模品牌养老机构。3、消费市场从青岛、烟台、威海三市60岁以上老年人口统计分析，具有以下养老消费市场。三市60岁以上老年城镇人口158万，按人均年消费8000元计算，则消费总额为：158万8000元/年=126亿元如按60岁以上老年城镇人口10%选择养老机构消费，按人均年消费100

7、00元计算，则消费总额为：15.8万10000元/年=15.8亿元。如按离退休干部职工人口10%选择养老机构消费，按人均消费10000元计算，则消费总额为：10万10000元=10亿元。4、经济状况三市城镇居民年人均可支配收入30241元，退休老年群体年人均养老待遇19188元。胶东半岛城市群是我国最具经济活力地区之一。半岛城市群城市化水平达到60%。是全国城乡统筹发展示范区和可持续发展的生态经济区。以上述数字不难看出，胶东半岛所属三市养老产业市场发展潜力巨大。二、市场定位根据胶东半岛老龄人口多，养老设施差，养老产业市场大的特点，经乳山市发改局批准，乳山市工商行政管理部门核准，注册成立乳山市宏

8、福老年公寓管理有限公司，投资兴办一座融居家养老和机构养老为一体，以实现健康快乐老年新生活为目标的中高档养老社区。社区将形成以居家养老、健康护理、休闲度假为一身的新型生活方式，真正让老年人过上“老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”的幸福晚年生活。1、经营理念公司致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务。崇尚乐居养老生活新方式，主旨是让天下父母健康快乐，安享晚年；让天下子女放心工作，轻松生活，全力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。2、客户群体因项目投资大，周期长，项目建设分期实施，首期于2012年5月入园居住。一期服务客户对象为60岁以上，文化素质相对较高，有养老金和医保，生

9、活能自理的离退休老年群体。3、营销方式全国候鸟养老联盟品牌连锁经营社区入住采用国际俱乐部会员制形式运营服务管理。宏福老年公寓管理有限公司投资建设项目名称为：宏福老年公寓。宏福老年公寓项目建设已被中国社会工作协会社会养老工作委员会授予养老示范基地和乳山市重点建设项目荣誉称号。第三章 建设规模一、项目概况宏福老年公寓项目建设由乳山市民政局与乳山市宏福老年公寓管理有限公司合作开发。宏福老年公寓项目位于乳山市崖子镇境内。地域位居垛山山脉西端，依山傍水，坐北朝南，自然环境得天独厚，周边果树森林环抱，空气清新，犹如世外桃源，人间仙境。项目占地总面积400余亩，建筑面积3万平方，建设标准床位2000余张，计

10、划总投资1.2亿元人民币。项目建设分期实施，一期投资7681万元人民币，预计2012年5月公寓将迎来首批老人入园居住。二、功能规划宏福老年公寓项目规划设计单位：乳山市长城工程设计有限公司宏福老年公寓项目规划依据科学规划理念和完美服务功能需要，采用园林式、无障碍化国际老年公寓住宅标准规划设计，全新打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区，根据老年人生活特点，居住习惯，将社区建成酒店式住宅小区、健康护理区和休闲娱乐区三大服务功能。1、酒店式住宅小区酒店式住宅小区占地面积100亩，建筑面积27508平方，由三栋四层住宅、二栋高层住宅、二十八栋欧式别墅组成。总床位2000余张，首期床位1000张。居住标准

11、有单人间23平方，双人间27平方，豪华套间38平方。各房间设有独立卫生间，24小时热水洗浴、冷暖空调，配置家私、电视、电话、网络和呼叫装置等。全天候呵护。老年人可根据自身需要，选择不同形式居所楼层和朝向床位，每张床位整洁舒适，每栋楼层环境优雅别致，是老年人休养身心、颐养天年的最佳场所。欧式别墅群为商业住宅用地，主要为胶东半岛高收入成功人士量身定做，既可作为分时度假养生，又可作为候鸟式休闲养老，是难得休闲居住和永久置业的最佳投资项目。每栋规格为：占地面积250，建筑面积280、双层；每栋售价100万元。每栋年居住租金8万元。2、 健康护理区健康护理区设在主楼一二两层，建筑面积1600平方，采用国

12、际家庭医生健康服务标准，以社区会员为主要服务对象。定期为每位居住老年人提供家庭医生服务和全面健康护理服务。它由预防保健、诊疗护理和康体养生三部分组成。全天候为每位老人健康需求提供专业护理服务。同时，乳山市人民医院是本社区定点医保合作单位，24小时直接为社区老年人提供体检、医治、康复、急救等医保服务。健康护理区在方便老人正常生活的同时，更多为他们紧急医疗照顾提供了科学保证。3、休闲娱乐区休闲娱乐区依据社区整体规划要求，科学合理精心布局，在保障林地生态环境基础上，按照老年公寓住宅标准要求，着力打造老年休闲文化广场。广场服务功能分为生态养生、体育娱乐、综合休闲等区域。区域内设施包括：亲子乐园、游泳池

13、、钓鱼台、健身房、桑拿房、图书室、门球场、室内球馆、多功能厅、牌室、理发厅、茶社、农家乐餐厅、小溪观景台等休闲项目。老年人在此不仅能悠闲散步、运动健身、增强体能，还能结交朋友、参加活动，享受休闲时光，陶冶心情，品味田园生活。三、公共设施规划公共设施规划，包括水、电、给排水、电视、电信、消防、污水、垃圾等环境设施，按乳山市城市规划要求配置和改造。对社区空气、地表水、噪声的质量指标必须控制在国家4A级景区的标准以上。严禁砍伐社区内森林果树，加大社区整体绿化面积，提高山地植被覆盖率，防治水土流失，营造良好的局部气候环境。第四章投资估算一、投资估算依据国家关于建设项目可行性报告研究阶段投资估算的编制方

14、法。山东省建筑工程综合概（预）算定额。同类同期项目的有关技术资料。当地的建设成本与市场价格。二、项目投资估算宏福老年公寓项目投资大，周期长，故分期实施，一期项目建设投资估算7681万元，其中，基础配套设施620万元、住宅小区5175万元、综合服务设施1541万元、土地租金345万元。具体明细如表。一期项目投资估算明细表序号项目名称单位数量估算金额备注一期建设项目7681万1基础配套设施620万道路、停车场2000320万供排水系统项150万电力设施项100万其它设施项50万电话网络电视2住宅小区175605175万三栋四层住宅87602067万2360元/三栋四层住宅装修8760350万400

15、元/一栋十一层住宅88002076万2360元/十一层住宅装修8800352万400元/小区家私间330330万10000元/间3综合服务设施35481541万接待中心1900286万1510元/接待中心装修190038万200元/员工宿舍楼1648215万1304元/宿舍楼装修164832万200元/营养餐厅设备20万健康护理设备150万休闲娱乐设备300万环境景点工程400万其它费用100万开办费用4土地租金亩260345万总面积400亩5二期建设项目4319万欧式别墅栋281568万土地租金亩140185万山地景点工程800万八层住宅64001766万包括装饰工程三、 资金筹措宏福老年公

16、寓项目建设投资估算12000万元人民币，其中一期7681万元，二期4319万元。资金全部由公司发起人，股东承担，并按项目进度需要增资扩股。保证资金按时足额到位使用。力争2012年5月迎来首批客人入园居住。第五章效益评估一、测算依据按照年1000张床位计算，每位入居老人每月消费项目：一、床位费1200元/月；二、伙食费500元/月；三、服务费300元/月；四、水、电杂费100元/月；五、其它200元/月。二、年营业收入序号项目单位金额备注1床位费万元1440万元100014400元/年2伙食费万元600万元10006000元/年3服务费万元360万元10003600元/年4综合费万元120万元1

17、0001200元/年5其它万元240万元10002400元/年合计2760万元每月每人平均消费2300元三、效益回报序号项目单位金额备注1年营业收入万元2760按1000张床位计算2年营业成本万元82830%3年建设成本万元153620%4年利润万元396四、 风险分析序号项目单位金额备注1年收入万元5520万元2000张床位计算2年营业成本万元1656万元30%3年建设成本万元2400万元20%4年利润万元1464万元5投资回收期静态86投资回收期动态10五、效益评价从上述数字中可以看出，尽管项目一次性投资较大，但当年收入达到5520万元时，项目运营效益可观。每年可实现利润1464万元，8年

18、可收回全部投资。因此，项目经营好坏，关键是收费是否合理。为此，建议老人入住消费标准：自理老人月入住消费控制在1500元2500元；普通护理老人月入住消费控制在2500元3500元；全护理老人入住消费控制在3500元5000元。社区应以能独立自理老人入住为主要服务对象。第六章项目实施一、营销策略实施品牌营销战略方针市场定位：胶东半岛中高端一站式退休养老社区。经营理念：健康快乐家园，精彩生活体验。核心价值：让天下父母健康快乐，安享晚年；让天下子女放心工作，轻松生活。服务理念：尽孝尽爱，温暖在心。历史使命：致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务。二、品牌推广全力打造胶东半岛中高端一站式退休养

19、老社区第一品牌。1、品牌包装品牌包装主要工作：楼盘装修、环境整治、企业文化设计、员工从业手册设计、教育训练计划、会员入住手册设计、宣传画册、CI导入、网站建设和视频广告拍摄等。2、品牌推广指导思想：培育市场、引导消费、创造需求、满足需要、保证满意。推广程序A、组建优秀营销服务团队，科学设置营销网络体系（烟台、乳山、莱阳、威海、青岛）B、全方位开展教育培训，努力提高员工从业整体综合素质。C、举行盛大的入园居住庆典仪式，立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。D、通过电视媒体、新闻报刊、网站广播立体全方位向胶东半岛公众诉求入住开园信息。推广区域：主要是针对机关、企业单位、工会、老干局、休干所、社区和居委会的退休老年群体。进行促销，扩大数量。三、时间安排1、品牌包装阶段（从2011年9月至2012年3月）2、品牌推广阶段（从2012年4月至2012年12月）第七章结论宏福老年公寓全心致力于为天下父母提供高品质的居住环境和温馨服务，着力打造胶东半岛中高端一站式退休养老社区第一品牌。它的开发建设不但能加快胶东半岛社会养老服务体系建设发展步伐，而且极大缓解了半岛地区养老机构服务设施供需紧张矛盾，满足广大老年朋友日益增长的高品质生活需求。更为可贵的是他向半岛地区老年群体提供了一种全新的乐居养老生活新方式。综上所述：本项目建设可行、效益可观、意义重大、前景广阔。