(教案)第三讲物业管理基本内容.doc

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1、优质文本第三讲 物业管理的根本内容物业管理都管什么一、房屋及设备设施管理含早期介入和前期物业管理等1、房屋及设施设备的种类和组成局部(一)房屋的种类和根本组成局部1房屋种类的划分(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构；(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重；(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑；(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。2房屋的根本组成局部(1)结构局部根底、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；(2)装修局部门窗、外抹灰、

2、内抹灰、顶棚、细木装修等；(3)设施设备局部水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等工程。(二)设施设备的种类和组成各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。各类物业常见机电设备一览表表7-l物业类别设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇物业类别设备种类多层住宅高层住宅工业厂房商业楼宇供配电变压器OOOO给排水水泵SOSO配电柜和线路OOOO水箱水池SOSO发电机NOSO阀门和管网OOOO公共照明OOOO沉砂井和化粪池OOOO消防报警系统NOSO电梯载人电梯SOSO消防控制中

3、心NOSO载货电梯NNOS消防水泵NOSO手扶电梯NSNS消火栓OOOO杂物电梯NSNS喷淋系统NSSO电信和智能化系统 OOOO自动灭火系统NSSS有线卫星电视OONS防排烟系统NOSO闭路电视监控SSSO空调中央空调NSSO对讲报警SONS局部空调SSSS公共信息效劳SSNS混合空调NSNO网络专线接入SSSO采暖热水供暖OOSS周界防越系统SSNS蒸汽供暖SSOS电子巡更系统SSSS热风供暖NSSS室内报警系统SSNS管道煤气OONS车场管理系统SSSS注：O：通常具备；S：有时具备；N：一般不具备。二、房屋及设施设备管理的根本要求(一)根本要求(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充

4、分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把平安管理工作放在最重要的位置上。(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。(二)评价参考主要指标房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。1房屋完好率、危房率(1)房屋完好率，是指完好房屋与根本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即：(2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比，即：注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、根本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。根据各类房屋的结构、装修、设

5、备等组成局部的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类；完好房。指房屋的结构构件完好，平安可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住平安和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。根本完好房。指房屋结构根本完好，少量构部件有轻微损坏，装修根本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状根本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，局部构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有局部老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更

6、换部件的房屋。严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用平安的房屋。2设施设备完好率设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。注：完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。三、房屋及设施设备管理的内容与方法(一)使用管理房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其

7、他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的根底上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、平安使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。(二)维修保养维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。(三)平安管理(1)通过平安教育使员工和业主、物业使用人树立平安意识，了解平安防护知识和平安管理规定。(2)建立健全各

8、类平安管理制度并严格遵守。(3)提供必要的平安和防护装置装备。(四)技术档案资料管理房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，防止遗失，确保物业管理档案资料的完整性。(五)采购和零备件管理一是加强方案采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供给渠道；三是严把采购质量关；四是妥善保管设备供给商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。(六)工量具和维修用设备的管理工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于

9、多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，那么要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。(七)外包管理外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。(八)技术支持技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任参谋的方式进行。技术支持是降低管理本钱、提高管理效率和效劳质量，培养专业技术人才的有效方法。第二节房屋及设施设备维修养护方案与实施一、房屋

10、及设施设备维修养护方案的制订(一)制订房屋及设施设备维修养护方案的根本方法1维修养护的方式与类别(1)维修方式对各类不同的对象应采用不同的维修方式，房屋及设施设备维修应遵循其自身的客观规律，在保证运行的前提下，合理利用维修资源，到达物理寿命周期内费用最经济的目的。1)预防性维修为了降低故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定的修理方案和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。预防性维修是一种主动的具有预防作用的维修策略，能够降低故障率，将事故隐患消除在初级阶段，从而提高系统的稳定性和可靠性，保障房屋及设施设备的正常使用，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。特别是对重点和重要设施设备设备，

11、更应该实行预防性维修。预防性维修有以下几种方式：方案性预防维修。方案性预防维修又称定期维修，具有周期性特点。它是根据零件的失效规律，事先规定修理间隔期、修理类别、修理内容和修理工作量。状态监测下的预防维修。这是一种以设施设备技术状态为根底，按实际需要进行修理的预防维修方式，是在状态监测和技术诊断根底上，掌握设施设备劣化开展情况，在高度预知的情况下，适时安排的预防性修理，又称预知的维修。它主要适用于重点设施设备，利用率高的精、大、稀设备等。改善性的预防维修。为消除设施设备先天性缺陷或陈旧老化引起的功能缺乏、故障频发，对设施设备局部结构和零件设计加以改造，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性的措

12、施，称为改善性维修。2)事后维修事后维修是对一些没有列入预防维修方案的工程，在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时才进行修理。采用事后维修策略可以发挥主要构件的最大物理寿命，单位维修经济性好。但对物业管理而言，由于设备故障或性能减低通常会给物业的使用或平安造成较大的影响或威胁，因此一般情况下，应该尽量防止事后维修，仅在下述场合可以采用：故障停机后再修理不会给物业使用造成影响；修理技术不复杂，修理迅速而又能及时提供备件；某些利用率低或有备用的设备。3)紧急抢修紧急抢修是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。由于发生紧急事件会对物业的

13、使用或平安造成重大影响，因此物业管理应该将紧急抢修列为单独的工程加以考虑。通常采取设计紧急事件处理程序的方法对紧急抢修进行准备。实践证明，这是提高房屋及设施设备管理水平的重要手段。(2)修理类别1)大修设施设备大修是工作量最大的一种方案修理。它是在房屋及设施设备根底构件或主要零件损坏严重，主要性能大局部丧失，平安性和可靠性严重下降，必须经过全面修理才能恢复其效能的情况下使用的一种修理形式。进行设备大修时，一般需要对设备进行全部解体，消除缺陷，恢复设备的规定精度和性能。为了补偿设备的无形磨损，还可结合大修，采用新技术、新工艺、新材料进行改造、改良和改装，提高设备效能。2)中修中修的工作量介于大修

14、和小修之间。在实际工作中大修与中修的差异往往不太容易界定，特别是在结构和构成不复杂的情况下，可取消中修类别。3)小修设施设备小修是维修工作量最小的一种方案修理。对于实行状态(监测)维修的设备，小修的工作内容主要是针对日常点检和定期检查发现的问题，拆卸有关的零部件，检查、调整、更换或修理失效的零件，以恢复设备的正常功能；对于实行定期维修的设备，小修的内容主要是根据掌握的损耗规律，更换或修复在修理间隔期内失效或即将失效的零件，并进行调整，以保证设备的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期结构1)修理周期对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间；对新设备来说，修理周期是指从开

15、始使用到第一次大修理之间的间隔时间(单位：月或年)。2)修理间隔期修理间隔期是指两次相邻方案修理之间的工作时间(单位：月)。确定修理间隔期时应使设施设备方案外停机时间到达最低限度。3)修理周期结构修理周期结构指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序，如小修小修中修小修小修大修。物业管理企业在实行方案修理时，应根据实际情况，确定各种修理形式的排列顺序，既要符合设备的实际需要，又要研究其修理的经济性。2维修养护方案的种类(1)按时间进度编制的方案1)年度维修保养方案。包括大修、项修、技术改造、实行定期维修的小修和定期维护，以及更新设备的安装等工程。2)季度维修保养方案。包括按年度方案

16、分解的大修、项修、技术改造、小修、定期维护及安装和使用部门提出的季度追加工程。3)月维修保养方案。包括按年度和季度方案分解的本月各工程；根据上月设备故障修理遗留的问题及定期检查发现的问题，必须且有可能安排在本月的工程。(2)按修理类别编制的方案。包括房屋维修养护方案、空调系统维修保养方案、消防系统维修保养方案等。3维修养护方案的编制依据(1)房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期；(2)房屋及设施设备的使用要求和管理目标；(3)平安与环境保护的要求；(4)房屋及设施设备的技术状态。4编制维修养护方案应考虑的问题(1)物业使用或运行急需的、影响其他系统使用的、关键性的设施设备应重点提前安排修理，这

17、样可减少对日常使用的影响；(2)应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行。对待修理的设施设备应按轻重缓急安排方案；(3)应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间；(4)应切实考虑企业资源和能力能否保障各工程的维修保养，如果能力或资源缺乏，就应该考虑工程外包或寻求技术支持，不应降低维修保养的技术要求；(5)方案最后确定前，资金一定要落实，确保方案内每项工作的资金都有足额的保障，否那么，应该按照轻重缓急做删减调整，重新制订方案；(6)所制订的方案应该包括必要的工作程序和检验程序，使方案具有可操作性和可验证性；(7)对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非顶峰期检修，以

18、缩短停歇时问(如中央空调系统的冬季检修、采暖系统的夏季检修等)。5维修养护方案的编制维修养护方案的编制流程如图7-1所示。明确目标收集材料技术档案资料以往运行记录技术状况诊断方案草案编写方案草案论证资金的使用情况方案的可执行性和验证方法技术可行性分析资源的满足情况能否满足需求方案确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明执行方案，根据实际情况的变化进行适当的调整图7-1维修养护方案的编制流程图6维修养护方案的内容维修养护方案的内容如图7-2所示。房屋及设备设施维修养护方案维修养护的对象名称、位置、状态、范围维修养护的责任人人员构成、分工和责权维修养护的标准包括养护的频次和时间

19、间隔维修养护的方法包括必要的程序和规程维修养护效果的验证包括验证的方法、记录等图7-2维修养护方案的内容二、房屋及设施设备维修养护方案的实施(一)修前预检修前预检是对待修房屋、设施设备进行全面的检查，目的是掌握修理对象的技术状态。修前预检可按下面的步骤进行：(1)技术人员首先要阅读技术说明书和各类图纸，熟悉对象的结构、性能和技术指标。其次是查看技术档案，了解对象的故障及其修理的历史情况；(2)使用和维护人员介绍对象目前的技术状态和主要缺陷；(3)进行外观检查，如磨损、油漆及缺损情况等；(4)进行运行检查，开动设备，观察运行情况；(5)按部件解体检查。将有疑问的部件拆开细看是否有问题，拆前要做好

20、记录，以便解体时检查及装配复原之用；(6)预检完毕后，将记录进行整理，编制维修工艺准备资料，如修前存在问题记录表、零配件修理及更换明细表等。(二)修前资料准备修前预检结束后，工程技术人员须准备各类图纸、图样、记录表格以及其他技术文件等。(三)修前工艺准备资料准备工作完成后，根据情况决定是否编制修理的工艺规程或设计必要的工艺装备等。(四)其他准备其他准备包括对材料及零备件、专用工、量具和设备的准备，以及具体落实停修日期和时间、向业主和有关部门发出通知、清理作业现场等设施设备停修前的准备工作。(五)组织实施要严格按照房屋及设施设备的维修方案实施，在确保平安的前提下，注意控制以下几个因素：1质量的控

21、制对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够到达方案的质量标准。2进度的控制物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低本钱。3本钱的控制通过对维修养护本钱的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。(六)验收和存档企业应该根据房屋及设施设备维修养护工程实际情况和工程量，采取适当的验收方式。验收时应注意以下几个问题：维修养护工作是否按照方案全部完成？维修养护工作是否到达要求的质量标准？维修养护工作的效率如何？本钱控制的效果如何？如果

22、未能满足方案要求，原因是什么？采取何种补救措施？维修养护工作的存档应该包括维修养护的方案、预算和批准文件、维修养护工作记录、更换材料和零配件记录、竣工图和验收资料等。【案例分析】编制房屋及设施设备维修养护方案消防设施维修保养方案一、维修保养工程(一)建筑名称：某大厦地点：某市某区某路某号建筑结构：一栋，高层(32层)建筑面积25800m2(二)消防设施维修保养工程火灾自动报警系统、消火栓系统、报警控制回路、自动喷水灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、消防联动系统(含事故播送和对讲 )。(三)维修保养费方案内的维修保养费为每月元，详见?大厦消防系统维修保养预算单?。二、技术资料及图

23、纸为实施维修保养方案，必须准备以下技术资料和图纸。(一)竣工图1消防给水系统(含消火栓、自动喷水灭火、泡沫等)2防排烟系统3火灾自动报警系统(含联动、紧急播送、消防 )4气体灭火系统(二)详细技术资料1消防控制设备(含报警控制器、联动柜、紧急播送柜、消防 柜、气体灭火控制柜等)的原理图、端子接线图。2消防被控设备(含消防水泵、防排烟机、电梯、防火卷帘、非消防电源、应急照明等)控制柜的原理图、端子接线图。(三)设备资料1消防给水设备(含水泵、报警阀、压力开关、信号阀、水流指示器、气压罐、泡沫混合器装置等)产品说明书。2灭火系统设备(含灭火剂储存装置、启动装置、选择分配装置、称重装置和警告装置等)

24、产品说明书。3火灾报警设备(含报警控制器、各种模块或中继器、探测器、气体灭火控制柜等)产品说明书，如联动柜、事故播送、通信柜为标准产品，亦应提供其产品说明书。4防排烟设备(含风机、风阀等)产品说明书。5防火分隔设备(防火门、防火卷帘及闭门装置、启动控制装置等)的产品说明书。(四)文件1消防设备的运转记录2系统编程表及系统软件三、运行和使用者的责任和配合(1)指定负责消防系统运行的责任人23人，运行责任人必须由具备相关专业知识的人员担任。(2)运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认。(3)运行责任人的职责：1)负责提供维修保养所需的水、电供给；2)负责提供维修保养所需的垂直运输；3)

25、负责通知楼宇住户(租客)有关维修保养的工作时间，防止造成不必要的恐慌；4)负责协助维修保养人员进入安装有消防系统的室内；5)负责加强维修保养期间的巡查，预防事故发生。四、维修保养人员职责(1)维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任。(2)维修保养人员进入现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告，并对存在问题提出解决方案，由有关领导确认。(3)维修保养人员进入现场后，提交月、季、年度保养方案，经审核批准后实施，并交运行责任人以便配合。(4)按照方案对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养。(5)对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于二次到现场做一般性检查并记录。

26、检查结果应如实记录，并会同运行责任人共同签字确认。(6)实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行。(7)接到运行人员通知后，应在4小时内解决一般故障，2小时内解决严重故障；对无法解决的故障要作出书面说明，并将解决的具体日期作出书面保证，同时应得到运行责任人认可。五、月、季度检查(1)在进行每月检查时要对以下各系统逐项抽查，如实记录检查结果，发现故障应及时修复，保证消防设施的正常运行并记录故障修复的全过程。(抽查比例应在月、季、年度检查方案中列明，但全年必须100%覆盖)1)消火栓系统：水枪喷水试验、水泵自动启动。2)自动喷淋系统：末端排水试验水流指示报警、水泵自动启动

27、、湿式报警阀水力警铃检测。3)自动报警系统(季度试验比例按安装设备的30%以上进行)：加烟试验报警(年终试验100%)、加温试验报警、手动触发报警。4)防排烟系统：报警信号联动风阀、风阀联动风机、手动启动风机。5)气体灭火系统：手动启动试验、自动启动试验。6)联动系统：事故播送播音、对讲 通话。(2)季度检查原始记录必须由参加维修保养的运行责任人签字。(3)季度检查结果和处理意见一式二份，由运行责任人和维修保养人员签字后各执一份。六、半年检查和书面报告维修保养人员和运行责任人每半年将消防设施维修保养的情况和检查结果，形成书面报告并存档。其内容包括：(1)消防设施各系统的运转情况；(2)半年维修

28、保养和检查记录；(3)消防设施各系统稳定性和可靠性的分析；(4)保证消防设施正常运转的建议。七、更换材料、设备的供给(1)维修保养中发现需更换的材料、设备由维修保养人员以书面报告的形式，经批准后领用或采购。(2)定期检查需要重新灌装的灭火剂由运行责任人负责，维修保养人员协助进行拆装。八、平安工作(1)维修保养人员应按平安工作有关规定，采取严格、科学的平安防护措施，确保操作者平安和第三者的平安。(2)维修保养人员在动力设备、易燃易爆和贵重的设备中进行维修保养时应向运行责任人提出平安保护措施，运行责任人应派员在现场监督和协助维修保养人员进行有关工作。(3)在有毒有害环境中施工，应按有关规定提供相应

29、的防护措施。第三节共用设施设备的运行管理一、制订合理的运行方案根据设施设备和物业的实际情况所制订的合理使用方案，应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容，如电梯的运行时间、台数和停靠楼层，中央空调机组的开关机时间和制冷量、供给范围和温度，路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别，以满足平安、使用、维护和经济运行方面的需要。二、配备合格的运行管理人员物业管理企业应根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量，确保设施设备的正常运行和操作人员的平安。必须采取多种形式，

30、对职工进行多层次的培训，培训内容包括技术教育、平安教育和管理业务教育等，目的是帮助职工熟悉设施设备的构造和性能。操作人员经培训考核合格后，才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。三、提供良好的工作环境工作运行环境不但与设施设备的正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、平安用仪器装置，还应有良好的照明和通风设备等。四、建立健全必要的规章制度(1)实行定人、定机和凭证操作设备制度，不允许无证人员单独操作设备，对多人操作的设施设备，

31、应指定专人负责。(2)对于连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。(3)操作人员必须遵守设施设备的操作和运行规程。五、设施设备的状态管理(一)设备的检查设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度，针对检查发现的问题，改良设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查：日常检查是操作人员每天对设备进行的检查，在运行值班巡视中实施；定期检查是在操作人员参加下，由技术人员按方案定期对设备进行的检查，属定期维护保养内容。(二)设备的状态监测设备的状态监测分为停机监测和不停

32、机监测(又称在线监测)，是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测工程采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。(三)定期预防性试验对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等平安性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、平安装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。(四)设备故障诊断技

33、术在设备运行中或根本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的根底，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现在：(1)它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修；(2)较科学地确定设备修理间隔期和内容；(3)预测零件寿命，搞好备件管理。六、节能管理(一)采用管理手段节能降耗通

34、过各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗，是一种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达：Wn=Wb+Wc+Ws+Wf+Wsb式中Wn设备系统的综合能耗量；Wb设备(或产品)标准能耗；Wc操作人员非正常操作浪费的能源；Ws因维护保养不善设备损坏造成的能耗；wf运输、保管及其他非正常消耗；Wsb设备状况不良，运行中浪费的能源。以上除Wb外，其余均属浪费掉的能源，因此，节能的主要任务，就在于用各种管理手段，减少这些能源的浪费。要建立一个系统的管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员密切配合。具体措施包括：(1)落实组织和管理体系。要建立有物业管理企业

35、领导和业主参加的，覆盖各个管理环节和所有用能设施设备的节能体系。业主和有关物业管理企业领导在财力上、方案上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、热工根底理论和节能技术改造途径等方面的教育，使其增强责任感和紧迫感。(3)建立能源消耗的方案和考核制度。要做到能源有方案的使用与消耗，根据物业设施设备的运行要求与性质，准确测算各年、季、月的能源需要量，确定能源考核标准。(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失，减少固定能

36、耗局部。(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。(二)采用技术改造节能技术改造节能也称为投资性节能，通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平，降低能源消耗。在设备和技术状况一定的情况下，采取管理手段节能是有一定限度的。由能源消耗表达式可见，当一切浪费的能源都得到了控制，剩下的就是设备或产品的合理消耗，这时以管理手段节能就到达了极限，要进一步提高节能水平，还可以靠改造和更换设备及技术。由于技术和工艺的改良，一方面可以使标准

37、耗能状况大幅度下降，即改变了Wb；另一方面，在新设备、新工艺的条件下，又会产生新的非正常消耗。例如，由于工人的技术熟练程度缺乏、设备未到达最正确状态及未合理使用等原因，又会造成新的浪费，就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高，管理节能效益也会不断提高，又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步，解决了生产中的技术问题或提高了技术水平，又会促进管理水平的提高。房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能到达最正确效果。除了上述所列的方法外还有许多具体方法，设施设备管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下，根据实际情况采用相应的措施，实事求是，因地

38、制宜。第四节房屋及共用设施设备维护管理工程的外包控制一、共用设施设备外包的选择由于技术的不断开展。共用设施设备的技术含量、复杂化程度也越来越高，对物业管理企业的设施设备管理提出了更高的要求。为了到达最正确和最经济的管理状态，实现共用设施设备系统的维护、保养，物业管理企业要进行综合的评估确认，在此根底上选择和确定适合本企业特点的管理维护方式。目前常见的管理模式主要是自行管理模式和外包管理模式。(一)工程外包分析如果物业管理企业采用外包模式，那么可从以下几个方面进行综合分析：(1)物业管理企业的管理规模；(2)所管物业中共用设施设备的复杂程度及数量情况；(3)设施设备的生产年代、技术先进程度；(4

39、)政府部门对此类设施设备系统管理的技术、标准要求；(5)自行管理此类设施设备的技术难度、管理风险大小；(6)设施设备生产厂家的技术效劳情况，包括维修网点的分布、效劳及时性、技术垄断程度等；(7)市场上此类设施设备管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平；(8)本地市场能够提供系统分包效劳的专业机构开展的成熟度，包括从业机构数量隋况、技术水平、效劳价格、业务规模、企业信誉、经济实力等。(二)承包方评估如果需要将设施设备业务实行外包管理模式，就应选择在效劳质量和效劳价格方面均满足企业需要的合格承包方。通常要从以下几个方面对承包方进行评估：(1)企业品牌状况；(2)企业规模；(3)资信信誉；(4

40、)技术能力(是否具备相关许可、技术资质证书等)；(5)企业质量保证能力(如是否有质量保证体系)；(6)管理维护方案、标准；(7)预算价格、付款方式。在评估时应注意：选取多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评估参与人与承包方有特殊关系时应予回避；秉承公开、公正、公平的原那么；根据分包工程的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。二、共用设施设备外包管理合同的签署和外包控制(一)订立外包管理合同应注意的事项由于设施设备的重要性和发生故障所产生的损失和影响可能较大，在合同起草和签订过程中，应特别注意以下几个方面：(1

41、)在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致。(2)在合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷。(3)应在合同中明确效劳的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验。(4)委托方应尽量保存受托方在效劳过程中的有关质量记录文件，既便于监督效劳过程，也便于掌握设施设备状况，保证设施设备历史资料的完整性。(二)外包管理合同实施应注意的问题(1)建立针对承包方的检查监控制度并落实专人负责实施。(2)建立与承包方的定期沟通会议制度，及时解决合同履约过程中出现的问题。(3)建立定期效果评估制度。对评估过程中发现的较大或普遍存在的问题，以书

42、面形式通知承包方，并提出整改要求，限期整改。(4)定期对承包方根本情况全面更新，以及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行效劳合同。第五节几种典型设施设备的管理一、供配电系统(一)种类物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；按供电性质分为长期供电和临时供电。(二)管理工作主要内容(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。(2)制订严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。(3)建立供配电系统技术档案

43、。(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和平安防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供给渠道和供给商名册。(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电方案工作。(6)建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。(7)要建立火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。(8)做好节约用电工作，降低损耗。(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。(10)供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供给。(11)定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。(12)重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。(13)进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理效劳费的收取和调整提供依据。