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1、优质文本2021年土地估价师资格考试考前辅导精讲班学习土地估价实务根底2021年模拟试题二一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题1分，共30分。选错不得分，不倒扣分)1由于没有遵循( )，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A替代原那么 B变动原那么 C协调原那么 D收益原那么答案：C解析：由于没有遵循协调原那么，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。2在以下土地价格影响因素中，属于一般因素的是(

2、)。A. 物价变动 B交通条件 C公用设施条件 D环境质量答案：A解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。3土地估价的最有效使用原那么应当以预期收益原那么和( )为根底，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A替代原那么 B合法原那么 C奉献原那么 D变动原那么答案：D解析：土地估价的最有效使用原那么应当以预期收益原那么和变动原那么为根底，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。4预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的根底上增加1万元，该类房地产的资本化率为8，该房地产的无限年期价格为( )万元。A22500 B23750 C38125 D3958

3、3答案：C解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元5“同一供需圈是指( )。A待估宗地所在区域B与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C待估宗地与比较宗地所处的同一区域D与待估宗地相邻的区域答案：B解析：同一供需圈是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。6根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的本钱是( )。A 重置本钱 B 物理本钱 C 重建本钱 D 经济本钱答案：C解析：重建本钱：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的

4、本钱。7在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于( )形式。A线状因素线性衰减 B线状因素非线性衰减C非线状因素线性衰减 D非线状因素非线性衰减答案：C解析：在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于非线状因素线性衰减形式。8假设开发费以当地收取的根底设施配套费标准计算，那么开发费的计息期按照( )确定。A整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半B以整个开发费为基数，计息期为整个开发周期C以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半D以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期答案：B解析：假设开发费以当地收取的根底设施配套费标准计算，那么开发费的计息期按照以整个开发费为基数，计息期为整个

5、开发周期。9某写字楼可出租面积为建筑面积的65，单位可出租面积的年租金1800元平方米，那么该写字楼单位建筑面积的年租金为( )元平方米。A2769 B2570 C1080 D1170答案：D解析：可出租面积建筑面积65；建筑面积可出租面积651800651170元平方米。10利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的( )。A最低费用 B最高费用 C总费用 D合理费用答案：B解析：利用剩余法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的最高费用。11某商店占地面积35平方米，建筑物面积60平方米，年正常经营性收入为45000元，年经营总费用为5000元，建筑物年纯收益为10

6、000元，假设土地复原率取100，那么该商店所占土地的总价格约为( )万元。A20 B30 C40 D50答案：B解析：4500050001000030000元；300001030000030万元。12某宗房地产，年净收益50万元，建筑物价值250万元，建筑物复原率8，土地复原率6，那么该宗房地产的总价值为( )万元。A50000 B71429 C75000 D83333答案：C解析：建筑物收益2508=20万元；土地年收益=50-20=30万元；土地价格=30/6=500万元；房地产总价值=建筑物价值+土地价格=250+500=750万元。13里地线将街区土地划分为( )。A里地与袋地 B表

7、地与里地C临街地与表地 D里地与骑楼地答案：B解析：里地线将街区土地划分为表地与里地。14假设选择的比较交易案例成交地价为580元平方米，对应土地使用权年期为25年，而待估宗地的出让年期为37年，土地复原率取7，那么待估宗地经过年期修正后的价格为( )元平方米。A5153 B5326 C6354 D6528答案：D解析：待估宗地经过年期修正后的价格=5801-1/1+7%37/ 1-1/1+7%25= 6528元平方米15某房屋建筑面积40平方米，耐用年限50年，重置单价2000元平方米，残值率为5，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为( )。A 1520元 B 7600元 C 8000元 D

8、 8444元答案：B解析：年折旧额2000155038元平方米；384057600元。16市场比较法中正确的估价程序是( )。A确定修正工程；评估比较案例价格；比较期日修正；评估待估宗地价格B确定比较案例；收集资料；评估待估宗地价格；价格修正C评估比较案例价格；收集资料；确定修正工程；评估待估宗地价格D搜集交易案例；选择交易案例；比较期日修正；计算比准价格答案：D解析：搜集交易案例；选择交易案例；比较期日修正；计算比准价格17在剩余法的根本公式“地价=不动产售价开发本钱利润利息税金中，利息是指( )。A开发费的利息 B各项预付资本的利息C贷款资金的利息 D场地取得费及开发费用的利息答案：B解析

9、：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。18采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了( )。A预测原那么和替代原那么 B供求原那么和协调原那么C预测原那么和最有效使用原那么 D竞争原那么和奉献原那么答案：C解析：采用剩余法评估土地价格，其结果的可靠性取决于是否遵循了预测原那么和最有效使用原那么。19评估待开发生地价格，可以采用剩余法按以下计算公式求取：生地价格=( )土地开发费利息税金利润。A物业开发总价值 B房地价格C熟地价格 D房地总收益答案：C解析：生地价格=熟地价格土地开发费利息税金利润。20现用市场比较法评估某宗地H的价格，其容积率为15。经调查某一比较案例G的地价为35

10、00元平方米，容积率为13。据统计分析，该城市此类地块的土地，当容积率每增加01，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5，那么比较案例G经容积率修正后的地价为( )元平方米。A3804 B3850 C3858 D4038答案：A解析：3500125/115=3804元；21某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元。城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，那么该宗土地的评估价格应为( )万元。A900 B1000 C1100 D2000答案：C解析：根据最有效使用原那么，应中选择居住用途。22剩余法估价时，在调查清楚待估宗

11、地的根本情况后，其首要步骤是( )。A估算开发后的售价 B估算开发的总费用C确定最正确开发利用方式 D估算开发周期答案：C解析：剩余法估价时，在调查清楚待估宗地的根本情况后，其首要步骤是确定最正确开发利用方式。23剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和本钱数据都是( )。A根据过去的数据水平确定现在的数据B根据实际发生的数据水平确定C根据统计的数据水平确定D根据当前的数据水平确定未来的数据答案：D解析：剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和本钱数据都是根据当前的数据水平确定未来的数据。24采用本钱逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是( )。A耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B耕地

12、补偿费、拆迁费、土地平整费C耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D青苗补偿费、拆迁费、土地平整费答案：C解析：采用本钱逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。25路线价估价法的精度与( )密切相关。A路线价修正体系与深度指数 B路线价修正体系与标准宗地C路线价与路线价修正体系 D路线价与标准宗地答案：C解析：路线价估价法的精度与路线价与路线价修正体系密切相关。26本钱逼近法评估土地价格的公式应该为( )。A土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费十土地增值C土地价格=

13、土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值答案：D解析：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值27在路线价估价法中，标准深度是指( )。A标准宗地的深度 B道路对土地利用价值影响为零的深度C各宗地临街深度平均值 D城市规划确定的道路红线深度答案：B解析：标准深度是指道路对土地利用价值影响为零的深度28采用本钱逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，计算土地开发费应按( )求取。A宗地内外开发投入的费用总和 B宗地外开发投入的费用总和C宗地内开发投入的费用之总和 D宗地内外受益分

14、摊的开发费用总和答案：D解析：土地开发费应按宗地内外受益分摊的开发费用总和。29剩余法估价中计算利息的根底是( )。A地价款、开发建筑费B地价款、开发建筑费、不可预见费C开发建筑费、专业费D地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费答案：D解析：剩余法估价中计算利息的根底是地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费。30土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和( )确定。A投资数额 B开发的难易程度C资金来源 D规划要求答案：B解析：土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。二、多项选择题(共20题，题号3150，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择

15、并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共40分。选错、多项选择不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得05分)31供需原那么应该以( )等原那么为根底。A预期收益原那么 B变动原那么 C竞争原那么 D奉献原那么答案：ABC解析：供需原那么应该以预期收益原那么、变动原那么、竞争原那么等原那么为根底。32个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。个别因素包括：面积、形状、坡度、宗地根底设施条件、城市规划限制和( ) 。A 区域楼层限制 B 深度 C 路网状况 D 土地使用权年限答案：B D解析：区域楼层限制、路网状况应当属于区域因素。33替代原那么可

16、以在( )估价方法中得以应用。A路线价法 B市场比较法C基准地价系数修正法 D收益复原法答案：ABCD解析：路线价法 、市场比较法、基准地价系数修正法、收益复原法都应用了市场比较法。34按照?城市房屋拆迁管理条例?的规定，以下房屋拆迁不需要进行补偿的有(BCD)。A尚有半年到期的临时用地上的简易房屋B平房屋顶搭建的屋顶棚屋C占用公共设施用地建造的商业店铺D住宅小区建设的车棚E没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋35下面有关土地定级单元的表达中正确的选项是( )。A定级单元是评定和划分土地级的根本空间单位B划定的土地定级单元是一均质地域C土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最根本地块D定级单

17、元应尽量的小，以区分不同的土地差异性答案：ABC解析：定级单元是评定和划分土地级的根本空间单位; 划定的土地定级单元是一均质地域; 土地定级单元是一个能完整反映自身特性的最根本地块。36在土地价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A行政因素 B社会因素 C经济因素 D交通条件答案：A B C解析：行政因素、社会因素、经济因素属于一般因素。37在收益复原法中确定客观收益需要考虑以下条件( )。A确定客观收益要包括特殊的、偶然的要素所带来的收益B土地的总收益是由具备良好素质及正常经营管理能力者使用而产生的收益C必须是持续且具有规律产生的收益D是平安可靠的收益答案：BCD解析：特殊的、偶然的要素

18、所带来的收益不是客观收益。38试算价风格整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的(ABC)，进而确定最后的估价额。A相对重要性 B可用程度 C可靠性D合理性 E一般性39利用样点地价评估基准地价时，样本数据检验应注意(A B E )。A同一土地级别中，同一交易方式计算的样本地价要通过样本总体同一性检验B同一土地级别中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性检验C用卡方检验法对未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验D用均值一方差法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除E用检验法对样本总体为正态分布的进行异常值剔除40根据?城镇土地定级

19、规程?的规定，城镇土地定级分为(AB)。A综合定级 B分类定级 C单项定级D多项定级 E多用途定级41根据?城镇土地估价规程?的规定，我国城镇基准地价评估的任务有(ABC)。A评估出不同区域不同用地类型的基准地价B分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系C建立在基准地价根底上评估宗地地价的修正体系D建立城市地价动态监测体系E建立城市地价分析体系42以下关于基准地价评估原理的描述正确的有(CDE)。A各行业对土地地质状况要求不同是评估基准地价的依据B土地形状、大小差异给不同行业、使用者带来不同的土地收益是形成不同行业用地基准地价的根底C任何行业在城镇中都应有其最正确位置，使不同用地基准地价具有

20、不同的空间分布规律D城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提E土地收益上下直接决定了地价的上下，是基准地价评估的根底，而市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映43.本钱法投资回报率考虑因素为ABDA开发土地的类型B开发周期的长短C土地的面积D开发土地所处的政治经济环境44土地估价报告审核的主要内容有(ABCD )。A估价假定前提和限制条件B市场分析过程C估价技术路线、方法选择及运用D估价结果E参加现场踏勘的人员45.剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为A BA不动产的总价B预付总资本C建筑费专业费D房地产售价46.市场比较法的适用条件为A BCDA要有

21、足够的比较案例B交易案例要与待评估宗地具有相关性和替代性C交易资料可靠性D合法性47.基准地价的特点为BCDA全局性B分用途C平均性D有限性和实效性48.城镇土地分等定级中，土地收益测算的原那么为ABCDA测算以货币形态的土地收益为主B测算必须从企业利润入手C测算统一以商服业利润为计算的标准D宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性49.为保证估价结果的科学、客观、公正，接受委托估价必须遵循以下原那么ABCDA签订估价合同B争取效劳，争取时效C提高估价质量D适应国际化要求50.农用地价格影响因素为BCDA种植作物种类B自然因素C社会经济因素D特殊因素三、情景分析题(2题，内含10小

22、题，题号51-60，共10分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，多项选择、有错误选项的不得分、不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得025分)(一)A城市有一宗国有建设用地，占地面积为1000平方米，土地使用者于2001年以行政划拨方式取得，后于2004年8月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一栋总建筑面积为2500平方米的力、公楼，现全部用于出租。A城市房地产市场比较发育，拟以2009年8月1日为估价期日进行评估，开展的有关市场调查情况如下：(1)该宗地同一区域、规模档次相同的办公楼月租

23、金收入一般为30 77元，月平均费用15 万元，可收取押金60 万元；(2)该办公楼耐用年限为60年，残值率为0，建筑物重置价为4000元平方米；(3) 当地土地复原率为6，建筑物复原率为8，银行一年期存款利率为5。请根据上述内容，答复51-55小题的问题。51评估该宗地价格时，土地估价人员不宜选择的估价方法有(D )。A收益复原法 B剩余法C市场比较法 D本钱逼近法52从该办公楼的耐用年限和残值率看，其建筑结构为(D )。A砖木结构 B砖混结构一等C砖混结构二等 D钢筋混凝土结构53该办公楼客观年纯收益为( C )万元。A180 B181 C183 D18554评估中，该办公楼的年折旧额为(

24、B )万元。A167 B182 C200 D22255假设A城市土地市场上的交易案例较租赁案例多，采用市场比较法求取的价格比收益复原法低一成，那么最终确定土地价格将采用何种方法(B )。A市场比较法B采用权重法加和，且市场比较法权重较大C收益复原法D采用权重法加和，且收益复原法权重较大(二)某城市有一座两面临街的商业不动产，经土地估价师收集资料、实地踏勘，得到该宗地的以下资料和信息：(1)宗地现场调查草图，如下列图；(2)与该宗地类似的房地产年出租净收入一般为400元平方米；(3)该宗地的使用年限为40年，现已使用了10年；(4)该宗地的容积率为1，建筑密度为50，建筑靠近甲街道；(5)该类不

25、动产综合复原率为10，土地复原率为8；(6)该城市路线价深度修正系数如下表。并依规定，两面临街且宗地深度在里地线深度两倍值以下时，应以中间线分前后两局部计算其临街单价。请就上述内容，答复5660小题的问题。56从宗地现场调查草图上可以获得待估宗地的个别条件信息有(A C )。A宗地两面临街 B土地开发程度为“七通一平C宗地为长方形 D地质状况较好57假定未来年收益不变，该不动产当前的评估价格为( D )元平方米。A47698 B45031 C39116 D3770858该宗地当前的评估价格为( B )元平方米。A1000 B2500 C2945 D312059假设不动产的估价为76万元，土地估

26、价为52万元，该城市银行的不动产或土地抵押贷款率为60，那么委托方以下贷款期望数额中，(A B C )万元银行可以接受。A25 B37 C45 D5060委托方贷款额为不动产总值的60，土地估价机构仍然不得接受抵押委托评估的情形有(A C )。A委托方与另一公司共用该宗地使用权，未经对方同意B委托方拟将该不动产出售但未发生C委托方已经抵押了局部国有土地使用权，现未解除抵押合同D委托方将该不动产出租四、计算题(2题，共45分，其中第一题25分，第二题20分。答案要求：分别列出解题思路、根本方法、分步计算公式、代入数据计算式、计算结果及单位；计算中间结果均保存两位小数，单价为元平方米，总价为元；计

27、算最终结果均保存整数，单价为元平方米，总价为万元。评分说明：分项分步记分；计算式(包括代入数据计算式)和计算结果分别计分；只有计算结果的不得分)(一)某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式，取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地，土地出让年限为50年，批准的规划容积率为25。由于市政建设条件等原因，未能及时开工，后经有关部门的批准，工程于2021年7月开始开工，预计2021年7月竣工。工程其他有关资料如下：(1)该不动产为商场、写字楼用途，总建筑面积25000平方米。其中，14层为商场，建筑面积10000平方米；8层为设备层，建筑面积为1000平方米；其余层为写字楼，建筑面积14

28、000平方米。写字楼中两层自用，建筑面积2000平方米。(2)该不动产预算投资2400元平方米，开发建设周期预计2年，第一年投入60，第二年投入40，资金在投资期间为均匀投入。该不动产建成时即以出租的方式经营，现已方案出租定价，商场为每平方米建筑面积55元，写字楼为每平方米建筑面积35元：估价师对市场进行调查获得一些资料：(3)同类建筑物耐用年限为50年，估价期间，市场建安综合造价为2500元平方米，经估算，本工程投资总量为6250万元。(4)估价期间，同一区域内类似物业的租金水平比较稳定，按可出租建筑面积计，商场市场日租金为50元平方米，写字楼市场日租金略低，考虑市场平均可出租率、空置期，以

29、及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素，经测算，本物业建好后的年总收益为3000万元。(5)估价期间，同一区域内类似物业出租经营中，市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10、8和12，按此标准测算，本物业经营中管理费、维修费、税命共计800万元。由于综合复原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素，所以经营费用不再考虑。保险费为建安综合造价的02。(6)当地土地复原率为8，综合复原率为10 (已考虑建筑物每年的折旧失因素)；同类不动产销售时，销售税费相当于售价的10，投资利润相当于土地取得费用和建造本钱之和的30。此外，假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1，有关的银行存款年利率为

30、65，贷款年利率为10。请从上述信息中选择最恰当的数据和参数，测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值(一)答题要点及参考答案1解题思路根据所给资料，首先采用收益复原法评估不动产总价，然后采用剩余法评估该宗地于评估期日的价格。2计算步骤1)计算房地产总价(1)该建筑物房地产年总收益为元。(2)求取该建筑房地产总费用管理费、维修费、税金为元保险费=建安造价X02=62500000X02=125000(元)总费用=管理费+维修费+保险费+税金=8000000十125000=8125000(元)(3)房地产总纯收益=300000008125000=21875000(元)2)计算土地价格(1

31、)总建筑本钱：建筑总面积X建安造价：62500000(元)(2)估算房地产开发利息房地产于开发利息=土地取得费用X(1+10)21)+60X6250X(1+10)l51+40X6250X(1+10)0.51=021土地取得费用+698358619元(3)估算房地产开发利润投资回报率=(土地取得费用+开发本钱)X30=(土地取得费用+62500000)X30=03X土地取得费用+18750000元(4)估算房地产销售税费销售税费=售价X10=216085625 X10=216085625(元)(5)估算待估宗地价格土地取得费用=房地产总价开发本钱利息利润税费=216085625(021土地取得费

32、用+19)(03土地取得费用+18750000)5=10624347630051 X土地取得费用那么：土地取得费用=10624347630051 X土地取得费用土地取得费用=7035991809元地价=土地取得费用(1+购地税费)=7035991809(1+1)=6966(万元)2、某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度到达“七通一平，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元亩；土地开发费为10万元亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1，按月计算复利；土地开发的投资回报率

33、要求到达20，土地增值收益率要求到达10，土地复原率取8。请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。(一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用本钱逼近法。(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元平方米。(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地复原率等资料和数据，可直接满足本钱

34、逼近法计算的需要。(二)解题思路与方法选择1方法选择开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用本钱逼近法。根据题意，这是一道典型的采用本钱逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。2解题思路(1)理清本钱逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。(2)考虑本钱逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让局部土地上，进而计算可供出

35、让局部的土地价格。(三)公式与计算步骤1新开发区成片开发分块出让的土地价格公式出让土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益/可出让土地面积比率年期修正系数2计算步骤(1)计算土地取得费(含税费)151000066667=225(元平方米)(2)计算土地开发费用101000066667=150(元平方米)(3)计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。利息=土地取得费利息+土地开发费利息=225 (1+1)20-1 +150 (1+1)10-1=65.24(元平方米)(4)计算利润利润=(土地取得费+土地

36、开发费) 投资回报率=(225+150) 20=75(元平方米)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) 土地增值收益率=(225+150+6524+75) 10=5152(元平方米)(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+150+6524+75+5152=56676(元平方米)(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率=5667680=70845(元平方米)(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均

37、单位地价50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价年期修正系数=708451-1/(1+8%)50=6933(元平方米)(四)难点与常见错误分析1难点本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。(1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过本钱累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。(2)是针对局部用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。(3)是计算单位面积地价还是总地价?此题显

38、然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。此外，还应注意掌握本钱逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点；计息方式。注意是采用单利还是复利计息。2常见错误分析(1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各工程直接代入本钱逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。(2)面积换算错

39、误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是本钱逼近法计算题中几乎必考的工程。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=66667平方米；1公顷=15亩=10000平方米。(3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两局部利息构成。有的应试者在计算时，将两局部利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两局部利息写在一个步骤一个算式中。(4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便

40、。但经常发生的错误有两个：一是当两局部利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代入公式计算，导致利润项计算错误。(5)计息期确定错误。计息期确实定也是本钱逼近法必考的工程。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月；开发费用应根据其投入情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，那么假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。此题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的时机减少了。(6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。(7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价土地复原率年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益复原法混淆了，一看到土地复原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。(8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。(9)计算过程和结果未按题目要求保存必要的小数。