2022园区行业十大猜想.pdf

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1、园区行业十大猜想导读：2022年第一篇文章，大胆预测行业走势过 去 的2021年，对大多数园区人来说，仍然是失望的一年。翘首以盼的春天依旧没能到来，产业地产依然在经济复苏的波折与政策变动的曲折中艰难挣扎。首先是房地产市场的降温，让持续多年的借新还旧模式遭遇挑战，几乎所有重资产开发商都面临生死存亡的考验，强如华夏幸福，也难逃暴雷的厄运。而作为园区的最大客户，互 联 网 也 在2021年迎来了至暗时刻，双 减、反 垄 断、直播补税，外加滴滴背后的中美监管博弈，互联网造富神话彻底终结，大厂不再讲生态、讲闭环，而是谈起了扶持中小企业、谈起了共同富裕；创业者不再大谈梦想，逢人只说活着；大家聚在一起，话题

2、也不再是 合作共赢，而 是 如何自救，这种苦楚，恐怕只有当事人能够体会。2022年，可以确定的是，经济仍然面临下行压力，核心政策亦不会有太大改变，对大部分园区和企业来说，2022仍将是危机四伏的一年，全行业都在呼唤和祈祷春天到来，但危机中的机遇仍旧只属于极少一部分人。今 天，笔者结合与同行朋友的交流与思考，尝试做出以下十个预测，以飨读者。01园区去地产化独立发展众所周知，园区与房地产一直是唇齿相依，虽然很 多 园 区 项 目 公 司（尤其是房地产企业）名义上与集团平行独立运营，但实际上还是靠集团公司输 血。行情好时皆大欢喜，一旦集团公司遭遇债务危机，不赚钱的园区业务便会成为集团公司优先处置的对

3、象。而 在2021年，房地产经历了巨大的变局，随着地产利润下滑，房企业务收缩将是必然选择，这些企 业 要 么 离 开 园 区 行 业（这一点比较难，因为未来的发展趋势还是产城融合，要想拿地就不可能完全放弃产业），要么把园区业务剥离开来，招聘专业团队，独立发展，直至实现自我供血。02国企掌舵，头部为王不知道大家是否注意到一个现象，在2020、2021这最困难的两年，几 乎 所 有 的 大 型（园区）项目都是由国资或有国资背景的企业投资。在经济形势好的时候，民企制度灵活，好 创 新、好 发 展，容易诞生新的商业模式并从中获利。但有利就有弊，当遇到困难的时候，民企的生存就会面临极大的挑战，尤其在政策

4、重压之下，高周转几乎不再有空间和可能；而园区的大客户们，要 么 遭 遇 发 展 瓶 颈（互 联 网）、要么利润被严重压 缩（医药）、甚 至 走 向 消 亡（教 育）。摆在园区开发商面前的只有两条路，要么降杠杆，深耕存量项目；要 么 彻 底 躺 平，捱到春暖花开，亦或灭亡。因此，在这样的背景下，园区势必向头部进一步集 中，政府平台公司、国企、央企占据第一梯队;债务健康，现金流稳定的大型企业紧随其后，中小企业要么走专业化、精细化路线，要么在沉默中逐渐消亡。03放弃幻想，拥抱不确定性在大家的潜意识中，我们更愿意去拥抱确定性的东西，本能的排斥随机性、抗拒不确定的事件。但 在2021年，房地产告诉我们，

5、没有什么是确定的，哪怕是历经数十年形成的固有认知和商业逻辑，都能被轻松颠覆。比如，我们认为企业只要足够大，它就不会倒下，但恒大告诉我们，没有什么是不能倒的。我们认为房地产是经济增长的核心驱动力，房价只涨不跌，但只要政策稍一发力，房价便跌跌不休.这一规律放在园区行业同样适用，早年，以售养 租 是园区发展的的硬逻辑，在大家的认知中，产业是不赚钱的，如果再不让我从房地产上赚钱,那我吃什么？结果几年时间过去，产业勾地早已作古。同样的，现在靠租金赚钱的园区，你也无法保证永远能收到租金，唯一确定的，只能是着眼于提升自己的硬实力，让自己在政府心中无可替代。04招 商 方 向 从 招大引强到 专精特新以前，说

6、到招商引资，大家马上想到 招大引强，因为大项目有投资大、效益高、带动性强等特点，引进一家大项目，地方和个人的政绩就有了保证,所以大项目一直是各地政府的座上宾。但与此同时，更多人也清楚的认识到，大项目实在 是 太 少 了！一个项目要投资，大半个中国都在抢，大城市资源比你好、政策比你优，和它拼招商，一般城市根本没这个实力。直 到2021年，专精特新的出现给招商引资提供了一个新标的。一方面，国家部委在多次在重要 场 合 反 复 提 及 专精特新，利好政策密集出台；而 在2021年9月2日，北交所正式问世，专精 特 新 企业融资问题也得到了妥善解决，一切似乎都水到渠成。据统计，目 前 我 国 共 有4

7、762家 专 精 特 新 小巨人，根据相关规划，到2025年，国家要再培育10万 家 省 级 专精特新 中小企业，1万家专精特 新 小 巨 人 企 业，这个空间有多大，不用我说大家也懂。可以说，随着政策风口的到来，招引 和 培 育 专精特新 中小企业，极有可能成为招商引资的下一个主战场。05小城市投资风险倍增在之前的文章中，笔者曾说，四五线城市的园区慎 做，最好不做。理由除了小城市招商难度大以外，还有一个很重要的原因是小城市地方财力有限，园 区 很 难 赚 到 什 么 钱（四五线城市的土地本身 就不值钱），即便政府承诺给你，最终也很难兑现。而 在 过 去 的2 0 2 1年，随着大城市虹吸效应

8、加剧、以及房地产下行，中小城市债务问题进一步凸显。2 0 2 1年1 2月初，中央经济工作会议在北京举行,会 议 提 出 坚决遏制新增地方政府隐性债务，这 一 表 述 相 比 于2 0 2 0年 的 抓实化解地方政府隐性债务风险工作再提高了一个层级，严重程度和紧迫性可见一斑。而仅仅过去了半个月，1 2月23日，黑龙江鹤岗市人力资源和社会保障局发布一则通知称：因该市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划。一旦鹤岗真的确定财政重整，那么政府预算势必大幅下滑，对园区来说，优惠政策就别想了，之前未收的钱也要如数讨回，招商引资难上加难，如果你此时恰好投资了一个园

9、区，结果如何，不言自明。0 6收并购事件增多2022年既是地方政府的偿债大年，也是园区开发商壮士断腕的一年，降负债、去库存、保现金已是全行业的共识。随着一些企业从园区行业退出，遗留的资产势必要找人接盘。在地产行业，要化解企业风险，并购是最常见的手段。在风险更大的房地产行业，国家已经有所行动。2021年1 2月，人民银行和银保监会联合发文，鼓励银行等金融机构主动借钱给房企买项目，这意味着优质的房企将有机会抄底；而对于标的价格 更 低，战略意义更大的优质园区资产，自然是不愁下家，大型企业兼并收购问题园区或企业的事 件，或 在2022年频繁出现。07智慧园区卷土重来早 在2013年，智慧园区就曾经历

10、过一次狂欢。彼 时，借着互联网、大 数 据、云计算等新兴技术发 展 的 东 风 以 及 两化融合发展战略的实施，给园区智慧化带来了良好的契机，在此期间，全国诞生了一大批智慧园区企业，它们给园区装上了监控、安上了大屏和门禁，并用一卡通和软件集成控制。但随着热度散去，越来越多的人发现，所谓智慧园区根本是个伪命题。做智慧园区投入极大，除了前期的巨额信息化系统建设费用和设备采购费用之外，后期的运营、维护、监控同样花费不菲，而换来的仅仅是一个中看不中用的花瓶，既不能提升园区运营效率，也不能提升管理水平，除了满足领导的面子，一无是处。十年时间过去，在技术革新、政策利好与实际需求的共同作用下，智慧园区卷土重

11、来。技术上，随着物联网、人工智能、5G等技术的日臻 成 熟，智慧园区已经不仅仅是一块看板，而是真正成为了能让园区能实现创新管理的数字化工具。政 策 上，国 家 反 复 提 及 要紧跟数字化时代的发展 步 伐，倾力打造数字化园区，通过打造智慧园区，实现招商数字化、运营集成化、服务平台化，是园区数字化转型的关键一环。需求上，园区一方面要借助数字化工具来简化管理 流 程、提高工作效率，另一方面也在探索将智慧园区应用在企业研发生产中，为企业数字化转型赋能。0 8团队组织变革有人曾说：企业的一切增长问题都是组织管理问题，当行业向好时，每个人干劲十足，乱拳能打死老师傅；但当外部发展受阻时，组织的精细化管理

12、就显得尤为重要。首先是烧钱模式堆积的人才泡沫要破灭。前几年,房企和互联网大厂纷纷跨界产业地产，它们用融资和贷款不断哄抢人才，数倍年薪强挖政府领导和招商人员的新闻屡见不鲜。挖人-榨干-淘汰的挖人策略与园区长周期、精细化运作的商业模式背道而驰，久而久之，就出现了人才泡沫。如今，房企和大厂们自身难保，几 倍、甚至十几倍年薪挖人的事情恐再难以出现了。第二是园区要向管理要效益。当利润下滑时，人均效能将更受企业老板关注。一方面是精简人员，因 为 过 去 很 多 园 区（尤其是房地产转型的园区）组织结构确实过于臃肿，过多的部门容易出现本位 主 义，反倒影响了招商进度；另一方面随着团队的精简优化，兼具专业能力

13、与行业经验的复合型人才越来越吃香。09园 区 更 加 年轻化以往，年轻化一词只会出现在消费品或互联网中，鲜有产业园区提出要年轻化。但 随 着00后进入劳动力市场，他们对园区产品和服务的需求与70、8 0后 甚 至9 0后都不同，即使是最古板的产业园，也要学着适应年轻人的喜好。提到年轻化，很多人会觉得，在年轻人喜爱的抖音、快手投投广告；或者在空间里贴一些壁纸和漫 画，就算满足了年轻人的需求。但事实上这些都是对年轻人的片面解读，他们既不懂年轻人,更不懂年轻人的需求。在笔者看来，2022年，园 区 的 年轻化可能有四个特征：一是产品年轻化，过 去 的 红砖墙、工业风已经不再适应年轻人的需求，颜值即正

14、义逐渐成为一种共识，甚至影响到年轻人的求职选择。二是营销年轻化，物料制作、推广方式、语言文字 将 更 贴 切9 0后、0 0后的审美和用语习惯，2022年，你可能会看到越来越多的新园区给自己打上 年轻化的标签。反 之，如果到今天你还不懂什 么 是FzqsgJ,什 么 是FnbcsJ,只能说明你真的不懂年轻人。三是配套年轻化，第 一 批9 0后已经迈过而立之年，任性已不再是他们的唯一标签，养 生、健 身、数 码、交友等，已经成为他们生活和工作中不可或缺的一部分。四是团队年轻化，最懂年轻人的，还是年轻人。在外部环境动荡不安的时期，扩充新生力量，既是对团队的有力补充，也能为组织带来新的血液与活力。1 0资本化大行其道2 0 2 2年，园区租售这条路可能越来越难走。因为园区的核心是招商引资，但招商政策都是政府 定 的、资源都是政府给的，园区只是给政府打工而已。以 前 靠 产业勾地 商改住、工改商打打擦边球，还能赚到一些钱，但这并不是靠园区业务赚来的钱，而是通过地产赚来的钱。如今这些路都被一一堵死，如果单靠租售赚点辛苦钱，可能还不足以覆盖前期的开发成本。所以，园区要想活下去，只能去寻找新的盈利方向。而随 着 公 募R EI T s试点的顺利实施，园区的资本化或 在2 0 2 2年迎来全面爆发。