2022年房地产行业深度分析报告.pdf

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1、2022年房地产行业深度分析报告内容目录1、政策：暖风频吹，宽松基调延续.51.1 中央频频积极定调，京急楼市决心坚定.51.2 信贷端：房贷利率才寺续下调，多城降低首付比例.61.3 需求端：除一线城市夕卜，各地均有限购限售松绑.71.4 供给端：稳定市场供应主体.81.5 未来政策出台或更加注重协同性.92、销售：市场有望实现困境反转.112.1 上半年行业整体销售表现低迷.112.2 不同城市能级、不同产品结构销售表现分化.132.3 近期宽松政策落地后，市场有逐步企稳趋势.142.4 高能级城市、改善型需求或引领下半年楼市复苏.153、投资&开竣工：以销定投，以收定支.183.1 土拍

2、竞争温和，拿地利率空间较高.183.2 房企以收定支出，开工竣工面积同比下滑.223.3 预计下半年拿地竞争加剧，新开工竣工逐步恢复.234、融资：渠道拓宽，监管趋松，资金环境有改善预期.264.1 上半年房企资金承压，房企债券违约事件频发.264.2 预计下半年房企资金环境有望改善.275、物业：分化之中，机会犹存.295.1 股价：曾有独立行情，但去年7 月至今地产主导物业板块走势.295.2 估值：三档分化，关联房企稳健程度成定价关键.306、投资建议.326.1 地产板块：把握行业洗牌孕育的弯道超车机会.326.2 物业板块：重视独立性，抓住分化中的机会.346.3 行业估值.35风险

3、提示.37图表目录图表1:房地产业对GDP累计同比贡献率和拉动.5图表2:2022年初以来全国层面房地产调控政策&事件.5图表3:LPR品种历史走势图.6图表4：百城银行房贷利率及放款周期走势.6图表5:2022年以来首付比例调整城市.7图表6:2022年以来住建部重点关注22城调控宽松情况.7图表7:2014-2017年首套房贷利率（）.9图表8:金融机构个人住房贷款和一般贷款利率走势.9图表9:2008-2022年一季度GDP累计增速（）.10图表10:一线城市和长三角重点城市二套房首付比例.10图表1 1:典型房企近五年毛利率走势.11图表1 2:典型城市更新基金案例.11图表1 3:全

4、国商品房销售金额累计同比及单月同比.12图表1 4:全国商品房销售面积及销售均价单月走势.12图表15:7 0 大中城市新建商品住宅价格环比.12图表16:7 0 大中城市二手住宅价格环比.12图表17:TOP100房企累计全口径销售金额及同比.12图表18:TOP100房企单月全口径销售金额及同比.12图表19:17城二手房年度累计成交面积及同比增速.13图表20:17城二手房单月成交面积及同比增速.13图表21:2022年 1-5月各能级城市新房销售面积同比.13图表22:2022年 1-5月各能级城市二手房销售面积同比.13图表23:2022年 1-4月典型30城各面积段住宅销售占比.1

5、4图表2 4:北京2021、2022年 1-4月总价段成交结构.14图表2 5:上海2021、2022年 1-4月总价段成交结构.14图表26:40城新房成交面积及同比增速.14图表2 7:全国重点20城合计在售库存和去化周期.15图表2 8:截至2022年 4 月，全国重点20城在售库存及去化周期.15图表29:2021年典型城市新房与二手房成交均价情况.16图表30:2022年 5 月典型城市二手房新增供应量环比情况.16图表31:2017-2022年全国商品房月度销售面积（万方）.17图表3 2:预计2022年全年商品房销售面积同比下降11.3%.17图表3 3:全国300城月度累计供求

6、及同比走势.18图表3 4:全国300城宅地月度成交溢价率&流拍率走势.18图表35:22城 2022年一批次和2021年三批次集中土拍溢价率对比.19图表36:22城 22年一批次和21年三批次封顶率对比.19图表37:22城 22年一批次和21年三批次流拍率对比.19图表38:22城自2021年以来集中土拍规则变化.19图表39:2022年一批次集中土拍拿地企业性质分类占比.21图表40:2022年初至今权益拿地金额前20房企.22图表4 1:全国商品房新开工面积累计同比及单月同比.22图表4 2:全国商品房竣工面积累计同比及单月同比.22图表4 3:典型房企201今21年新开工面积走势.

7、23图表4 4:典型房企201%21年竣工面积走势.23图表4 5:典型房企2019-21年新开工面积走势.23图表46:6 家典型房企2022年计划新开工面积及同比.23图表47:2020-2022年全国房屋新开工面积（季度）.24图表4 8:预计2022年全年房屋新开工面积同比下降16.3%.24图表49:6 家典型房企2022年计划竣工面积及同比.25图表50:2020-2022年全国房屋竣工面积（季度）.25图表51:预计2022年全年房屋竣工面积同比增加0.6%.25图表52:2020-2022年全国房地产开发投资金额（季度）.26图表5 3:预计2022年全年房地产开发投资金额同比

8、下降4.6%.26图表54:1Q20-1Q22房企公开债券发行金额.27图表55:2Q22-4Q24房企公开债券到期金额.27图表56:2021年以来出现债券违约或展期的房企.27图表57:2022年以来重点省市放松预售监管资金政策分类.28图表5 8:碧桂园、龙湖、美的、新城已进行有信用保护工具的融资发债.29图表5 9:克而瑞内房股领先指数和恒生物管指数涨跌幅对比.29图表6 0:全国住宅销售面积于2021年 7 月开始同比转负.30图 表 6 1:克而瑞内房股领先指数、碧桂园服务、旭辉永升服务股价涨跌幅对比.30图表6 2:三类物业公司PEG分化明显.31图表6 3:三类物管公司PE（t

9、tm）走势.32图表64：典型房企土储去化时间（年）.33图表6 5:保利发展PE-TTM和毛利率走势对比.34图表6 6:中国海外发展PE-TTM和毛利率走势对比.34图表6 7:头部国企央企2012-21年毛利率（）走势.34图表68:A 股地产PE-TTM.35图表6 9:港股地产PE-TTM.36图表70：港股物业股PE-TTM.361、政策：暖风频吹，宽松基调延续1.1 中央频频积极定调，稳楼市决心坚定 对房地产业的政策支持必要性强。房地产业是中国经济支柱产业，2021年下半年以来，房地产行业承压下行，对国民经济的贡献持续下降，2022年上半年行业延续低迷叠加疫情反复影响，1Q22房

10、地产对G DP累计同比贡献率为-3.27%,对 G DP累计同比的拉动为-0.16pct,房地产业对中国经济的增长贡献为负。而房地产业的健康稳定发展是中国经济实现5.5%3曾长的重要支撑，出台对房地产业的系列宽松支持政策尤为必要。图 加7房地产业对GDP累计同比贡献率和拉动0000000ss20.&6.4.N0.N4.11-(03.0名。8weo&e60030。60,60。Eoc bod60,807Eoo ooe60LoeC OOKoe60.9000-90。eou boe0心006048eo4oe60-88。EOC 6OZeoC Moecod loe60,二oeeo，Loe603mecoooe

11、60-600。co-eooe60C O00。Eoc oooe505050).工NN116690-房地产对GDP累计同比贡献率（%,左）-房地产对GDP累计同比的拉动（百分点，右）来诋：W ind,国金证券研究所 中央对房地产调控定调积极。2022年以来，全国层面对房地产调控定调的政策/事件频出，尤其是在4 月 2 9 日中央政治局会议中，首次提出要“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管”，奠定了未来一段时间内房地产调控宽松的基调。5 月 1 5 日和2 0 日央行先后下调首套房贷款利率下限（五年期LPR-20BP）、下调五年期LPR15BP至

12、4.45%,是本轮调控放松中全国性具有实质利好的政策，宽松导向信号明显，充分体现中央支持刚性和改善性住房需求、稳定房地产市场的决心。图 表2:2022年初以来全国层面房地产调控政策&事件时间来源政策&事件2022.1.10央行五年期以上LPR下调5个基点至4.60%2022.2.8央行&银保监会发 布 关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，加大对保障性租赁住房的支持力度。2022.2.10住建部全国性商品房预售资金监管意见已出台，拟对预售资金监管政策进行全国统一，明确预售资金监管的基本标准，预售资金监管额度由市、县

13、级城乡建设部门根据工程造价等核定，达到监管额度后超出的资金可由房企提取使用.2022.3.16国务院金稳会刘鹤副总理指出“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”.2022.4.15央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点.对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5%的农商行，在下调存款准备金率0.25个百分点的基础上，再额外多降0.25个百分点.2022.4.29中央政治局会议要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品

14、房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展.2022.5.15央行&银保监会首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减2 0个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行.2022.5.18稳增长座谈会李克强总理指出“稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展”.2022.5.20央行中国央行将一年期贷款市场报价利率（LPR）维 持 在3.70%不变；将五年期贷款市场报价利率（LPR）从 4.60%下调至 4.45%2022.5.23国常会33条因城施策支持刚性和改善型住房需求,新开工一批水利特别是大型引水灌溉、交通、老旧小区改造

15、、地下综合管廊等项目，引导银行提供规模性长期贷款。2022.5.25国务院办公厅发 布 关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，涉及保障性租赁住房和老旧小区改造.2022.6.2央行及时校正金融机构的过度避险行为，保持房地产融资平稳有序.加大并购金融服务力度，支持以市场化方式出清风险.来源：政府官网，财联社，国金证券研究所注：般至2022年6月4日1.2信贷端：房贷利率持续下调，多城降低首付比例 2021年 9 月，信贷端率先吹出对房地产业的暖风。在全国层面，2022年1 月 和 5 月两次下调五年期LPR合 计 20B P.在信贷政策趋松的基调下，百城房贷利率从2021年 1 1 月起逐月

16、回落，2022年 5 月百城首套房贷利率为4.91%（较 2021年 10月高点下降81BP）,二套房贷利率5.32%（较2021年 10月高点下降66BP）,放款周期也逐步回落，从 2021年 10月最高 74天逐步降至2022年 5 月的29天，着力促进购房需求的释放。图 表3:LPR品种历史走势图年期LPR（%）五年期LPR（%）来源：中国人民银行，国金证券研究所函 表4 r辛温疑衣承野码友我凝厉斯日 放 款 时间（日，左）房贷利率-首套房（）房贷利率二套房（）来源：贝壳研究院，国金证券研究所 首付比例下调逐步从低能级城市向高能级城市推进.伴随房贷利率的下调,多地也对首付比例进行下调，降

17、低购房门槛，2022年以来已有4 0 余个城市下调首套房&二套房比例。从比例调整上来看，首套房首付比例多下调至 2 0%,二套房首付比例多下调至30%（晋中、六盘水低至20%）;而从调整城市来看，三四线城市对首付比例下调力度较大范围较广，近期济南、西安等城市也有调整，后续高能级城市的首付比例下调仍有空间。图 表5:2022年以来首付比例调整城市首付比例调整城市重 庆（20%）、德 州（20%）.昆 明（20%）、郑 州（20%）、兰 州（20%）.沈 阳（20%）、宜 昌（20%）,张家口w 入 以*a 2 G lp皿云（20%）,赣 州（20%）、淮 安（20%）、洛 阳（20%）、连云首套

18、幻鬻调 至 港（20%）、上 饶（20%）、安 庆（20%）,洛 阳（20%）、宿20瓦 以 下 州（20%）、高 安（20%）、南 通（20%）、太 原（20%）、六盘 水（20%）、淮 南（20%）、西 安（普 通 住 宅2 0%;非普通住房25%）首套房首付比例下调 jfe,n/neo/、士 Jt./壮*&ono/、（高 于20%）梅 州（25%）、济 南（非本市户籍30%）南 宁（30%）、宜 昌（30%）、唐 山（30%）、兰 州（30%）、临 沂（30%）、荆 州（30%）.张 家 口（30%）、淮安-五 立 之五立音（30%）、洛 阳（30%）、株 洲（30%）、上 饶（30%）

19、、梅州一W箫子亲舞黑例（3%）、景 德 镇（30%）、安 庆（30%）、常 州（30%）、宿下 碉 至30包”下 州（30%）、南 通（30%）、淄 博（30%）、淮 南（30%）、西安（普通住宅2 5%;非普通住宅30%）、晋 中（公积金贷款20%）,六 盘 水（一套结清二套20%）-北 海（公 积 金 贷 款40%）、沈 阳（公 积 金 贷 款40%）、济南一鬻,多禁例（商 业 贷 款40%）、海 口（商 业 贷 款5 0%;公积金贷款下 碉（高 于30Q 30%）来源：各地政府官网，国金证券研究所注：截 至2022年6月4日1.3需求端：除一线城市外，各地均有限购限售松绑 限购限售松绑大

20、范围推进。2022年 3 月份，郑州、衢州、秦皇岛率先放开限购限售，而 自 4 1 9 中央政治局会议定调后，各地调控宽松加速，截 至 5月底，除了一费城市外，其他城市（包括基本面较好的新一线城市）均有不同程度的限购限售宽松政策出台，鼓励消费者购房。在住建部重点关注的 2 2 城中，已有1 8 个城市（除了北上广深）出台调控宽松政策，其中南京、苏州、无锡、杭州、成都等城市宽松力度较大，而天津调控宽松力度相对较小，此外，福州、宁波、合肥三城目前暂无正式发文但已在落地执行相应宽松政策.图 表6:2022年以来住建部重点关注22城调控宽松情况城市是否有调控宽松政策&事件备注成都市是1.刚需认定调整：

21、由原来2016年10月1日后无交易记录调整为两年内无交易记录且无房。2.家庭套数认定调整：三圈层及青白江区、东部新区房产不计入限购总套数。3,二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房.限购放松杭州市是1,在本市限购范围内购买二手住房的，对落户本市未满5年的户籍家庭取消2年社保要求；对非本市户籍家庭，将原社保要求从4年调整为1年。2,对本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年.个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍为5年.3、符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购的住房套数增加1套.限购、限售放松济南市是1,济南市户籍家庭在该市限购区域内限购2套住

22、房，二套房商业贷款首付比例由60%调整至40%.2、济南市户籍家庭在该市无住房的，无论此前有无贷款记录，购买住房申请贷款视为首套住房贷款。非济南市户籍家庭贷款首付比例由60%调整至30%。限购、限贷放松南京市是1,南京六合区、深水区限购放松，外地人凭身份证就可以直接开具首套房购房证明，无需社保或个税证明.2、南京本地二孩及以上家庭，在南京全域购买第三套房不受限制。限购放松青岛市是1、青岛即墨放松限售，取 消5年出售政策，并提出房产证满两年就可以交易。2、降低公积金贷款门槛，取消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定，不再按房龄阶梯式提高首付款比例。限购放松、公积金政策厦门市是1、厦门户籍的二孩及以上

23、家庭可在全市范围内购买第三套住房，但二孩中有一人需要为未成年人；2.非厦门市户籍大专及以上学历购房者或家庭持有半年以上劳动合同、工作证明、医社保证明，即可在岛外购房.限购放松沈阳市是1,非沈阳户籍居民家庭在我市限购区域内购买新建商品住房的，不再提供自购房申请之日起2年内连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。2,缴存住房公积金外地职工家庭在我市购买自住住房的，可按规定在我市申请住房公积金购房贷款。3.个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行，由5年调整为2年.限购、限售放松苏州市是1,新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限.2,非限购区域

24、房产不再计入家庭限购套数.3,非本市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳2 4个月社保调整为连续缴纳6个月社保.限购、限售放松无锡市是1.生育二孩及以上本市户籍家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。2.无锡市区个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年.3、非限购区域房产，不再计入家庭限购委数.限购、限售放松武汉市是1.四大远城区（江夏区、东西湖区、经开区,黄陂区）全部解除限购；2.对父母子女来汉投靠的武汉市户籍居民家庭，在限购区域可新购1套住房；3.对生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，在限购区域可新购买1套住房；4.对限购区域内首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会

25、保险或个人所得税年限由2年调整为1年.限购放松长春市是1.放宽公积金贷款条件.缩短住房公积金缴存时间，连续、足额缴存住房公积金6个 月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。2,阶段性降低贷款首付款比例.首次申请公积金个人住房贷款，最低首付款比例不低于2 0%;第2次申请公积金个人住房贷款的，首付款比例不低于30%.限贷放松长沙市是发 布 关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案，房屋出租后可不计入限购套数.限购放松郑州市是1、支持合理住房需求（需求端放宽）；2,改善住房市场供给（减小房企压力）3、加大信贷融资支持（金融端刺激）；4.推进安置房建设和转化（加大货币化

26、安置力度）；5、优化房地产市场环境（规范市场环境）限购、限贷放松重庆市是要满足合理购房信贷需求，商业银行应切实贯彻差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件的新市民首套住房按揭贷款标准.限贷放松福州市是（未正式发文但 已 执 行）1、针对非五城区户籍家庭在福州五城区购房，无需提供近两年内满1 2个月医社保或纳税证明或落户。2、拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。限购放松合肥市是（未正式发文但 已 执 行）合肥市瑶海区.新站区以及经开区的新桥产业园取消限购；其他区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月社保（不能补缴），即可以购买一套.限购放松宁波市是（未正式发文但 已 执 行）宁波市区

27、后期扩容区域取消限购限购放松天津市是（力度相对较小）天津放宽滨海新区落户限制，技能型人才给予购房优惠或租房补贴；天津市公积金贷款最高限额由60万元上调至80万元.公积金政策北京市否仅房贷利率下调广州市否仅房贷利率下调上海市否仅房贷利率下调深圳市否仅房贷利率下调来源：各地政府官网，财联社，国金证券研究所注：截 至2022年6月4日1.4供给端：稳定市场供应主体 市场供应主体（房 企）面临现金流困境，国企民企境遇分化。受 2021年下半年市场快速下滑及部分城市调控收紧影响，房企面临销售回款难度大、预售资金监管比例高、融资渠道不通畅等问题，导致多数房企陷入现金流困境，拿地开工意愿均不强烈。国央企和民

28、企资金环境分化也较为明显：国央企整体债务结构相对合理，同时有国资背景增信，融资相对顺畅，在行业低谷期能维持相对稳健发展；部分民营房企以前高杠杆、高负债、高周转的发展模式在当下反而成为其劣势，销售下滑导致现金承压，高额债务偿还压力大，民营房企债券违约事件也频频发生。多措并举稳定市场供应主体。为缓解房企资金短期压力，全国层面出台统一预售资金监管政策、支持房企项目收并购融资、兜底优质民营房企发债融资等（详述见第4 部分）。而 从 2021年第二批次集中上拍起，各城市相继调整土拍政策，为房企拿地预留适度利润空间（详述见第3 部分），以提振房企拿地积极性。1.5未来政策出台或更加注重协同性 政策需要协同

29、组合拳，实 现a1+1 2 截至目前已有全国和地方不同层面的较美范围的房危产词控宽松政策陆续出台，而受市场情绪和疫情影响,市场销售尚未做出正向反应。同时目前部分城市的宽松政策较单一，如：仅放松限购但限售依然严格，二手房流动性较低，置换改善需求难以释放;仅放松限购但对二套房首付比例依然较高，拥有房票当购买力受限等。我们认为在全国稳增长的大背景下，一段时间内房地产调控基调将以宽松为主，且未来政策将更加注重协同性，各地方政府从对单一限购、限售或限贷的放松或将转换为限购限售限贷齐发力的组合拳，达 到 1+1 2 的促进效果，因此对未来政策出台方向做出以下预判：房贷利率有望进一步下调，首套房贷利率最低或

30、至4.0%2022年 5月百城首套房贷利率已降至4.9 1%,央行首套房贷款利率下限为4.25%,首套房贷款利率相较目前的利率下限还有66BP的下降空间。而从利率下限来看，对标2014-2016年，全国平均首套房利率从2014年 6 月最高的7.02%#续下降至2016年末的4.44%,降幅达258BP。虽然绝对值上，4.25%利率下限已经低于4.44%,但结合当前环境，我们认为首套房贷款利率仍有下降空间：2020年以前，金融机构一般贷款利率始终高于个人住房贷款利率，2020年疫情后为刺激经济对企业经营贷款利率等做出下调，而房贷利率调整较小，目前个人住宅贷款利率（含多套房）/一般贷款利率比例达

31、110%而 2016年此比例 仅 80%左 右，因此我们判断当前房贷利率有望进一步下调。2014-2016年期间，中 国 GDP增速始终在6.5%以上的高速度增长阶段，消费者购房期望和购买力均较高；而当前中国经济承压，2022年一 季 度 GDP增 速 为 4.8%,二季度由于疫情影响，居民对个人收入的增长预期发生转变，需要更大幅度的房贷利率下调来促进购房需求的释放。我 们 以 2016年末首套房贷利率4.44%和同期一般贷款利率5.44%的比例（81.6%）为标准，在 2022年一季度末4.98%的一般贷款利率背景下，当前首套房贷款利率最低或至4.0%图表7:2014-2017年首套房贷初率

32、怎 图表8。融机构杯荏房赘款而一般贷薮利率走势ooooooooooOOOO0O00OO9.067.6.5.4.3.N1S80&eCML6CM0O43.0s80,6oeCML060CMxoboe80roc5oo-:-：T-：T-：-：-r T-：T-：T-：-v r-：c ic ic MO J C M C M C M C M C M C M C M C M C M C M C M C M O J C M C M C M C M C M O J O J O J C M300002500020000150001000050000115001100010500100009500900085008000

33、一 年 初 累 计 同 比 单 月 同 比商 品 房 销 售 面 积（万平方米）商 品 房 销 售 均 价（元/平方米，右）来 源：国 家 统 计 局，国 金 证 券 研 究 所来 源：国 家 统 计 局，国 金 证 券 研 究 所 房价呈持续下降趋势，从单价绝对值来看，商品房销售单价从2021年 2月最高11030元/而逐步下降至2022年 4 月的9326元/以。从价格环比来看，2022年前4 个月新房和二手房价格环比指数均为负。图 装 15:7。大中城市新建商品住宅价格环比 图 表16:70大中城市二手住宅价格环比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2.00

34、1.501.000.500.00-0.5-1.0-1.5寸99OCM60,9OC X JOJolnoezosOCMZLcooagocoONOLCMOCMC09Zozocooz90、OCM二，9OCMCO06OCM80C6OCMeToeoaIn?。、。、100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2.001.501.000.500.00-0.5-1.0-1.509。，9OZOLUSO7moln07804OCM8&OCM99COod二CMOCM寸。&OCM69二0。COO&CMOCM89LN0CMo，Leoe990CM0CMLT6ON寸。，6OCM60,8OCMeoaoeZ9

35、ZOOJeTgoeM环比上涨数环比下滑数来 源：国 家 统 计 局，国 金 证 券 研 究 所环比持平数-环 比 指 数（，右）环比上涨数环比下跌数来 源：国 家 统 计 局，国 金 证 券 研 究 所环比持平数-环 比 指 数（%）标杆企业销售随行业大势下行，销售分化不明显。据克而瑞数据，全国TOP100房 企 2022年 1-5 月全口径销售金额26396亿元，同比下降52.7%,降幅持续扩大；5 月单月全口径销售金额5192亿元，同比下降59.9%,不同梯队房企同比降幅均在40-60%之间，在行业普遍低迷情况下,房企间销售分化不明显。_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

36、 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _图 表17:TOP100房丕窠子!奚 石 怒 福 售金额为丽 瓦 而 亡TOP10品至丕单月至石豆错售布瓦瓦同才140000120000100000800006000040000200000120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%80%2 2O O2 2W WC O S2022，2021,11202T92021,7202:52021,3202二2。2。，二2020.9202972020.52020,32。20工200001800016000140001

37、2000100008000600040002000022cn200%150%100%50%0%-50%-100%2022,12。2二一2021,92021,72021,52。213202T1202。，;2020,92020,72020,52020,32022百强累计全口径销售金额（亿元）同 比 增 速（右 轴）百强单月全口径销售金额（亿元）-同 比 增 速（右 轴）来 源：克 而 璃，国 金 证 券 研 究 所来 源：克 而 瑞，国金 证 券 研 究 所 二手房表现与新房相当。2022年 1-5月，Wind统 计 17城二手房累计成交面积同比下降35.4%,5 月单月同比下降28.2%。二手房

38、市场先于新房市场降温，自2021年 5 月以来月度同比均为负值。图 表19:_17城二手房年度累计成交面积及同比增速 图 袤20:17城二手房单月成交面积及同比增速10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,000HLLHLSOgKuH rgLgog口罢一息ng*二202&一二202ifM.202ooooo120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%oooooo01 00000208642HZEL20ZHLL02ng68*g世需Hf obLSOZ400%350%300%250%200%150%100%50%0%-50%-100%H善5203=9-2

39、202H詈g5302H寸叶L203 累 计成交面积（万方）-累计同比单月成交面积（万方）-单月同比来源：W in d.国金证券研究所来源：W in d,国金证券研究所2.2不同城市能级、不同产品结构销售表现分化 高能级城市较低能级城市抗跌性更强。从 Wind统 计 4 0 个典型城市新房销售数据看，2022年 1 5月一线、二线、三四线城市销售面积分别同比下滑33.9%、34.8%和 56.3%。从 Wind统 计 17个典型城市二手房销售数据看,2022年 1-5 月一线、二线、三四线城市销售面积分别同比下滑39.1%、30.5%和 69.2%。高能级城市的新房、二手房市场抗跌性和稳定性均更

40、强。图 表21:2022年1 5月各能级城市新房销售面积同比 图 表22:2022年1 5月各能级城市二手房销售面积同比0%-10%一线 二线 三四线0%-10%-20%-30%-20%-60%来源：W in d,国金证券研究所-40%-50%-60%-70%-80%来源：W in d,国金证券研究所 改善型产品销售受市场下行影响更小。在全国3 0 个代表城市中，有 19城改善型产品（面积段大于120平米）成交套数比例较去年同期有所提升，其中西安较去年同期提升12.2pct。二线城市中，杭州、南京、苏州等长三角热点城市120平米以上的改善型产品成交套数比例均在40%以上，在市场下行背景下，改善

41、型产品占比提升，反应其受影响更小。从典型北京和上海来看，北 京 2022年 1-4 月 总 价 6 0 0 万以上的住宅成交套数占比43.9%,较 2021年全年提升7.9pct;上海2022年 1-4月总价600万以上的住宅成交套数占比40.0%,较 2021年全年提升9.9pct图 表23:2022年1-4月典型30城各面积段住宅销售占比100%.90%80%70%60%50%40%30%20%1 0%0%北 广 深 上 沈 厦 福 天 垂 青 南 南 合 无 宇 成 武 杭 苏 西 长 济 廊 东 佛 泉 芜 绍 扬 赣京 州 圳 海 阳 门 州 津 庆 岛 京 昌 肥 锡 波 都 汉

42、州 州 安 沙 南 坊 莞 山 州 湖 兴 州 州 90平米以下 90-120平米 120-144平米 144-200平米 200平米以上来源：中指研究院，国金证券研究所图 表2 4:北京2 0 2,2022年 月 总 价 段 炭 交 结 构图 表2 5:上 海202钉2。22年 4月总价段应交好物5.6%7.3%1.8%1.5%2.7%2.7%4.2%5.4%3.3%3.4%4.7%5.6%6.5%8.9%7.2%9.1%11.2%10.0%18.6%11.4%14.5%11.9%15.2%10.7%4.5%12.1%1600（含）万元以上1400（含）-1600万元1200（含）MOO万元

43、1000（含卜1200万元900（含）-1000 万元800（含）-900万元700（含）-800万元600（含）-700万元500（含）-600万元400（含卜500万元300（含）-400万元200（含）-300万元200万元以下5.4%7.4%2.0%1.8%2.0%1.1%2.9%5.8%2.5%3.4%3.1%4.4%3.9%4.5%8.3%12.1%.15.9%20.5%17.0%11.6%11.3%13.4%1600（含）万元以上1400（-）-16007J7C1200（含）-1400万元1000（含）-1200 万元900（含）-1000万元800（含）-900万元700（含）

44、-800万元600（含）-700万元500（含）-600万元400（含）-500万元 2021 年 2022年 1-4 月4.3%3.2%2021年 2022年1-4月 17.4%300（含）-400万元14.6%200（含）-300万元200万元以下来源：中指研究院，国金证券研究所来源：中指研究院，国金证券研究所2.3近期宽松政策落地后，市场有逐步企稳趋势 随着近期各城市宽松政策的相继落地，虽然销售数据方面并无明显好转，但从售楼部表现看，到访量有较大幅度增加，预计在疫情逐步控制后，到访量将持续转换为销量。从 W ind高频数据看，2022年 5 月后三周4 0 城新房销售面积有企稳趋势，且周

45、度同比降幅在持续缩小，从 5 月第一周57.3%的降幅缩小到第四周33.7%的降幅，市场正逐步筑底企稳。从典型城市表现来看，成都市场恢复速度较快，截 至 5 月底，其单月累计销售面积同比为+18.8%,成为2022年首个月度成交同比转正的城市。葡 落267 40城新房成交面积友同正增逮二500 r-120%450-100%i t t Wi0 一_1_1_1_一1_1_1_1_ _-80%2022/4/15 2022/4/22 2022/4/29 2022/5/6 2022/5/13 2022/5/20 2022/5/27 2022/6Z3 4 0城单周成交面积（万方）周环比 周同比来源：Win

46、d，国金证券研究所2.4高能级城市、改善型需求或引领下半年楼市复苏 市场基本面好的一二线、长三角城市市场或率先回暖。市场销售的表现取决于市场基本面和市场信心，在全国和地方宽松政策的逐步落地刺激下，市场信心或将逐步恢复，市场基本面好的城市将率先回暖。从在售库存方面来看，截 至 2022年 4 月底，全国重点二十个城的新房在售库存平均去化周期12.5个 月（在售库存绝对值无明显增幅，由于销售面积减小，去化周期呈上行趋势），杭州、上海、深圳三城新房库存去化周期低于7 个月，此类优质的城市供求关系健康，有望率先企稳回暖。图 表277有国重点20城吞讦在售庠存和去布周期2500014121086420可

47、售面积（万m 2）-去化时间（月）c oCHeS二e三。e6OOC UZ90C M9907c o?。LOOC M三6L696LZ.96L90-6L80-6LL0,6LLLC OL60O OLZ98L90-8LC O0-8LL0O 6L来源：中指研究院，国金证券研究所图 表2 8:截至2022年4月,全国重点20城在售库存及去化周期来源：中指研究院，国金证券研究所 注：在售库存口径为商品住宅（不含保障性住房），杭州统计范围包含萧山、余杭，苏州统计范围包含吴江在售库存近五年低位近五年高位去化周期近五年低位近五年高位r（万 m2）（万 m2）（万狩）（月）（月）（月）杭州2151846881.91.

48、48.5上海4774547896.14.813.1深圳2341593626.83.616.3合肥4484308727.15.314.5西安5784868737.64.510.6郑州87053510797.74.913.7南京6532586977.73.28长沙7544137678.53.28.5成都15271215185210.97.113.2苏州90048593310.95.711.1重庆1263746136511.33.311.3武汉1843633206311.53.411.5温州73534778912.25.912.2广州1166627116613.65.313.6北京128943012

49、8917.17.525.2沈阳17141676230417.411.523青岛2159972220119.26.919.2福州1542170160422.912.435.6天津20638792180235.923长春1179706124526.9826.9从市场需求支撑来看，一二线城市多为人口净流入城市且市场容量大，是房地产行业主战场，同时一二线城市的新房二手房价格倒挂依然存在,新房需求有支撑（我们在外发报告 改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益对此详细论述）。M 2星 一 册3册城市新房与二手房成交均价情况80000700006000050000400003000020000100000新

50、房成交均价（元/nV）一手房成交均价（元/nO一二手房价差（元/mD 价差占比（右）来源：中指研究院，冰山指数，国金证券研究所 改善型需求或引领本轮市场复苏.宽松政策出台前，合理的改善性需求在严格的限购限售政策下或被抑制错杀。本轮调控宽松给改善型需求的释放带来更大空间，多套房限购的放松降低了改善型需求客户的购房资格门槛，限售期限的缩短有助于增加二手房的流动性，叠加首付比例的下降,提升置换改善客户的购买力。改善型市场或先于刚需市场好转，限售条件的放宽，导致近期二手房挂牌量的增长，据贝壳研究院统计，5 月（截至 2 4 日）贝壳50城日均新增二手房挂牌量较4 月日均增长约10%,其中东莞新增挂牌量