商品房买卖合同集合5篇.docx

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1、 商品房买卖合同集合5篇商品房买卖合同 篇1 依据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产治理法及其他有关法律、法规之规定，在公平、自愿、协商全都的根底上，就乙方向甲方购置商品房，甲乙双方达成如下协议： 第一条 甲方用地依据及商品房坐落位置 甲方以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。 土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号为_。 划拨土地使用权转让批准文件号为_。 土地使用权证号为_，土地面积为_。地块规划用途为_，土地使用权年限自_年_月_日至_年_月_日止。 甲方经批准，在上述地块上建立商品房，现定名暂定名_，主体建筑物的性质为_，属_构造，建筑层数为_层。工程建立规

2、划许可证号为_。 本房屋位于_市_区（县）_路_号_楼_层_室，施工进度状况参照由甲方供应的照片；房屋所在楼房共有_单元_层，乙方所购房屋以自然习惯计数处于_单元_层，朝向为_，房屋构造为_，房屋用途为_。 其次条 面积确认及面积差异处理 依据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进展面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条商定。 合同商定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差异，双方同意按第_种方式进展处理： 1双方自行商定：_。 2双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比

3、肯定值在3以内（含3）的，据实结算房价款； （2）面积误差比肯定值超出3时，乙方有权退房。 乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按_利率付给利息。 乙方不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3以内（含3）局部的房价款由乙方补足；超出3局部的房价款由甲方担当，产权归乙方。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比肯定值在3以内（含3）局部的房价款由甲方返还乙方；肯定值超出3局部的房价款由甲方双倍返还乙方。 产权登记面积合同商定面积 面积误差比100 合同商定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第三条 甲方出售的楼宇

4、须经_市建筑质量检验部门验审合格，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将乙方付款在三十天内退回。 第四条 价格与费用 甲方与乙方商定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1按建筑面积计算，该商品房单位为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_元整。 2按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_元整。 3按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_元整。 4_。 除上述房价款外，甲方依据有关规定收取以下税费： 1代收_，计（币）_元整； 2代收_，计（币）_元整； 3_。 上述代收税费合计（币）_元整。 第五条 价格与费用调整的特别商定 该商品房消失以下状况之

5、一时，房价款和代政府收取的税费可作相应调整： 1由于该商品房属于政府定价的预售商品房，有权批准单位最终核定的价格与本合同第四条规定的价格不全都，按政府有关部门最终核定的每平方米价风格整。 2预售商品房开发建立过程中，甲方代政府收取的税费标准调整时，按实际发生额调整。 3_。 第六条 付款时间商定 乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（_币）_元整，并按以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的_银行（帐户名称：_，帐号：_）； 1_年_月_日前支付全部房价款的_，计（币）_元； 2_年_月_日前支付全部房价款的_，计（币）_元； 3_。 第七条 交接商品房时的付款额商定 在双方交接该商品

6、房时，乙方累计支付的款额应当占全部房价款的_，计（币）_元。其余房价款在房地产产权登记机关办完权属登记手续之日起_天内付清。 第八条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同第六条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之其次天至实际付款之日止，月利息按_计算。逾期超过_天后，即视为乙方履行本合同。届时，甲方有权按下述第_种商定，追究乙方的违约责任： 1终止合同，乙方按累计应付款的_向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由乙方据实赔偿。 2乙方按累计应付款的_向甲方支付违约金，合同连续履行。 3_。 第九

7、条 交付期限 甲方应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第_种条件，并符合本合同商定的商品房交付乙方使用： 1该商品房阅历收合格。 2该商品房经综合验收合格。 3该商品房经分期综合验收合格。 4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5_。 除房地产交易治理机构依法作出不予过户打算外，上述房地产权利转移日期以_（市区县）房地产交易治理机构受理该房地产转让过户申请之日为准。 上述房地产风险责任自该房地产_（权利转移转移占有）之日起转移给乙方。 如遇特别缘由可延期交付使用，但延期不得超过三百六十天，特别缘由是： （1）人力不行抗拒的自然灾难； （2）施工中遇到特别的困难

8、及重大技术问题不能准时解决的； （3）其它非甲方所能掌握的大事。 上述缘由必需经_市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。 交付时，甲方提交建立工程质量监视部门出具的_市建立工程质量合格证书，并办妥全部交接手续。 甲方同意按建立工程质量治理方法、_市建立工程质量条例及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进展保修。 第十条 甲方逾期交付的违约责任 除本合同第九条规定的特别状况外，甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第九条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，月利息在_个月内胺_利率计算；自第_个月起，月利息

9、则按_利率计算。逾期超过_个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按以下第_种商定，追究甲方的违约责任： 1终止合同，甲方按乙方累计已付款的_向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额局部由甲乙方据实赔偿。 2甲方按乙方累计已付款的_向乙方支付违约金，合同连续履行。 3_。 第十一条 交接 商品房到达交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进展验收交接时，甲方应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需供应住宅质量保证书和住宅使用说明书。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生

10、的延期交房责任由甲方担当。 由于乙方缘由，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_。 因本房屋全部权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有商定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。 第十二条 关于产权登记的商定 甲方应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由甲方供应的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第_项处理： 1乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起_日内将乙方已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的_赔偿乙方损失 2乙方不退房，甲方按已付房价款的_向乙方支付违约金。

11、 3_。 第十三条 关于物业治理的商定 该商品房移交后，乙方承诺遵守小区（楼宇）治理委员会选聘的物业治理公司制定的物业治理规定；在小区（楼宇）治理委员会未选定物业治理机构之前，甲方指定_公司负责物业治理，乙方遵守负责物业治理的公司制定的物业治理规定。 第十四条 保修责任 自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该商品房的以下部位和设施担当建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方担当 1墙面保修_月； 2地面保修_月； 3顶棚保修_月； 4门窗保修_月； 5上水保修_月； 6下水保修_月； 7暖气保修_月； 8煤气保修_月； 9电路保修_月； 10_保修_月。 保修期内，因不行抗力的因素，或其

12、他非甲方缘由造成的损坏，甲方无须担当责任，但可帮助修理，修理费用由乙方担当。 第十五条 双方可以就以下事项商定 1该商品房所在楼宇的屋面使用权_； 2该商品房所在楼宇的外墙面使用权_； 3该商品房所在楼宇的命名权_； 4该商品房所在小区的命名权_； 5_。 第十六条 乙方的房屋仅作_使用，乙方使用期间不得擅自转变该商品房之房屋构造和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积担当义务。 甲方不得擅自转变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的使用性质。 乙方所购楼宇，如发生出租、抵押、转让等法律行

13、为，应经_市公证处办理公证后，由_市房产治理部门办理房产权转移、登记手续。 第十七条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任 甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方商定的标准。达不到商定标准的，乙方有权要求甲方根据下述第_种方式处理 1甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 2_。 第十八条 甲方关于根底设施、公共配套建筑正常运行的承诺 甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的以下根底设施、公共配套建筑按以下日期到达使用条件：_。 假如在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：_。 第十九条 甲方保证在交接时该商品房没有产权纠纷和财务纠纷，保证在交接时已去除该商品房原由甲方设定的抵押权。如

14、交接后发生该商品房交接前即存在的财务纠纷，由甲方担当全部责任。 其次十条 自该商品房交付之日起，_号划拨土地使用权批准文件甲方与_签订的_号土地使用权出让合同中规定的甲方权利、义务和责任依法随之转移给乙方。 其次十一条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。 其次十二条 本合同之附件均为本合同不行分割之一局部。本合同及其附件内，空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。 其次十三条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该商品房所在地公证机关公证。 其次十四条 本合同在履行中发生争议

15、，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中商定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。） 其次十五条 本合同_经甲、乙双方签字经_公证（指外销房）之日起生效。 其次十六条 本合同生效后，甲乙双方任何一方无正值理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定担当违约责任，并按实际已付款（已收款）的_赔偿对方损失。 其次十七条 本合同自生效之日起_天内，由甲方向_申请登记备案。 其次十八条 本合同连同附件共_页，一式_份，甲、乙双方各执一份，_各执一份，均具有同等效力。 本合同用钢笔填写的与

16、打字油印的文字，均具有同等效力。 甲方（盖章）：_ 乙方（盖章）：_ 代表人（代理人）（签字）：_ 代表人（代理人）（签字）：_ _年_月_日 _年_月_日 附件 附件一 房屋平面图（略） 附件二 公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明（略） 附件三 装饰、设备标准 1外墙：_ 2内墙：_ 3顶棚：_ 4地面：_ 5门窗：_ 6厨房：_ 7卫生间：_ 8阳台：_ 9电梯：_ 10其他：_ 附件四 合同补充协议（略） 为加强_（以下简称“本物业”）和治理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，依据国家有关物业治理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用

17、人均须自觉遵守。 第一条 在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业治理法规政策的规定。 其次条 执行业主委员会或业主大会的决议、打算。 第三条 托付物业治理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保安、绿化等治理，全体业主和物业使用人应遵守物业治理企业依据政府有关法规政策和业主委员会托付制定的各项规章制度。 第四条 全体业主和物业使用人应积极协作物业治理企业的各项治理工作。 第五条 业主或物业使用人对物业治理企业和治理工作如有意见或建议，可直接向物业治理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。 第六条 加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭

18、人身财产安全。 第七条 业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业治理企业。物业治理企业对装修房屋活动进展指导和监视，并将留意事项和制止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或阻碍他人正常使用物来的现象（如渗、漏、堵、冒等），应当准时订正，造成他人物业损失的应担当赔偿损失，对拒不改正的，物业治理公司可实行相应措施制止其行为，并准时告知业主委员并报有关行政治理部门贪污处理。 第八条 业主发托付物业治理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进展修理、养护，应支付相应费用。 第九条 凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能阻碍、危害毗连房屋的他人利益、安全

19、、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合修理、养护的，业主准时进展修理养护，拒不进展修理养护的，由业主委员会托付物业治理企业进展修理养护，其费用由当事业主按规定分摊。 第十条 与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业治理规定，并担当连带责任。 第十一条 在本物业范围内，不得有以下行为： 1擅自转变房屋构造、外貌含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、外形和规格、设计用途、功能和布局等； 2对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进展违章凿、拆、搭、建； 3占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房棚等公用设施及场地； 4损坏、排解或改造供电、

20、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施； 5随便堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物； 6违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危急物质等； 7践踏、占用绿化用地；损坏、涂画园林建筑小品； 8在公共场所、道路两侧乱设摊点； 9影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌； 10随便停放车辆； 11聚从吵闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为； 12违反规定饲养家禽、家畜及宠物； 13法律、法规及政府规定制止的共他行为。 第十二条 人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。 第十三条 按规定交纳物业治理企业应

21、收取的各项效劳费用。 第十四条 业主使用本物业内有偿使用的文化消遣体育设施和停车场等公用设施条场地时，应按规定交纳费用。 第十五条 自觉维护公共场所的干净、美观、畅通及公用设施的完好。 第十六条 加强精神文明建立，弘扬社会主义道德风气，互助友爱，和谐相处，共同制造良好的工作和生活环境。 商品房买卖合同 篇2 内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地治理法的规定和合同标的履行不能动身，否认此类合

22、同的效力；有效论者则从法解释学和取缔标准与效力标准的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的简单，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的根本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此根底上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量 随着经济的进展，我国社会整体进展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

23、律若干问题的解释（以下简称解释）.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢送。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些缺乏，尤其是从司法解释序言中所表达的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，盼望能够对人民法院的

24、司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联系在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者，依高级汉语大词典之解释，意为“为交

25、换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定，本文要争论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中消失的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比拟二者在全部权移转方面的差异。 通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主义”，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者使用权同时移转，只有这

26、样才能保证房屋的全部权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产治理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地治理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市

27、场流转”的状况，从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖合同的效力问题。 但是，在当前相当一局部地区消失了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚拢区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中消失了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的消失有其必定缘由。随着城乡产业构造的升级和经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间聚拢功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经受了从生存手段到保障手段再到

28、增值手段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建立的深入进展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土地本钱过高。在土地补偿水平与用地本钱比拟利益的巨大反差下，农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四，我国土地治理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推动，相当一局部村成为实体化的经济组织，在经济利益最大化的驱动下，自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进展“土

29、地经营”。可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的消失就成为不行避开的现象。 除此以外，在中小城市消失的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为进展中国家走城市化、现代化道路的进展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断进展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对比，“集体建立用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年月初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用治理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的规划经济时代颜色。农夫集体全部的土地只有被征为国

30、有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是无视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。 三、病态契约与无效合同 争论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事人的合意；契约缘由合法；契约的标的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或

31、商定。假如将符合这些要件的契商定义为安康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立的合同；在订立合同时显失公正的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并

32、不非常严峻而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，马上契约是否生效的打算权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权打算其命运，各国法一般规定其为肯定无效。 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公 共秩序与和善风俗。对于第一方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准：必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直

33、接导致合同无效；必需是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性规定中的效力性规定。对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。但凡违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认为，由于房地产治理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让，而土地治理法中又规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出

34、租用于非农业建立”、“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。 （一）合同无效论的依据 在农村集体土地上所建商品房买卖合同无效观点的依据概括起来主要有以下两点： 1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于房地产治理法明确规定房屋全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必需使在集体土地上所建房屋的全部权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在土地治理法里却明确规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”

35、，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律（此处是指土地治理法）的强制性规定。依据合同法第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。 2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋全部权。但在现实生活中，由于房产治理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法

36、根据商定进展全部权的移转，由于依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必需以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使情愿履行也不履行的状态。基于这一缘由，也可以确定此类合同无效。 （二）合同有效论的依据 与上述观点相对应，合同有效观点的依据概括起来主要有以下两点： 1、虽然土地治理法中规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”，但是，我国宪法第10条第4款后段明确规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这里虽然要求“依照法律的规定”进展移转，但依照法律解释学的体系解

37、释方法，依据该条的上下文意来推断，这里所称的法律应当是对转让的程序进展标准和调整的法律，而不包括实体上的限制。由于该条从体系上分为四款，第1款规定了国有土地，第2款规定了集体全部土地，第3款规定了土地征用，第4款对土地转让作出了规定。这就是说，在整个这一条上，立法者是对国有土地和集体全部土地作出了明确的区分，逐款加以规定，在此种情形下，不作区分地提及土地使用权，固然是包括国有土地使用权与集体全部土地使用权这个整体的，这是宪法条文中的应有之义。所以，土地治理法的规定是与宪法的立法宗旨相背离的，而基于“上位法优于下位法”的根本原则和立法法第78条的规定，应当认为农夫集体全部的土地的使用权是可以转让

38、的。 2、暂且不虑及上述对宪法和土地治理法的学理解释，单从由于违反法律的强行性规定而使合同无效的角度分析，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力也值得探讨。违反法律和行政法规而使合同无效，其前提是合同违反的是法律和行政法规中的强行性规定。法律标准可以区分为任意法规和强行法规，而强行法规又可以区分为强制规定和制止规定二种。强制规定，指命令当事人应为肯定行为的法律规定。制止规定，指命令当事人不得为肯定行为的法律规定。但是，假如再进一步细分，制止规定又可以再分为取缔规定和效力规定。前者仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。后者系明确规定违反制止性规定将导致合同无效或不成立的法律规定。由此可知，由于违反法律和行政法规而使合同无效，必需是违反了强行性规定中的效力性规定。