天津海泰控股集团有限公司XXXX年公司债劵信用评级报告.docx

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1、天津海泰控股集团有限公司2010年公司债券信用评级报告大公报D【2009】105 号公司债券信用等级：AA+ 长期主体信用等级：AA 评级展望：稳定发债主体：天津海泰控股集团有限公司发债规模：15亿元债券期限：7年担保方式：应收账款质押主要财务数据和指标 (人民币亿元)项 目200820072006总资产161.92121.2790.57所有者权益46.9241.8421.56主营业务收入10.6111.578.91利润总额4.737.671.16经营性净现金流-6.506.851.55资产负债率（%）51.98 54.70 69.70 债务资本比率（%）41.82 41.91 65.67 主

2、营业务毛利率（%）17.4217.7813.72总资产报酬率（%）5.49 9.39 1.50 净资产收益率（%）5.6412.091.89经营性净现金流利息保障倍数（倍）-1.531.810.68经营性净现金流/总负债（%）-7.7310.322.46注：财务数据按旧会计准则编制分 析 员：张燕 张永林联系电话：010-51087768客服电话：4008-84-4008传 真：010-84583355Email ：rating评级观点天津海泰控股集团有限公司（以下简称“海泰集团”或“公司”）主要从事天津新技术产业园区（以下简称“天津高新区”或“园区”）基础设施建设投融资、房地产开发、高科技产

3、业投资等业务。评级结果反映了天津高新区财政收入增长迅速、公司获得的财政支持力度不断加大、公司现代服务业的发展带动了房地产业的协同发展等优势，同时也反映了公司未来几年面临一定资本支出压力等不利因素。公司以其合法拥有的对天津高新区管委会的应收账款为本期债券提供质押担保，具有一定的增信作用。综合分析，公司具备很强的债务保障能力，本期债券到期不能偿付的风险很小。预计未来12年，随着天津高新区财政实力的不断增强，对公司的财政支持力度将不断加大。大公对海泰集团的评级展望为稳定。主要优势/机遇近年来天津高新区财政收入增长迅速；作为天津高新区基础设施建设的投融资主体，公司得到了园区的有力支持；公司大力发展现代

4、服务业，创建良好的投资和服务环境，为园区引入了大量的优质高科技企业，并在多领域形成了一定的产业集聚效应，在一定程度上带动了公司房地产业的协同发展；公司以与天津高新区管委会签订的委托实施协议和移交与偿付协议所形成的应收账款为本期债券提供质押担保，具有一定的增信作用。主要风险/挑战公司的法人治理结构尚处于不断完善中；公司近年内拟投资项目较多，投资规模较大，短期内面临一定资本支出压力。大公国际资信评估有限公司 二九年四月十三日发债主体海泰集团前身是天津新技术产业园区 2009年3月国务院在有关天津市政府关于天津新技术产业园区更名为天津滨海高新技术产业开发区的请示的批复中，同意将“天津新技术产业园区”

5、更名为“天津滨海高新技术产业开发区”。科技部批复同意的天津高新区创新型科技园区建设方案文件将天津高新区列入首批国家创新型科技园区试点名单。政通科技发展有限公司(以下简称“政通公司”)，政通公司是1996年经天津市政府津政函（1996）107号文批准成立的国有独资公司。2000年6月，天津高新区管委会报经天津市政府津政函（2000）63号文批准，同意政通公司于2000年9月改组为海泰集团。截至2009年3月底，公司注册资本18.70亿元。天津高新区管委会（简称“园区管委会”）为海泰集团国有控股股东，拥有公司100%股权。海泰集团作为国有独资的区域开发建设公司、园区管委会的投融资平台，主要负责华苑

6、产业区及滨海高新技术产业开发区（以下简称“滨海高新区”）的基础设施建设，并授权进行国有土地开发、经营及转让等工作。滨海高新区为天津高新区的扩展区、滨海新区的产业功能区，天津高新区、滨海新区、滨海高新区的关系图如下。天津高新区 滨海新区行政区域 功能区 华苑产业区 滨海高新区 图1 天津高新区、滨海新区、滨海高新区的关系截至2008年底，公司纳入合并范围的全资和控股子公司18家，参股公司99家，其中，海泰集团下属控股子公司天津海泰科技发展股份有限公司（以下简称“海泰发展”）于2001年在上海证券交易所挂牌交易上市（股票简称“海泰发展”，股票代码“600082”）。海泰集团持有海泰发展23.74%

7、股权。截至2008年底，海泰集团总资产161.92亿元，总负债84.16亿元，所有者权益46.92亿元，资产负债率51.98%。2008年公司实现主营业务收入10.61亿元，利润总额4.73亿元，经营性净现金流-6.50亿元。发债情况本期债券概况本期债券募集资金15亿元，为固定利率，债券的发行采用承销商余额包销的方式。债券期限为7年，债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一并支付。募集资金用途本期债券募集资金将全部用于天津滨海高新区基础设施建设项目，该项目建设区域为东至唐津高速公路，南至杨北公路，西至津岐公路，北至北环铁路，总面积24.98平方公里。主要建设内容为新建区内城市道路4

8、1条，道路总长度136公里（含桥梁17座）、道路总面积401万平方米；同步实施道路地下管网、绿化、照明工程；实施区内园林景观工程；新开挖区内景观河道15公里（河道开口宽2030米），并实施生态护坡工程；对区内既有79万平方米湖区进行改造，改造后湖区面积74万平方米。该项目总投资131亿元。 经营环境基础设施建设在国民经济中占据重要地位；在当前经济增速明显放缓的背景下，基建投资将成为我国经济转型期拉动经济增长的主要动力之一城市化建设是我国优化城乡结构、转移农村人口、实现经济结构根本性调整的重大战略举措。城市基础设施建设作为城市存在和发展的物质载体以及城市经济增长和社会进步的前提条件，其建设和发展

9、状况直接影响着城市化进程的速度和质量。国际经验表明，一个国家经济高速增长的时期必然也是城市高速发展的时期。近十年来，我国城市化进程出现了稳步发展的势态，城市经济对我国GDP的贡献率已超过70%。未来20年将是中国实现由农村化社会向城市化社会转型的关键时期，我国的城市化将进入加速发展阶段，这将大大带动对城市基础设施建设的需求。根据国家统计局最新经济运行指标显示，2008年全年我国国内生产总值为300,670亿元，比上年增长9.00 %。分季度看，一至四季度增速分别为10.60%、10.10%、9.00%和6.80%，经济增速下滑明显。在这种背景下，我国当前宏观调控正面临产业结构转型和保持经济稳定

10、增长的双重任务。在外需下降、出口减少的情况下，及时启动内需已经成为促进经济稳定增长的重要任务。基础建设投资是我国财政支出的重要方式，是拉动我国经济发展的重要宏观调控手段。近期，为扩大内需拉动经济增长，国务院提出拟在2010年前投资约4万亿元用于基础设施领域的建设。在这种宏观政策背景下，为贯彻落实国务院扩大内需的十项措施，天津高新区特制订了“迎挑战、抓机遇、保增长”的措施，明确指出要继续加大政府投资力度，加快高新区城市基础设施建设，优化投资环境；加快滨海高新区交通、道路等市政基础设施建设、信息化建设，完善华苑产业区配套设施工程建设等政策。地方政府投融资平台代表政府从事基础设施建设，财政支持是其债

11、务偿还的重要保障，目前我国地方财政收支普遍较为紧张，财政收入中土地出让收益的增长缺乏稳定性城市道路、桥梁、环境整治等基础设施建设具有很强的公益性特征，盈利能力较弱，目前在我国主要由地方政府进行投资建设和运营管理，提供这类公共产品也正是政府的主要职责之一。随着经济的持续高速增长，各地城市基础设施的建设规模不断扩大，地方政府的财政实力难以满足投资需求。根据我国的相关法律法规，地方政府不得列赤字、向银行借款或发行债券。为了解决短期内财政资金不能满足投资需求的矛盾，各级地方政府普遍通过成立基础设施建设投融资平台来向银行贷款或发行债券。这类企业代表地方政府实行基础设施和公用事业的投融资和运营管理，利用地

12、方政府信用向银行贷款或发行债券，债务的偿还也主要依靠财政资金，因此公司债务的保障主要取决于地方政府信用。近年来随着我国经济的发展，财政收入也快速增加，各级地方政府的财政实力增长很快。但由于我国各地的国企亏损、“三农”问题、科教文卫和社会保障欠账等历史遗留问题较多，同时近年来大规模的基础设施建设需要大量的资金投入，各地政府的财政收支普遍处于较紧张的状态。近年来我国各地的土地出让收入在地方财政总收入中的占比很大，据统计近几年全国土地出让收入占财政收入的比重超过20%。地方政府的财政支出，尤其是基础设施建设支出对土地出让收益的依赖程度很大。土地出让收入不像基于税收的一般预算收入具有很强的稳定性，20

13、08年受房地产市场低迷的影响，很多地方政府的土地出让收入普遍出现明显下降，将影响其财政总收入的稳定增长。20072008年，天津高新区土地出让收入与2006年相比也均有所下降。但天津高新区财政收入主要以税收收入为主，土地出让收入占比较小。天津是中国北方经济中心，近年来经济发展迅速，财政收入迅速增长，城市建设快速发展作为我国四个直辖市之一的天津地处环渤海地区中心和华北、东北、华东结合部，位于东北亚国际合作区的中心地带，是北京和华北、西北十几个省市区对外交往的重要出海通道，是国际现代化港口城市，经济区位优势突出，以其为中心的环渤海经济区已成为继珠江三角洲、长江三角洲之后我国新世纪经济增长的重要一极

14、。根据“天津十一五规划”，“十一五”期间，天津将全面实现“三步走”战略目标，综合经济实力显著增强，地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7,000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国率先基本实现现代化的地区之一。天津工业基础雄厚，有六大支柱产业：电子信息、化学工业、汽车和装备制造业、现代冶金、生物技术与现代医药、新能源和新材料，六大产业全部居全国领先地位。据市经委统计，2008年110 月份，六大支柱产业实现利润524.18亿元，占全市独立核算工业企业实现利润的87.88%，同比增长42.61%，高于全市平均增幅3.01个百分点。2

15、0042008年天津市地区生产总值(GDP)分别为3,111亿元、3,698亿元、4,359亿元、5,050亿元和6,345亿元,已连续五年增长14%以上，2008年同比增长25.82%，同时，天津市财政收入也大幅增长，2007年实现一般预算财政收入540亿元，同比增长29.59%。20042008年天津市GDP及财政收入对比见图2。从图2可以看出天津市经济增长跟财政收入增长之间的一致性。图2天津GDP及财政收入情况（单位：亿元）数据来源：wind近年来，天津城市基础设施投资稳步提高，占总投资的比重保持在25%左右。2008年天津市基础设施建设投资完成1,020亿元，同比增长38.80%；20

16、09年天津市确定了77个重点项目，总投资规模7,714亿元，其中基础设施和环保项目21项，能源及交通项目11项，城市建设速度进一步加快。滨海高新区是我国唯一的国家高新技术产业区，区位优势明显；其基础设施建设项目由海泰集团承担，总体规划已经完成，建设、招商工作正在同步进行开发滨海新区，是党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署，已纳入国家“十一五”发展规划；滨海新区位于天津东部沿海，为国务院批准的全国综合配套改革试验区；滨海新区是继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动环渤海区域发展的新的经济增长极。天津高新区是1991年经国务院批准成立的首批国家级高新技术产业开发区之一，规划面

17、积55.24平方公里，现包括华苑产业区和滨海高新区两个主体区域。目前天津高新区已成为天津市集高科技产业、科技开发、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交流、信息集散于一体的科技新城区。滨海高新区为滨海新区的产业功能区，天津高新区的扩展区，由国家科技部与天津市共同建设，是我国唯一的国家高新技术产业区。按照总体规划，滨海高新区将建成为21世纪我国科技自主创新的领航区，世界一流的高科技研发转化基地，高端人才的聚集地，宜居的绿色生态型典范功能区。其主要功能包括：应用科技的基础研究功能、应用科技的产业转化功能、利于科技创新的城市服务功能以及科技主题的旅游功能。滨海高新区规划从2007年开始，五年内完成一期

18、建设，将聚集国内外研发机构300家、孵化企业700800家，聚集海内外研发人才10,000人，引进和培育一批有重大发展前景的技术项目和具有自主知识产权的拳头产品，为滨海新区乃至天津市的全面可持续发展提供强大的科技支撑。滨海高新区位于天津市中心城区与塘沽区之间,地处东丽湖、黄港水库结合处，南面与天津经济技术开发区西区相邻，西面是空港物流加工区，北面隔津汉快速路与东丽湖相望，距天津市中心城区20公里、距机场9公里、距港口19公里、距北京150公里，规划建设区总面积24.98平方公里。起步区位于滨海高新区中央，总面积4.30平方公里。滨海高新区基础设施建设项目由海泰集团承担，截至2008年底，已基本

19、完成区域的控制性规划、产业规划、景观规划、城市设计、道路、排水、燃气、电信、给水、电力、供热、水环境、管线综合等各专项规划。截至2008年底，区域建设已投入资金逾20亿元，其中土地征购、农用地转用、地上物拆迁等投资13.70亿元；市政基础建设包括规划设计、填土、道路排水施工等项目投资5.02亿元；行政办公综合服务中心楼宇建设累计完成投资额1.30亿元。起步区综合服务中心已经完成，其中含有企业孵化器、研发中心、企业经营中心、教育、医疗卫生、文化体体育、商业服务、金融邮电等综合公共服务设施等。综合服务中心建筑面积达7.80万平方米，目前已投入使用。截至2008年12月底，滨海高新区已经有6个项目落

20、户，总投资120亿元人民币，占地2平方公里。作为天津高新区基础设施建设的投融资主体，公司能够得到地方政府的大力支持。国家加大基础设施建设投入的宏观政策、天津市经济与城市建设的快速发展及地方财政收入的迅速增长都将有利于公司获取更多的财政支持和未来持续经营。天津高新区财政状况分析 近年来，天津高新区经济发展迅速，财政收入快速增长近年来，天津高新区经济发展迅速，随着园区“十一五”规划各项举措的加快实施，园区的各项经济指标呈现持续快速增长态势。2008年园区内企业实现总产值1,258亿元、总收入1,718亿元、利润总额151亿元、出口创汇43亿美元、纳税总额97亿元，与2007年相比分别增长35.47

21、%、23.56%、48.04%、7.50%和7.78%。天津高新区近四年主要经济指标见表1。表1 天津高新区近四年主要经济指标年份总产值（亿元）总收入（亿元）利润总额（亿元）出口创汇（亿美元）纳税总额（亿元）2008年1,2581,71815143972007年9291,39010240902006年7601,0506632462005年627751412540资料来源：根据园区网站资料整理随着经济的发展，天津高新区财政收入快速增长，财政实力不断增强。天津高新区近四年财政收入情况见表2。表2 天津高新区近四年财政收入情况（单位：亿元） 年份2008年2007年2006年2005年财政总收入42

22、.3933.4518.4014.70上划中央收入15.7711.169.427.39区级财政收入26.3022.298.987.31预算外收入0.32-区级一般预算收入13.0710.448.085.77基金预算收入13.2311.570.911.54土地有偿使用收入-0.901.54 地方财政税费附加收入-0.0030.0028资料来源：根据园区网站资料整理20072008年，天津高新区经济呈现出加快发展的态势，对财政收入的拉动作用明显。2008年园区完成财政总收入42.39亿元，同比增长26.73%；区级收入为26.30亿元，同比增长19.55%；区级一般预算收入13.07亿元，同比增长2

23、5.19%。 2008年，天津高新区签约项目总投资额超过500亿，相当于近五年招商引资额的总和，实现了高新区招商引资工作的战略升级，为高新区壮大经济实力奠定了基础。总体来看，近年来，随着天津高新区经济的迅猛发展，园区财政收入快速增长。园区建设性支出比重较高，财政平衡能力较强2005年2008年，天津高新区区级财政支出分别为6.58亿元、7.87亿元、19.69亿元和17.66，区级财政支出保持较高速增长，2007年增速有所加快，同比增长150.19%，2008年同比有所下降。20052008年，园区建设性总支出分别为3.80亿元、4亿元、13亿元及9.30亿元。表3 天津高新区近四年财政支出情

24、况（单位：亿元）年份2008年2007年2006年2005年区级财政支出17.6619.697.876.58区级一般预算支出10.928.616.984.93 建设性支出9.3013.004.003.80基金预算支出6.7311.080.891.64资料来源：根据园区网站资料整理20052008年，园区建设性支出/一般预算支出比例分别为77.08%、57.31%、150.99%和85.16%，建设性支出所占比重较高（见表3）。长期来看，较高的建设性支出比重有利于改善投资环境、促进地区经济发展。表4 全国、天津高新区一般预算收入/一般预算支出及建设性支出/一般预算支出比例地区一般预算收入/一般预

25、算支出（%）建设性支出/一般预算支出（%）2008年2007年2006年2005年2008年2007年2006年2005年全国-61.4860.1559.17-30.9630.75天津高新区119.69121.25115.76116.9885.16150.9957.3177.08资料来源：根据园区网站资料整理由表4可以看出，20052008年天津高新区本级财政一般预算收入/一般预算支出分别为116.98%、115.76%、121.25%和119.69%,一般预算收入对一般预算支出的覆盖很好，财政平衡能力较强。截至2008年11月30日，天津高新区累计贷款余额28.40亿元，其中长期贷款19.4

26、0亿元，短期贷款9亿元。总体来看，天津高新区建设性支出/一般预算支出比重较高，财政平衡能力较强，负债较少。经营与政府支持公司主要从事天津高新区基础设施开发建设，商品销售及现代服务业是公司主营业务收入和利润的主要来源园区管委会是公司的唯一股东。园区管委会主要负责天津高新区公共基础设施的规划设计和提供社会公共服务，并依法对企业进行管理，公司则在园区管委会的直接领导下，主要负责天津高新区的基础设施建设、资本运作及产业投资与发展，为天津高新区创建优越的投资环境和良好的支撑服务体系。房地产开发、土地出让、及现代服务业是公司主营业务收入和利润的主要来源。20062008年公司主营业务收入和主营业务毛利润构

27、成见表5。表5 公司主营业务收入及利润构成情况（单位：万元）2008年2007年2006年金额占比(%)金额占比(%)金额占比(%)主营业务收入商品销售72,58068.4385,55273.9257,34764.39现代服务业21,71620.4811,75710.1611,19412.57其中：租赁4,6534.396,5025.627,1268.00 绿化工程8,3397.863,5153.041,4601.64 其他服务业8,7248.231,7401.502,6082.93高科技产业1,9881.878,9827.768,8649.95 其中：技术及集成3920.375,3954.6

28、66,1306.88 孵化服务1,5961.503,5873.102,7343.07 土地出让9,7799.229,4458.1611,65613.09合 计106,063100.00115,737100.0089,060100.00主营业务毛利润商品销售13,47772.9314,46570.318,54969.96现代服务业7,63541.326,64132.286,25151.15其中：租赁3,44418.644,55722.155,00340.94绿化工程1,0405.639024.394093.35其他服务业3,15117.051,1825.748396.86高科技产业1,6739.

29、053,35916.334,11233.66其中：技术及集成2091.131,1625.652,11117.28孵化服务1,4647.922,19710.682,00116.38土地出让-4,306-23.3-3,891-18.91-6,692-54.76合计18,479100.0020,574100.0012,220100.00资料来源：根据公司提供资料整理由表5可以看出，近三年公司主营业务收入及毛利润均有所波动，2007年公司主营业务收入及毛利润增长较快，2008年均小幅下降。商品销售收入是公司最主要的收入及利润来源，2008年占主营业务收入比率达到68.43%，毛利润占比达到72.93%

30、；销售商品收入中绝大部分为房地产商品销售收入，还有小部分医药收入、进出口收入等；近三年公司土地出让毛利润为负数，主要原因是园区管委会为了招商引资，以低于土地开发成本的价格出让土地，土地出让后，在确保土地开发成本的基础上，园区管委会给予公司相应补贴，以保证公司土地出让的利润；高科技产业投资（技术及集成收入、孵化服务）也是公司的主营业务收入和利润来源，2008年合计毛利润占比9.05%；现代服务业（租赁收入、绿化工程收入及其他）的发展对园区创造一个良好的投资、服务及发展环境起到了举足轻重的作用，不仅促进了园区的招商引资，同时带动了公司其他业务的协调发展，2008年，公司租赁收入实现0.47亿元，毛

31、利润占比达到18.64%。总体来看，随着滨海新区的开发开放、滨海高新区基础设施建设项目的推进及公司在产业投资及现代服务业的进一步发展，预计未来收入将会有所增长。作为天津高新区开发建设的投融资平台，公司在土地、资金、政策等方面均得到了政府的有力支持公司是园区管委会授权进行国有资产的经营管理公司，是天津高新区唯一承担园区政府职能的企业，是园区基础设施建设的开发主体和投融资平台，在土地开发和资金等方面受惠于园区管委会的大力支持。对华苑产业区的开发建设，根据津园区办2001278号文，在采取循环资金、滚动开发和良性互动的原则基础上，公司土地开发建设的初期由园区财政根据开发项目招投标额拨款，以此作为开发

32、建设成本；后期土地转让后，在确保土地开发成本的基础上，由园区管委会给予公司补贴，以保证公司土地转让的利润。截至2008年12月底，园区内在建的BPO（软件服务外包基地）、天津市软件外包产业服务基地（与天津市教委、科委合作）已基本完工，政府承诺用6年的时间回购80%，并给予一定的财政补贴。滨海高新区基础设施建设项目则采用园区管委会委托实施的运营模式，由政府授权海泰集团实施区域内土地整理及基础设施的开发建设，公司逐额垫资投入，园区管委会按照建设进度对区域内完成的基础设施进行逐步回购。截至2009年3月底，园区管委会共向公司注入土地696.71万平方米，价值23.87亿元（园区管委会作价入股账面价值

33、）；售出土地427.31万平方米，土地储备269.30万平方米。截至2009年3月底公司土地情况明细见表6。表6 截至2009年3月底公司土地情况明细 （单位：万平方米、亿元）项目园区管委会注入土地已售出土地土地留存数量金额数量金额数量金额环内土地155.567.14106.415.3949.161.74环外一期210.957.26146.075.2064.882.06环外二期330.209.47174.835.11155.274.36合计696.7123.86427.3115.70269.308.16资料来源：公司提供资料整理除此之外，为支持、促进公司的业务发展，除国家高新区给予高科技创新企

34、业的各种优惠扶植政策外，园区管委会特制定了一系列针对绿色能源产业、软件与服务外包产业及动漫产业等的税收优惠政策、孵化服务及优惠政策、自主创新优惠政策，直接降低了入驻企业的运营成本，为公司的发展提供了大力支持。在资金方面，20052008年园区财政拨款海泰集团财政贴息收入合计6.31亿元，其中，20072008年财政贴息收入还未入账。20052008年园区财政拨款海泰集团土地补贴收入3.28亿元、归垫土地收入借款5.49亿元、归垫工程款11.48亿元、归垫土地补偿费5.41亿元、其他拨款11.67亿元。2007年天津高新区管委会以现金方式为海泰集团增加注册资本金9亿元；2008年12月园区管委会

35、以现金方式为海泰集团增加注册资本金2.70亿元；2009年1月园区管委会以现金方式为海泰集团增加注册资本金2亿元；同时，园区管委会已通过会议（天津高新区管委会办公司第23次会议），2009年将以现金方式为海泰集团增加注册资本金6亿元，且自2009年至2015年，园区管委会将每年拨给公司1亿元财政贴息。 表7 20052009年园区财政拨款海泰集团情况（单位：万元）年份2009年2008年2007年2006年2005年合计财政贴息收入-16,551 10,673 12,417 23,472 63,113 土地补贴收入-12,950 19,800 32,750 归垫土地收入借款30,287 14,

36、300 6,662 3,696 54,945 归垫工程款-8,700 16,588 20,511 14,055 114,799 归垫土地补偿费4,087 11,175 23,159 15,655 54,076 注册资金20,00027,000 90,023 -137,023 其他收入-3,600 -3,600 其他拨款-62,136 26,235 28,282 -116,653 合计20,000152,361 168,994 103,981 76,678 522,014 注：20072008年财政贴息收入还未入账公司房地产业务以工业地产开发为主，旗下的海泰房地产开发公司近年来收入稳定增长，海泰

37、发展2008年收入有所下降，股权转让交易将为海泰发展提供运营资金支持公司的房地产开发业务主要由海泰房地产开发公司和海泰发展承担，主要以园区内工业地产开发为主，近年来累计开发面积超过90万平方米。依托华苑产业区，海泰房地产开发公司和海泰发展将分别继续进行华科创业园、海泰华英仓储项目、海泰地产大厦、海泰绿色产业基地及海泰创新基地项目的开发，这些项目均为成熟项目，后续需投入资产较少。公司充分重视整体经济增速放缓所带来的不利影响，坚持成本控制、品质控制，加上华苑产业区优良的配套三级孵化服务、金融服务及投资环境，公司房地产业发展前景较好。海泰房地产开发公司为海泰集团的全资子公司，开发项目主要以新技术产业

38、园区配套写字楼、厂房为主，其中，自有项目有海泰信息广场、华科创业园、科园公寓等11个项目，累计建筑面积30万平方米、累计投资7.60亿元；代建项目包括海泰大厦和鼎名科技厂房，合计4.30万平方米；在建和储备项目有滨海国际交流中心、大学软件园、华科商务大厦等7个项目57万平方米。海泰房地产开发公司20062008年分别实现主营业务收入1.17亿元、1.55亿元和2.10亿元，主营业务毛利率分别为34.26%、31.61%和23.62%，主营业务收入稳定增长。2009年，海泰房地产公司开发项目以代建为主，代建投资额占总投资额的92.78%。表8 20072009年海泰房地产公司项目情况年份2009

39、年计划2008年2007年自建代建厂房（平方米）-72,10074,852商品房（平方米）30,000261,00067,700-投资额（万元）10,200131,00054,80023,599资料来源：公司提供资料整理 海泰发展为海泰集团的控股子公司，持股比例23.74%，主要从事工业地产开发和高科技企业孵化器建设和经营、高科技产业投资等，开发项目以华苑科技新城、海泰绿色产业基地、海泰创新基地、国家软件及服务外包基地为主，同时还承担滨海高新区1.50平方公里项目建设任务，其中海泰绿色产业基地建筑面积30万平米，总投资7.50亿元，目前已竣工；海泰创新基地、国家软件及服务外包基地等在建工程建筑

40、面积总计101万平方米，预计总投资约32亿元。海泰发展主要以工业厂房销售和租赁为主，2008年海泰发展竣工面积16.47万平方米，已销售面积3.31万平方米；目前项目储备13.16万平方米，其中国家软件出口基地项目10万平方米，只租不售。表9 20052008年海泰发展项目完成情况项目2008年2007年2006年2005年合计开工面积（平方米）213,814327,0648,130105,315654,323竣工面积（平方米）164,686031,179170,793366,658投资建设（万元）96,24125,0165,96031,328158,545销售面积（平方米）33,06019,

41、90047,40058,500158,860销售收入（万元）18,5067,41115,87017,90859,695资料来源：公司提供资料整理 20062008年海泰发展分别实现营业收入5.74亿元、8.36亿元和6.91亿元，2008年同比下降17.34%；利润总额分别为0.75亿元、1.61亿元和1.80亿元，2008年同比增加11.80%。2008年12月，海泰发展转让了其控股子公司天津华鼎置业有限公司（以下简称“华鼎公司”），将海泰发展所持有的华鼎公司100%股权分两步以共计3.90亿元转让给高银地产控股有限公司（以下简称“高银控股”）或其指定的控股子公司。其中第一阶段公司以人民币2

42、亿元的价格向高银控股的子公司广东高银房地产有限公司转让所持有的华鼎公司51.28%的股权；第二阶段一次性转让华鼎公司剩余股权。该交易第一阶段股权转让预计使海泰发展2008年利润增加约2,000万元，现金增加20,000万元。截至2009年1月底，该交易第一阶段已经完成，第二阶段正在进行中。2009年1月，公司将所持有的控股子公司天津红磐房地产开发有限公司（以下简称红磐公司）98.95%股权以39,000万元的价格转让给永泰公司，该交易约产生利润4,000万元。两次股权转让次交易有利于公司在目前的市场环境下降低经营风险，充实运营资金，为公司已有工业地产项目的开发建设提供一定的运营资金支持。虽然房

43、地产整体景气度下滑，但由于公司主要以工业地产开发为主，加上公司良好的配套孵化服务、金融服务及项目良好的品质和定位、国家不断出台的利好政策，预计海泰绿色产业基地及海泰创新基地项目前景较好。截至2008年12月底，中国农业银行客户服务中心、印度tata等知名企业已签约入驻。高科技产业投资为公司带来了较好的投资收益；同时，公司在金融业投资方面也有所发展，目前已持有一定量的金融投资资产公司的高科技产业主要通过投资园区内拥有自主知识产权的高科技企业实现，目前对外投资的高科技企业有21家，对外投资的公司拥有发明专利17项、实用新型专利21项。投资的高科技企业涉及医药、通讯等行业，累计投资金额达到3.14亿

44、元人民币，取得了良好的投资收益，20072008年公司分别实现投资收益10.15亿元和6.45亿元。通过股权投资高科技产业，一方面发挥公司在新技术产业园区的经济职能，实现了良好的经济效益，另一方面发挥公司在园区的社会职能，实现了引导和扶持高新技术产业发展的社会效益。除高科技产业投资外，近年来，为了给园区内的企业提供更好的金融配套服务，公司在金融及资本运作方面也有所发展，2007年成功完成海泰发展定向增发工作，募集资金8.7亿元，募集资金规模超出原计划30%；同时，公司以私募股权基金的方式，设立了海泰戈壁基金、海泰创新资本基金，共吸引外部创投基金约4亿元；另外，公司还分别投资了天津银行股份有限公司、津投期货经纪有限公司、天津津投租赁有限公司，分别持股4.24%、11.76%和12.20%,目前公司为天津银行的第三大股东；2008年7月，公司完成了对天津信托投资有限责任公司（以下简称“天津信托”）的控股收购，控股比例51.05% ，天津信托为天津市最大的信托公司，在全国居于前5位，截至2008年末，天津信托总资产175.30亿元，自有资产18.70亿元, 天津市财政局为天津信托的第二大股东。随着公司高科技产业、金融业投资的不断成熟与发展，预计未来几年内，公司的营业收入将会有所增加。公司大力发展现代服务业，创建良好的投资和服务环境，为园区