商业街项目营销策划方案资料.ppt

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1、营销策划方案营销策划方案(fng n)北京北京(bijn)碧桂园商业街碧桂园商业街项目项目第一页，共87页。我们本着“专业、敬业”的企业精神，“为客户创造专业价值”的服务(fw)理念，致力于为客户提供专业价服务(fw)。同世飞天的使命第二页，共87页。目录目录(ml)o第一部分：市场背景分析第一部分：市场背景分析o第二部分：项目概况及第二部分：项目概况及SWOT分析分析o第三第三(dsn)部分：项目商业定位部分：项目商业定位o第四部分：项目规划布局第四部分：项目规划布局o第五部分：项目招商及运营第五部分：项目招商及运营o第六部分：经营收益预测第六部分：经营收益预测o第七部分：商场店铺切割方案第

2、七部分：商场店铺切割方案本案(bn n)共分为七个部分：第三页，共87页。武汉地势独特，得“水”独厚，又受水之隔。主城区被长江、汉水自然分割，呈“三镇鼎立”之势。从传统意义上来说，汉口是商业中心(zhngxn)，汉阳是工业中心(zhngxn)，武昌则是政治文化科技中心(zhngxn)。经过多年的培育和营造，武汉三镇根据各自区域特点，已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产的分布现状。第四页，共87页。市场市场(shchng)(shchng)背景背景 一、项目市场一、项目市场(shchng)分析分析q城市经济的发展近年来一直保持着健康、平稳、快速的发展势头，带动(didng)了武汉及汉阳

3、区各行业的迅猛发展，更为商业的发展提供了良好的发展环境及强有力的经济支撑；q城市居民收入的提高，使居民总体消费水平、市场消费量日益增加，消费结构变化也愈加明显。居民已由家庭消费模式向享受型转变，促使城市商业业态和经营结构的提升；第五页，共87页。一、项目市场一、项目市场(shchng)分析分析市场市场(shchng)(shchng)背景背景q武汉城市商业网点建设由原来的数量增长转向功能提升，由单个开发向区域整体规划(guhu)发展，形成多商圈的格局。q旧城改造的规划(guhu)建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机。q随着国际资本及机构的进驻，武汉的商业氛围将全面提升，与金融环境变化关系密切的商

4、业地产也将在武汉迎来快速发展时机。第六页，共87页。一、项目市场一、项目市场(shchng)分析分析市场市场(shchng)(shchng)背景背景 q银行贷款政策的松动(sngdng)使武汉商业地产迎来了充足的发展机会；q房地产市场整合速度加快，企业之间的强强联合将成为武汉市房地产发展的主旋律；q未来武汉市尤其是汉阳区房地产市场走势将呈现出总体看好、平稳发展的态势，产业成熟期的些特征将逐步显现，并保持一定的增长速度。第七页，共87页。一、项目一、项目(xingm)市场分析市场分析武汉市零售商业武汉市零售商业(shngy)(shngy)现状现状 qq武汉主要武汉主要(zhyo)(zhyo)商圈

5、分布：商圈分布：商圈名称主要商业网点解放大道商圈武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等建设大道商圈新世界百货等中山大道商圈大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太平洋购物广场等中南商圈中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等珞喻商圈亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商量贩珞喻店、易初莲花等徐东商圈徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等钟家村商圈汉阳商场、中商21世纪购物中心、家乐福、国美等第八页，共87页。一、项目市场一、项目市场(shchng)分析分析武汉市零售商业武汉市零售商业(shngy)(shngy)现状现状 qq零

6、售商业现状零售商业现状：qq 武汉市已形成以解放大道、中山等为主的武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“多商圈多商圈”分布格局分布格局(gj)(gj)。qq 武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，武汉商业零售企业数量众多，主要分布在汉口和武昌两大区域，尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。品牌最多、零售额最大、商圈覆盖面和影响力最广。qq目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场目前武汉商业零售业态多集中于零售百货，而此类业态的市场份额已趋于饱和

7、，竞争较为激烈，品类同质化严重。份额已趋于饱和，竞争较为激烈，品类同质化严重。第九页，共87页。一、项目一、项目(xingm)市场分析市场分析武汉市零售商业武汉市零售商业(shngy)(shngy)现状现状qq行业竞争行业竞争(jngzhng)(jngzhng)发展态势发展态势 国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强大的资本、管理、物流优势进驻武汉商业市场，极大促进武汉商业市场繁荣发展同时，使武汉商业市场的竞争日益加剧；专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军，不断抢占大型商场市场份额；综合性购物中心将成为武汉消费市场发展的主要方向。第十页，共87页。二、项目二、项目(

8、xingm)概况及概况及SWOT分析分析 项目项目项目项目(xingm)(xingm)概况概况概况概况 第十一页，共87页。二、项目概况二、项目概况(gikung)及及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)概况概况概况概况q地处武汉市两个市级商圈之一汉阳“钟家村商圈”，汉阳大道与鹦鹉大道交汇处，属于武汉三镇中心区域；q项目集购物(uw)、娱乐、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的综合性建筑体；q总用地面积：24183.46，地上总建筑面积137600，其中商业面积43500，停车位511个，容积率：5.70，绿化率：15.50%，建筑密度49.60%，绿化面积3753.9

9、2。第十二页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目(xingm)SWOT分析分析StrengthsSWOT分析(fnx)WeaknessOpportunityThreat第十三页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)（SWOTSWOT）分析）分析）分析）分析 q Strengths（优势(yush)分析）项目扼城区进入良乡的要道，物流车流交通便利，客流的易达性能好，辐射范围大；开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源；项目商业总建筑面积4万余平方米，在本区域规模优势明显；

10、地处良卫星城的新区长阳镇，市场范围东可辐射六里桥，西可辐射良乡，商圈市场影响范围广；周边多个住宅小区已建成或正在建成，今后有一定的商业购买消费力，有利于形成核心商圈；第十四页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)（SWOTSWOT）分析）分析）分析）分析qqWeaknessWeakness（劣势分析）（劣势分析）qq 良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比良乡属于京郊卫星城，与北京城区商业市场相比(xin b)(xin b)落后，落后，qq项目周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围；项目周边缺少应有的消费居民、

11、商业基础和商业氛围；qq 开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计；开发商在项目前期对商业缺少充分的考虑和专业设计；qq 物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营；物业为狭长底商，进深不足，影响商业的招商和经营；qq 本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。本项目属于综合建筑体，整体功能定位和功能分区考虑不充分。第十五页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)（SWOTSWOT）分析）分析）分析）分析q Opportunity（机会分析）q 良线作为北京城市建设与发展的重点区域，已逐渐显示出了

12、强劲发展势态，为项目提供了良好的成长空间；q 周边区域的发展带来居民数量的增长和居民收入的提高，为项目提供了充足的潜在消费群体和市场机会；q 周边缺少大型和有档次(dn c)的商业项目，商业竞争压力小，项目发展空间；第十六页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)（SWOTSWOT）分析）分析）分析）分析q Opportunity（机会分析）q 项目的商业部分尚未全面启动，其规划、定位、招商等还有充分的选择空间；q 城市区域商业化建设进程加快，使土地和商业物业价值不断升值；q北京(bi jn)各类商业积极拓展京郊网点，发

13、展连锁，招商资源相对丰富。第十七页，共87页。二、项目二、项目(xingm)概况及概况及SWOT分析分析项目项目项目项目(xingm)(xingm)（SWOTSWOT）分析）分析）分析）分析q Threat（威胁(wixi)分析）北京市商业地产项目开发及商业竞争日趋激烈；商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎，风险意识加强；前期的市场消费力不足，投资店铺压力较大，影响项目的投资销售；项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。第十八页，共87页。三、项目三、项目(xingm)商业定位商业定位 qq业态业态业态业态(yti)(yti)定位：定位：定位：定位：qq社区商业休闲中心社区商业休闲中

14、心社区商业休闲中心社区商业休闲中心 qq功能定位：功能定位：功能定位：功能定位：qq餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。餐饮、休闲、娱乐、购物、社区配套服务。第十九页，共87页。时尚(shshng)店三、项目商业三、项目商业(shngy)定位定位qq功能功能功能功能(gngnng)(gngnng)配置配置配置配置功能类别功能类别服务内容服务内容购物化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等精品店百元小商品街动感服饰、饰品、钟表眼镜等超市日用生活百货、食品、副食品等KTV、酒吧、院

15、线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等休闲、娱乐餐饮特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、糕点屋及其它社区服务等。第二十页，共87页。三、项目三、项目(xingm)商业定位商业定位qq客层定位客层定位客层定位客层定位(dngwi)(dngwi)：以中档消费为主，兼顾部分以中档消费为主，兼顾部分(b fen)(b fen)高档及低档消费需求。高档及低档消费需求。qq商圈构成：商圈构成：商圈构成：商圈构成：核心商圈：良乡商圈；核心商圈：良乡商圈；辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区。辐射商圈：北京西部

16、房山、丰台海淀等区。第二十一页，共87页。四、楼层规划四、楼层规划(guhu)布局布局 运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一运作模式：商铺分零出售、不返租，业主自行经营、统一(tngy)(tngy)(tngy)(tngy)管理管理管理管理 q“倒倒金金子子(jnzi)塔塔”式式布布局局结结构：构：楼层 经营区域面 经营品类备注东区 F1精品馆 5100 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、箱包、男女服饰 不含1F临街店铺（2600）F 2-3生活超市 16400 生活日常用品、小百货等物业

17、持有或整售(不含2F门市店)F4时尚流行馆8800饰品、时尚服饰、百元商品城、风味小吃城、电玩城、美容院等 业主自营 西边步 行街 F1-2品牌店5000名品专业店、中西快餐等 业主自营F3餐饮、娱乐、2700 餐饮、茶艺、KTV、院线等业主自营第二十二页，共87页。四、楼层四、楼层(lu cn)规划布局规划布局q说明：说明：q商商场场的的垂垂直直功功能能布布局局以以“汉汉堡堡包包”形形式式体体现现。充充分分将将客客流流聚聚集集在在二二、三三层层，通通过过各各楼楼层层手手扶扶、垂垂直直梯梯等等向向上上、下下两两层层及及步步行行街街分分流流，保保证证顾顾客资源的充分共享和合理引导。客资源的充分共

18、享和合理引导。q一一层层精精品品馆馆：商商品品定定位位中中高高档档，消消费费群群体体主主要要面面向向中中高高端端群群体体。要要求求商商装装的的色色彩彩典典雅雅、灯灯光光明明亮亮(mngling)、档档次次上上乘乘，各各店店铺铺布布局局上上采采用店中店形态，可以最充分地保证商场的整体形象。用店中店形态，可以最充分地保证商场的整体形象。第二十三页，共87页。四、楼层规划四、楼层规划(guhu)布局布局q说明说明(shumng)：二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻，一则满足周边市民的日常生活消费需求，为大众服务；二则通过其强大的聚客力为项目带来充足的客源。四层时尚流行馆：“百元商品城”在经营上突

19、出(tch)“小、少、廉、精、饰、炫、酷、动”的特征，小、动是对商品形态的定位，精是对其商品属性的定位，廉是对其价格的定位，少、炫、酷是对其目标客层的定位，饰是对其经营品类的概括。附以电玩城等业态组合，吸引更广范围的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群，扩大本项目的目标客层。即突显楼层的经营特色，又是一楼经营品类的延伸和补充，提升四楼的物业市场价值，扩大商场商铺的销售面积。西区商业步行街作为本项目建设规划的亮点，其承载的功能以餐饮、休闲、娱乐等功能为主，形成本项目购物、休闲、娱乐、餐饮综合服务消费空间，更好满足区域消费需求，丰富该区旅游市场。第二十四页，共87页。四、楼层规划四、楼层规划(gu

20、hu)布局布局楼层楼层楼层楼层(lucn)(lucn)业态面积规划设定业态面积规划设定业态面积规划设定业态面积规划设定楼层品类规划经营面积备注F1精品馆（7700）F1临街店铺：1600。业主自主经营、统一物业管理室内部分：1、名品街4100；2、个人护理专业店：500；3、项目物业靠铁路北区500规划为网吧。业主自主经营、统一物业管理F2、F3生活超市（1.64万）1、F2：7600；（其余1100规划为门市店铺）2、F3：8800。物业持有或整售租户自主经营管理F4时尚流行馆(8800)1、百元商品街：4200；2、电玩：600；3、风味小吃城：3200；4、其他配套（如美容中心、休闲水吧

21、等）：800。1、百元商品街业主自行经营、统一物业管理；2、电玩、风味小吃城等物业持有或整售，自主经营、统一物业管理西区步行街F1-2品牌店（名品专业店、中西快餐等）：5000；1、项目西区靠铁路北区13F拟规划约15002000作为独立餐饮店面；2、业主自营、自行管理3F餐饮、娱乐、休闲：2700。第二十五页，共87页。五、招商五、招商(zho shn)及运营及运营qq招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌招商目标品牌（略）（略）（略）（略）qq招商建议招商建议招商建议招商建议：qq规划在先，按所招品类对象规划在先，按所招品类对象规划在先，按所招品类对象规划在先，按所招品类对象(duxing)

22、(duxing)的空间设计要的空间设计要的空间设计要的空间设计要求进行规划；求进行规划；求进行规划；求进行规划；qq配套保障，按各业态的功能要求进行配套；配套保障，按各业态的功能要求进行配套；配套保障，按各业态的功能要求进行配套；配套保障，按各业态的功能要求进行配套；qq招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；招商先行，按商场的定位目标进行针对招商；qq同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业。第二

23、十六页，共87页。五、招商五、招商(zho shn)及运营及运营qq招商招商招商招商(zhoshn)(zhoshn)策略策略策略策略 策略一：科学分类、合理配比；策略一：科学分类、合理配比；策略二：强势品牌优先策略二：强势品牌优先 ；策略三：放水养鱼、低价引进策略三：放水养鱼、低价引进(ynjn)(ynjn)；策略四：业态互补、资源共享；策略四：业态互补、资源共享；第二十七页，共87页。五、招商五、招商(zho shn)及运营及运营qq运营运营运营运营(ynyng)(ynyng)建议建议建议建议 模模式式一一：注注册册成成立立闽闽东东中中天天国国际际(guj)城城商商业业管管理理公公司司经经营

24、营管管理公司，对商场实施全程经营管理。理公司，对商场实施全程经营管理。模模式式二二：注注册册成成立立闽闽东东中中天天国国际际(guj)城城商商业业管管理理公公司司，委委托托专业公司参与经营管理。专业公司参与经营管理。第二十八页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo产品产品(chnpn)(chnpn)定位定位 按照按照(nzho)“(nzho)“分零发售，产权商铺分零发售，产权商铺”模式切割，将商铺产权全模式切割，将商铺产权全部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租 。n 东区商铺 1、一层商铺建筑面积为3035为主；所占

25、比例为60%；2030为辅；所占比例为30%；10以下及3560所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。2、其他各层，建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。第二十九页，共87页。七、项目商铺七、项目商铺(shn p)定位定位 oo产品产品(chnpn)(chnpn)定位定位 n 西区商铺(shn p)二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定建筑面积。n东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销

26、售面积，建筑面积为100150为主。第三十页，共87页。七、项目商铺七、项目商铺(shn p)定位定位 oo产品设计产品设计 n 西区商铺(shn p)n 东区(dn q)商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念，最大限度地提高利润率。第三十一页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo价格价格(jig)(jig)定位定位 定价原则：依据不同定价原则：依据不同定价原则：依据不同定价原

27、则：依据不同(b tn)(b tn)区域，制定价格原则区域，制定价格原则区域，制定价格原则区域，制定价格原则 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款不宜超过410万元，降低投资门槛。n 东区商铺 n 西区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：1000010000元元元元/其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为60006000元元元元/遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：60006000元元元

28、元/遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，按需定价，满足贵宾级客户。东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：2500025000元元元元/第三十二页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo客群定位客群定位(dngwi)(dngwi)本产品客群定位为经营本产品客群定位为经营本产品客群定位为经营本产品客群定位为经营(jngyng)(jngyng)群体和个体投资者群体和个体投资者群体和个体投资者群体和个体投资者 n 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。2、民

29、营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。3、个体经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。n 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构：在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。2、职业结构政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。第三十三页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo投资者收益投资者收益(shuy)(shuy)分析分析 标准铺位30销售均价10000元总房价3010000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10年返租金额3万元(30万元10=3万元)提前返租购房时返还3年租

30、金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款112.7215=1690.80元年还款1690.8012=20289.6元n 东区(dn q)一层投资方式设计 第三十四页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo投资者收益投资者收益(shuy)(shuy)分析分析 n 投资者投资收益分析(fnx)租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(971110年=97110元)C、40年累计收益87.111万元(3万元30+97110元12.6万元=8

31、7.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万元(303=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）第三十五页，共87页。八、项目功能及配套八、项目功能及配套(pi to)建议建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的类型的功能分析功能分析 n 各产品功能的规模(gum)关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 第三十六页，共87页。八、项目功能八、项目功能(gngnng)及配套建议及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的功类型的功能分析能分析 n 各产品功能的规模(gum)关系 名称物业类型总

32、规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%第三十七页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建

33、议功能及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的功类型的功能分析能分析 n 本项目规模比例关系(gun x)如下 物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例 18%11%41%33%100.0%与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区域的商业氛围是相辅相成的。第三十八页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的功类型的功能分析能分析

34、n 各产品(chnpn)功能互动关系分析 1、写字楼功能特点整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。2、酒店功能特点有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。3、公寓功能特点其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。4、商业功能特点为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。第三十九页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo本项目各产品类型的功能本项目各产品类型的功能(gngnng)(gngnn

35、g)及配套及配套 n 酒店配套(pi to)特点1、客群特点需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。2、配套内容酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。第四十页，共87页。八、项目功能八、项目功能(gngnng)及配套建议及配套建议oo本项目各产品类型本项目各产品类型(lixng)(lixng)的的功能及配套功能及配套 n 公寓配套(pi to)特点 1、客群特点公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、

36、服务要求比较高。2、配套内容主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干洗、高档会所等。3、共享配套金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。第四十一页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo产品产品(chnpn)(chnpn)定位定位 按照按照“分零发售分零发售(fshu)(fshu)，产权商铺，产权商铺”模式切割，将商铺产权全模式切割，将商铺产权全部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租部进行销售，产权可转让，销售后全面自营或包租 。n 东区商铺 1、一层商铺建筑面积为3035为主；所占比例为60%；2030为辅；所占比例为30%；10以下及35

37、60所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。2、其他各层，建筑面积为1015为主；所占比例为60%；1625为辅；所占比例为30%；10以下及3060所占比例10%；特殊需要，具体可视情况而定。满足投资大众化的需求，铺位分割以“小面积，低总价”为主。第四十二页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo产品产品(chnpn)(chnpn)定位定位 n 西区商铺(shn p)二、三层，以功能和业态定位进行切割，依据各业态的不同需求确定建筑面积。n东区的临街店铺和西区步行街 在满足经营需求的基础上，最大限度的增加销售面积，建筑面积为100150为主。第四十三页，共87页。七

38、、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo产品设计产品设计 n 西区商铺(shn p)n 东区(dn q)商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街“分零发售，产权商铺”，合理控制总价与单价，提高销售率是基本原则。遵循不同业态的经营规律，满足物业需求是基本原则，分区、分期进行销售。在不违背临街店铺主题定位的基础上，实现“高、宽、深”的设计理念，最大限度地提高利润率。第四十四页，共87页。七、项目商铺七、项目商铺(shn p)定位定位 oo价格价格(jig)(jig)定位定位 定价原则：依据不同区域，制定定价原则：依据不同区域，制定定价原则：依据不同区域，制定定价原则：依据不同区域，制定(zh

39、dng)(zhdng)价格原则价格原则价格原则价格原则 层总价一般控制在2040万，尽量挖掘市场资源。首付款控制首付款不宜超过410万元，降低投资门槛。n 东区商铺 n 西区商铺 n 东区的临街店铺和西区步行街 一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：一层商铺的价格为：1000010000元元元元/其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为其他各层均价为60006000元元元元/遵循“租价反推，合理定价”原则，总价一般控制在150万200万。二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：二、三层均价为：60006000元元元元/遵循“黄金地段，黄金价位”的原则，不进行总价控制，

40、按需定价，满足贵宾级客户。东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：东西区的临街店铺的均价为：2500025000元元元元/第四十五页，共87页。七、项目商铺七、项目商铺(shn p)定位定位 oo客群定位客群定位(dngwi)(dngwi)本产品本产品本产品本产品(chnpn)(chnpn)客群定位为经营群体和个体投资者客群定位为经营群体和个体投资者客群定位为经营群体和个体投资者客群定位为经营群体和个体投资者 n 经营群体的主要特征 1、机构特征：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺。2、民营企业：娱乐、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层。3、个体

41、经营：经营服饰等，主要锁定东区的一、四层。n 个体投资者群体的主要特征 1、年龄结构：在3055岁之间，其中又以3545岁的投资者为主。2、职业结构政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等。第四十六页，共87页。七、项目商铺七、项目商铺(shn p)定位定位 oo投资者收益投资者收益(shuy)(shuy)分析分析 标准铺位30销售均价10000元总房价3010000=30万元银行贷款5成10年按揭贷款(首付15万元，贷款15万元)租金收益租金收益率10年返租金额3万元(30万元10=3万元)提前返租购房时返还3年租金9万元实际首付款6万元偿还贷款10年15万元贷款，月还款

42、112.7215=1690.80元年还款1690.8012=20289.6元n 东区一层投资方式(fngsh)设计 第四十七页，共87页。七、项目七、项目(xingm)商铺定位商铺定位 oo投资者收益投资者收益(shuy)(shuy)分析分析 n 投资者投资收益分析(fnx)租金收益每年收益3万元，40年累计收益120万元偿还贷款后现金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累计收益97110元(971110年=97110元)C、40年累计收益87.111万元(3万元30+97110元12.6万元=87.11万元)40年商铺增值保守估计增幅3倍，价值90万

43、元(303=90万元)40年投资总收益177.111万元（87.111万元+90万元=177.111万元）第四十八页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的类型的功能分析功能分析 n 各产品功能(gngnng)的规模关系 1、北京各建筑综合体项目不同功能规模比例 第四十九页，共87页。八、项目功能八、项目功能(gngnng)及配套建议及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的类型的功能分析功能分析 n 各产品(chnpn)功能的规模关系 名称物业类型总规模（万m2）写字楼比例公寓比例商业比例酒店比

44、例国贸写字楼、公寓、酒店会展、商业5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心写字楼、公寓酒店、商业23.235.3%15.5%6.5%30.4%东方广场写字楼、公寓、酒店、商业8050.0%25.0%12.5%11.3%赛特广场写字楼、酒店、商业9.531.3%16.3%30.4%恒基中心写字楼、公寓、商业2830.7%18.2%28.5%盈科中心写字楼、公寓、商业21.930.1%32.0%21.5%燕莎中心写字楼、公寓酒店、商业1613.1%13.0%16.7%40.6%第五十页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo各产品各产品(chnpn)(

45、chnpn)类型的功类型的功能分析能分析 n 本项目规模比例关系(gun x)如下 物业功能写字楼酒店公寓和住宅商业（俱乐部+商业配套）总规模规模（平方米）24646150005658045560137600规模比例 18%11%41%33%100.0%与北京七个项目相比，本项目各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律。不仅如此，本项目注重住宅和商业的比重与项目本身所在区域的商业氛围是相辅相成的。第五十一页，共87页。八、项目功能及配套八、项目功能及配套(pi to)建议建议oo各产品各产品(chnpn)(chnpn)类型的功类型的功能分析能分析n 各产品功能(gngnng)互动关系分析 1、

46、写字楼功能特点整个建筑综合体的支撑物业，其经营直接影响到酒店、商业的收益。2、酒店功能特点有酒店的建筑综合体，写字楼租金都较高。3、公寓功能特点其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补，支撑商业经营，并延长了商业的经营时间。同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质。4、商业功能特点为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利，且能够扩大项目知名度，在市场中树立高档次的项目形象，有利于项目租金水平的提高。第五十二页，共87页。八、项目功能八、项目功能(gngnng)及配套建议及配套建议oo本项目各产品本项目各产品(chnpn)(chnpn)类型的功类型的功能及配套能及配套 n 酒店配套(pi to)特点

47、1、客群特点需求特点是注重内部空间的舒适性和高品质，注重服务的水准，对配套的要求不是非常强烈。2、配套内容酒店的配套可以少而精，满足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中餐厅等设施，可共享公寓或写字楼的配套设施或是本项目的配套设施。第五十三页，共87页。八、项目功能八、项目功能(gngnng)及配套建议及配套建议oo本项目各产品本项目各产品(chnpn)(chnpn)类型的功能类型的功能及配套及配套 n 公寓配套(pi to)特点 1、客群特点公寓为居家客群，长久居住，对公寓的配套、服务要求比较高。2、配套内容主要配套内容包括金

48、融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干洗、高档会所等。3、共享配套金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲娱乐、酒吧等。第五十四页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo本项目本项目(xingm)(xingm)各产品类型的各产品类型的功能及配套功能及配套 n 写字楼配套(pi to)特点 1、客群特点作为白领阶层，他们需求主要集中在生活需求方面，实用性和形象并重，讲求生活质量。2、配套内容公司的需求内容具体包括公务宴请、产品展示和发布、大型会议与报告、金融邮政服务、票务服务等。员工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休闲等。3、共享配套银行、品牌快餐、咖啡

49、酒吧、邮局、健身与通讯。第五十五页，共87页。八、项目功能及配套八、项目功能及配套(pi to)建议建议oo配套配套(pito)(pito)功能组合与分布功能组合与分布 n 各 产 品 类 型 配 套(pi to)功能需求 1、酒店配套需求 配套名称前台咖啡吧餐厅商务中心2、公寓配套需求 配套名称美容、美体保健中心花店药店、面包房超市配套名称桑拿、淋浴健身房体操房儿童活动室图书室配套名称西餐厅休息厅球类运动室空中花园1、写字楼配套需求 配套名称银行会议室商务中心高档餐厅配套名称员工餐厅、邮局咖啡厅夜总会第五十六页，共87页。八、项目功能及配套八、项目功能及配套(pi to)建议建议oo配套功能

50、配套功能(gngnng)(gngnng)组合与分布组合与分布将不同物业的商业配套需求，进行(jnxng)组合，最大限度的发挥本项目中商业物业的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅。2、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店、面包房、超市、桑拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅3、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会。4、高档俱乐部补充商业物业的不足，完善各产品类型配套功能的组合。n 各产品类型配套功能组合 第五十七页，共87页。八、项目八、项目(xingm)功能及配套建议功能及配套建议oo配套配套(pito)(pito)功能组合与分布功能组合与分布 1、东