任务31现金流量分析.pptx

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1、房地产开发经营与管理房地产开发经营与管理项目项目3 3 房地产投资分析房地产投资分析 主讲人：王玲主讲人：王玲3/17/20221项目3 房地产投资分析现金流量分析现金流量分析资金时间价值与资金等效值资金时间价值与资金等效值房地产财务可行性分析房地产财务可行性分析3/17/20222任务任务3.1 3.1 现金流量分析现金流量分析3/17/20223案例引入案例引入o某人拟以某人拟以500500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%15%、25%25%和和60

2、%60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为收入为100100万元，经营成本为万元，经营成本为2020万元，且预计在此后的万元，且预计在此后的1616年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%12%，贴现率为贴现率为16%16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资

3、和经营期间的收支均发生金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。在年初）。3/17/20224案例引入案例引入年份年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用602003/17/20225一、现金流量的含义一、现金流量的含义 - - 现金流量指某一系统在一定时期内流入该系现金流量指某一系统在一定时期内流入该系 统和流出该系统的现金量。统和流出该系统的现金量。 - - 现金流量是现金流量是和和 的统称的统称3/17/20226p现金流（现金流（Cash FlowCash Flow）p现金流入（现金流入（ Cash In FlowCash In Flow）：）：销

4、售收入、租金收入销售收入、租金收入等等p现金流出（现金流出（ Cash Out Flow Cash Out Flow ）：）：p（1 1）开发投资：开发投资：土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、土地费用、前期费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费基础设施建设费用、公共设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、税金等用、销售费用、税金等p（2 2）置业投资：置业投资：买入时的投资（买房款、税金、装修费用买入时的投资（买房款、税金、装修费用等）、经营费用（管理费用、水电、维修费用、税等）、还等）、经营费用（管理费用、水电、维修费用、税等）、还贷本息。贷本息

5、。p注意：现金流发生的时点注意：现金流发生的时点一、现金流量的含义一、现金流量的含义3/17/202271、房地产投资分析的目的，是为了（ ）。A可行性研究的需要B获得好的技术方案的经济效果C对技术方案花费最小的投资D尽可能降低投资成本 3/17/20228二、现金流量图二、现金流量图（1 1）现金流量图的时间坐标）现金流量图的时间坐标012345678910现金流量图是表示项目在整个寿命期内各时期点的现金流量图是表示项目在整个寿命期内各时期点的现金流入和现金流出状况的一种图示。现金流入和现金流出状况的一种图示。0 0点点表示当前时点，也可表示当前时点，也可表示资金运动的时间始表示资金运动的时

6、间始点或某一基准时刻点或某一基准时刻1 1点点表示第表示第1 1个计息周个计息周期的期末，第期的期末，第2 2个计息个计息周期的开始周期的开始3/17/20229（2）纵向垂直线：资金流动数量和方向n方向：资金流出流入方向：资金流出流入n长度：资金流量多少长度：资金流量多少时间（年）时间（年）3000元元1000元元1500元元1234560二、现金流量图二、现金流量图3/17/202210（3 3）现金流量图的立足点）现金流量图的立足点0123i=6%1191.02借款人观点1000123i=6%1191.02 贷款人观点10000二、现金流量图二、现金流量图3/17/202211（4 4）

7、项目整个寿命期的现金流量图）项目整个寿命期的现金流量图4 以新建项目为例，可根据各阶段现金流量的特点，以新建项目为例，可根据各阶段现金流量的特点，把一个项目分为四个区间：建设期、投产期、稳产把一个项目分为四个区间：建设期、投产期、稳产期和回收处理期。期和回收处理期。二、现金流量图二、现金流量图o横轴：时间轴横轴：时间轴o方向：向右方向：向右o分割：等分若干间隔，每一间隔代表一个时间分割：等分若干间隔，每一间隔代表一个时间单位（年）单位（年）o坐标点：坐标点：时点，该年的年末和下一年的年初时点，该年的年末和下一年的年初二、二、 现金流量图现金流量图3/17/202213o 现金流量的大小 （资金

8、数额）o 方向 （资金流入还是流出）o 作用点 （资金的发生时点）正确绘制现金流量图的三要素正确绘制现金流量图的三要素3/17/2022141、现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。 A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点3/17/2022152、现有一项房地产投资活动，第1年年初投入资金400万元，第1-3年的收入稳定在200万元，第4年的收入为300万元。（假定收入发生在期末，投资行为发生在期初）o试画出该投资行为的现金流量图。3/17/202

9、216300400 时间时间(刻度刻度)200200200 1 现金流入现金流入 现金流出现金流出 0 2 3 4 3/17/202217房地产投资中常见的几种现金流量类型：房地产投资中常见的几种现金流量类型：p开发后出售房地产项目时的现金流量开发后出售房地产项目时的现金流量p开发后持有房地产项目时的现金流量开发后持有房地产项目时的现金流量p置业投资项目的现金流量置业投资项目的现金流量三、房地产投资活动中的现金流量3/17/202218案例引入案例引入o某人拟以某人拟以500500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例

10、分别为面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%15%、25%25%和和60%60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为收入为100100万元，经营成本为万元，经营成本为2020万元，且预计在此后的万元，且预计在此后的1616年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%12%，贴现率为贴现率为16%16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并

11、计算出项目净现目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。在年初）。3/17/202219案例引入案例引入年份年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用602003/17/202220三、房地产投资活动中的现金流量3/17/202221o有一宗有一宗“七通一平七通一平”的待开发建筑用地，土地面积的待开发建筑用地，土地面积为为2000m2000m2 2，土地总价款，土地总价款15001500万元。建筑容积率为万元。建筑容积率为2.02.0，建设期为两年，建筑费为，建设

12、期为两年，建筑费为30003000元元/m/m2 2，专业费，专业费为建筑费的为建筑费的1010，建筑费和专业费在建设期内均匀，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该商品住宅建成投入。该商品住宅建成1 1年后立即出售，预计售价年后立即出售，预计售价为为90009000元元/m/m2 2，销售费用为楼价的，销售费用为楼价的2.52.5，销售税费，销售税费为楼价的为楼价的6.56.5，试画出该项目的现金流量图。，试画出该项目的现金流量图。（假设该项目无贷款）（假设该项目无贷款）案例引入案例引入3/17/202222（1 1）计算楼价）计算楼价楼价楼价200020002 290009000360036

13、00（万元）（万元）（2 2）计算建筑费用和专业费用）计算建筑费用和专业费用建筑费用建筑费用30003000200020002 212001200（万元）（万元）专业费用建筑费用专业费用建筑费用1010120012001010120 120 （万元）（万元） （3 3）计算销售费用和税费）计算销售费用和税费销售费用销售费用360036002.52.590 90 （万元）（万元）销售税费销售税费360036006.56.5234 234 （万元）（万元）案例解析案例解析3/17/202223案例解析案例解析年份年份0123现金流入3600现金流出1500660660324净现金流量-1500-6

14、60-66032763/17/202224三、房地产投资活动中的现金流量3/17/202225三、房地产投资活动中的现金流量3/17/202226案例引入案例引入o某人拟以某人拟以500500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%15%、25%25%和和60%60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为收入为100100万元，经营成本为万元，经营成本为2020万元，且预计在此后的万元，且预计在此后的1616年内毛租金收入和经

15、营成本的平均上涨率均为年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%12%，贴现率为贴现率为16%16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生金流量的现值之和（假定投资和经营期间的收支均发生在年初）。在年初）。3/17/202227案例引入案例引入年份年份456-181920转售收入1600转售成本150装修费用602003

16、/17/202228案例解析案例解析年份年份01234t1819现金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*（1+12%）151600+100*（1+12%）16现金流出751253008020*（1+12%）20*（1+12%）t-320*（1+12%）15150+200+20*（1+12%）16净现金流量-75-125-3002080*（1+12%）80*（1+12%）t-380*（1+12%）151250+80*（1+12%）163/17/202229案例解析案例解析7530012501234t80*（1+12%）t-30125203/17/202230三、房

17、地产投资活动中的现金流量3/17/202231三、房地产投资活动中的现金流量3/17/202232o下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有（）。oA购买持有出租出售oB购买更新改造出售oC购买更新改造出租出售oD开发销售oE开发持有出租出售o答案：DE拓展练习拓展练习3/17/202233!画出现金流量图画出现金流量图p某投资者拟用三年时间，以某投资者拟用三年时间，以600600万元的价格按照分期付万元的价格按照分期付款的方式购买一写字楼。已知前两年的付款比例分别款的方式购买一写字楼。已知前两年的付款比例分别为为20%20%、30%30%，余下的在第三年付清，并在该年年末装，余下的

18、在第三年付清，并在该年年末装修完毕，第四年即出租，当年的毛租金为修完毕，第四年即出租，当年的毛租金为8080万元，经万元，经营成本为营成本为2020万元，并预计在此后的万元，并预计在此后的8 8年内毛租金收入和年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为经营成本的平均上涨率为10%10%，折现率为，折现率为15%15%。出租。出租8 8年年后，该投资者把该楼转售给别人，获得了后，该投资者把该楼转售给别人，获得了12001200万元的万元的收入。该项目在整个经营期间的收支情况如表，并假收入。该项目在整个经营期间的收支情况如表，并假设投资和经营期间的收支均发生在年末。设投资和经营期间的收支均发生在年末。拓展练习拓展练习3/17/202234年份年份19992000200120022003200420052006200720082009装修装修支出支出203050转售转售成本成本150转售转售收入收入1200拓展练习拓展练习3/17/202235