成本管理培训课件(PPT 49页).pptx

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1、 成 本 管 理 2010、8、20成本管理是干啥的？成本管理是干啥的？l算账？l砍价？l限价？l砍完施工单位再砍工程费用？账房先生账房先生有理没理都要争，争的天昏地暗、日月无光，特有成就感。结论：杀敌一万自损三千杀敌一万自损三千认识的重要性认识的重要性做正确的事正确地做事做不正确做正确我们做我们做什么？什么？我们做得我们做得如何？如何？不正确的事正确的事最佳最佳位置位置不是最差不是最差最差最差位置位置死定了死定了先认识成本管理先认识成本管理财务管理财务管理与与成本管理成本管理成本管理成本管理与与工程管理工程管理建安造价管理建安造价管理与与项目成本管理项目成本管理区分几个区分几个关系关系 任何

2、行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是任何行业成本管理都是技术和经济的结合，房地产也是如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技如此，成本管理部首先是一个经济管理部门，要求它通晓技术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。术和业务环节，用经济管理的方法来实现成本管理的职责。两个方面两个方面技术技术经济经济项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计竣工竣工1、从项目角度出发：、从项目角度出发：重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确重点回答单方可售面积多少元成本，直接用于测算与确定经营绩效。定经营绩效。销售销售两个类别两个类别物业管理物业管理先认识成本管理先认识成

3、本管理先认识成本管理先认识成本管理分判分判两个类别两个类别2、从合同角度出发：、从合同角度出发：重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。重点回答单位作业多少元成本，是项目成本的构成部分。招标招标签约签约变更变更结算结算正确成本管理正确成本管理设计设计招标招标施工施工成本形成成本支出成本形成成本支出曲线曲线项目周期项目周期成成本本支出的支出的成本成本形成的形成的成本成本新项目发展新项目发展成本控制重点成本控制重点放那儿好？放那儿好？70%80%20%销售及物管销售及物管正确成本管理正确成本管理-成本管理的重心成本管理的重心工作重心前移工作重心前移客户分析；客户分析；设计方案优化；设计方

4、案优化；结构指标控制；结构指标控制；事前定价与清单招标；事前定价与清单招标；工作重心后置工作重心后置费率招标；费率招标；变更、签证事后补签；变更、签证事后补签；工程结算；工程结算；正确成本管理正确成本管理-成本管理的工作重心成本管理的工作重心工作的重心工作的重心数据分析与储存数据分析与储存新项目发展新项目发展规划设计规划设计合约分判合约分判与招标与招标施工管理施工管理合同结算合同结算动态反馈动态反馈及时结算及时结算事前定价事前定价亦步亦趋亦步亦趋谨慎测算谨慎测算造价管理模式造价管理模式正确成本管理正确成本管理-成本管理的意义成本管理的意义l全方位的成本：全方位的成本：不再局限于建安造价；不再局

5、限于建安造价；l全过程的成本管理：全过程的成本管理：不局限于审算，介入事前、事中、事后的成本决策；不局限于审算，介入事前、事中、事后的成本决策；l全员的成本管理模式全员的成本管理模式 项目成本花费不是成本部自己花的，所以要谁花钱项目成本花费不是成本部自己花的，所以要谁花钱谁负责成本谁负责成本成本关系到每个人的口袋，全员成本管理是一种责任成本关系到每个人的口袋，全员成本管理是一种责任成本管理成本管理-目标成本管理目标成本管理管理原则：管理原则：目标成本：目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力 所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。所要实现的成

6、本目标；是项目成本的控制线。动态成本：动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结 果。果。基本概念：基本概念：管理工具：管理工具：体现目标成本的先进性体现目标成本的先进性目标成本的严肃性目标成本的严肃性(纳入绩效考核纳入绩效考核)成本管理软件成本管理软件-ERP-ERP成本数据库成本数据库成本管理成本管理-目标成本管理目标成本管理目标成本根据项目规划设计，所制定的项目预计完全成本，并以此根据项目规划设计，所制定的项目预计完全成本，并以此作为成本控制不得突破的底线。作为成本控制不得突破的底线。目标利润目标成本实际成本项目定价目标成本突破实际利润目标

7、成本是公司经营计划的重要保证。成本管理成本管理-目标成本管理目标成本管理目标成本执行目标成本执行目标成本模式目标成本模式新项目发展新项目发展新项目发展新项目发展方案设计方案设计方案设计方案设计 实施方案设计实施方案设计实施方案设计实施方案设计施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与施工组织与施工组织与材料采购材料采购材料采购材料采购竣工结算竣工结算竣工结算竣工结算成本估算成本估算成本估算成本估算目标成本测目标成本测目标成本测目标成本测算算算算 一一一一目标成本目标成本目标成本目标成本动态成本动态成本动态成本动态成本结算成本结算成本结算成本结算成本分析分析分析分析动态成本动态

8、成本动态成本动态成本成本管理成本管理-目标成本管理目标成本管理动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同+已结算合同已结算合同+非合同性成本非合同性成本+待发生成本待发生成本动态成本构成动态成本构成签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本成本管理成本管理-目标成本管理目标成本管理动态成本管理要求动态成本管理要求决策、合同、变更决策、合同、变更 、结算、结算各科目、各部门各科目、各部门即时记录即时记录系统

9、分解系统分解复审核对复审核对及时通报及时通报动态预测动态预测待发生成本、预计未来待发生成本、预计未来成本、财务定期核对成本、财务定期核对公司领导层、相关部门公司领导层、相关部门 准备推行的成本管理模式准备推行的成本管理模式责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统ERP系统系统专业部门责任专业部门责任成本、工程文件成本、工程文件管理流程管理流程管理工具管理工具管理制度管理制度成本管理模式架构成本管理模式架构成本管理模式成本管理模式-责任成本责任成本 责任成本是通过划分成本责任范围，确定责任主体和责

10、任成本是通过划分成本责任范围，确定责任主体和评价标准，保证整体成本的合理性、先进性和可执行性。评价标准，保证整体成本的合理性、先进性和可执行性。战略战略规划规划计划计划预算预算分析分析成本管理模式成本管理模式-责任成本责任成本部门协调与分工部门协调与分工理财活动理财活动业务活动业务活动财务财务销售、项目发展销售、项目发展设计、工程设计、工程成本成本成本管理模式成本管理模式-责任成本责任成本责任成本及其分解责任成本及其分解:举例：举例：工程作业工程作业动因动因-资源消耗资源消耗作业成本作业成本-作业管理作业管理成本项目成本项目单价单价合价合价勘察丈量费勘察丈量费三通一平费三通一平费临时设施费临时

11、设施费工程管理费工程管理费人工及行政费用人工及行政费用作业时间成本作业时间成本 合合 计计 工程作业成本工程作业成本工程作业效果工程作业效果作业效果作业效果相关指标相关指标工程质量工程质量客户质量满意度质量投诉成本竣工房维修费用工工 期期开发计划符合度结构指标控制结构指标控制钢筋含量砼含量清单招标清单招标总包清单招标率招标竞争性招标竞争性单项招标中标率成本管理模式成本管理模式-责任成本责任成本总经理总经理总经理总经理成本部成本部成本部成本部责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本考核报告责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理办法责任成本管理体系指引责任成本

12、管理体系指引责任成本管理体系指引责任成本管理体系指引牵头牵头组织组织配合部门配合部门配合部门配合部门责任部门责任部门责任部门责任部门讨论讨论形成形成定期考核定期考核公布公布董事会董事会董事会董事会备案备案普及普及执行执行实现实现制定制定成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标成本阶段性目标责任成本管理实施责任成本管理实施成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理项目发展项目发展施工施工规划设计规划设计招标招标竣工结算竣工结算签约签约销售及物业管理销售及物业管理房地产成本作业过程房地产成本作业过程总目标总目标成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：控制要点：稳健性

13、稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。程综合单价。l控制原则：控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本作业过程管理新项目发展作业过程管理新项目发展成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理设计部设计部销售部销售部成本管理部成本管理部项目发展部项目发展部财务管理部财务管理部地块现状、地地块现状、地价价成本成本市场定位市场定位产品方案产品方案付款节奏付款节奏周边配套周边配套地块现状地块现状成本成本规划要点规划要点建造标准建造标准销售节奏、开发节销售节奏、开发节奏奏收益情收益情况况收收益益情情况

14、况收益情况收益情况收益情收益情况况新项目成本估算体系新项目成本估算体系项目评价工作流程项目评价工作流程成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：控制要点：合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。合理的产品技术经济指标设计周期、设计质量。l控制原则：控制原则：经济合理性最大。经济合理性最大。作业过程管理设计作业过程管理设计70%70%的成本由设计阶段确定的成本由设计阶段确定qq 建筑专业：建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标；准确的定位、合理的经济技术指标；q 结构专业：结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数；设计人员的经济意识、合理的安全系数；q 设备专业：设备

15、专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本。材料设备的性价比、兼顾长期使用成本。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理q 容积率容积率q 建筑密度建筑密度q 单方钢筋含量单方钢筋含量q 单方砼含量单方砼含量q 窗地比窗地比q 建筑周长面积比建筑周长面积比q 作业过程管理设计作业过程管理设计主要经济指标主要经济指标成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计影响成本的主要指标可售比项 目大连万科城花长春上东区三、四期鞍山万科城花二期可售率81.62%89.2%94%l可售比可售面积可售比可售面积/建造面积建造面积100100l大连万科城花可售率大连

16、万科城花可售率81.6281.62，可售单方增加约，可售单方增加约647647元元/平方米。平方米。l可售比对项目成本的影响是无可挽回的。可售比对项目成本的影响是无可挽回的。l无原则的创新和单纯价值最大化追求使可售比不断降低。无原则的创新和单纯价值最大化追求使可售比不断降低。l针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。针对不同项目，设定可售比底线，是合理控制成本的关键。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计钢筋含量钢筋含量建筑单方：kg/平方米项 目情 花小 高 层大连万科城花鞍山万科城花长春上东区大连万科城花长春上东区亿达世纪城钢筋含量5

17、05047415356l钢筋每降低钢筋每降低1kg/1kg/平方米，成本减少平方米，成本减少4.74.7元元/平方米。平方米。l钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真正做钢筋含量控制标准同意制定意义重大，但更重要的是能不能真正做到有效过程控制。到有效过程控制。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计窗地比窗地比项 目小高层洋房大连万科城花长春上东区大连万科城花长春上东区鞍山万科城花窗地比0.240.2 0.20.20.35l随着三步节能制度出台，门窗造价明显提高，每减少0.01系数，成本即节省68元/m2。l制定合理的窗地比标准，实施严

18、格的过程控制尤为重要。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计立面比立面比项 目小高层洋房大连万科城花长春上东区亿达世纪城（带阁楼）大连万科 城花长春上东区鞍山万科城花立面比0.90.850.771.320.850.9l过于复杂的立面造型是增大立面比系数的重要因素，复杂的立面过于复杂的立面造型是增大立面比系数的重要因素，复杂的立面导致施工单位脚手架及模板的大量耗费，人工降效，措施费用大导致施工单位脚手架及模板的大量耗费，人工降效，措施费用大幅提高。幅提高。l每增加每增加0.10.1的系数增加成本的系数增加成本18182525元元/m2/m2。l合理确定

19、立面比例系数，既节省成本，又减少质量隐患，避免冷合理确定立面比例系数，既节省成本，又减少质量隐患，避免冷桥、渗漏出现，缩短施工工期。桥、渗漏出现，缩短施工工期。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计园林环境费园林环境费环境面积单方：元/平方米项 目大连万科城花大连假日风景大连心宁苑二期大连亿达国际新城长春上东区三期鞍山万科城花二期园林环境费244258114150110244l软硬景比例失衡。软硬景比例失衡。l大型乔木，名贵树种不合理的使用。大型乔木，名贵树种不合理的使用。l开盘与非开盘区的不正确区分。开盘与非开盘区的不正确区分。l公司层面制定不同类

20、型项目环境设计标准。公司层面制定不同类型项目环境设计标准。l改变传统设计思维模式，不追求均好。改变传统设计思维模式，不追求均好。成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理作业过程管理设计作业过程管理设计部品标准部品标准l门窗门窗l外墙砖外墙砖l涂料涂料l交屋标准交屋标准l大堂精装修大堂精装修l散热器散热器l开关插座开关插座成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：获取竞争性低价成本控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式尽量采用工程量清单方式 集中采购集中采购l控制原则：全面招标原则控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则合理低价中标原则 透明公正原则透

21、明公正原则 作业过程管理招标作业过程管理招标成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：合同谈判控制要点：合同谈判 合同审批合同审批l控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订原则、订原则、l招标原则、利益明晰原则招标原则、利益明晰原则 作业过程管理签约作业过程管理签约成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：变更与签证的控制控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制工程质量的控制 工期控制工期控制l控制原则：权力限制原则、时间限制原则控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则多级审核原则、完工

22、确认原则作业过程管理施工作业过程管理施工成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理 施工阶段管理p目标成本制定的全程参与 p现场方案的布局要多沟通p土方平衡p基础方案的选择p图纸会审p招标文件的关注及招标单位的选择p合同的合理制定及严格执行p施工组织及施工方案的确定p分包工程构配件的品质定位p工程标准做法的推广和实施p现场签证变更的时效性和流程合理性p现金流的管理p监理费用的严格控制p结算资料确认开发流程顺序成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：严格审核结算工程量控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价合理确定结算单价l控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则

23、控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则准确高效原则、可复查性原则作业过程管理结算作业过程管理结算成本管理模式成本管理模式-作业过程管理作业过程管理l控制要点：销售承诺控制要点：销售承诺(销售合同、广告、售楼书销售合同、广告、售楼书)物业管理亏损物业管理亏损l控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。作业过程管理销售及物业管理作业过程管理销售及物业管理成本管理知识架构成本管理知识架构成本知识基础知识现场管理与成本业务知识目标成本与责任成本工期与成本质量与成本招标知识与成本监理费用管理现场水电成本管理变更签证发出与确认项目工程建设

24、配套管理图纸管理了解设计施工规范了解合同经济条款现金流管理施工方案的成本比选l知识架构知识架构成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：l数据中心数据中心-成本存在的价值成本存在的价值 对自身总结的全面的数据库对自身总结的全面的数据库 针对市场的数据库针对市场的数据库 对供应商的深入了解对供应商的深入了解 对行业竞争对手的深入了解对行业竞争对手的深入了解l用数据说话用数据说话-保证对话能力保证对话能力 用统计学的方法记录数据用统计学的方法记录数据 用数据对比寻找差距，找出问题用数据对比寻找差距，找出问题 用数据追溯过程，优化作业用数据追溯过程，优化作业 用数据保障决策用数据保障决策 成本管理基础

25、工作成本管理基础工作成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：l流程管理、规范化管理流程管理、规范化管理l风险管理、保证运营成果风险管理、保证运营成果l人员培养、保证公司发展要求人员培养、保证公司发展要求l专业操守、比能力更重要专业操守、比能力更重要 成本管理基础工作成本管理基础工作成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：成本管理是为获得长期竞争优势成本管理是为获得长期竞争优势成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞成本管理的意义不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业长期竞争优势。争优势。全过程、全员、全方位的成本管理全过程、全员、全方位的成本管理成本管理涉及各

26、部门各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是成本管理涉及各部门各业务环节，体现的是公司整体管理水平，管好成本是大家的事大家的事。成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于公司管理层和经理的推动成本意识需要长期影响和灌输，而且必须依赖于公司管理层和经理的推动成本水平是专业水平的反映成本水平是专业水平的反映缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员缺乏经济意识、缺少成本意识不能算是合格的专业人员控制成本不能牺牲产品品质控制成本不能牺牲产品品质保证品质的前提下，尽量节约成本。保证品质的前提下，尽量节约成本。判断成本支出合理性和有效性的标准是看其能够带来的价值。判断成本支出合理性和有效性

27、的标准是看其能够带来的价值。成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：成本人员的基本职业道德成本人员的基本职业道德廉洁奉公，以组织利益为出发点；廉洁奉公，以组织利益为出发点；真实反馈，不唯眼前不唯上；真实反馈，不唯眼前不唯上；勤勉敬业，富有责任心；勤勉敬业，富有责任心；持续学习，富有理想；持续学习，富有理想；成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：工期质量成本成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：成本管理成本管理成本管理成本管理 省钱省钱省钱省钱省钱省钱省钱省钱赚钱赚钱赚钱赚钱 成本管理成本管理成本管理成本管理赚钱赚钱赚钱赚钱省钱省钱 赚钱赚钱 成本管理成本管理成本管理的几个观点：成本管理的几

28、个观点：组织目标组织目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标个人目标及部门目标双赢的过程就是实现个人目标的过程成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：管理者销售设计工程成本花钱最少花钱最少利润最大利润最大作品最优作品最优质量最好质量最好各部门的本位主义状况各部门的本位主义状况管理者销售设计工程成本花钱最少花钱最少利润最大利润最大作品最优作品最优质量最好质量最好齐心协力的状况齐心协力的状况成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：需永久关注需永久关注全员参与全员参与重心前移重心前移方案优化方案优化管理创新管理创新成本管理的发展方向成本管理的发展方向 成本管理的几个观点：成本管理的几个观点：核算型核算型控制型控制型价值创造型价值创造型数据中心数据中心综合成本综合成本成本前置成本前置流程再造流程再造内部控制内部控制供应链供应链。预结算预结算招标招标目标成本目标成本动态成本动态成本责任成本责任成本预结算预结算招标招标成本管理管理工作中，必须围绕成本专业成本管理管理工作中，必须围绕成本专业的核心价值，体现专业性才有意义的核心价值，体现专业性才有意义