第四章成本逼近法.pptx

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1、第四章第四章 成本逼近法成本逼近法考试要求：掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。了解：成本逼近法的应用限制。适用范围适用范围：新开发土地；新开发土地；土地市场欠发育，交易案例少的地区；土地市场欠发育，交易案例少的地区；工业用地；工业用地；特殊性土地特殊性土地特点特点：1 1）成本价格，未考虑土地市场需求及效用；）成本价格，未考虑土地市场需求及效用；2 2）是估算土地成本价格的一种途径。）是估算土地成本价格的一种途径。第一节第一节 成本逼近法概述成本逼近法概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴

2、纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。原理:将将对对土土地地的的所所有有投投资资（包包括括土土地地取取得得费费和和土土地地开开发发费费和和税税费费）作作为为基基本本成成本本，按按照照等等量量资资本本获获取取等等量量利利润润的的投投资资原原理理，加加上上基基本本成成本本所所应应产产生生的的相相应应利利润润和和负负担担的的利利息息，组组成成土土地地价价格格的的基基本本部部分分；同同时时根根据据国国家家对对土土地地的的所所有有权权在在经经济济上上得得到到实实现现的的需需要要，加加上上土土地地所所有有权权应得收益（应得收益（土地增值收益土地增值收益），从而求得地价。），从而求得地价。基本公式

3、:地价土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益 估价步骤1 1 确定土地取得费确定土地取得费2 2 确定土地开发费确定土地开发费3 3 计算税费计算税费4 4 计算利息计算利息5 5 计算利润计算利润6 6 确定土地增值收益确定土地增值收益7 7 修正并确定土地价格修正并确定土地价格 第二节 成本逼近法估价方法一、土地取得费概念：是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。计算方法：计算方法：1.通过征用农村集体土地2.通过城市房屋拆迁取得3.通过从市场取得1.1.通过征用农村集体土地通过征用农村集体土地土地取得费包括征地费用和相关税费。征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上

4、物补偿费和青苗补偿费。相关税费包括：耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。2.2.通过城市房屋拆迁取得通过城市房屋拆迁取得 土地取得费按按拆拆迁迁安安置置费费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费补助费及相关税费相关税费。3.3.通过从市场取得通过从市场取得 土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格。注意：土地取得费应是评估期日的重置费用；征地、折迁等取得土地的费用资料，应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费平均土地取得费入手计算；各费用的计算应以当当地地正正在在执执行行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算

5、。二、土地开发费二、土地开发费1.构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。1）基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度土地开发程度（1 1）准准确确区区分分宗宗地地内内外外开开发发程程度度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。（2 2）红线内外开发程度不一致现象。）红线内外开发程度不一致现象。A、红线外开发程度比红线内低：B、红线外开发程度比红

6、线内高：确定了开发程度以后，根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。注意：土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理：应分摊费用=受益程度设施总费用三、利息的计算利息的概念：利息的概念：利息是资金的时间价值。利利息息的的计计息息方方式式：有单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。利利息息的的计计算算方方法法：土地取得费及其税费利息以整整个个取取得得费费为基数，计息期为整整个个开发期；开发费利息按照均匀投入，计息期按整个开发期的一半一半计。土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。估算利息必须把握的几点计计息息项项目目：全部预付资本，包括土

7、地取得费、开发费及税费等；计计息息期期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算。计计息息方方式式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。利息率：利息率：一般选用同期银行贷款的利率。四、利润的计算四、利润的计算 利利润润计计算算的的依依据据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。利润的计算基数利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。利润的计算方法利润的计算方法：投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）*投资回报率 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用

8、地的某种利用条件而发生的价值增加额。成本价格成本价格乘以土地增土地增值值收益率收益率即为土地增土地增值值收益收益.土土地地增增值值收收益益率率 出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为1030。五、土地增值收益五、土地增值收益土地增值收益（土地取得费+土地开发费+税费利息利润）*土地增值收益率注意：实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于出让金标准多为宗地最高出让年限的出让金，与评估宗地的剩余使用年限不一致，须进行使用年期的修正使用年期的修正。例如：某单位于2000.1.1以出让方式取得一宗工业用地，2005.1.1拟将其转让，经市场调查，2005.1.1土地取得费、开发费、利

9、息、利润及税金共计500元/平方米，土地增值收益采用当地出让金标准，为50元/平方米。土地还原率取6%，用成本逼近法评估其单价。土地增值收益=出让金1-l(1+r)m/1-l(1+r)nm待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。待估宗地价格(土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润)1-l(1+r)m+出让金1-l(1+r)m/1-l(1+r)nm待估宗地剩余使用年期；n法定最高使用年期。1根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行个个别因素修正。别因素修正。2求取有限年期的土地使用权价格时，应进进行行土土地地使使用权年期修正用权年期修正。其修正公式为：K=1-1/（1+r）n六、土地价格的

10、修正与确定3如果采用成本逼近法测算的是某一小区(或开发区)的平均土地价格，还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊。计算公式如下：可出让土地的平均单价可出让土地的平均单价土地总平均单价/可出让土地比率可出让土地比率=可出让土地面积/总土地面积4宗地成熟度修正宗地成熟度修正 由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，而对宗地红线内的开发状况没有考虑，因此对于宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正。根根据据上上述述各各步步骤骤的的修修正正调调整整后后，最最后后确确定定成成本本逼逼近近法的评估结果。法的评估结果。需要注意的是，这种方法计算出的地价是从土

11、地所需要注意的是，这种方法计算出的地价是从土地所有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能有者的角度得到的，而土地使用者（受让人）能否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地否接受此价格，需要土地使用者分析预期的土地收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对收益或同已发生的交易价格比较后，确定自己对宗地价格的认同标准。宗地价格的认同标准。第三节 成本逼近法的应用 某开发区征用土地总面积5k，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5k。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4

12、.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元，征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/k，开发周期为两年，且第一年的投资总额占总开发投资的40，总投资回报率为20，土地增值收益率取20，当年银行年贷款利息率为10，土地还原率确定为7。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。1.计算土地取得费(4.5+1.5)108(5106)120(元)2.计算土地开发费 (2.0108)(1106)200(元)3.计算投资利息120(1+0.1)2-1+20040(1+0.1)1.5 -1+20060(1+0.1)0.5-125.20+12.30+5.8643.36(元)4.计算投资利润 (120+200

13、)2064(元)5.计算土地增值收益 (120+200+43.36+64)2085.47(元)6计算土地价格土地价格土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益120+200+43.36+64+85.47512.83(元)7进行可出让土地比率修正开发区可出让土地比率(开发区总面积-不可出让土地面积)开发区土地总面积100 =(5-1.5)510070则可出让土地的平均单价512.8370732.61(元)8进行土地使用权年期修正以上求取的是土地无限年期的使用权价格，则50年的土地使用价格为：732.611-1(1+0.07)50707.74(元)9计算土地总价格707.741000

14、07077400(元)采用成本法估算出的该宗工业用地的价格为：单位面积价格为707.74元m2，总价格为707.742万元。例2：某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”。2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不

15、变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。解题思路：分步计算土地取得费、土地开发费、利息、利润计算无限年期土地成本价格计算49年期土地成本价格和土地增值收益（出让金）计算49年期土地价格常见难点与问题新增建设用地有偿使用费不能计入成本！是国家向市、县政府征收的，不是对用地者。特别注意：开发费若以基础设施配套费标准计算，计息期为整个开发期。因为需在土地开发前一次性支付年期修正错误年期修正错误:不修正或修正错误。计算步骤中有关单位不一致计算步骤中有关单位不一致:万元/亩转化为元/平方米（直接乘15）万元/平方公里转化为元/平方米（直接除100）1.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润为（）元/平方米 2.某中介机构评估一块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费50元/平方米，土地开发费为300元/平方米，贷款利率5.31%，存款利率1.98%，开发周期为两年，利息为（）元/平方米 3.某开发区土地总面积为5平方公里，区内道路，绿地等公共设施占地1.5平方公里，现已完成五通一平，该开发区土地取得费及税费75元/平方米，土地开发费、利息、利润为250元/平方米，土地增值收益率为20%，土地还原利率6%，求可出让土地50年土地使用权单价（）