强排方案设计培训.pptx

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1、会计学1强排方案设计培训强排方案设计培训01强排的概念定义第1页/共62页01 强排的概念&定义强 排 定义：用地强度强迫建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。强排的理念是一直在变的。第2页/共62页02强排包括什么周边情况分析+产品分析总平面图+日照指标第3页/共62页02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析周边情况分析用地区位分析用地现状分析用地价值分析周边竞品分析对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析对周边环境、道路、交通

2、、配套，以及土地本身控规分析对土地按照资源分布价值进行分类对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析产品分析第4页/共62页用地价值分析用地现状分析用地区位分析n用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析虹桥机场2号航站楼虹桥火车站九亭镇徐家汇七宝镇松江北场一号地块闵行区中心上海松江北场项目周边情况分析02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析第5页/共62页02 强排包括什么&周边情况分析n用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松江北场项目02 强排包括什么&周边

3、情况分析+产品分析第6页/共62页n用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松江北场项目02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析第7页/共62页外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质地块价值排序：地块4 地块1 地块3n用地价值分析：对土地按照资源分布价值进行分类周边情况分析用地价值分析用地现状分析用地区位分析上海松江北场项目02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析第8页/共62页一梯二户一梯三户一梯四户一梯五户一梯六户其他万科金色名郡绿

4、地海顿公馆绿城玉兰公寓绿城百合公寓碧水源滨湖品阁合肥万科金色名郡n意向产品分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析产品分析周边竞品分析02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析第9页/共62页产品类型产品分布原则园区出入口位置园区景观设计原则通过前期分析应得出以下结论：02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析商铺定位第10页/共62页02强排包括什么周边情况分析+产品分析总平面图+日照分析指标第11页/共62页02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标沈阳万科铁西蓝山经济技术指标总用地面积51832.0 容积率3.0 计容建筑面积154535.7 住宅建筑面积118810.3 底商建

5、筑面积24972.2 LOFT建筑面积10161.2 配套建筑面积662.2 商业比22.6%总户数1,242 地下建筑面积23,039 其中人防地下室7,590 非人防地下室15,449 停车位970 其中住宅（0.5）地下621商业（100/个）地下39 地上310产品面积段套数占比功能性两房758517914.4%舒适性两房869561449.4%功能性三房96105314 25.3%舒适性三房140135 10.9%合计1242100.0%总平面图第12页/共62页日照分析沈阳万科铁西蓝山02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标第13页/共62页指标总占地面积总占地面积104600

6、 104600 m2建筑用地面积建筑用地面积104600 104600 m2总建筑面积总建筑面积327,901 327,901 m2建筑物占地面积建筑物占地面积4188541885m2建建 筑筑 密密 度度40.04%40.04%绿绿 地地 率率40%40%计容积率面积计容积率面积262,458 262,458 m2容容 积积 率率不计容积率不计容积率建筑面积建筑面积2.509 2.509 2.509 2.509 商业比商业比12.00%12.00%道路用地合计道路用地合计沥青路面车行道沥青路面车行道砼路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装广场硬质铺装人行道硬质

7、铺装人行道0 0绿化用地合计绿化用地合计重要公共绿地重要公共绿地组团宅间绿化组团宅间绿化底层私家花园底层私家花园体育体育(游乐游乐)设施占地设施占地水景占地面积水景占地面积0 0产品构成产品构成占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积可售面积可售面积产品比例产品比例平均每户面平均每户面积积单元数单元数层数层数户数户数住宅住宅73+76+86 73+76+86#DIV/0!63,830 63,192 28%79 7 71919813 813 135+135135+135多层多层#DIV/0!14,850 14,702 6%135 11115 5110 110 90+90+90+10590+9

8、0+90+105#DIV/0!82,227 81,405 36%95 9 92424864 864 90+9090+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 8 88 8164 164 96+7896+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 2 22626210 210 135+135135+135多层多层#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 14 6 6 168 168 110+110110+110多层多层#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 10 6 6 114 114 住宅小计住宅小计0#DIV/0!229,78

9、7 227,489 95%105 61612,443 2,443 公共配套建筑公共配套建筑商业商业#DIV/0!31,496 31,181 成本核算说成本核算说明明需分摊所有八大类费用需分摊所有八大类费用 写字楼（产品写字楼（产品信息详见批注）信息详见批注）#DIV/0!0 公寓公寓0 分摊本身主体建造成本分摊本身主体建造成本#DIV/0!0 小学小学成本全部摊成本全部摊入可售部分，入可售部分，不单独保留不单独保留成本成本物业用房物业用房785 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本社区社区391 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单

10、独保留成本市政公用市政公用0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本公厕公厕车位数车位数建筑面积建筑面积可售面积可售面积停车停车地下车位地下车位(人防人防515 19,579 只分摊主体建安成本，或保留定额成本只分摊主体建安成本，或保留定额成本地下车位地下车位(非人非人防防1,372 46,648 根据是否可售及收入配比原则自行确定根据是否可售及收入配比原则自行确定0 根据是否可售及收入配比原则自行确定根据是否可售及收入配比原则自行确定0 不单独留成本不单独留成本地上车位地上车位208 不计面积不计面积小计小计2,095 合计合计327,901 258,670

11、 沈阳万科铁西蓝山02 强排包括什么&总平面图+日照分析+指标第14页/共62页03强排怎么做各个公司强排的侧重点天华怎么做强排第15页/共62页03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点1.龙湖/中海：计算，重视获值。沈阳中海寰宇天下第16页/共62页龙湖 双珑原著03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第17页/共62页2.万科：研究产品合肥万科金色名郡 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第18页/共62页合肥万科金色名郡 2.万科：研究产品03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第19页/共62页结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。结论二：板塔结合，结合办公和商业适当做Loft，但存

12、在一定的报批风险。合肥万科金色名郡 2.万科：研究产品03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第20页/共62页强调中轴对称布局纯点式高层塔楼大围合布局高层塔楼+18层小高层围合布局强调塔楼景观资源布局各地块塔楼围合结合7层洋房布局塔楼大围合结合7层洋房布局3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计此方案庭院尺度可实现最大化，列为深化方向此方案花园洋房可实现最大化，列为深化方向青岛方兴项目 03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第21页/共62页顺应地形排布的方式有利于把地块撑满，总量做高（偏角30）纯南北朝向排布会导致很多边角无法用足，总量难以做足无法用到的边角料上海松江北场3.天华：除以上条

13、件外，更要侧重空间和设计03 强排怎么做&各个公司强排的侧重点第22页/共62页24强排方案1面积总量：190760超出面积：9860两梯四户+一梯两户多层楼栋强排怎么做&各个公司强排的侧重点上海松江北场3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计第23页/共62页25面积总量：180900无余量强排怎么做&各个公司强排的侧重点多层楼栋上海松江北场强排方案1两梯四户+一梯三户3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计第24页/共62页26面积总量：182140超出面积：3446强排怎么做&各个公司强排的侧重点多层楼栋上海松江北场强排方案1两梯四户+一梯两户+一梯三户3.天华：除以上条件外，更要侧

14、重空间和设计第25页/共62页27带形花园式组团式形态丰富，利于形成多个节点空间有利于分期有利于组织交通栋距没有明显优势形态单调不利于分期不利于组织交通栋距相对较大多层楼栋强排怎么做&各个公司强排的侧重点上海松江北场规划可能性分析3.天华：除以上条件外，更要侧重空间和设计第26页/共62页2803强排怎么做各个公司强排的侧重点我们沈阳天华怎么做强排第27页/共62页建筑间距：日照间距 ：指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量 而保持的一定间隔距离。沈阳地区参照 64号令，其他地区参照当地相关规范。防火间距：高层&高层13m,高层&多层9m,多层&多层6m,【建筑设

15、计防火规范】卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m.设计前期需要掌握：日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第28页/共62页日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区)建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线不小于8米。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第29页/共

16、62页1.道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。2.用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。3.容积率：建设用地内的总建筑面积与建设用地面积的比值，是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值。搞清几项指标：一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系。容积率指标与相对应的产品形态容积率指标2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第30

17、页/共62页容积率拆分：通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前容积率拆分后03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第31页/共62页03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第32页/共62页容积率拆分方法及案例：昆山世茂蝶湖湾项目区位：江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万平，容积率1.5地块原始状况：优势：地块内部有天然水系，内部地势平整。劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较大的噪声和尾气污染。03 强排怎么做&我们沈阳天华

18、怎样做强排第33页/共62页项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第34页/共62页效果图03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第35页/共62页4.建筑高度：航空限高：建筑物室外地坪至建筑物顶部最高处（楼梯间、水箱间、天线、避雷针等）之间的高差，是规划部门在规划设计指标中规定的对宗地内建筑

19、的高度限制。常规建筑高度：由于通则、建规、高规对建筑高度定义不同，不能将消防设计中的建筑高度计算与规划设计中的建筑高度计算混淆，一般意义上，消防设计专篇中描述的建筑高度应为消防设计建筑高度，平屋面计算到建筑面层。报领规证，以及其他手续，施工图建筑说明中的建筑高度指规划设计建筑高度，平屋面计算至女儿墙顶。限高的控制点，一般有“建筑最高点高度”和“檐口高度”两种。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第36页/共62页5.建筑密度：各类建筑基地面积的总和/场地用地面积100%建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区

20、和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%30%，高层小区一般为20%25%；公建或商业的建筑密度一般会根据项目单独给定，一般会比住宅项目高，例如45%甚至更高。6.总用地面积：用地红线坐标范围内的用地面积。7.商业比：商业面积/计容建筑面积。8.绿线、蓝线、紫线、黄线等不常用，用到时需查相关规范。03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第37页/共62页相关规范：第十条多层建筑遮挡相邻住宅，当两幢建筑平行布置或相互夹角在30度以下时，建筑间距按下列标准执行：（一）在三环路以内地区，当遮挡建筑计算高度小于18米时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于9米；当遮挡建筑计算

21、高度大于18米时，建筑间距系数不得小于1.7。（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.7，且建筑间距不得小于9米。第十三条高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比小于1.2时，按遮挡建筑计算高度确定建筑间距系数（一）在三环路以内地区，建筑间距系数不得小于1.7；（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于2.0；第十四条高层建筑遮挡相邻住宅，当建筑高度与建筑面宽之比大于1.2时，按遮挡建筑面宽确定建筑间距系数：（一）在三环路以内地区，当建筑高度在40米以下时，建筑间距系数不得小于1.3，且建筑间距不得小于30米；当建筑高度在40米以上时，建筑间距系数不得小于1.4，且建筑间距不得

22、小于40米；（二）在三环路以外地区，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于40米；沈阳政府64号令03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第38页/共62页操作方法1.用地测算2.测算结果综合3.计算指标4.加入设计含量03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第39页/共62页196m174m238m260mS=180 x6x13=14040S=180 x6x13=12960S=240 x6x10=14400S=240 x6x11=158406F12mX15m6F12mX20mn通过对用地横向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况nS=每单元标准层面积x层数x单元数多层强排横向

23、测算1.用地测算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第40页/共62页S=180 x6x6+240 x6x4=12240S=180 x6x8+240 x6x4=14400S=180 x6x6+240 x6x6=151206F12mX15m6F12mX20mn通过对用地横向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况nS=每单元标准层面积x层数x单元数196m174m238m260m1.用地测算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排多层强排横向测算第41页/共62页196m174m238m260m6F12mX15mn通过对用地纵向进行多种排布方式的尝试，找出获值最大的一种情况nS=每单元

24、标准层面积x层数x单元数S=180 x6x12=12960S=180 x6x3+180 x5x12=140401.用地测算5F12mX15m03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排多层强排纵向测算第42页/共62页5F12mX15mn通过对用地横向及纵向的排布测算，得出能够最大限度用足用地的初步强排方案6F12mX15m6F12mX20m5F 12mX20m196m174m238m260m2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第43页/共62页2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排如果容积率不足:加大户型进深，可以提高容积率如果容积率超过要求：增加面宽，可以

25、提高住宅品质增加进深，缩小面宽增加面宽第44页/共62页2.测算结果综合03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排强排节约用地方式注意前后楼的相交面楼间距的控制可以小于日照间距注意控制楼间的最近距离高层第45页/共62页2.测算结果综合238m260mL高层户型面宽d横向可以排列七栋高层03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排Ld=最多排列个数196m174m高层高层强排测算控制日照间距控制日照间距ddd第46页/共62页更多的变化要靠各位在实践中磨练03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第47页/共62页沈阳万科化工厂B地块&红梅B地块方案 规划指标总占地面积总占地面积104600 1046

26、00 m2建筑用地面积建筑用地面积104600 104600 m2总建筑面积总建筑面积327,901 327,901 m2建筑物占地面积建筑物占地面积4188541885m2建建 筑筑 密密 度度40.04%40.04%绿绿 地地 率率40%40%计容积率面积计容积率面积262,458 262,458 m2容容 积积 率率不计容积率不计容积率建筑面积建筑面积2.509 2.509 2.509 2.509 商业比商业比12.00%12.00%道路用地合计道路用地合计沥青路面车行道沥青路面车行道砼路面车行道砼路面车行道硬质铺装车行道硬质铺装车行道硬质铺装广场硬质铺装广场硬质铺装人行道硬质铺装人行道

27、0 0绿化用地合计绿化用地合计重要公共绿地重要公共绿地组团宅间绿化组团宅间绿化底层私家花园底层私家花园体育体育(游乐游乐)设施占地设施占地水景占地面积水景占地面积0 0产品构成产品构成占地面积占地面积容积率容积率建筑面积建筑面积可售面积可售面积产品比例产品比例平均每户面平均每户面积积单元数单元数层数层数户数户数住宅住宅73+76+86 73+76+86#DIV/0!63,830 63,192 28%79 7 71919813 813 135+135135+135多层多层#DIV/0!14,850 14,702 6%135 11115 5110 110 90+90+90+10590+90+90+

28、105#DIV/0!82,227 81,405 36%95 9 92424864 864 90+9090+90#DIV/0!14,993 14,843 7%91 8 88 8164 164 96+7896+78#DIV/0!18,667 18,480 8%89 2 22626210 210 135+135135+135多层多层#DIV/0!22,680 22,453 10%135 14 14 6 6 168 168 110+110110+110多层多层#DIV/0!12,540 12,415 5%110 10 10 6 6 114 114 住宅小计住宅小计0#DIV/0!229,787 227

29、,489 95%105 61612,443 2,443 公共配套建筑公共配套建筑商业商业#DIV/0!31,496 31,181 成本核算说成本核算说明明需分摊所有八大类费用需分摊所有八大类费用 写字楼（产品写字楼（产品信息详见批注）信息详见批注）#DIV/0!0 公寓公寓0 分摊本身主体建造成本分摊本身主体建造成本#DIV/0!0 小学小学成本全部摊成本全部摊入可售部分，入可售部分，不单独保留不单独保留成本成本物业用房物业用房785 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本社区社区391 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本

30、市政公用市政公用0 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本成本全部摊入可售部分，不单独保留成本公厕公厕车位数车位数建筑面积建筑面积可售面积可售面积停车停车地下车位地下车位(人防人防515 19,579 只分摊主体建安成本，或保留定额成本只分摊主体建安成本，或保留定额成本地下车位地下车位(非人非人防防1,372 46,648 根据是否可售及收入配比原则自行确定根据是否可售及收入配比原则自行确定0 根据是否可售及收入配比原则自行确定根据是否可售及收入配比原则自行确定0 不单独留成本不单独留成本地上车位地上车位208 不计面积不计面积小计小计2,095 合计合计327,901 258,670 3.进行

31、指标计算03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第48页/共62页以100+60两户为计算单元建筑面积：100 x（2x18x2）+60 x（2x18x2）=11520以100+60+60+100的一栋楼为计算单元建筑面积：（100+60+60+100）x18x2=11520优势：计算多层洋房等利于自由组合楼。优势：标准层相同的前期测算。nS=每种户型的面积x总套数（园区内该户型）案例：两栋18层住宅，标准层面积为100+60+60+100=320nS=每栋楼标准层总面积x层数x栋数（标准层相同）3.进行指标计算-指标的两种计算方法03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第49页/共62页天华

32、给甲方的永远不是强排，是设计。4.增加设计含量03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第50页/共62页一 高层写字楼+单动线外街模式公建总面积：42936平方米其中商业面积：25976平方米写字楼面积：16790平方米三 高层写字楼+东侧内街模式公建总面积：42442平方米其中商业面积：29600平方米写字楼面积：12842平方米四 多层写字楼+东、南侧内街模式公建总面积：42442平方米其中商业面积：35880平方米写字楼面积：6562平方米（多层）二 高层写字楼+东侧内街模式公建总面积：43968平方米其中商业面积：28227平方米写字楼面积：15741平方米4.增加设计含量03 强排怎

33、么做&我们沈阳天华怎样做强排第51页/共62页利用进深，留出西侧商业用地形成中心景观利用面宽，留出南侧商业用地4.增加设计含量-方案比较03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第52页/共62页2023/5/2544.增加设计含量03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第53页/共62页2023/5/2554.增加设计含量03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排第54页/共62页2023/5/25604常见错误1不重视周边分析2主观过早介入3住宅、商业关系4用地浪费第55页/共62页04 常见错误&周边分析1.不重视周边分析噪音污染严重，宜设置小户型，并且尽量中间户多以减小噪音。两梯四户最优。景观资源较好，远离公路，宜设置大户型。不利因素：噪音、臭水沟、铁路、化粪池有利因素：绿化带等第56页/共62页04 常见错误&周边分析2.主观过早介入第57页/共62页04 常见错误&周边分析3.住宅与商业关系欠缺考虑底商转角处布置住宅住宅紧贴底商外墙，未留出开门位置住宅布置在沿街底商上时，未留出开门位置第58页/共62页04 常见错误&周边分析4.用地浪费小高层小高层大户型未做强排测算之前做强排测算之后第59页/共62页04 常见错误&周边分析4.用地浪费小高层多层未做强排测算之前做强排测算之后第60页/共62页谢谢！ThankYou！第61页/共62页