某县房地产市场调查报告.pptx

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1、ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management龙里县房地产市场调查报告(2013年8月)2宏宏 观观 环环 境境Part 1区区 域域 环环 境境Part 2目 录本本 地地 市市 场场Part 3客客 户户 分分 析析Part 4 Part 1 宏观市场ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management4多彩贵州城与中铁度假中心给龙里带来了更多的发展机会。贵龙城市经济带u地理位置：贵阳市东出口地段，东出三湘、南下两广必经之地，u区

2、域发展承接产业转移和强化贵阳城市经济圈服务功能、吸引东中部经济较发达地区产业进入的桥头堡和近距离平台。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management5u交通西北：紧靠龙洞堡机场、规划环城铁路；中部：贵新高速公路；南侧：规划贵广高速公路、贵广高速、铁路通过；东侧：紧靠空港、铁路枢纽和高速公路；“两高”即贵广高速公路、高速铁路的建设，为贵龙城市经济带的发展带来了历史性的战略机遇。“两高”将成为西南地区通向华南沿海最快捷的通道，这使得本地区在珠三角地区的交通连接更加通畅快捷，经济联系将变得十分紧密，这为积极承接东部发

3、达地区产业转移和产业集聚，构建和发展贵龙城市经济带创造了非常有利的条件。城市交通路网“南下两广、东出三湘”交通节点，航空、铁路、公路“三港合一”的贵阳同城化交通体系。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management6龙里发展的总体目标2020年实现贵龙经济带区域，GDP总量达到200亿元以上；人口聚集30万以上；森林覆盖率达到46%以上。发展契机气候宜人，宜居性强，水电充沛，城市发展的优先前提“贵龙经济带”的建设，给龙里带来了前所未有的机遇产业结构由以往的农业主导向工业转型，同时服务业比重逐渐增多，显示出龙里未来

4、经济发展将更加迅猛、健康。贵阳东大门，“三港合一”交通节点，融入”贵阳半小时经济圈”融入“贵阳半小时经济圈”，后发优势明显，对贵阳房地产市场具有一定影响力。发展契机及目标 Part 2 区域市场ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management8住宅供销情况 龙里住宅市场受自建房影响，2011年前市场供销量均较为有限；2009-2011年年均去化量有限，仅约71000平米；2011年供应剧增，住宅存量约80000平米，市场出现供过于求现象。2008-2011年住宅供年住宅供销销面面积积供应面积销售面积2008-20

5、11年住宅供年住宅供销销套数套数供应套数销售套数n2010年前，龙里住宅市场供销基本平衡，2011年供应剧增，市场存量约8万平米；n2009、2011年分别相较于2008、2010年商品房市场供应有不低于50%的明显增长；n2009-2011年，龙里年均住宅销售面积约71000平米。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management9住宅月均销量龙里住宅销售市场月均销售量波动较大，受返乡潮置业影响主要销售旺季集中在9月-2月ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Plannin

6、g|Agency|Management10住宅供销情况2008-2011年商年商业业供供销销套数套数供应套数销售套数2008-2011年商年商业业供供销销面面积积供应面积销售面积n 龙里商业市场供应量十分有限，2008-2011年年均供应量仅约10000平米；n2008-2011年龙里商业市场均出现供过于求的局面，究其原因为：商业供应量有限，且在开发项目中所占比例不大，大部分开发商均将商业作为自有资产自持运作；ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management11受自建房影响，商品房供销量与去化速度有限房地产调控政

7、策依旧严峻，但对龙里房市影响相对较小20112012年供应与存量剧增，未来市场竞争与压力愈发严峻销售价格保持15%以上的年均高增长，市场销售价格低，有一定上升空间返乡置业特征明显，销售旺季集中在9月-2月随着城市扩容改建，自建房逐步退出市场，商品房成为主流供应住宅供销情况区域市场小结 Part 2 区域市场ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management13住宅板块划分龙架山区域老城区域县政府区域龙架山区域建筑形体：高层/小高层/别墅主力户型：100-140平米/套三畅销户型：同上价格区间：3300元/平米主力客

8、户群：贵阳客户/原住多次改善型客户竞争特点：自然资源型片区在售项目：森林溪畔 芸台-芷岸老城区域建筑形体：高层/小高层主力户型：100-130平米/套三和90平米套二畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/外地投资客/乡镇客户竞争特点：成熟配套/生活惯性在售项目：西南药都 金鹏花园县政府区域建筑形体：高层主力户型：90平米/套二和110-130平米/套三畅销户型：同上价格区间：2600-3100元/平米主力客户群：原住民/乡镇客户竞争特点：未来城市中心区域在售项目：锦绣龙山待售项目：龙城国际 莱茵堡ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consul

9、tancy|Planning|Agency|Management14楼盘名称楼盘名称面积区间面积区间 户型类别户型类别 套数比例套数比例锦绣龙山花园锦绣龙山花园83-9083-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 25%25%110-130110-130 三室两厅双卫三室两厅双卫 75%75%西南药都生态城西南药都生态城 85-9885-98 两室两厅单卫两室两厅单卫 45%45%100-140100-140 三室两厅双卫三室两厅双卫 50%50%50-6050-60 一室一厅单卫一室一厅单卫5%5%金鹏花园金鹏花园 80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 25%25%100-130100-

10、130 三室两厅双卫三室两厅双卫 60%60%110-160110-160 四室两厅双卫四室两厅双卫 15%15%芸台芷岸芸台芷岸 80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 35%35%100-140100-140 三室两厅双卫三室两厅双卫 50%50%130-160130-160 四室两厅双卫四室两厅双卫15%15%森林溪畔森林溪畔55-6555-65 一室两厅单卫一室两厅单卫 10%10%80-9080-90 两室两厅单卫两室两厅单卫 30%30%100-140100-140 四室两厅双卫四室两厅双卫60%60%住宅板块划分市场已推售项目户型特征ChinaLAND思|行|致|远顧問|

11、策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management15市场格局版块解构区域名称中心城区目前均价高层：32003500多层：-洋房：-别墅：-代表案例名门时代广场供应量万平米潜在竞争项目主要特征：区地处于龙里成熟的商业圈和中心圈之上，商业繁华，居住氛围成熟，但由于旧城改造难度大，拆迁成本高，因此本片区现有楼盘并不多。加之旧城区建筑布局混乱，民房混杂，而其他片区离市中心也并不远，目前此片区并不是适宜居住的首选，因此此片区除了位置特别好的个别项目可以标出个超高房价以外，该片区的大部分项目销售价格也并没有绝对高于其他板块片区的项目。老城区域ChinaLAND思

12、|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management16地区主力项目个案分析市场格局名门时代广场项目区位：龙里县城中心大十字开发商：贵州天成鑫鑫房地产开发有限公司项目规划总占地面积98.04亩，建筑面积49.77万平方米，由投资12.72亿元，龙里大十字棚户片区进行保护性升级改造的重点项目。项目卖点融入城市整体的发展方向，设计通过建筑体块的穿插，城市开放的层次变化，商业、居住、LOFT等功能的互相转换，形成具有独特魅力的商住综合体。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agenc

13、y|Management17地区主力项目个案分析市场格局名门时代广场项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，中心区规模社区，配套齐全，生活便利、商业氛围好。劣势：城市中心闹市区，交通拥堵，出行较为不便。缺乏自然环境，空气质量差，噪音污染严重。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management18地区主力项目个案分析市场格局伯爵城市广场项目区位：龙山镇火车站片区开发商：龙里伯爵房地产有限公司项目情况：蓄客登记中项目卖点Art-deco建筑风格，市场空白点，龙里房地产外立面设计亮点；极为适合商业体项目。

14、商业、居住、酒店、娱乐等功能的互相转换，形成具有独特魅力的综合体项目。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management19地区主力项目个案分析市场格局项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，城市中心区，配套齐全，生活便利、商业氛围好。劣势：火车站片区，交通拥堵，空气质量差，噪音污染严重，自然环境差。伯爵城市广场ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management20市场格局县政府区域版块解构区域名称中心城区目前均价高层：

15、28003200多层：-洋房：-别墅：-代表案例龙城国际广场供应量万平米潜在竞争项目主要特征：县政府区域属于龙里中心区向东推进所形成的新居住区，该片区是龙里政府所在地，拥有便捷的交通网络，城市生活配套将随着城市的改造和发展，商业中心的转移将逐渐成熟。此板块房地产市场吸引了大量想固守在老城中心或接近于老城中心的购房客群关注。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management21地区主力项目个案分析市场格局龙城国际广场项目区位：金龙路与贵新联络线交汇处建筑类型：板塔结合,高层开发商：贵州博林房地产开发有限公司项目规划建

16、筑面积40余万平米，商业约10万方。分为高端住宅“龙城国际”，大型购物广场“龙城天街”，五星级酒店“龙城大酒店”三个部分。项目卖点区位优势突出，商业、居住、办公、酒店等功能的互相转换，城市综合体项目，华联、星空已经签约。六大主题商业街区、专业商管公司服务。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management22地区主力项目个案分析市场格局项目优劣势优势：城市综合体项目，整体形象较好，品质较高，华联超市、星空影院签约，商业发展前景好。劣势：新开发城区，人气不旺，商业氛围不高。售楼部金龙路与贵新联络线交汇处售楼电话085

17、4-5665888开盘时间2012年7月28日起价（面价）2980元/平方米均价（面价）3200元/平米产权类别大产权房产权年限70年开工时间2011/5/8容积率3绿化率30%总户数2356户建筑面积406619占地面积64280车位数2000个商业面积100000租金模式保底租金+扣点ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management23地区主力项目个案分析市场格局城上城项目区位：小十字及冠山（东门片区）建筑类型：板塔结合,高层开发商：重庆云邦集团福临房地产开发有限公司项目规划占地面积为7万7千平方米，建筑面积

18、为42.6万方。其中打造16万方龙里县最大的商业中心。项目卖点商业、商贸、休闲、体验、游乐、购物、消费、居住等一体的综合体项目。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management24售楼部在小十字，老公安局内售楼电话0854-5830222营销阶段蓄客登记预开盘时间2013年底产权类别大产权房产权年限70年建筑面积426000占地面积77000商业面积100000租金模式保底租金+扣点地区主力项目个案分析市场格局ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agen

19、cy|Management25龙架山区域市场格局版块解构区域名称中心城区目前均价高层：28003200多层：-洋房：-别墅：-代表案例芸台芷岸供应量万平米潜在竞争项目主要特征：片区属于架山开发区，离老城区较远，布局较为规整，区内周边民房较多，区域生活配套不完善。目前，该板块是安顺房地产市场较冷区域。此板块开发前，自然生态环境较好，主要依托龙架山旅游资源、度假酒店带动经济发展。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management26地区主力项目个案分析市场格局芸台芷岸项目区位：建筑类型：围合式、复合建筑形态小区开发商：

20、贵州天益丰房地产开发公司项目规划占地面积为100000平方米，建筑面积为170000平方米。项目卖点休闲、度假、旅游、居住为一体的中高档住宅小区。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management27地区主力项目个案分析市场格局项目优劣势优势：城市中高端住区，整体形象好，品质高，市场口碑良好。片区规划较好，未来发展前景良好，升值前景较高.劣势：新开发城区，人气不旺，缺乏市政、生活、商业配套。ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Manageme

21、nt28住宅开发主力板块：1.传统的老城区域。2.政府行政机构为主，新兴居住区域3.旅游中心、休闲度假中心龙架山区域。住宅价格区间1、各版块由于现阶段属性不同或开发状态不同，差异性较大。2、目前市场最高价格为“别墅”，市场均价达到11000元/平米，其次为多层，市场均价达到3600元/平米，最后是高层住宅，市场均价达到3200元/平米。物业形态1、目前市场上主力产品以高层住宅，辅助小高层；洋房形态产品较少。2、市场项目建筑密度大，景观可塑性差、通透性差。3、产品形态多样化，投资性物业较多。户型设计1、市场产品户型设计多样化，空间布局可变性较多。2、户型面积区间以85125平米为市场主力。3、户

22、型使用功能型较多，能满足日常生活、休闲空间。住宅市场小结市场格局 Part 2 客户分析ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management30本消费者问卷采集样本共计150份，其中表示有意向购买本区域项目的客户50位，占此次市调的33%。结论：意向客户中52%都是龙里城区客户42%33%5%5%2%3%意向客户区域龙里城区 乡镇 都匀 贵阳 省外 其它区域客源群体ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management31意向购房集中在20-

23、40岁之间，占到样本总数的80%分别有32.8%、35.3%的受访者钟情购买小高层与高层住宅 结论：龙里购房呈年轻化趋势、小高层、高层已逐步得到市场认可意向房源 多层 小高层 高层 花园洋房 别墅18.4%35.3%32.8%10.1%3.4%12%20%22%26%14%6%目标客户年龄（岁）20-25 26-30 31-35 36-40 41-50 50以上客源群体ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management32结论：中、高等文化水平，个体经营者与机关/企事业单位为主力购房群体职业以个体经营者与机关/企事

24、业单位员工为主，分别占42%、30%22%46%28%2%2%目标客户教育程度初中及以下 中专/高中 大专本科 硕士及以上 其他42%22%26%8%2%目标客户工作职业个体经营者企/事业单位员工专业技术人员 中专/高中学历占46；客源群体ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management33客源群体以刚性需求的婚房与二代房为主，占60%，其次为改善需求，占22%，少量投资需求；结论：以刚性需求的自住型消费为主，且首次置业居多以68%首次置业客群占绝对量。30%22%30%14%4%目标客户购房目的婚房 改善居住环

25、境 为下一代考虑 投资 其他68%22%10%目标客户置业次数第一次 第二次 多次ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management34客源群体结论：地段与总价是龙里客户核心关注点 其次关注交通、户型、配套 与立面形象与社区环境20%14%5%2%2%12%1%22%13%0%6%1%0%目标客户购房考虑因素地段交通环境园林社区规模ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management35客源群体结论：套三、套二需求量最大ChinaLAND

26、思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management36客源群体结论：套二的面积需求集中在80-90平米 套三的面积需求集中在90-130平米2%4%16%26%24%18%6%2%2%客户意向房源面积（平米）70以下70-8080-9090-100100-120120-130130-144ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management37客源群体结论：客户购房可承受的总价区间是21-40万元2%18%44%28%6%2%客户购房总价区间（万元）15以

27、下16-20 21-30 31-40 41-50 50以上ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管理Consultancy|Planning|Agency|Management38客源群体最外圈层依次是：总价、地段第二圈层依次是：交通、户型、配套、立面与环境第三圈层依次是：高层、小高层第四圈层依次是：30-40万，90-130 的套三/21-30万，80-90 的套二 /套一/套四第五圈层依次是：大客厅、露台、飘窗与入户花园第六圈层依次是：城市感、现代感的改变小结：由面及点划分为6个圈层，从购房决策顺序对本项目意向客户需求进行排序ChinaLAND思|行|致|远顧問|策划|代理|管

28、理Consultancy|Planning|Agency|Management39ENDTHANK YOU神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。17:1917:1917:19:0917:19:09所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。

29、命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。5月-235月-235月-235月-23惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。03-5月-2317:19:09在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，

30、仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。让流程说话，流程是将说转化为做的惟一出路。5月-235月-2317:19:09在一个崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定会获得成功。微软离破产永远只有18个月。坚持是一种智慧，固执是一种死板。5月-235月-23命运是一件很不可思议的东西。虽人各有志，但往往在实现理想时，会遭遇到许多困难，反而会使自己走向与志趣相反的路，而一举成功。一个管理者如果不了解其下属的工作，那他就无法有效地管理他们。人们所认识到的是成功者往往经历了更

31、多的失败，只是他们从失败中站起来并继续向前。17:19:0917:195月-23等待。我将要在这三块基石上建立我成功的金字塔。千方百计请一个高招的专家医生，还不如请一个随叫随到且价格便宜的江湖郎中。是员工养活了公司。2023/5/3 17:19能用他人智慧去完成自己工作的人是伟大的。不满足让客户满意，要追求让客户感动，创造客户终身价值。新经济时代，不是大鱼吃小鱼，而是快鱼吃慢鱼。路是脚踏出来的，历史是人写出来的。人的每一步行动都在书写自己的历史。03 五月 20235:19 下午5月-23差错发生在细节，成功取决于系统。速度就是一切，它是竞争不可或缺的因素。管得少，就是管得好。03 五月 2023命运本来就不公平所以我要改变命运。投机取巧的人。5:19:09 下午17:19:09质量是维护顾客忠诚的最好保证。最好的CEO是构建他们的团队来达成梦想，即便是迈克尔乔丹也需要队友来一起打比赛。2023/5/3 17:195月-23在这个世界上，没有人能使你倒下。如果你自己的信念还站立的话。一个人要发现卓有成效的真理，需要千百万个人在失败的探索和悲惨的错误中毁掉自己的生命。5月-2317:19:09感情投资是在所有投资中，花费最少，回报率最高的投资。壮士临阵决死哪管些许伤痕，向千年老魔作战，为百代新风斗争。慷慨掷此身。2023/5/3 17:19:0917:195月-23谢谢各位！