土地增值税清算鉴hjup.pptx

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1、土地增值税清算鉴证业务 四川一合税务师事务所土地增值税清算鉴证业务法律渊源土地增值税清算鉴证业务法律渊源n n土地增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号）土地增值税清算管理规程（国税发200991号）土地增土地增值税清算鉴证业务指导意见值税清算鉴证业务指导意见试行试行（中税协发2011110号）土地增值税清算鉴证业务准则（修订稿）（尚未公布）土地增值税清算鉴证业务基本概念土地增值税清算鉴证业务基本概念n n土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务

2、。清算鉴证业务准备清算鉴证业务准备 n n鉴证人承接清算鉴证业务，应当具备下列条件：n n1、胜任能力n n2、控制制度n n3、鉴证报告 n n4、执业风险 清算鉴证业务准备清算鉴证业务准备了解业务环境签订业务约定书编制业务计划，组织业务实施清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 一般规定一般规定n n清算项目前期情况，应关注的内容：n n（一）清算项目及其范围；（一）清算项目及其范围；n n（二）清算单位的确认；（二）清算单位的确认；n n（三）不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集；（三）不同期间、不同项目收入、成本、费用的归集；n n（四）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分；（四）普通住

3、宅、非普通住宅的收入、支出划分；n n（五）清算起始时间、清算截止时间；（五）清算起始时间、清算截止时间；n n（六）分期开发项目各期清算方式的一致性；（六）分期开发项目各期清算方式的一致性；n n（七）征税项目与免税项目的划分。（七）征税项目与免税项目的划分。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 一般规定一般规定n n鉴证前期应取得的材料：鉴证前期应取得的材料：n n（一）确认征税范围的有关资料：n n1土地增值税项目登记表复印件；n n2建设用地规划许可证复印件；n n3建设工程规划许可证复印件；n n4销售许可证复印件；n n5建设工程开工证复印件；n n6国有土地使用证复印件。清算鉴证业务

4、实施清算鉴证业务实施 一般规定一般规定n n（二）清算单位的确认；（二）清算单位的确认；n n1.1.项目竣工清算报表；项目竣工清算报表；n n2.2.税务机关出具的普通住宅的确认文件；税务机关出具的普通住宅的确认文件；n n3.3.土地增值税项目登记表；土地增值税项目登记表；n n4.4.项目建议书的批复；项目建议书的批复；n n5.5.房屋土地管理局测绘面积报告书；房屋土地管理局测绘面积报告书；n n6.6.商品住房建筑面积情况明细表；商品住房建筑面积情况明细表；n n7.7.商品住房建筑面积情况明细表（附表）；商品住房建筑面积情况明细表（附表）；n n8.8.已完工开发项目成本表；已完工

5、开发项目成本表；n n9.9.清算项目的工程竣工验收报告。清算项目的工程竣工验收报告。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 一般规定一般规定n n（三）确认清算条件的有关资料：（三）确认清算条件的有关资料：n n1.1.直接转让土地使用权的转让合同；直接转让土地使用权的转让合同；n n2.2.清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；n n3.3.纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目，应提交注销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；销税务登记的有关手续，作为确认应进行清算的依据；n n4.4.销

6、售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；告；n n5.5.清算项目的工程竣工验收报告；清算项目的工程竣工验收报告；n n6.6.主要开发产品主要开发产品(工程工程)销售明细表；销售明细表；清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入 n n基本程序和方法基本程序和方法n n（一）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵（一）评价有关收入的

7、内部控制是否存在、有效且一贯遵（一）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵（一）评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；守；守；守；n n（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、（二）获取或编制房地产转让收入明细表，并与会计资料、税务资料核对；税务资料核对；税务资料核对；税务资料核对；n n（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发（三）了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发（三）了解清算项目有关的销售

8、合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况；票开具、有关部门实际测绘等情况；票开具、有关部门实际测绘等情况；票开具、有关部门实际测绘等情况；n n（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积（四）审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；的数据关联性，以核实应计入增值额的收入；n n（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法（五）查明收入的确认原则、方

9、法，注意会计规定与税法（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法（五）查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异；规定以及不同税种在收入确认上的差异；规定以及不同税种在收入确认上的差异；规定以及不同税种在收入确认上的差异；清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响（六）正确划分预售收入与销售收入，防止影响清算数据的准确性；清算数据的准确性；清算数据的准确性；清算数据的准确性；n n（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进

10、行（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行（七）必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况；评估，判断有无价格明显偏低情况；评估，判断有无价格明显偏低情况；评估，判断有无价格明显偏低情况；n n（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查（八）审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项；验，确认有无少计、漏计收入事项；验，确认有无少计、漏计收入事项；验，确认有无少计、漏计收入事项；n n（九）销售合同所载商品房面积与有关部

11、门实际（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际（九）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。是否在计算土地增值税时予以调整。是否在计算土地增值税时予以调整。是否在计算土地增值税时予以调整。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n收入应收集的证据资料收入应收集的证据资料收入应收集的证据资料收入应收集的证据资料n n（1 1）主要开发产品）主要开

12、发产品）主要开发产品）主要开发产品(工程工程工程工程)销售明细表；销售明细表；销售明细表；销售明细表；n n（2 2）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评

13、售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评售面积、销售收入、用途等。取得实物收入的，应提交评估报告；估报告；估报告；估报告；n n（3 3）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；业税、城建税、教育费附加等；业税、城建税、教育费附加等；业税、城建税、教育费附加等；n n（4 4）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开发企业专用发票；）企业领用的全部房地产开

14、发企业专用发票；n n（5 5）银行明细对账单；）银行明细对账单；）银行明细对账单；）银行明细对账单；n n（6 6）直接转让土地使用权的转让合同。）直接转让土地使用权的转让合同。）直接转让土地使用权的转让合同。）直接转让土地使用权的转让合同。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n按交易价格确认的房地产转让收入按交易价格确认的房地产转让收入按交易价格确认的房地产转让收入按交易价格确认的房地产转让收入n n按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映按交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映按

15、交易价格确认的房地产转让收入，是企业主营业务收入帐户所反映的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取的房地产转让收入。对这一类收入的审核证据，属于从会计资料中取得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系得的会计核算证据。对会计核算证据的审核，仅对会计数据逻辑关系和会计处理方法的合规性进行审核。和会计处理方法的合规性进行审核

16、。和会计处理方法的合规性进行审核。和会计处理方法的合规性进行审核。n n对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清对于帐目混乱，收入核算不准确的，应暂停清算审核，待纳税人理清乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算乱帐之后，再重新启动清算程序。清理乱帐，不属于土地增值税清算审核业务的范围。审核业务的范围。审核业务的范围。

17、审核业务的范围。n n对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售对于按交易价格确认的房地产转让收入，应注意评价帐面的每平米售价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低价，与政府公布的每平米工程造价参数进行对比。如果售价接近或低于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不于工程造价较多，应进一步取得造成差异的

18、证明资料。对有差异而不于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不于工程造价较多，应进一步取得造成差异的证明资料。对有差异而不能取得证明资料的，应终止执行审核业务。能取得证明资料的，应终止执行审核业务。能取得证明资料的，应终止执行审核业务。能取得证明资料的，应终止执行审核业务。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n房地产交易的视同销售收入包括：房地产交易的视同销售收入包括：n n职工福利；职工福利；n n奖励；奖励；n n对外投资；对外投资；n n分配给股东或投资人；分配给股东或投资人；n n抵偿债务；抵偿债务；n n换取其他单位和个人的非货币性资产。换取其他单位和个

19、人的非货币性资产。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n对于视同销售收入的审核：对于视同销售收入的审核：对于视同销售收入的审核：对于视同销售收入的审核：n n一是视同销售的六项交易是否发生，；一是视同销售的六项交易是否发生，；一是视同销售的六项交易是否发生，；一是视同销售的六项交易是否发生，；n n二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。二是已发生的视同销售交易是否按税法规定计价。n n视同销售收入确认顺序和方法：视同销售收入确认顺序和方法：视同销售收入确认顺序和方法：视同销售收入确认顺序和方

20、法：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。的平均价格确认。的平均价格确认。的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值（三）参照当地当年、同类房地产的

21、市场价格或评估价值（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。确认。确认。确认。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入房地产转让价格的确定房地产转让价格的确定房地产转让价格的确定房地产转让价格的确定（l l）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商）对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。品房购销合同统计表及相关合同所记载的金额确定。（

22、2 2）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评）对于实物收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估估估估(通常采用市场交易法通常采用市场交易法通常采用市场交易法通常采用市场交易法)确认其价值。对于其他收入，其确认其价值。对于其他收入，其确认其价值。对于其他收入，其确认其价值。对于其他收入，其价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收价值需要进行专门的评估。对于视同销售的房地产，其收入确定

23、由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地入确定由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。产的市场价格核定。产的市场价格核定。产的市场价格核定。（3 3）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资）对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税料不实造成成交价格明显偏低的，收入

24、确定由主管地方税料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照上述方法的市场价格核定。务机关依照上述方法的市场价格核定。务机关依照上述方法的市场价格核定。务机关依照上述方法的市场价格核定。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 收入收入n n对代收费用的审核。对代收费用的审核。对代收费用的审核。对代收费用的审核。n n国税发国税发国税发国税发20071322007132号第二十五条规定号第二十五条规定号第二十五条规定号第二十五条规定 对纳税人按县级以对纳税人按县级以对纳税人按县级以对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，

25、应区分不同上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：情形分别处理：情形分别处理：情形分别处理：（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以

26、扣除，但不允许作费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。为加计扣除的基数。为加计扣除的基数。为加计扣除的基数。（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣的，不作为转

27、让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。除代收费用。除代收费用。除代收费用。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n扣除项目包括：扣除项目包括：扣除项目包括：扣除项目包括：n n（一）取得土地使用权所支付的金额。（一）取得土地使用权所支付的金额。（一）取得土地使用权所支付的金额。（一）取得土地使用权所支付的金额。n n（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设补偿费、前

28、期工程费、建筑安装工程费、基础设补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。施费、公共配套设施费、开发间接费用。施费、公共配套设施费、开发间接费用。施费、公共配套设施费、开发间接费用。n n（三）房地产开发费用。（三）房地产开发费用。（三）房地产开发费用。（三）房地产开发费用。n n（四）与转让房地产有关的税金。（四）与转让房地产有关的税金。（四）与转让房地产有关的税金。（四）与转让房地产有关的税金。n n（五）国家规定的其他扣除项目。（五）国家规定的其他扣除项目。（五）国家规定的其他扣除项目。（五）国家规定的其他扣除项目。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣

29、除扣除n n程序和方法：程序和方法：n n（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否（一）评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守；存在、有效且一贯遵守；n n（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资（二）获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对；料核对；n n（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并（三）取得相关合同和项目概（预）算资料，并审核其执行情况和成本、费用支出情况；审核其执行情况和成本、费用支出情况；n n（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于（四）实地查看、询问调查和核实。剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用；清算项目所发生的开发成本和费用；n n（

30、五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行（五）必要时，利用专家的工作对扣除项目进行审核。审核。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n确认土地增值税的扣除项目，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的扣除项目，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的扣除项目，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的扣除项目，应注意收集以下证据资料。n n1 1、项目竣工决算报表；、项目竣工决算报表；n n2 2、已完工开发项目成本表；、已完工开发项目成本表；n n3 3、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；、取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证；n n4 4、国有土地使用权出让或转让合同

31、；、国有土地使用权出让或转让合同；n n5 5、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；、清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；n n6 6、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；、能够按清算项目支付贷款利息的有关证明；n n7 7、借款合同；、借款合同；n n8 8、清算项目的工程竣工验收报告；、清算项目的工程竣工验收报告；n n9 9、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等；教育费附加等；n n1010、相关合作开发协议；、相关合作开发协议；n n1111、上缴土地转让金收据复印件；、上缴土

32、地转让金收据复印件；n n1212、税务机关核定扣除项目金额的有关文件。、税务机关核定扣除项目金额的有关文件。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除对取得土地使用权所支付的地价款进行审核，应根据对取得土地使用权所支付的地价款进行审核，应根据对取得土地使用权所支付的地价款进行审核，应根据对取得土地使用权所支付的地价款进行审核，应根据不同的取得情况按以下方法进行确认：不同的取得情况按以下方法进行确认：不同的取得情况按以下方法进行确认：不同的取得情况按以下方法进行确认：（1 1）按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让）按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让）按照中华人民共和国城镇国有土地使用

33、权出让）按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方和转让暂行条例的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；式取得土地使用权的，为纳税人所支付的土地出让金；（2 2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地）以行政划拨方式取得土地使用

34、权的，为转让土地使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；使用权时按照国家有关规定补交的土地出让金；（3 3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。权人实际支付的地价款。权人实际支付的地价款。权人实际支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得按国家

35、统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关费用。的有关费用。的有关费用。的有关费用。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n土地征用及拆迁补偿费的鉴证包括：n n（一）实际支出金额与概（预）算是否存在明显差异；n n（二）拆迁补偿费是否实际发生；n n（三）由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n前期工程费、

36、基础设施费的鉴证包括：n n（一）实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情形；n n（二）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入前期工程费、基础设施费；n n（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n建筑安装工程费的鉴证包括：建筑安装工程费的鉴证包括：n n（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报（一）是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；告、工程施工合同记载的内容相符；n n（二）自购建材费用是否重复扣除；（二）自购建材费用是否重复扣除；n n（三）单位

37、定额成本是否存在异常；（三）单位定额成本是否存在异常；n n（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、（四）自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；材料费、机械使用费等情况；n n（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑（五）是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。安装发票。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n公共配套设施费的鉴证，应当关注：n n（一）公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况；n n（二）是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费；n n（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施

38、费，是否按项目合理分摊；n n（四）是否含有其他企业的费用。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n开发间接费用的鉴证，应当关注：开发间接费用的鉴证，应当关注：n n（一）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管（一）是否将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用；理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用；n n（二）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否（二）开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效；合法有效；n n（三）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将（三）多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费用

39、记入了清算项目；其他项目的开发间接费用记入了清算项目；n n（四）是否含有其他企业的费用；（四）是否含有其他企业的费用；n n（五）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、（五）是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用；财务费用记入开发间接费用；n n（六）有无预提开发间接费用的情况。（六）有无预提开发间接费用的情况。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n利息支出的鉴证，应当关注：利息支出的鉴证，应当关注：n n（一）据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；（一）据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用；n n（二）分期开发项目或同时开发

40、多个项目的一般性贷款利息支出，（二）分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项目合理分摊；是否按项目合理分摊；n n（三）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；（三）利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出；n n（四）借款合同相应条款是否符合有关规定；（四）借款合同相应条款是否符合有关规定；n n（五）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；（五）是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；n n（六）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；（六）超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除；n n（七）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外

41、的（七）是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用；费用；n n（八）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金（八）对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，计提利息是否符合税法规定。融机构证明的，计提利息是否符合税法规定。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n与转让房地产有关的税金的鉴证，应当关注：与转让房地产有关的税金的鉴证，应当关注：n n（一）扣除范围和金额计算是否符合税法有（一）扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳；入是否配比，

42、企业是否缴纳；n n（二）不属于清算范围、不属于转让环节发（二）不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除；生的税金是否违规扣除；n n（三）与本次清算收入无关的，按照预售收（三）与本次清算收入无关的，按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除；的税金及附加等，是否违规扣除；n n（四）印花税的税前扣除是否符合税法规定。（四）印花税的税前扣除是否符合税法规定。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n加计扣除项目的鉴证，应当关注：加计扣除项目的鉴证，应当关注：n n（一）对取得土地（不论是生地还是熟

43、地）使用权后，未（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；n n（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三三通一平通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之

44、和计算加计扣除；时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；n n（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；n n（四）代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无（四）代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形；将代收费用作为加计扣除的基数的情形；n n（五）计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利（五）计

45、算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。息支出。清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时只允许扣除：1、取得土地使用权时所支付的地价款；2、国家统一规定交纳的有关费用；3、在土地转让环节缴纳的各项税金；4、不能加计20%的扣除清算鉴证业务实施清算鉴证业务实施 扣除扣除n n应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：n n（一）审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，（一）审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正确；计算是否正确；n n（

46、二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合（二）审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，计算是否正确；税法规定，计算是否正确；n n（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，（三）审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率；并确认土地增值税的适用税率；n n（四）审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个（四）审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售（销售）的，或者分别由财政、审计、项目同时建设、预售（销售）的，或者分别由财政、审计、税务部门查处（纳税评估）过的项目的，要准确划分清算税务部门查处（纳税评估）过的项目的，要准确划分清算项目的预缴税额；项目的预缴税额；n n（五）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额（五）审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额及应补或应退税额谢 谢