成都市高层物业项目初步市场调查报告zkg.pptx
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1、高高 层层 维维 新新成都市高层物业项目初步市场成都市高层物业项目初步市场调调 查查 报报 告告专业决定高度专业决定高度 理性决定价值理性决定价值 目目 录录一、成都市房产宏观市场分析一、成都市房产宏观市场分析二、成都市区域市场调查分析二、成都市区域市场调查分析三、成都市房产类型调查分析三、成都市房产类型调查分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析四、项目周边区域的竞争楼盘分析五、项目概况五、项目概况六、项目分析六、项目分析七、项目认知七、项目认知一、成都市房地产宏观市场分析一、成都市房地产宏观市场分析 20032003年成都社会经济指标年成都社会经济指标 GDP GDP为为18701870亿元亿元
2、 社会消费零售总额社会消费零售总额771771亿元亿元 人均人均GDP2300GDP2300美元美元 资料来源统计年鉴资料来源统计年鉴 20042004年一季度成都房地产开发概况年一季度成都房地产开发概况数量：数量：新开盘项目共计新开盘项目共计3535个（包含亮相项目个（包含亮相项目）供应总量约供应总量约109.12109.12万万 类型：类型：小户型住宅小户型住宅 商业物业商业物业 区区 域域 分分 布布 状状 况况城西和郊区：城西和郊区：（城西供应体量最大）城西供应体量最大）城西房地产供给达城西房地产供给达34.1634.16万平米万平米城东和城南：城东和城南：（供给平淡）（供给平淡）但万
3、科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘但万科金色乐章、华润翡翠城二期等大盘将在年内引起城东楼市井喷将在年内引起城东楼市井喷 城北：城北：（主要是商业地产项目）（主要是商业地产项目）金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下金荷花、荷花金池、大正鞋都、亿家天下（筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。（筹备）等项目掀起了成都商业地产之革命。环环 域域 分分 布布 状状 况况一环内：一环内：20%20%一环到二环：一环到二环：17%17%二至三环二至三环 ：37%37%三环外及郊区楼盘：三环外及郊区楼盘：26%26%特征：楼市供应量较为均匀，二环特征：楼市供应量较为均匀，二环 到三到三环仍是商品房供给主力区域环
4、仍是商品房供给主力区域 03040304年度成都房地产小结年度成都房地产小结 20042004年年1-21-2月：月：市区住宅供应面积：市区住宅供应面积：45.6445.64万平方米，同比万平方米，同比减少减少24.6%24.6%，销售面积：，销售面积：106.69106.69万平方米，同比万平方米，同比增长增长42.49%42.49%，供应缺口：，供应缺口：6161万平方米万平方米+2003+2003年的供应缺口年的供应缺口=200200万平方米万平方米 （约（约2 2万万户的需求缺口）户的需求缺口）2003 2003年：成都的城市住宅地价为负增长，年：成都的城市住宅地价为负增长，拍卖土地：
5、拍卖土地：60%60%为旧城改造置换出来的土地为旧城改造置换出来的土地 40%40%为新增土地为新增土地 市区内：住宅用地市区内：住宅用地 商业用地商业用地 大量的住宅开发转向郊外大量的住宅开发转向郊外 土地供应错位土地供应错位消消费费者者研研究究降价敏感：降价敏感：40%40%的消费者认为未来两年内，成都的的消费者认为未来两年内，成都的房价将平和下降房价将平和下降60%60%认为可能会上涨，上涨的平均幅度认为可能会上涨，上涨的平均幅度为为10%10%34.2%34.2%的人认为不会因为涨价而的人认为不会因为涨价而 冲动购房冲动购房44%44%的则处于观望状态的则处于观望状态8.4%8.4%的
6、会延后购买的会延后购买13.4%13.4%的会提前购买的会提前购买二、成都房地产区域市场分析二、成都房地产区域市场分析理想的居住地选择比例理想的居住地选择比例 31.1购房者选择城西 27购房者选择城南 17.6购房者选择城东购房区域敏感性图购房区域敏感性图城城西西区区域域市场表现：市场表现：成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点成都的传统居住区域城西成为成都楼市的一大亮点 巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近巨大的投放量在短时间内就被市场消化了近8080 原原 因：因：城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南城西的生活配套设施的日益完善，并且房价低于城南房价结构：房价结构：城西
7、二环至三环外住宅价格在城西二环至三环外住宅价格在30003000元元/左右浮动左右浮动代表楼盘：代表楼盘：向左向右、博瑞都市花园、楠极地等向左向右、博瑞都市花园、楠极地等特别提示：3000元元/左右的价格是目前市民的心理价位！左右的价格是目前市民的心理价位！城城南南区区域域市场表现：市场表现：人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办人南南延线楼市发展迅速，但是由于大量土地手续办理还理还 需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以需要较长的时间，新城南近年的开发量不会很大。所以城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在成都一直保持领先。城南的可供选择的楼盘不多。城南的房价平在成都一直保
8、持领先。但住房却一直供不应求。值得思考！但住房却一直供不应求。值得思考！原原 因：因：由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久由于成熟的城市配套和高品质的楼盘建筑，形成已久的居的居 住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。住偏好，导致了区域房价的攀升和高价位。房价结构：房价结构：城南的房价基本维持在城南的房价基本维持在35003500元元/这个价格线左右这个价格线左右。代表楼盘：代表楼盘：玉林都市金岸、玉林都市金岸、sohusohu沸城、水漪袅铜、棕北国际等沸城、水漪袅铜、棕北国际等城城东东区区域域市场表现：市场表现：向东发展总体格局采用带状形式。向东发展总体格局采用带状形式。200420
9、04年，城东房价年，城东房价急剧上涨。东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位急剧上涨。东湖片区、建设路、望江路、蜀都大道是城东高价位楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新楼盘的主要集中区，华润翡翠城和万科城市花园的开发，以及新加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升加坡吉宝集团的进驻，使得城东的楼盘品质得到大幅度提升。原原 因：因：稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民稀缺的城市景观使得目前越来越重视居住环境的市民所追逐的。所追逐的。房价结构：房价结构：二环路区域内的楼盘价格普遍超过了二环路区域内的楼盘价格普遍超过了30003000元元/代表楼盘：
10、代表楼盘：蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉蜀都花园、万科城市花园、南府锦、中海九眼桥项目、吉 宝粼江峰阁等宝粼江峰阁等城城北北区区域域市场表现：市场表现：城北的房价已有提升。城北的城市配套有待完善，交通状况也城北的房价已有提升。城北的城市配套有待完善，交通状况也还不怎么理想，但是城北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比还不怎么理想，但是城北是目前离城区最近，房价最便宜，住宅性价比最高的区域。下半年万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品最高的区域。下半年万科金色花园的推出将会进一步提高城北楼盘的品质及房价。质及房价。原原 因：因：由于旧城改造、沙河整治，新的城市规划，
11、使得该区域的居住由于旧城改造、沙河整治，新的城市规划，使得该区域的居住环境有很大的改善和提升，房价的上涨也是预期的事环境有很大的改善和提升，房价的上涨也是预期的事。房价结构：房价结构：城北二环路区域内的房价在城北二环路区域内的房价在25002500元元/32003200元元/左右，左右，城北的房价还有很大的提升空间城北的房价还有很大的提升空间。代表楼盘：代表楼盘：前锋项目、迪康银色诗典、金荷花等前锋项目、迪康银色诗典、金荷花等典型项目解读典型项目解读玉林玉林都市金岸都市金岸锦都一期锦都一期缤纷假日缤纷假日水木光华水木光华向左向右向左向右华润华润翡翠城翡翠城蜀都花园蜀都花园典型项目解读之一典型项
12、目解读之一玉林玉林都市金岸都市金岸玉林都市金岸玉林都市金岸 该项目是一栋位于成都市玉林小区玉林南街该项目是一栋位于成都市玉林小区玉林南街1 1号的小高层电梯公寓，总建面号的小高层电梯公寓，总建面6.86.8万平方米，户型面积万平方米，户型面积38-18038-180，价格，价格3400-35003400-3500元元/平方米左右。小区内有游平方米左右。小区内有游泳池、综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区会所中心。泳池、综合功能篮球场、大型中心园林、大型活动广场、社区会所中心。现代城市功能现代城市功能 时尚人文典范时尚人文典范 出入便利出入便利 大型中心景观园林大型中心景观园林典型项
13、目解读之二典型项目解读之二锦都一期锦都一期少城新天地少城新天地 市中心大型风尚建筑集群市中心大型风尚建筑集群锦都锦都 近近3030万平方米市中心大型风尚建筑集群。融合现代与传统，时尚与古典的双万平方米市中心大型风尚建筑集群。融合现代与传统，时尚与古典的双重姿态。建筑成都时尚地标、魅力生活排场。重姿态。建筑成都时尚地标、魅力生活排场。位于城市中心，身处宽窄巷子历史文化保护区坚持人文地产理念，传统文化与现位于城市中心，身处宽窄巷子历史文化保护区坚持人文地产理念，传统文化与现代城市的理解。代城市的理解。城市休闲地标。汇聚一线休闲娱乐时尚。空中院落式公寓、新派写字楼、物色商城市休闲地标。汇聚一线休闲娱
14、乐时尚。空中院落式公寓、新派写字楼、物色商 业广场、咖啡馆、俱乐部、会馆、新潮娱乐及时尚风情餐饮。业广场、咖啡馆、俱乐部、会馆、新潮娱乐及时尚风情餐饮。典型项目解读之三典型项目解读之三缤纷假日缤纷假日中央商务区地标建筑中央商务区地标建筑楼高楼高60米，建筑面积米，建筑面积38000平方米。售价平方米。售价5000元元/平方米平方米完善的功能布局和设备配套完善的功能布局和设备配套商务生活的第三空间商务生活的第三空间纯酒店式公寓纯酒店式公寓典型项目解读之四典型项目解读之四水木光华水木光华向左向右向左向右精致精致/实用：实用：31315555平方米个性空间，真正实现都市实用主义平方米个性空间，真正实
15、现都市实用主义生态生态/成熟：水木光华成熟：水木光华1313万平方米大社区，共享空中花园、森林泳池，色叶树林、万平方米大社区，共享空中花园、森林泳池，色叶树林、银杏林等景观配套，社区生活丰富多彩。银杏林等景观配套，社区生活丰富多彩。休闲休闲/舒畅：超大面积阳光泛会所，浪漫摘星台、乒乓球打拼场、完善周全。舒畅：超大面积阳光泛会所，浪漫摘星台、乒乓球打拼场、完善周全。舒适舒适/人性：锦绣物管提供贴心服务，令你感受无比的优越与舒适。人性：锦绣物管提供贴心服务，令你感受无比的优越与舒适。时尚时尚/艺术：艺术：2 2万平方米风情商业街，休闲设施、万平方米风情商业街，休闲设施、娱乐配套、餐饮茶楼一应俱全，
16、展现时尚生活魅力。娱乐配套、餐饮茶楼一应俱全，展现时尚生活魅力。潜力潜力/良机：紧邻西南财大，校园商机无限良机：紧邻西南财大，校园商机无限典型项目解读之五典型项目解读之五华润华润翡翠城翡翠城项目总占地项目总占地1245亩，总建筑面积近亩，总建筑面积近100万平米，预计分万平米，预计分5期开发。期开发。项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，风水浩淼，人杰地灵项目整个地块被一湖、两河、三个公园层层环抱，风水浩淼，人杰地灵，其中东，其中东湖水面面积湖水面面积185亩，东湖公园亩，东湖公园420亩，沙河公园亩，沙河公园200余亩，府河公园余亩，府河公园100余亩，余亩，是一块难得的风水宝地。是一
17、块难得的风水宝地。翡翠城一期北靠东湖公园，西邻府河，南接华润大道。净用地占地翡翠城一期北靠东湖公园，西邻府河，南接华润大道。净用地占地104亩，住宅亩，住宅建筑面积建筑面积12万多平米，会所面积万多平米，会所面积2100平米，商业建筑面积平米，商业建筑面积2500平米，总户数平米，总户数983户，设计有户，设计有556个停车位。售价在个停车位。售价在3600元元/平方米左右平方米左右典型项目解读之六典型项目解读之六蜀都花园蜀都花园成都市二环路内最大电梯公寓组团成都市二环路内最大电梯公寓组团“蜀都花园蜀都花园”，总占地，总占地156156亩，总建筑面积亩，总建筑面积3838万平方米。与澳大万平方
18、米。与澳大利亚的贝尔高林、英国的威格斯及上海同策等合作方的强强连手使利亚的贝尔高林、英国的威格斯及上海同策等合作方的强强连手使得蜀都花园这个房产更具市场竞争力。得蜀都花园这个房产更具市场竞争力。低价位掀起高层电梯公寓的价格风暴低价位掀起高层电梯公寓的价格风暴配套设施完备，以配套设施完备，以MALLMALL的形式出现的形式出现三、成都房地产分类调查分析三、成都房地产分类调查分析特征：特征：百花齐放百花齐放 百家争鸣百家争鸣（成都的房地产开发在表现出极大的兼容性和包容性。各种类型的房地产项都受到追捧。）成都的房地产开发在表现出极大的兼容性和包容性。各种类型的房地产项都受到追捧。）类型：类型：商业商
19、业VSVS住宅住宅 投资投资VSVS自用自用（各种业态的地产项目，多种方式的下单模式，共同构建了成都地产的繁荣！）（各种业态的地产项目，多种方式的下单模式，共同构建了成都地产的繁荣！）目标：目标：知己知彼知己知彼 百战不殆百战不殆（本节单独对住宅地产项目进行专项分析，以期对（本节单独对住宅地产项目进行专项分析，以期对“维多利亚花园维多利亚花园”提供市场考证！）提供市场考证！）类类型型分分析析别别墅墅多数人拥有的居住理想，少数人拥有的诗意栖居多数人拥有的居住理想，少数人拥有的诗意栖居小小户户型型“灵动空间，自由世界灵动空间，自由世界”，繁荣之下暗流涌动，繁荣之下暗流涌动多层住宅多层住宅“很生活，
20、很成都很生活，很成都”，当前成都市民的住家首选，当前成都市民的住家首选电梯公寓电梯公寓“高层维新高层维新”，代言都市居住的时代正在来临，代言都市居住的时代正在来临（注：本报告在解构分析中对高层、小高层电梯公寓将作重点解析）（注：本报告在解构分析中对高层、小高层电梯公寓将作重点解析）类型解析之类型解析之别墅篇别墅篇区域：区域：城西、城南、城北的三环和外环周边城西、城南、城北的三环和外环周边城市别墅区域城市别墅区域南延线、牧马山、温江光华大道、龙泉、大丰、新津南延线、牧马山、温江光华大道、龙泉、大丰、新津近郊别墅区域近郊别墅区域崇州白塔湖、崇州街子镇、青城山崇州白塔湖、崇州街子镇、青城山远郊别墅区
21、域远郊别墅区域类类型型主力客户主力客户主题主题卖点卖点价格情价格情况况典型项目典型项目城市别墅城市别墅城市成功人士、商务用途者便利、高贵5000元/平方米左右河滨印象、草堂之春、金林半岛近郊别墅近郊别墅城市中年高收入者便利、3000元/平方米起价维也纳森林别墅、远郊别墅远郊别墅中老年退养人群养生、度假、休闲2000元/平方米左右天下青城类型解析之类型解析之小户型篇小户型篇分布区域分布区域：一般都集中在一环路内及城中：一般都集中在一环路内及城中 有少量的小户型分布在城北和城南的一环和二环之间有少量的小户型分布在城北和城南的一环和二环之间 城南又是小户型的集中区域城南又是小户型的集中区域代表项目：
22、代表项目：SOHOSOHO沸城、花样年华、单人房沸城、花样年华、单人房双人床、新城市广场、西岸蒂景、双人床、新城市广场、西岸蒂景、现代城、凯悦新城等现代城、凯悦新城等 （目前高校小户型开发热潮正在兴起，其销售状况都比较良好）（目前高校小户型开发热潮正在兴起，其销售状况都比较良好）价格表现：价格表现：小户型的价格一般在小户型的价格一般在30003000元元/平方米以上平方米以上破破 题：题：小户型供求关系发生巨大变化，小户型物业正逐步走向饱和。小户型供求关系发生巨大变化，小户型物业正逐步走向饱和。值得开发商警惕！值得开发商警惕！20022002年的小户型的销售率基本在年的小户型的销售率基本在95
23、%95%以上以上 20032003年上半年的销售率只达到了年上半年的销售率只达到了85%85%左右左右类型解析之类型解析之多层住宅篇多层住宅篇区区 域域 分分 析析城东：城东：集中在建设路集中在建设路八里小区、成龙路八里小区、成龙路东湖两个片区。东湖两个片区。万科、静居嘉苑、翰林花园、香江花园等楼盘都将陆续推出。万科、静居嘉苑、翰林花园、香江花园等楼盘都将陆续推出。城南：城南：集中到人南延线三环路以外区域集中到人南延线三环路以外区域 心怡房产、深长城、远大等大盘将是城南多层住宅的主要供应商。心怡房产、深长城、远大等大盘将是城南多层住宅的主要供应商。城西：城西：集中于二环路至三环之间，光华片区、
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