思源_贵阳中铁国际城项目定位报告_196PPTcrgc.pptx

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1、贵阳中铁国际城定位报告贵阳中铁国际城定位报告思源经纪二零零七年十一月1纲纲 要要市场研究结论回顾本体研究项目SWOT分析项目运作目标项目定位开发策略初步规划设计建议2 23 34 45 56 67 71 12项目运作目标项目运作目标13项目运作目标项目运作目标l目标一：项目价值最大化l目标二：项目可持续销售l目标三：开发企业品牌提升4市场研究结论回顾市场研究结论回顾25l2006年贵阳土地供给出现井喷，全年出让土地近百宗，共计8000余亩；2007年仅上半年，商品房供应面积就达212.7万平米，同比增幅117.5%；l大型品牌开发商（保利、新世界、世纪金源等）迅速涌入，贵阳的大盘时代来临，构成

2、未来市场的庞大供应量，预示竞争形势更加严峻；l太慈桥区域已知商品房市场年均消化量约为15万平米，消化能力非常有限，区域竞争力弱。住宅市场结论回顾住宅市场结论回顾（一）供供 需需6产产 品品l市场的产品线较为丰富，产品层面同样竞争激烈，产品创新的难度大；l目前市场供需的产品明显以100-150平米户型为主流；90平米以下户型市场接受度低；客客 群群l客群基数有限，贵阳地产对省外辐射能力相对较弱。l市场客群的升级换代需求逐渐呈现，存在引导的空间。住宅市场结论回顾（二）住宅市场结论回顾（二）7宏观政策宏观政策结论回顾结论回顾l70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策；l国家对房地产宏观调控力度会

3、逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。宏宏 观观政政 策策8商业、酒店市场结论回顾商业、酒店市场结论回顾商商 业业l贵阳商业目前主要以传统商业为主，同质化严重，特色商业几乎是市场空白；l传统商业圈已经成熟，市民的消费习惯也难以突破；l潜在商业供给主要以Shopping mall为主，体量巨大，市场竞争激烈；l大型商业开发风险大开发风险大，开发周期长，操作难度大。酒酒 店店l高档酒店今年纷纷进入贵阳，市场供应逐年增加；l当前宏观的经济发展和未来趋势支持高端酒店的发展；l与专业品牌酒店管理公司经营合作合作是未来的发展趋势。9本体研究本体研究310项目所处区位项目所处区位l项目位于贵阳市

4、两城区之一的南明区；l南明区是全省、全市的政治、经济、文化、科技和教育中心。11项目具体位置项目具体位置l地块位于南明区的西南边缘，属太慈桥区域；l该区域恰处城乡结合部，属旧城改造一部分；l地块距市中心相对较近，周边现状尚地块距市中心相对较近，周边现状尚需改善，区域的发展潜力巨大。需改善，区域的发展潜力巨大。南南 明明 城城 区区本本案案地地块块12项目技术经济指标项目技术经济指标地块总面积：地块总面积：933,215933,215平方米平方米规划建筑用地：规划建筑用地：592,139592,139平方米平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：26

5、9,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：容积率：3.03.0建筑密度：建筑密度：30%30%绿地率：35%13地块内部环境地块内部环境l地形较为复杂，涉及山地、河流、林地等；l属于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；l地块内存有大量待拆迁户。14地块外部环境地块外部环境l火车噪音污染突出火车噪音污染突出l空气污染严重空气污染严重l高压线干扰明显高压线干扰明显外部环境的干扰因素较多造成区域居住环境的认可度偏低15项目项目SWOT分析分析416p项目体量大，可塑性强p距市区较近，区域发展潜力大p依山傍水的自然环境较好WW（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）p区域整体形象差，市民认可

6、度低p商业体量大，增加运作风险p住宅体量大，销售持续性困难p外部环境干扰因素突出p户型配比受限制（90/70政策）p地块交通条件差，道路通而不畅p回迁量大，影响项目形象p两城区土地供应量逐步缩减p城市郊区化发展加速，外扩性增强p贵阳客户住宅升级需求逐步增强p贵阳客户购房能力逐步增强p潜在供应量巨大，未来竞争激烈p品牌开发商进入，竞争水平升级p市场主流产品户型同质化产品严重p调控政策预期更加严格OO（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析17实现目标的核心难点实现目标的核心难点l项目体量大，市场竞争激烈，如何实现可持续性销售？l受90/70政策严重制

7、约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？l区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？182.2.项目必须被持续关注，形成可持续性客源。项目必须被持续关注，形成可持续性客源。1.1.扩大客户基数；扩大客户基数；项目体量大，如何实现可持续性销售？项目体量大，如何实现可持续性销售？19受受90/7090/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？如何实现项目整体价值最大化？1.1.进行客户分解，产品分解；进行客户分解，产品分解；2.2.产品进行优化并重新组合。产品进行优化并重新组合。20区域

8、竞争力弱，如何提升区域竞争力？区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？1.1.打造区域形象，形成城市亮点；打造区域形象，形成城市亮点；2.2.迅速确立项目形象。迅速确立项目形象。21如何解决？如何解决？22180180万？我们不能只盖房子！万？我们不能只盖房子！不能把人塞进去，不能把人塞进去，不能用广告把人拉进去。用广告把人拉进去。23看到困难的同时，一定要看到机会！看到困难的同时，一定要看到机会！24180180万？大船必须寻找蓝海！万？大船必须寻找蓝海！大事件大事件 大视野大视野 大手笔大手笔 大发展大发展25 超越区域超越区域 创造区域创造区域 引领贵阳引领贵阳把项目打造成为市场的领导者，成为

9、城市的新标识！把项目打造成为市场的领导者，成为城市的新标识！26二级土地的开发，一级土地的做法二级土地的开发，一级土地的做法城城 市市 运运 营营 27我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？我们如何站在城市运营的高度，来审视项目？l跳出区域、跳出贵阳、甚至贵州进行战略思考，通过项目定位、开发策略、规划、营销等，对项目进行全程营销策划，并最终实现项目的运作目标。运作目的项目可持续性销售项目价值最大化开发商、项目品牌提升营销策略项目规划开发策略项目定位项目运作28什么是城市运营？什么是城市运营？l城市运营是一个过程；l城市运营是站在全省、甚至全国的战略高度，通过城市战略定位、城市开发、城市规划、

10、城市经营等等对城市进行整体的运营，并最终实现战略目的。最终目的增加城市的综合竞争力城市的财富增加城市品牌提升城市经营城市规划城市开发城市定位城市运营29项目定位项目定位530项目定位核心理论：三个维度项目定位核心理论：三个维度实现价值最大化实现价值最大化满足、优化自身条件满足、优化自身条件确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力31满足项目价值最大化满足项目价值最大化如何实现项目价值最大化？争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！争取更高的利润，是我们实现价值的必然选择！必须坚持必须坚持“中端及以上的项目定位方向中端及以上的项目定位方向”中端及以上人群中端及以上人群中端以上住宅中端以上住宅中端以

11、上商业中端以上商业中端以上配套中端以上配套中端中端高高档档次次项项目目意味着意味着项项目目高高利利润润借借 助助32l大体量项目频频亮相，大盘优势不再新鲜；l依山傍水、配套齐全、品牌开发等惯用卖点不再稀有。l卖点多样化，但常规卖点较多，且重叠性强确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力市场竞争特点市场竞争特点必须坚持必须坚持“领先性差异化的方向领先性差异化的方向”33需要满足自身条件需要满足自身条件l住宅体量巨大，需持续消化；住宅体量巨大，需持续消化；l受受90/7090/70政策限制政策限制，9090平以下户型占主力；平以下户型占主力；l容积率较高，容积率较高，全部低密度社区难以实现；全部低密度

12、社区难以实现；l商业体量大，运作的风险巨大。商业体量大，运作的风险巨大。必须坚持必须坚持“产品组合的定位方向产品组合的定位方向”自身限制条件自身限制条件34项目定位核心理论：三个维度项目定位核心理论：三个维度实现价值最大化实现价值最大化满足、优化自身条件满足、优化自身条件确立市场核心竞争力确立市场核心竞争力35本项目定位方向本项目定位方向 具有具有领先性领先性 的中端及以上的产品组合的中端及以上的产品组合36迅速打造区迅速打造区域形象，形域形象，形成城市亮点成城市亮点中端及以上产品组合目前客群基数有限，必须走出贵阳只有形成城市亮点才能扩大客户基数，辐射到整个贵阳乃至整个贵州根据三个纬度的分析，

13、我们的产品必须是中档及以上的方向；项目体量大，市场竞争激烈，只靠贵阳本地的消费不足；南明区以外乃至贵州地州县市客户为什么到本区域置业？一定是本区域有足够吸引它的亮点；跳出区域去思考！跳出区域去思考！37如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？38如何才能形成城市亮点？如何才能形成城市亮点？借助借助产业产业l区域形象提升起到重要作用；l可持续性被关注；产业产业先行先行l先期发展产业能够快速让区域成为城市亮点，l对区域形象起到迅速提升的重要作用；39产业，同时实现商业升级，解决商业的难题产业，同时实现商业升级，解决商业的难题商业难题必须转化转化方向商业体量巨大，如何能够商业体量巨大，如何能够降

14、低商业运作的风险，并降低商业运作的风险，并成为利润点？成为利润点？必须将商业进行转化，必须将商业进行转化，降低运作风险；降低运作风险；产业，实现商业转化产业，实现商业转化和升级！和升级！40我们需要什么产业我们需要什么产业？41具有具有足够吸引力的产业，足够吸引力的产业，成为贵阳的一个社交场所，成为贵阳的一个社交场所，才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！才能实现可持续性关注，才能实现区域价值提升！42如何打造具有吸引力的产业？如何打造具有吸引力的产业？一定是成为贵州的样板一定是成为贵州的样板全全大大新新奇奇43案例：案例：华侨城华侨城华侨城华侨城旅游地产项目旅游地产项目旅游地产项目旅游

15、地产项目旅游产业旅游产业旅游产业旅游产业“欢乐谷欢乐谷欢乐谷欢乐谷”，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升，带动区域整体价值提升44什么产业会成为贵州样板？什么产业会成为贵州样板？娱乐产业的讨论娱乐产业的讨论为什么为什么考虑考虑娱娱乐产业？乐产业？本项目所在的区域受地段的影响，不是传统的购物商圈，传统商业开发前景不乐观；娱乐产业不受地界的限制，辐射范围广。消费观念：贵阳人喜欢尤其是新型、时尚型的娱乐；市场现状：目前游乐业不发达，娱乐业态单一，没有综合性娱乐消费场所。45贵阳第一娱乐贵阳第一娱乐MALL集集游乐游乐、休闲、购物、餐饮于一体的体验式娱乐、休闲、购物、餐饮

16、于一体的体验式娱乐MALLMALL46产业产业将对住宅客群起到积极的带动作用！将对住宅客群起到积极的带动作用！47接下来，让我们去深入分析住宅客群。接下来，让我们去深入分析住宅客群。48目标客户来源区域构成目标客户来源区域构成贵阳市贵州地州县省外省外l贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源贵阳市占绝对份额，贵州地州县客源有逐年增长的趋势；有逐年增长的趋势；l另有少量的省外客源，但另有少量的省外客源，但他们必然都他们必然都是与贵阳有一定联系的人；是与贵阳有一定联系的人；49其它其它职业构成职业构成企事业单位员工公务员私营业主l公务员、企事业单位公务员、企事业单位员工份额最大，占有绝员工份额最大，占有绝

17、对比重；对比重；目标客户主力职业构成目标客户主力职业构成50客群层次构成客群层次构成超高端客群超高端客群高端客群高端客群中高端客群中高端客群中端客群中端客群中低端、低端客群中低端、低端客群客客群群层层次次构构成成51目标客户的购房目的目标客户的购房目的自住客群为主自住客群为主自住客群为主自住客群为主自住投资客群为辅自住投资客群为辅自住投资客群为辅自住投资客群为辅旅游投资客群为旅游投资客群为旅游投资客群为旅游投资客群为 补充补充补充补充52中端中高端客户特征描述中端中高端客户特征描述l注重户型实用性、功能性；注重户型实用性、功能性；l追求产品性价比；追求产品性价比；l对总价、单价敏感；对总价、单

18、价敏感；l向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。向往居住在高档社区，向往拥有一定的品质生活。53高端客户特征描述高端客户特征描述l向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性；向往低密度的居住产品，讲求户型居住舒适性；l对总价、单价的承受力较高；对总价、单价的承受力较高；l对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品对居住区的品质有较高要求，希望能够通过居住的社区品质来体现身份和地位。质来体现身份和地位。54l对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华；对产品私密性要求很高，注重居住品位或者奢华；l对总价和单价相对不敏感；对总价和单价相对不敏感；l追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康

19、以及生活舒适度的满足，追求个性化的生活，讲究生活的品位、健康以及生活舒适度的满足，有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高；有较为开放的生活态度，对居住环境要求较高；l有较高的文化修养。有较高的文化修养。超高端客户特征描述超高端客户特征描述55住宅客群定位住宅客群定位泛贵阳区域的中端及以上客群泛贵阳区域的中端及以上客群56针对不同层次客群的需求，针对不同层次客群的需求，住宅产品如何定位？住宅产品如何定位？57产品档次定位产品档次定位 居住：多档次的居住类型中端产品中端产品超高端产品超高端产品中高端产品中高端产品高端产品高端产品58产品类型定位产品类型定位产品档次产品档次产品类型产品类型高端高端

20、高端高端中高端中高端中高端中高端中端中端中端中端超高端超高端超高端超高端高层高层高层高层小高层小高层小高层小高层花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼花园洋房、叠拼/联排联排联排联排双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅双拼、独栋别墅59高端、超高端产品提升整个项目形象高端、超高端产品提升整个项目形象高层住宅花园洋房、叠拼、高汤联排、独栋别墅小高层住宅价值提升价值提升价值提升价值提升价值60产品类型初步配比建议产品类型初步配比建议我们为什么要进行产品组合？我们为什么要进行产品组合？l满足控规条件；l别墅产品提升整体项目形象，提升价值；l小高层、高层集聚人气，保持项目持续关注度；l花园洋

21、房实现快速回款，保证资金链；l小高层是利润的主要实现点；在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售在控规的制约下，保障项目的持续性均衡销售61高端、超高端产品是形象产品高端、超高端产品是形象产品中端、中高端产品是主流产品中端、中高端产品是主流产品产品定位产品定位62跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？跳出区域思考，我们是否需要高端商务功能？63150万平米的中高档居住区万平米的中高档居住区8万平米亮点产业，城市样板万平米亮点产业，城市样板高档酒店需求趋势高档酒店需求趋势高档酒店一定要做高档酒店一定要做提升项目整体形象提升项目整体形象需求需求64引进高档品牌酒店，引进高档品牌酒店，提升项目整体

22、价值。提升项目整体价值。65完善的公建服务配套是必须的！完善的公建服务配套是必须的！直接提升项目附加值。直接提升项目附加值。66完善的公建服务配套完善的公建服务配套公共服务设施公共服务设施商业服务医疗卫生文化体育市政公用教 育行政管理金融邮电67项目定位项目定位新地标新地标城市复合体城市复合体集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体集娱乐、居住、商务、休闲及购物于一体68定位解决了哪些核心难点？定位解决了哪些核心难点？解决的问题解决的问题项目核心难点项目核心难点扩大客户基数；1.项目体量大，如何实现可持续性销售？项目必须被持续关注，形成可持续性客源；进行客户分解，产品分解，化整为零；2.受90/7

23、0政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？化零为整，优化并进行重新组合打造区域形象，形成城市亮点；3.区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？迅速确立项目形象；经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？经过定位，我们发现核心难点不能得到完全解决，怎么办？l客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；l打造城市亮点产业，引进品牌酒店；l产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；定定 位位解决解决解决69开发策略开发策略670核心难点中未被解决的问题核心难点中未被解决的问题1.1.如何使项目被持续关注，形成可持续性客源？如何使项目被

24、持续关注，形成可持续性客源？2.如何化零为整，优化并进行重新组合？如何化零为整，优化并进行重新组合？3.3.如何迅速确立项目形象？如何迅速确立项目形象？71如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？如何实现项目被持续关注，形成可持续性客源？72区域的认可，是项目受到关注的重要前提造楼盘之前，先造区域，先造环境利用外围进行展示只有展示开放给公众才有价值展示足以让贵阳人想象项目180万开发之后的引领只有获得公众的认可，才能成为城市的标识73形象工程先行，重中之重形象工程先行，重中之重1l充分利用项目先天优势，山、水（河道、桥）同时打造出自身独特的优势2l通过突出的先导形象l形成项目的领先性差异化，

25、标识性3l实现以点带面，l带动项目整体形象、价值4l1、实现提升区域的竞争力；l2、实现对项目的持续关注，形成可持续性客源74低密度高端产品低密度高端产品低密度高端产品低密度高端产品先行先行先行先行景观先行景观先行景观先行景观先行产业打造先行产业打造先行产业打造先行产业打造先行拆迁工程先行拆迁工程先行拆迁工程先行拆迁工程先行形象工程先行要点形象工程先行要点75拆迁工程先行拆迁工程先行p待拆迁户阻碍了项目交通动线；待拆迁户阻碍了项目交通动线；p待拆迁户占据了形象展示的地块；待拆迁户占据了形象展示的地块；p后拆迁，直接增加成本。产业打造先行产业打造先行p项目核心竞争力需要主导产业形成；项目核心竞争

26、力需要主导产业形成；p项目关注度需要主导产业提升；p项目价值前景需要主导产业提前展现。项目价值前景需要主导产业提前展现。76低密度高端产品先行低密度高端产品先行p确立项目的高端市场地位；确立项目的高端市场地位；p引导中高端以上客户的关注p高端低密度客群对交通的不敏感景观环境先行景观环境先行p树立项目的高档次品质；p通过优质景观的视觉冲击，通过优质景观的视觉冲击，引导客户憧憬未来生活。引导客户憧憬未来生活。77通过先行改造项目环境，通过先行改造项目环境，同时实现项目形象的迅速确立同时实现项目形象的迅速确立！78如何进一步解决如何进一步解决项目受项目受90/7090/70形成的制约，难以实现整体价

27、值最大化问题？形成的制约，难以实现整体价值最大化问题？7970/9070/90的影响分析的影响分析1 1大户型社区的市场价值可想而知大户型社区的市场价值可想而知l纯粹大户型社区将会稀缺，甚至将绝迹90/7090/70政策影响政策影响2 2l90/70政策导致未来大户型将日趋减少80我们能否打造？我们能否打造？本项目虽受本项目虽受70/9070/90政策影响，但仍具备政策影响，但仍具备4545万平米的大户型万平米的大户型可供打造出几个可供打造出几个纯粹高端纯粹高端的的大户型社区大户型社区；81我们如何打造？我们如何打造？容积率拆分容积率拆分将地块分解为多个项目，规划不同的产品，进行容积率拆分82

28、我们如何实现？我们如何实现？根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整，根据项目定位的不同层次的客群，优化并重新组合产品，化零为整，即即模拟多楼盘模拟多楼盘l打造出纯粹高端的大户型社区；打造出纯粹高端的大户型社区；l分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。分别打造出小高层、高层、花园洋房、类别墅等不同层次产品的社区。模拟多楼盘模拟多楼盘83模拟多楼盘的意义模拟多楼盘的意义l通过高价值的纯粹大户型社区l通过低密度产品的带动l通过多层次的客户需求合理规避9070的制约，最终实现项目价值最大化84由此可见，模拟多楼盘对于项目的运作，由此可见，模拟多楼盘对于项目的

29、运作，意义重大！意义重大！85核心开发策略核心开发策略模拟多楼盘模拟多楼盘形象先打造形象先打造86定位与开发策略解决了哪些核心难点？定位与开发策略解决了哪些核心难点？解决的问题解决的问题项目核心难点项目核心难点扩大客户基数；1.项目体量大，如何实现可持续性销售？项目必须被持续关注，形成可持续性客源；进行客户分解，产品分解，化整为零；1.受90/70政策严重制约，项目主流产品与当前市场主流需求相悖，如何实现项目整体价值最大化？化零为整，优化并进行重新组合打造区域形象，形成城市亮点；3.区域竞争力弱，如何提升区域竞争力？迅速确立项目形象；l客群定位：跳出贵阳，辐射整个贵州乃至外省市；l打造城市亮点

30、产业，引进品牌酒店；l产品定位：高端、超高端产品是形象产品，中端、中高端产品是主流产品；定定 位位、开开 发发 策策 略略l开发策略：形象工程先行l开发策略：模拟多楼盘l开发策略：形象工程先行解决解决解决解决解决解决彻底解决项目核心难点！彻底解决项目核心难点！87 项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目定位、开发策略解决了项目的核心难点，我们开始有针对地对本项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目项目进行规划设计建议，同时弱化或解决项目劣势，进一步解决项目难点。难点。88初步规划设计建议初步规划设计建议789主要经济技术指标主要经济技术指标地块总面

31、积：933,215平方米规划建设用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：35%项目红线项目红线A-190A规划条件规划条件91l地形较为复杂，规划建设用地只占总地块的63%；l林地、河道及河道保护面积共占总地块用地的33%，既是项目的环境优势，又对项目规划形成一定的制约。92l土地性质：商业、居住综合用地l商业建筑面积：约80,000平方米l其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米l回迁用房建筑面积：暂定为130,000平方米

32、l90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上按照容积率按照容积率3.0初步计算，总建筑面积约为初步计算，总建筑面积约为1,776,417平方米平方米规划指标规划指标A-293受70/90的限制，90平米以下住宅占项目总建筑面积的60%，建筑面积约107万平米，是规划体量最大的部分，对项目整体规划产生巨大影响。规划功能建筑面积住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回迁房130,000商业80,000公建配套40,000总建面积1,776,417面积单位（平米）94产品组合配比产品组合配比l类别墅l花园洋房l高层板楼l回迁高塔l会所l产业l公建

33、配套l配套酒店物业组合百分比平均楼层类别墅5.2%3.5花园洋房18%7小高层板楼42.390平米以上2.61290平米以下39.715高层板楼20.5%30高层塔楼7%32会所1%2产业(商业)4%3公建配套2%2.5配套酒店1%15合计合计100%100%l按照容积率：3.0 建筑密度：30%初步计算；l 通过优化组合，小高层将是本项目主要产品形式。A-395为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围，为使项目体现高端社区形象，营造出低密度氛围，洋房和类别墅规划用地占总用地面积的洋房和类别墅规划用地占总用地面积的41%41%。96公共服务设施控制指标（平方米公共服务设施控制指标（平方米/千

34、人）千人）居住规模居住规模居住区居住区(30000(300005000050000人人)小区小区(7000(70001500015000人人)组团组团(1000(100030003000人人)类别类别建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积建筑面积建筑面积用地面积用地面积 总指标总指标16052700206546801176117621022102128212823334 3334 363363854 854 50250210701070其其 中中教育教育6001200100024006006001200120010001000240024001601604004003

35、00300500500医疗卫生医疗卫生60801001902020808040401901906 6202012124040文体文体10020020060020203030404060601818242440406060商业服务商业服务700910600940450450570570100100600600150150370370100100400400金融邮电金融邮电203025501616222222223434市政公用市政公用40130703003030120120505080809 91010202030 30 行政管理行政管理85150702004040808030301001002

36、0203030303040 40 其它其它规划设计依据规划设计依据A-4下表为城市规划标准规范大全中对居住区公共服务设施的千人配建控制指标。97公共服务公共服务设施种类设施种类居住区居住区建筑面积建筑面积用地面积用地面积商业服务41496414964286442864文化体育912091202736027360教 育5472054720109440109440金融邮电1368136822802280医疗卫生3648364886648664市政公用592859281368013680行政管理6840684091209120合合 计计123120123120213408213408（面积：平米）l

37、社区人口数初步估算：社区人口数初步估算：9090平米以下：平米以下：1,068,49280 1,068,492802.52.5人人33390 33390 人人9090平米以上：平米以上：457,925 150 457,925 15044人人1221112211人人预计本项目人口将有预计本项目人口将有 45601 45601人，达到居人，达到居住区人口规模。住区人口规模。l公建配套面积估算公建配套面积估算根据千人控制指标计算:98按照规划设计规范要求，本项目应该设置按照规划设计规范要求，本项目应该设置1212万平米的公共服务设施，万平米的公共服务设施，但根据标书的规划指标，以下规划建议均但根据标

38、书的规划指标，以下规划建议均按按“其他公共服务配套设施建其他公共服务配套设施建筑面积不低于筑面积不低于4 4万平方米万平方米”进行建议。进行建议。本方案设计依据说明：本方案设计依据说明：99B规划难点及规划策略规划难点及规划策略1001)1)地块自身条件地块自身条件l地形条件复杂;l项目地块大，社区规模大;2)2)地块周边环境地块周边环境l周边环境差；l地块交通条件差，道路通而不畅;规划难点规划难点B-13)3)限制条件限制条件l13万回迁房体量大;l容积率高;l临近火车道,存在噪音干扰;l部分地块受高压线影响;l商业体量大;101规划策略规划策略2.充分利用地块现状和资源条件充分利用地块现状

39、和资源条件3.考虑复合社区中同类产品的集中性考虑复合社区中同类产品的集中性4.合理的交通组织合理的交通组织1.展示性强展示性强5.弱化限制条件弱化限制条件规划策略规划策略B-2102如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾如何处理项目展示及规避噪音的矛盾展示性优先展示性优先规避噪音优先规避噪音优先如何决择？如何决择？如何决择？如何决择？核心难点核心难点B-3103两个决择方向两个决择方向l保证项目展示的同时，弱化噪音影响？保证项目展示的同时，弱化噪音影响？l规避噪音的同时，优化项目展示？规避噪音的同时，优化项目展示？104我们的决择我们的

40、决择l符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低符合项目的高端定位方向，通过高端产品的对外展示，营造低密度氛围，提高项目形象；密度氛围，提高项目形象；l符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质符合项目的开发策略，以高端产品先期进入市场，形成高品质高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。高起点，以此带动后期推出产品的价格提升，扩大利润空间。保证项目展示的同时，弱化噪音影响保证项目展示的同时，弱化噪音影响105C地块分析地块分析1063 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小车车河河车车水水路路整个建筑用地按地形、环境

41、和整个建筑用地按地形、环境和开发条件分成开发条件分成1212个开发地块。个开发地块。已建铁路线已建铁路线待建铁路线待建铁路线高高 压压 线线河河 流流林林 地地 保保 护护公公 路路1071 1、2 2号地块分析号地块分析优势：优势：l背靠自然山景；l拥有天然坡地资源；l地势高，视野开阔；l私密性强；劣势：劣势：l地块受高压线影响较大；l2号地块未来将有贵广线穿过。超高端产品超高端产品C-11 12 2小小车车河河主要开发方向主要开发方向108高高 端端 产产 品品中高端产品中高端产品C-2优势：优势：l地块东部地势平坦；l地块西部背靠山景，拥有坡地资源；l地块西部地势高，视野开阔；l地块紧临

42、规划中的市政道路，交通优势相对明显劣势：劣势：l地块与经适房青山小区临近，环境较杂乱；l存在少量拆迁问题。3 3号地块分析号地块分析3 3小小车车河河主要开发方向主要开发方向109中中 端端 产产 品品中高端产品中高端产品C-3优势：优势：l地块面积大，地势平坦、方正；l无拆迁；l能够远眺山景；劣势：劣势：l景观资源不丰富。4 4、5 5号地块分析号地块分析4 45 5小小车车河河主要开发方向主要开发方向1106 6、7 7号地块分析号地块分析高高 端端 产产 品品C-4优势：优势：l地势稍高，相对平坦；l视野开阔；l拥有山景资源；l能远眺水景；劣势：劣势：l离教育用地较近，有一定噪音影响。小

43、小车车河河车车水水路路6 67 7主要开发方向主要开发方向1118 8、9 9号地块分析号地块分析高高 端端 产产 品品主要开发方向主要开发方向C-5优势：优势：l紧临天然河道；l依山傍水；l拥有天然坡地资源；l对外展示面大；l交通优势明显；劣势：劣势：l离铁路线较近，火车噪音影响大；l存在拆迁问题。小小车车河河车车水水路路8 89 9112C-61010号地块分析号地块分析优势：优势：l项目地块中离车水路出口最近的地块；l位于地块拐角处，对外展示面大；l紧临天然河道；l依山傍水；劣势：劣势：l离铁路线较近，存在火车噪音影响；l存在拆迁问题。集中商业集中商业小小车车河河车车水水路路1010主要

44、开发方向主要开发方向113中高端产品中高端产品C-71111号地块分析号地块分析小小河河车车水水路路1111车车优势：优势：l拥有较长的天然河道；l形成相对独立的半岛；l依山傍水，景观资源丰富；劣势：劣势：l三条火车线在此交汇，噪音干扰；l存在拆迁问题。主要开发方向主要开发方向114C-81212号地块分析号地块分析回迁安置回迁安置优势：优势：l地处山谷之中，景观环境较好；l相对独立和幽静；劣势：劣势：l未来贵广线将直接穿过该地块；l地处北坡，通风及日照条件较差；l交通制约大。小小车车河河1212主要开发方向主要开发方向115C-9优势：优势：l地块狭长；l紧邻天然河道；l处于地块中心位置；l

45、对外展示面大；l交通优势明显；劣势：劣势：l存在火车噪音。教育用地分析教育用地分析建议：调整教育用地至建议：调整教育用地至1111号地块号地块小小河河车车水水路路1111车车116地块地块地块地块编号编号编号编号开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发条件分析开发开发开发开发方向方向方向方向优势优势优势优势劣势劣势劣势劣势(1)天然坡地，三面环山离高压线较近超高端(2)天然坡地，两面环山高压线横穿，靠近贵广线超高端(3)视野开阔，交通优势大挨近经适房，环境较杂高端、中高端(4)地块方正景观资源不丰富中端、中高端(5)地势平坦，有自然山景火车噪音影响中端、中高端(6)地势有一定起伏前面是学校，有

46、一定噪音高端(7)地势较高，视野开阔看不到河景高端(8)拥有天然河道，展示面大拆迁难度大，离火车较近高端(9)依山傍水火车噪音影响高端(10)临河湾，离交通干道较近火车噪音影响商业(11)拥有天然河道，相对独立火车噪音影响高端、中高端(12)环境较好，相对独立贵广线穿过，通风日照较差回迁评价总结评价总结117D用地规划建议用地规划建议118用地规划建议用地规划建议l住宅规划建议l产业规划建议l商务规划建议l公建配套规划建议l交通规划建议l干扰因素规避建议l形象关键点建议119住宅规划建议住宅规划建议住宅规划建议住宅规划建议D-1类别墅类别墅依山而居依山而居l产品类别：以联排、叠拼别墅为主，辅以

47、少量独栋、双拼；l楼层区间：23.5层指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群指向超高端人群，部分高端人群1 1）住宅产品类型：）住宅产品类型：）住宅产品类型：）住宅产品类型：120车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车l作为项目高端、价值最大化产品；l选择地块中景观较好的1、2号地块；l3、9号地块依山部分及沿河部分零星分布。类别墅分布区域类别墅分布区域121花园洋房花园洋房滨水而居滨水而居l产品类别：以花园洋房为主；l楼层区间：4.59层指向高端人群、部分中高端人群指向高端人群、部分

48、中高端人群指向高端人群、部分中高端人群指向高端人群、部分中高端人群122车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车花园洋房分布区域花园洋房分布区域l花园洋房是项目主要的产品部分；l也是提升项目形象及品质的产品；l根据“具备良好展示性”的规划策略，选择具有展示性的6、7、8、9号地块；l其它地块的坡地部分零星分布。123小高层、高层小高层、高层登高而居登高而居l产品类别：小高层、高层 （平层、LOFT、空中别墅、高汤）；l楼层区间：小高层1218层 高层26-32层指向中端及中高端人群指向中端及中高端人群指向中端及中高端人群指向中端及中

49、高端人群124车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车回迁安置区回迁安置区l根据地形特点以及同质产品集中原则，小高层，高层选择地块中部相对平坦位置；l高层主要分布于3、4、5 11号地块；l12号地块相对独立，将作 为回迁房集中安置区域。小高层、高层分布区域小高层、高层分布区域125高汤高层高汤高层TOWNHOUSETOWNHOUSEl观山观城观园l带动高层整体价值提升带动高层整体价值提升;特点：特点：在小高层、高层建筑的高处设计TOWNHOUSE品质户型；连廊式设计，空中花园及观景长廊设计，形成相对独立空间1262 2 2 2）小

50、区划分：）小区划分：）小区划分：）小区划分：lA小区：1+2号地块lB小区：3+4号地块lC小区：5号地块lD小区：8号地块lE小区：6+7+9号地块lF小区：11号地块lG小区：12号地块由于地块大，社区规模大；由于地块大，社区规模大；依据依据“模仿多楼盘模仿多楼盘”开发策略；开发策略；将社区分为七个小区：将社区分为七个小区：车车水水路路3 310108 84 41 16 67 75 59 92 211111212小小河河车车A A A AF F F FB B B BE E E ED D D DGGGGGGGGCCCC127七个小区如何开发？七个小区如何开发？组团分期开发组团分期开发形象展示