房屋维修管理与房屋维修标准bjlj.pptx

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1、第八章房屋维修管理第一节房屋维修管理概述l一、房屋维修概念及特点一、房屋维修概念及特点l二、房屋维修管理概念及特点二、房屋维修管理概念及特点l三、房屋维修管理的意义和原则三、房屋维修管理的意义和原则一、房屋维修概念及特点l（一）房屋维修概念（一）房屋维修概念 l（二）房屋磨损概念（二）房屋磨损概念l（三）房屋维修的分类（三）房屋维修的分类l（四）房屋维修的特点（四）房屋维修的特点（一）房屋维修概念l房屋维修的概念有广义和狭义之分。房屋维修的概念有广义和狭义之分。l物业管理的基本目的物业管理的基本目的l达到上述基本目的的前提。达到上述基本目的的前提。l由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因由于

2、房屋的不可移动性，使其始终受到自然因素及社会经济因素的作用。素及社会经济因素的作用。1房屋的物理寿命和经济寿命l房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用，而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；l房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。l经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经

3、济寿命均小经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小于等于使用寿命，图于等于使用寿命，图9.12房屋的磨损l根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同的成因和影响。的成因和影响。有形磨损。有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种磨损是看得见的，是有形的。磨损是看得见的，是有形的。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。这种磨损使房屋逐渐受到损坏而

4、最终不能使用。它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房屋经济寿命的主要原因之一。屋经济寿命的主要原因之一。有形磨损产生的原因l第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外力作用而产生的物理上或物质上的磨损力作用而产生的物理上或物质上的磨损l第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然力的侵蚀作用所产生的磨损力的侵蚀作用所产生的磨损l事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合作用的结果，作用的结果，房屋有形磨损程度度量l

5、用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有形磨损的程度。形磨损的程度。l用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋重置价值的比例来度量。重置价值的比例来度量。无形磨损l无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象

6、的磨无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到的，是无形的。的，是无形的。l这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋经济寿命的另一个主要原因。经济寿命的另一个主要原因。房屋无形磨损产生的原因l第一种

7、无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高，建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相应降低而使原有房屋的价值贬值。应降低而使原有房屋的价值贬值。l第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。l第三种

8、无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境条件变差，而使房屋的经济价值下降。条件变差，而使房屋的经济价值下降。无形磨损程度的衡量l可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价值的差额同其原始价值的比例来表示。值的差额同其原始价值的比例来表示。在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、师或估价师，采

9、取常用的估价方法，包括成本法、比较法和收益法，进行综合估算得出。比较法和收益法，进行综合估算得出。值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括其相应的土地部分价值。其相应的土地部分价值。综合磨损l房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个综合磨损的过程。综合磨损的过程。l房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有形磨损与无形磨损程度综合取定。形磨损与无形磨损程度综合取定。案例：l例如：某房屋的原始价值为例如：

10、某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要万元，由于磨损需要大修，其所需的大修理费用为大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当万元，若该房屋当前的重置价值为前的重置价值为700万元，求：万元，求：l该房屋的有形磨损程度；该房屋的有形磨损程度；l该房屋的无形磨损程度；该房屋的无形磨损程度；l该房屋的综合磨损程度；该房屋的综合磨损程度；l该房屋现时的净价值。该房屋现时的净价值。（三）房屋维修的分类l（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保养）和修缮。养）和修缮。l（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢

11、复性修缮和改良性修缮。改良性修缮。l（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧急性修缮。急性修缮。l（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、大修、翻修及综合性修缮大修、翻修及综合性修缮计划性修缮和紧急性修缮l紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。发生在时间上没有规律，发生在时间上没有规律，对房屋的使用功能产生较大的影响对房屋的使用功能产生较大的影响抢修工作的时间要求紧、费用较大抢修工作的时间要求紧、费用较大工作的组织困难较大。工作的组织困难较大。这种类型的

12、修缮大多为小修及中修项目。这种类型的修缮大多为小修及中修项目。计划性修缮和紧急性修缮l房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间对房屋实施有计划的修复或改良工作。对房屋实施有计划的修复或改良工作。l房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2，而其费，而其费用则往往占整个保养修缮费用的用则往往占整个保养修缮费用的90左右。左右。l修缮工作有一定规律的周期性；修缮工作有一

13、定规律的周期性；l计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源l多数为中修、大修以上项目。多数为中修、大修以上项目。（四）房屋维修的特点l（1）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技术，还包括独特的设计和施工操作技术。术，还包括独特的设计和施工操作技术。l（2）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般情况是在使用不停顿的情况下进

14、行的，情况是在使用不停顿的情况下进行的，l（3）普遍性。有形磨损和无形磨损无处、无时不在，）普遍性。有形磨损和无形磨损无处、无时不在，l（4）分散性。损坏的发生从时间上、空间上都是随机的）分散性。损坏的发生从时间上、空间上都是随机的l（5）服务性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且）服务性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且维修的结果直接由住用者承受维修的结果直接由住用者承受二、房屋维修管理概念及特点l（一）房屋维修管理概念（一）房屋维修管理概念l（二）房屋维修管理的特点（二）房屋维修管理的特点（一）房屋维修管理概念l房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维房屋维修管理是

15、指物业管理组织按照国家有关房屋维修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所管理房屋进行维护维修的技术管理。管理房屋进行维护维修的技术管理。l包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。l房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。（二）房屋维修管理的特点l（1）房屋维修管理的复杂性）房屋维修管理的复杂性l（2）房屋维修管理的技术性）房屋维修管理的技术性l（3）房屋维修管理的计划性

16、）房屋维修管理的计划性（1）房屋维修管理的复杂性l房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性；l是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性；l房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难；l房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利益不同而给房屋维修带来的人为障碍。益不同而给房屋维修带来的人为障碍。三、房屋维修

17、管理的意义和原则l（一）房屋维修管理的意义（一）房屋维修管理的意义l（二）房屋维修管理的原则（二）房屋维修管理的原则（一）房屋维修管理的意义l在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理企业管理水平的重要标志，企业管理水平的重要标志，l（1）确保房屋的使用价值。）确保房屋的使用价值。l（2）增加房屋的经济价值。）增加房屋的经济价值。l（3）提升企业的信誉价值。）提升企业的信誉价值。l（4）增加城市的社会价值。）增加城市的社会价值。（二）房屋维修管理的原则l

18、（1）用户第一，服务第一原则。）用户第一，服务第一原则。l（2）预防为主，管修结合原则。）预防为主，管修结合原则。l（3）经济、合理、安全、实用原则。）经济、合理、安全、实用原则。l（4）区别对待，因房制宜原则。）区别对待，因房制宜原则。（4）区别对待，因房制宜原则。l对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。l对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使用和计划对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使用和计划维修，保持原有的建筑风格、风貌。维修，保持原有的建筑风格、风貌。l对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改建，使

19、之具备或接近现行住用标准的基本要求。建，使之具备或接近现行住用标准的基本要求。l对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部分进行有计划的拆建，进行再开发。分进行有计划的拆建，进行再开发。第二节房屋维修及维修管理内容一、房屋维修的内容一、房屋维修的内容二、房屋维修管理内容二、房屋维修管理内容一、房屋维修的内容l（一）房屋保养的内容（一）房屋保养的内容1房屋保养工作的内容。房屋保养工作的内容。2特定季节的房屋保养工作特定季节的房屋保养工作3保养工作应注意的事项保养工作应注意的事项l（二）房屋修缮的内容（二）房屋修缮的内容1房屋小修房屋小修2房屋中修

20、房屋中修3房屋大修房屋大修4房屋翻修房屋翻修5房屋的综合维修房屋的综合维修一、房屋维修的内容l房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。l房房屋屋的的保保养养是是对对房房屋屋进进行行的的预预防防性性养养护护工工作作，而而房房屋屋修修缮缮则则是是对对房屋损坏部分进行的修复工作房屋损坏部分进行的修复工作l房房屋屋保保养养的的对对象象主主要要是是房房屋屋结结构构完完好好、装装修修及及设设备备完完整整良良好好的的房房屋，而修复的对象则一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；屋，而修复的对象则一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；l房房屋屋

21、保保养养工工作作一一般般具具有有经经常常性性，且且较较零零碎碎，工工程程量量较较小小，而而修修复复工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。（一）房屋保养的内容l包包括括房房屋屋的的日日常常养养护护和和零零星星小小修修两两方方面面的的内内容容。日日常常养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。房屋的零星小修l主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。ll这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。这项工作往往具有经常性，但无规律

22、性，所以管理难度较大。ll一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种ll一一般般情情况况下下，民民用用房房屋屋保保养养中中的的急急修修项项目目应应在在1天天内内修修理理；一一般般小小修修项项目目应应在在报报修修后后3天天内内修修理理；需需安安排排计计划划修修理理的的项项目目也也应应在在1周周内内进行查勘，确定修理时间。进行查勘，确定修理时间。ll急急修修项项目目是是指指因因房房屋屋的的损损坏坏部部分分会会严严重重影影响响房房屋屋的的正正常常使使用用或或使用安全使用安全，而需立即修理的小修项目。，而需立即修理的小修项目。ll一一般般小小修

23、修项项目目是是指指房房屋屋保保养养过过程程中中的的常常规规性性小小修修养养护护项项目目。这这些损坏项目会影响房屋些损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态的正常使用功能及使用状态2特定季节的房屋保养工作l在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现同时应组织相应物资及力量，以用

24、于灾害出现后的应急需要。后的应急需要。l房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护工作。工作。3保养工作应注意的事项l（1）定定期期进进行行房房屋屋的的完完损损程程度度的的测测定定。科科学学制定房屋的日常养护计划及制度。制定房屋的日常养护计划及制度。l（2）建立管理人员的随访制度。）建立管理人员的随访制度。l（3）建立管理人员的日常巡查制度。）建立管理人员的日常巡查制度。l（4）建立业主、租户或用户随时报修制度。）建立业主、租户或用户随时报修制度。（二）房屋修缮的内容ll房房屋屋修修缮缮是是指指物物业业管管理理者者为为了了维维持持物物业业的的正正常常使使用

25、用状状态态，而而对对房房屋屋结结构构、装装修修及及设设备备部部分分所所受受磨磨损实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。损实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。ll房房屋屋修修缮缮可可以以按按照照修修缮缮规规模模或或物物业业完完损损情情况况的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。1房屋小修ll房房屋屋维维修修工工作作中中，凡凡是是为为修修复复房房屋屋的的小小损损小小坏坏，维维持持房房屋屋原原来来的的使使用用状状态态及及完完损损等等级级为为目目的的所所进进行行的的零零星星养养护护项项目目均均称称为为房房屋屋的的小小修修项项目目。房房屋屋小小修修工工作

26、作的的特特点点是是面面广广量量小小，工工作作时时间间短短及及人人力力、物物力力消消耗耗少少。小小修修项项目目的的综合年均费用为房屋造价的综合年均费用为房屋造价的1以下以下。2房屋中修ll房房屋屋的的中中修修是是指指需需牵牵动动或或拆拆换换少少量量主主体体构构件件，但但仍仍保保持持原原房房屋屋的的规规模模和和结结构构的的维维修修项项目目为为中中修修项项目目。房房屋屋的的中中修修主主要要适适用用于于一一般般损损坏坏房房屋屋，中中修修的的一一次次费费用用一一般般占占该该房房屋屋同同类类结构结构新建造价的新建造价的25以下以下。3房屋大修ll房房屋屋大大修修是是指指需需牵牵动动或或拆拆换换部部分分主主

27、体体构件，但不需要全部拆除的构件，但不需要全部拆除的维修工作。维修工作。ll房房屋屋的的大大修修主主要要适适用用于于严严重重损损坏坏的的房房屋屋。大大修修的的一一次次费费用用占占同同类类结结构构房房屋屋新新建建造造价价的的25以上。以上。4房屋翻修l房房屋屋翻翻修修是是指指需需全全部部拆拆除除，另另行行设设计计、重重新新建建造造的改造工程。的改造工程。ll房房屋屋翻翻修修的的费费用用一一般般均均低低于于同同类类结结构构重重新新造造价，这是因为房屋翻建可尽量利用原有旧料或设备。价，这是因为房屋翻建可尽量利用原有旧料或设备。ll房房屋屋翻翻修修一一般般适适用用于于主主体体结结构构严严重重破破坏坏、

28、丧丧失失正正常常使使用用功功能能、有有倒倒塌塌危危险险且且不不能能通通过过一一般般维维修修恢恢复的或无维修价值的房屋。复的或无维修价值的房屋。5房屋的综合维修ll房房屋屋的的综综合合维维修修是是指指需需对对成成片片多多幢幢房房屋屋同同时时进进行行大大、中中、小小维维修修的的工工作作。其其工工作作的的面面广广量量大大，一一次次费费用用一一般般为为同同类类结结构构的的该该片片房房屋新建造价的屋新建造价的20以上。以上。修复要求ll小修后要求能够保持房屋原来的完损等级；小修后要求能够保持房屋原来的完损等级；l中修要求修复后房屋的完好率达到中修要求修复后房屋的完好率达到70以上；以上；l大修后房屋须达

29、到基本完好房屋的要求；大修后房屋须达到基本完好房屋的要求；l翻修后房屋须符合完好房屋要求，翻修后房屋须符合完好房屋要求，l综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要求。求。二、房屋维修管理内容l（一）房屋维修计划管理（一）房屋维修计划管理l（二）房屋安全与质量管理（二）房屋安全与质量管理l（三）房屋维修技术管理（三）房屋维修技术管理l（四）房屋维修施工管理（四）房屋维修施工管理l（五）房屋维修的费用管理（五）房屋维修的费用管理（一）房屋维修计划管理ll房房屋屋维维修修计计划划管管理理是是指指物物业业管管理理者者根根据据房房屋屋的的完完损损程程度度，

30、用用户户对对房房屋屋保保养养与与维维修修的的要要求求以以及及政政府府对对保保养养与与维维修修的的有有关关规规定定，为为科科学学制制定定并并实实施施房房屋屋的的综综合合保保养养与与维维修修计计划划所所进进行行的的各各项项管管理理工工作。作。ll在制定计划时注意其科学合理性。在制定计划时注意其科学合理性。ll计划分为短期计划、中期计划及长期计划等。计划分为短期计划、中期计划及长期计划等。ll房房屋屋的的保保养养与与维维修修计计划划周周期期越越短短，则则越越强强调调其其实实际际操操作作性性；而而计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。l房屋保养与维修计划的

31、内容应包括保养与维修的目的、内容、实房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。（二）房屋安全与质量管理l1房屋安全与质量管理的概念房屋安全与质量管理的概念ll房房屋屋维维修修管管理理中中的的安安全全与与质质量量管管理理，主主要要是是指指房房屋屋日日常常使使用用过过程程中中的的安安全全与与质质量量管管理理。即即是是在在房房屋屋的的使使用用过过程程中中，通通过过定定期期和和不不定定期期对对房房屋屋的的质质量量鉴鉴定定、安安全全检检查查以以及及危危房房的的鉴鉴定定和和排排险险工工作作，随随时时掌掌握握房

32、房屋屋的的质质量量分分布布状状况况，为为房房屋屋的的合合理理使使用用、维维护护管管理理和和计计划划修修缮缮提提供供基基本本的的依依据据，确确保保房房屋屋的的完完好好和和住住用用安全。安全。2房屋安全与质量管理内容l房房屋屋安安全全与与质质量量管管理理包包括括3方方面面的的工工作作：房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定，房房屋屋使使用用安安全全检检查查及及危危房房的的鉴鉴定和排险。定和排险。（1）房屋质量等级鉴定l房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定是是指指按按统统一一的的标标准准、项项目目和和方方法法，对对现现有有整整幢幢房房屋屋进进行行综综合合性性的的完完损损等等级级评评定定。评评定定的的依依据据是

33、是建建设设部部1985年年颁颁布的房屋完损等级评定标准。布的房屋完损等级评定标准。ll房房屋屋质质量量鉴鉴定定的的基基本本任任务务就就是是要要搞搞清清现现有有房房屋屋的的质质量量分分布布状状况况，为为房房屋屋的的管管理理、保保养、修缮提供基本依据。养、修缮提供基本依据。房屋完损等级评定l是是根根据据房房屋屋的的结结构构、装装修修及及设设备备3个个部部分分的的完完好好和和损损坏程度分为坏程度分为:l完好房完好房l基本完好房基本完好房l一般损坏房一般损坏房l严重损坏房严重损坏房l危房危房(2)房屋使用安全检查ll房房屋屋安安全全检检查查就就是是通通过过对对房房屋屋的的经经常常性性检检查查，了了解解

34、房房屋屋完完损损情情况况，发发现现房房屋屋存存在在的的隐隐患患，及及时时采采取取抢抢修修加加固固和和排排除除险险情情的措施。的措施。ll房房屋屋安安全全检检查查与与房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定的的工工作作性性质质、基基本本目目的的和和主主要要作作用用大大致致相相同同，即即掌掌握握房房屋屋完完损损状状况况，为为房房屋屋的的管管、用用、养养、修修提提供供基基本本资资料料。但但它它们们还还有有一一定定的的区区别别，主主要要是是：安安全全检检查查是是一一种种经经常常性性的的工工作作，质质量量等等级级鉴鉴定定是是阶阶段段性性的的工工作作；安安全全检检查查的的侧侧重重点点是是发发现现和和排排除除隐隐患

35、患，而而质质量量等等级级鉴鉴定定是是对对房房屋屋情情况况的的全面评定。全面评定。ll房房屋屋的的安安全全检检查查按按时时间间间间隔隔划划分分，可可分分为为定定期期检检查查和和不不定定期期检检查查；按按任任务务和和内内容容划划分分，可可分分为为日日常常性性检检查查、抽抽查查、重重点点检查及普查等类型检查及普查等类型（3）危房的鉴定和排险。ll危危房房的的鉴鉴定定，可可由由政政府府危危房房鉴鉴定定机机构构、物物业业管管理理公公司司的的房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。房屋安全鉴定部门或指定技术人员负责此项工作。ll根据鉴定情况，对危房作以下根据鉴定情况，对危房作以下4方面处理：方面处理：

36、l第一，观察使用。第一，观察使用。l第二，处理使用第二，处理使用l第三，停止使用第三，停止使用l第四，整体拆除第四，整体拆除（三）房屋维修技术管理l1房屋维修技术管理的概念房屋维修技术管理的概念l房房屋屋维维修修技技术术管管理理是是指指对对房房屋屋维维修修过过程程中中的的各各个个技技术术环节，按国家技术标准进行的科学管理。环节，按国家技术标准进行的科学管理。l2房屋维修技术管理的内容房屋维修技术管理的内容l房房屋屋维维修修技技术术管管理理的的内内容容或或基基本本环环节节为为：房房屋屋维维修修设设计计、施施工工方方案案的的制制定定，维维修修施施工工质质量量的的管管理理,，房房屋屋技技术档案资料的

37、管理及技术责任制的建立。术档案资料的管理及技术责任制的建立。（2）维修施工质量的管理l维修施工质量管理包括两个方面：维修施工质量管理包括两个方面：l一是维修施工过程质量控制，一是维修施工过程质量控制，l二是维修工程质量的检查、验收。二是维修工程质量的检查、验收。ll房房屋屋维维修修工工程程的的质质量量检检验验与与评评定定按按分分项项、分分部、单位工程三级进行。部、单位工程三级进行。l（3）技术档案资料的管理ll房房屋屋技技术术档档案案是是记记述述和和反反映映房房屋屋建建设设、装装饰饰和修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。和修缮活动，具有保存价值的房屋技术资料。ll房房屋屋技技术术档档案案资资

38、料料管管理理的的基基本本任任务务是是为为房房屋屋的管、修、用提供必要的信息资料。的管、修、用提供必要的信息资料。ll技技术术档档案案资资料料的的主主要要内内容容包包括括：房房屋屋新新建建竣竣工工验验收收的的竣竣工工图图及及有有关关原原始始资资料料；现现有有的的有有关关房房屋屋及及附附属属设设备备的的技技术术资资料料；房房屋屋维维修修过过程程中中产产生生的的技术文件。技术文件。（4）建立技术责任制ll技技术术责责任任制制是是指指房房屋屋管管理理单单位位和和修修缮缮施施工工单单位位根根据据需需要要设设置置总总工工程程师师、主主任任工工程程师师、技技术术队队长长等等技技术术岗岗位位，实实现现技技术术

39、工工作作的的统统一一领领导导和和分分级级管管理理，形形成成有有效效的的技技术术决决策策管管理理体体系系以以及及以以总总工工程程师师为为首首的的技技术责任制体系。术责任制体系。（四）房屋维修施工管理ll房房屋屋维维修修施施工工管管理理是是指指按按照照一一定定的的施施工工程程序序、施施工工质质量量标标准准和和技技术术经经济济要要求求，运运用用科科学学的的方方法法对对房房屋屋维维修修施施工工过过程程中中的的各各项项工工作作进行有效的科学管理。进行有效的科学管理。ll内内容容主主要要包包括括：维维修修施施工工队队伍伍的的选选择择，维维修修施施工工的的组组织织与与准准备备，维维修修施施工工的的技技术术交

40、交底底，施施工工的的调调度度与与管管理理，施施工工工工程程的的竣竣工工验验收收及及资资料的交接。料的交接。（五）房屋维修的费用管理l房房屋屋的的维维修修费费用用主主要要是是指指房房屋屋保保养养维维修修过过程程中中，所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。所花费的人工、材料及设备使用等方面的费用。ll房房屋屋保保养养与与维维修修的的费费用用管管理理要要求求物物业业管管理理企企业业根根据据物物业业管管理理委委托托合合同同及及政政府府的的有有关关规规定定，本本着着科科学学与与合合理理的的原原则则，核核定定及及控控制制费费用用的的来来源源及及支支出出，以以保证整个保养与维修工作的顺利开展。保证整个保

41、养与维修工作的顺利开展。ll房房屋屋的的保保养养与与维维修修费费用用一一般般包包括括房房屋屋日日常常养养护费用及各种类型的维修费用。护费用及各种类型的维修费用。l 界定不同项目的费用承担者。l（1）房房屋屋公公共共区区域域及及公公共共设设施施的的各各种种保保养养与与维维修修费费用用，一一般般由由物业管理企业承担。物业管理企业承担。l（2）用用户户拥拥有有单单元元内内的的保保养养与与维维修修费费用用，原原则则上上由由用用户户自自行行承承担担；在在保保修修期期内内，且且属属于于保保修修范范围围的的维维修修费费用用，用用户户可可不不予予承承担担，而由发展商或施工单位承担。而由发展商或施工单位承担。l

42、（3）对对于于公公共共区区域域及及公公共共设设施施的的维维修修，如如果果是是人人为为原原因因，即即使使是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。是房屋保修期内保修项目的维修费用，也均由责任者承担。l房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保房屋保养维修费用管理的另一个内容，是合理监督和控制各项保养与维修费用的支出额，以保障广大用户的利益。养与维修费用的支出额，以保障广大用户的利益。第三节房屋维修工程的组织与管理一、计划阶段的工作内容一、计划阶段的工作内容二、实施阶段的工作内容二、实施阶段的工作内容三、整理阶段的工作内容三、整理阶段的工作内容一、计划阶段的工作内容l（一）

43、房屋的劣化诊断（一）房屋的劣化诊断l（二）工程方案的制定（二）工程方案的制定l（三）维修工程招标（三）维修工程招标1招标文件的制作招标文件的制作2招标的实施招标的实施（一）房屋的劣化诊断ll房房屋屋的的劣劣化化诊诊断断可可以以利利用用房房屋屋质质量量等等级级鉴鉴定定和和房房屋屋安安全全检检查查的的结结果果，也也可可以以单单独独进进行。行。ll诊诊断断房房屋屋劣劣化化的的方方法法主主要要是是工工程程技技术术人人员员用用眼眼光光判判断断的的“目目视视调调查查”，同同时时结结合合用用手手“触触诊诊”，根根据据目目视视和和触触诊诊，把把诊诊断断部部位位的的劣劣化化项项目目制制成成建建筑筑物物劣劣化化状

44、状况况明明细细表表（图图），以供制定维修方案时参考。以供制定维修方案时参考。（二）工程方案的制定ll在在劣劣化化诊诊断断的的基基础础上上，物物业业管管理理企企业业可可以以拟拟定定具具体体的的维维修修工工程程方方案案，即即根根据据房房屋屋劣劣化化的的状状况况来来确确定定房房屋屋维维修修工工程程的的规规模模、材材料料、经费和管理事项。经费和管理事项。ll房房屋屋的的劣劣化化诊诊断断和和工工程程方方案案的的制制定定和和监监管管是是一一项项技技术术要要求求很很高高的的工工作作，如如果果物物业业管管理理企企业业没没有有足足够够的的人人力力资资源源承承担担该该项项工工作作，可可以外聘相应的顾问公司承担。以

45、外聘相应的顾问公司承担。（三）维修工程招标l1招标文件的制作招标文件的制作l招招标标文文件件的的内内容容主主要要有有两两部部分分内内容容，第第一一部部分分是是列列明明甲甲乙乙双双方方在在合合约约中中的的责责任任条条款款，第第二二部部分分是是详详细细列列明明工程技术上的规格要求工程技术上的规格要求l2招标的实施招标的实施（1）招标方式的确定。选择性招标）招标方式的确定。选择性招标公开招标。公开招标。l（2）投标者资格审查和考核。）投标者资格审查和考核。l（3）开标和评标。）开标和评标。l二、实施阶段的工作内容l（一）施工前的工作（一）施工前的工作l（二）施工中的工作（二）施工中的工作l（三）（三

46、）施工后的工作施工后的工作（一）施工前的工作l（1）对施工计划书进行再确认。）对施工计划书进行再确认。工工程程概概要要；施施工工组组织织体体制制；施施工工管管理理的的措措施施和和手手段段：现现场的管理人员、管理制度和表格；安全卫生管理。场的管理人员、管理制度和表格；安全卫生管理。l（2）做好对住用者的宣传工作。）做好对住用者的宣传工作。在在施施工工前前，物物业业管管理理企企业业需需会会同同施施工工单单位位召召开开住住用用者者说说明明会会或或发发送送工工程程说说明明书书，针针对对工工程程施施工工给给住住用用者者带带来来的不便和需住用者配合的内容作详细说明。的不便和需住用者配合的内容作详细说明。（

47、二）施工中的工作l（1）施工技术管理：）施工技术管理：l提出工程质量标准以及保证质量、安全的技术措施；提出工程质量标准以及保证质量、安全的技术措施；l拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的安全技术措施；拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的安全技术措施；l冬、雨季及夜间施工的技术措施；冬、雨季及夜间施工的技术措施；l针对质量通病采取的预防技术措施；针对质量通病采取的预防技术措施；l旧料利用的技术措施等。旧料利用的技术措施等。（二）施工中的工作l (2)过程检查和技术复核。过程检查和技术复核。l（3）施工材料的检查验收。）施工材料的检查验收。（三）施工后的工作l施工后的工作就是进行维修工程的竣工验收。施工后的工

48、作就是进行维修工程的竣工验收。l（1）房屋交验条件）房屋交验条件l按维修设计方案完成所有的维修工程内容；按维修设计方案完成所有的维修工程内容；l水、电、路通和供热通风等恢复正常；水、电、路通和供热通风等恢复正常；l竣工图等技术资料齐全；竣工图等技术资料齐全；（2）质量检验标准。）质量检验标准。l根根据据国国家家关关于于房房屋屋维维修修工工程程的的质质量量评评定定标标准准，对对工工程程质质量量分分为为“优良优良”和和“合格合格”两种。两种。三、整理阶段的工作内容l在在房房屋屋通通过过竣竣工工验验收收后后，施施工工单单位位与与物物业业管管理理企企业业办办理理维维修修房房屋屋的的交交接接手手续续。其

49、其间间，双双方方共共同同查查验验以以下下资资料：料：l（1）工程质量保证书；）工程质量保证书；l（2）房屋维修工程合同；）房屋维修工程合同；l（3）施工计划书等工程量文件；）施工计划书等工程量文件；l（4）房屋劣化调查报告；）房屋劣化调查报告；l（5）工程记录以及监理报告书。）工程记录以及监理报告书。第四节房屋维修标准和考核指标一、房屋维修标准一、房屋维修标准二、房屋维修的考核指标二、房屋维修的考核指标l（一）主要经济技术指标（一）主要经济技术指标l（二）指标计算公式（按百分比计）（二）指标计算公式（按百分比计）l（三）指标计算公式说明（三）指标计算公式说明一、房屋维修标准l（1）主主体体工工

50、程程。主主要要指指屋屋架架、梁梁、柱柱、墙墙、屋屋面面、基基础础等等主主要要承承重重构构件件的的维维修修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。l（2）木木门门窗窗及及装装修修工工程程。木木门门窗窗应应开开关关灵灵活活，不不松松动动，不不透透风风；木木装装修修应应牢牢固固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。l（3）楼楼地地面面工工程程。楼楼地地面面工工程程的的维维修修应应牢牢固固、安安全全、平平整整、不不起起