广场商业项目商业定位报告8097.ppt

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1、本报告是严格保密的。上海康城前广场商业项目上海康城前广场商业项目上海康城前广场商业项目上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）商业定位报告（中稿）商业定位报告（中稿）商业定位报告（中稿）谨呈：协和集团谨呈：协和集团谨呈：协和集团谨呈：协和集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研项目属性研判与界定项目属性研判与

2、界定问题结构化分析问题结构化分析区域环境分析区域环境分析市场容量预测市场容量预测项目定位导出项目定位导出2006/8/222006/8/22第一阶段第一阶段项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略 第一阶段第一阶段思路形成思路形成2006/9/12006/9/12005/9/152005/9/15第一阶段第一阶段市场调研市场调研2006/9/212006/9/21研研究究内内容容成成果果上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场初期沟通上海康城前广场商业项目定位中稿上海康城前广场商业项目定位中稿2本报告是严格保密的。报报 告告 思思 路路 二、风险和机会二、风险和机会 三、出路三、出路 一、

3、目标设定一、目标设定3本报告是严格保密的。协和集团协和集团目标目标u地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；u打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。u把未用的指标全部用足，实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。u以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。4本报告是严格保密的。u短期短期内实现利润利润最大化u促进协和商业地产的市值影响力指标最大化指标最大化世联对目标的理解世联对目标的理解利润最大化利润最大化5本报告是严格保密的。项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心属于莘闵板块居住区级商业中心项目紧邻莘松路，唯

4、一一条进入道路，双向二车道；项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。500m乐购500m巴比伦莘松路项目生 春 九 路场 东 路项目区位项目区位项目区位项目区位本项目本项目地铁1号线莘庄站车程闲时车程闲时1515分钟，忙时分钟，忙时20-4020-40分钟分钟6本报告是严格保密的。容积率超过容积率超过4 4，建筑形式必须向高向密发，建筑形式必须向高向密发展。展。规划用地面积：72，418平方米，实际用地实际用地面积约为4343，838838平方米平方米。地上总建筑面积总建筑面积166166，481481平方米平方米，需要建设小区公建配套0.80.8万万平方米，实际新建商业

5、商业面积约为1414万万平方米，单身公寓单身公寓1010，800800平方米平方米。地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。项目技术指标项目技术指标莘莘 松松 路路已建已建已建已建绿地绿地销销售售中中心心及及样样板板房房高压线，高压线，地上不能地上不能上盖建筑上盖建筑7本报告是严格保密的。项目资源：所处大型住宅区和别墅区，项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘

6、闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。区域人口：康城居民入住后约为3.77万人。周边别墅区居民约为4-5万人。8本报告是严格保密的。第二部分第二部分二、风险和机会二、风险和机会区域商业分析区域商业分析宏观市场分析宏观市场分析闵行商业分析闵行商业分析项目本体分析项目本体分析9本报告是严格保密的。按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。上海商品销售毛利率不断上升，从2003年的16.56上升到2005年的2

7、0.16；城市居民人均消费支出不断上升，从2003年的1.1040万元增长到1.3773万元。上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源上海商业统计年鉴10本报告是严格保密的。传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。迅速。宏观市场宏观市场宏观市场宏观市场连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店

8、的市场地位在持续降低。传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。数据来源上海商业统计年鉴11本报告是严格保密的。莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商圈便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在

9、建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；莘庄莘庄七宝七宝12本报告是严格保密的。南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园锦江乐园热带风暴热带风暴好爱广场家得利日用大卖场是闵行的主要商业形式日用大卖场是闵行的主要商业形式u目前闵行有18家大卖场，2006上半年实现社会消费品零售额24.44亿元，比上年同期增长21.2%。u新开卖场七家：易初莲花七宝店、浦江店、乐购莘松店、家乐福七宝店、好又多虹桥店、易卖得梅陇店。2006上半年零售总额3.86亿元，对区域零售额增长

10、的贡献率为3.6%。闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商圈13本报告是严格保密的。位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营好坏的关键好坏的关键闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商圈商商场场名称名称规规模模档次档次面面积积业态业态经营经营状况状况农工商（新闵店)一层中档约3,000 食品.日用品 8.26开业一般乐购（莘庄店）二层中档约8,000 1F KFC、生鲜食品 2F 日用品.家电.百货 旁边有好美屋良好世纪联华(莘庄店)三层中档约24,0001F餐厅、移动营业厅、服饰；2F食品、生活用品；3F服饰、床上用品良好华联吉买盛(莘庄)三层中低约15,0001保健品、鲜花、

11、速食；2F服装、鞋类；3F食品、日用品一帮农工商（中春路）二层中档约8,0001F食品.美食2F日用品、家电、服装、一帮河畔百货四层中高约10,000 B1地下停车场1F 餐饮.化装品.星巴克 必胜客2F-4F品牌服装良好乐购（七莘店）二层中档约28,000 1F餐饮、服装、食品、生鲜 2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代一帮龙城购物中心三层中高约30,000 1F KFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福 3F品牌店 即将进驻巴黎春天一般易初莲花(吴中路)三层中档约24,0001F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办

12、公用品、化妆品良好麦德龙（虹梅店）一层中档约3,5000服装、日用品、食品、家电、休闲运动类 良好易初莲花(七莘路)三层中档约25,0001F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品良好大润发（银都路）三层中档约25,0001F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜)3F电器、服饰.百货、良好易买得（银都路）三层中档约25,0001F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食一般家得利（春申路）一层中档约1,200食品、日用品一般农工商(银都路)二层中档约4，5001F水果.蔬菜.生鲜.

13、食品2F床上用品.日用品.服装一般莘庄区域 5家七宝.虹美区域 5家春申区域 4家数据来源：市场调查14本报告是严格保密的。南方商城是整个闵行区域的购物中心南方商城是整个闵行区域的购物中心闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商圈商商场场名称名称规规模模档次档次面面积积业态业态南方商城五层中高10万,营业 面积6.8万1F餐饮.化妆品.饰品2F-3F服饰4F家电通讯5F渔猎休闲(电影院.电玩.网吧)家乐福南方购物中心在的布局上以家乐福超市、友谊百货、好美家建材超市三家龙头店为主力店，满足了工薪阶层、居民日常消费、家庭装潢的需要。一百二十余家品牌特色专卖店，涵盖了服装、小百货、通讯器材、家具、体育用品、电

14、脑等多个方面。休闲娱乐包括：中、西餐饮、咖啡馆、茶室、电影城、游乐城、健身中心。药店、邮局、银行、旅行社、书城、美容美发等等一系列社区服务项目，坚持“以社区服务为导向，集购物、休闲、娱乐为一体”的经营定位，已成为闵行地区人气最旺的购物中心。15本报告是严格保密的。莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点商业区未来重点商业区莘庄莘庄东川路东川路七莘路七莘路闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商圈闵行商业十一五规划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖场

15、、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心，16本报告是严格保密的。南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家得利九百家居农工商锦江乐园锦江乐园热带风暴热带风暴爱好广场家得利消费向东，消费习惯分为三大圈层消费向东，消费习惯分为三大圈层u第一圈层：日常消费就近的大卖场，购物班车510分钟；u第二圈层：日常购物南方商城，闵行区域唯一商业中心；u第三圈层：周末购物及休闲娱乐徐家汇、虹桥人口消费特征人口消费特征人口消费特征人

16、口消费特征徐家汇徐家汇第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层第三圈层第三圈层17本报告是严格保密的。每月在闵行卖场消费总额为每月在闵行卖场消费总额为500-800500-800元。元。人口消费特征人口消费特征人口消费特征人口消费特征摘自闵行商业市场调查报告。超市、商场和百货公司超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所是闵行居民日常最常消费的场所闵行区居民在商场闵行区居民在商场/百货公司的百货公司的每月花费总额约为每月花费总额约为500-800500-800元元。购物地点的时间基本在购物地点的时间基本在3030分钟以内分钟以内品种齐全、价格实惠、购物环境品种齐全、价格实惠、购物环境是居民选择消

17、费地点的首要因数是居民选择消费地点的首要因数食品和服装食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。是闵行居民节假日最高的开支。二口或三口二口或三口之家之家,个人收入个人收入3000-6000元元/月月为主流为主流摘自闵行商业市场调查报告18本报告是严格保密的。人口消费特征人口消费特征人口消费特征人口消费特征摘自闵行商业市场调查报告特征一特征一:消费模式单一消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居

18、住区满足生活用品采购的主要来源。特征二特征二:就近消费就近消费.区域性消费区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。特征三特征三:大卖场消费大卖场消费比较频繁比较频繁,对商场的要求不高，满足对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求基本的日常用品采购需求。由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。19本报告是严格保密的。莘庄将打造成

19、上海新兴地区商业中心之一莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一 区域商业区域商业区域商业区域商业 地理位置地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口万总人口万人，其中常住人口约万人，外来人口万万万万人。预期未来五年将达到五年将达到万人。万人。20本报告是严格保密的。莘庄建设三级商业网路莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商本项目属于社区商业体系业体系区域商业区域商业区域商业区域商业中心商业区：1.1.莘庄老镇中心商业区莘庄老镇中心商业区 主要

20、项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。规划面积：万平方米。2.2.上海莘城中心商业区上海莘城中心商业区 主要项目：“仲盛商业中心”和 地 铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中 心”：总建筑面积约万平方米 社区商业社区商业:南为华联吉买盛区域、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪 联华区域、东北为华润万佳区域。现代商贸走廊现代商贸走廊:七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形象和功能、第三产业特色、多业态

21、多功能集聚、条状块状相结合的“闵行大道”。上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要-未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优势，形成一个“镇中心商业区镇中心商业区社区商业体系社区商业体系现代商贸走廊现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。莘庄老镇商业中心莘庄老镇商业中心上海莘城商业中心上海莘城商业中心社区商业社区商业商贸走廊商贸走廊21本报告是严格保密的。莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于莘松路铁路以西路段，商业的发展完取决于住宅的拉动需求。住宅的拉动需求。区域商业区域商业区域商业

22、区域商业莘闵板块商业主要分布三个区域，全部为满足居民日常消费为主。乐购（莘松店）：二层卖场，一层好美屋，一家酒店及餐饮KFC等满主周边居民日常生活用品采购需求，中档。巴比伦商业广场：三层。一层中介、美容美发、宠物店；二层茶坊、咖啡店等；三层餐饮。满足周边居民日常生活配套消费需求，中档。莘闵生活广场：一层农工商层，二层空缺，三层足浴，四层KTV满足莘闵别墅区中低档居民日常生活，档次较低。乐购卖场乐购卖场巴比伦广场巴比伦广场莘闵生活广场莘闵生活广场22本报告是严格保密的。道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。道路是阻隔板块商业发展的重要瓶颈。区域商业区域商业区域商业区域商业沪杭高速、二条铁路，基本阻隔

23、了板块与周边区域的联系，孤立缺乏互动效应，使板块商业的消费局限于板块内的居住人口，缺乏外来人口导入。莘松路双向二车道，成为目前进入莘闵板块唯一道路，且短期内不会改善。这将直接制约商业的发展和外来消费人口的导入。目前板块的商业主要为板块居民日常消费为主。无高档商业设施。本项目本项目道路范围内人口消费道路范围内人口消费23本报告是严格保密的。小结小结小结小结竞争严峻1.1.商圈集中，形式雷同商圈集中，形式雷同2.2.各自为营，互动性弱各自为营，互动性弱3.3.住宅拉动，需求单一住宅拉动，需求单一闵行商圈主要集中在莘庄和七宝，形式基本以日用大卖场为主。位置和经营档次是决定大卖场经营状况的关键。由于商

24、业形式单一，闵行各大卖场依靠自身生存。加上闵行众多道路的阻隔，各个板块商业难以形成集合效应，形成各自为营的局面。闵行的商业市场主要由于住宅拉动。由于购房人口大量导入，引发了大量对生活日用品的需求，下班到大卖场采购，周末市中心商场采购是居民消费的主要模式。24本报告是严格保密的。商业商业级别级别城市中心区商城市中心区商业业区域型商业区域型商业社区型商业社区型商业邻里型商业邻里型商业规模（M2）30万以上3.6-18万 9000-360001800-9000区位区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边居民聚居区，人流集中交通便利住宅小区自发形成，配套

25、物业客流客流量量日人流量50万以上日人流量10万以上5万以上核心核心客户客户内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内的居民小区内部及周边居民商业商业形态形态集中商业为主商业街集中商业商业街为主，个别集中商业小型商业店铺本项目属于区域型社区商业中心本项目属于区域型社区商业中心本项目区域人口约本项目区域人口约1010万人，由于交通的限万人，由于交通的限制，区域外人口难以制，区域外人口难以导入，区域性社区商导入，区域性社区商业中心业中心本项目本项目介于介于两者之间两者之间项目属性界定项目属性界定项目属性界定项目属性界定25人均消

26、费支出及商业单位营业额商圈内已有商业面积商圈服务的人口商业的商圈范围商业规模商业规模的确定商业规模的确定莘闵区域人口莘闵区域人口1010万人，按照国际人均商业面积万人，按照国际人均商业面积1 1平方米平方米/人的标准，区域商业体量应该为人的标准，区域商业体量应该为1010万平方米万平方米一般城市居住区商业设施指标一般城市居住区商业设施指标类类 别别居居 住住 区区人均商业服务建筑面积人均商业服务建筑面积0.7-0.91m2/0.7-0.91m2/人人城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范国际类比社区商业规划指标：商业规模比国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 0.027：1 1

27、 (商业面积：住宅面积商业面积：住宅面积)目前新闵有的商业面积约为目前新闵有的商业面积约为5 5万平方米，剩余的体量为：万平方米，剩余的体量为：项目商业容量项目商业容量1010万万-5 5万万5 5万平方米万平方米5/10/202326本报告是严格保密的。商业规模的确定商业规模的确定在目前及可预见的周期，符合市场容纳量在目前及可预见的周期，符合市场容纳量本项目本项目合理合理的规模是的规模是5万平方米万平方米理性理性 分析分析 理性理性 分析分析剩余剩余1010万平方米怎么办？万平方米怎么办？是继续做商业？是继续做商业？面临的风险？面临的风险？还是另谋出路还是另谋出路？有何机会？有何机会？27本

28、报告是严格保密的。地块可用面积小，限制条件大，需要寻地块可用面积小，限制条件大，需要寻求内部变化求内部变化项目分析项目分析1 1号地块号地块2 2号地块号地块3 3号地块号地块4 4号地号地块块地块地块地块面积地块面积限制条件限制条件1 1号号1.251.25万万限高限高2 2号号1.241.24万万一期业主争议较大一期业主争议较大,认为认为规划为绿地规划为绿地,限制层数限制层数3 3号号170017004 4号号约约2 2万万高压走廊线高压走廊线,地上不能上地上不能上盖物业盖物业公建配套公建配套邮政支局邮政支局银行银行.证券证券物业管理物业管理警属警属菜场菜场综合健身综合健身游泳池游泳池占地

29、面积占地面积1400 1400 220 220-565 565 34003400200020003000 3000 建筑面积建筑面积1200 1200 1200 1200 10001000460 460 2250225013601360600 600 需要建成的公建建筑面积为需要建成的公建建筑面积为80708070平方米平方米康城一、二期住宅已建成并逐步入住，三期、四期正在建设中。建成后将成为容纳约3.77万人口的大型居住区；目前社区内部配套商业比较稀缺，居民日常消费通过购物班车/社区班车解决；目前前广场地块除一块为集中绿地外，其他均为已建物业（一为会所、一为商业综合楼、一目前为售楼处和样板房

30、）28S S集合和规模优势集合和规模优势 依托康城住宅151万平方米，周边住宅即别墅区居住人口，形成一定的集聚效应，项目的档次可以有一定扩大。WW交通瓶颈交通瓶颈莘松路的交通是制约消费人口导入的重要瓶颈；地块限制地块限制地块有许多限制因素，可变能力小；O O体验式消费成为未来商业发展的趋势体验式消费成为未来商业发展的趋势.符合别墅区客户消费档次存在空白符合别墅区客户消费档次存在空白周边商业经营环境渐好周边商业经营环境渐好T T市场竞争威胁严重市场竞争威胁严重随着莘庄中心的商业发展，多家商场的开业对板块的客流消费形成分流，而且对吸引区的客流增加难度。市场风险变化莫测市场风险变化莫测【SWOT】5

31、/10/202329本报告是严格保密的。如果商业的市场容量只有如果商业的市场容量只有5 5万平方米万平方米,剩余剩余1010万平方米指标如何万平方米指标如何?“”30本报告是严格保密的。第三部分第三部分 二、风险和机会二、风险和机会 三、出路三、出路 一、目标设定一、目标设定31本报告是严格保密的。闵行小户性市场全线红闵行小户性市场全线红【市场声音市场声音】闵行闵行小小户型销售火爆户型销售火爆闵行经济性酒店入住率高闵行经济性酒店入住率高闵行中端办公物业稀缺闵行中端办公物业稀缺123万科朗润园，万科假日风景的“蚂蚁工房”，均价达到12000元/平方米，开盘便抢购一空；松江九亭上海青年城，7月份开

32、盘以来销售套数446套，实现均价 8610元/平方米；70，90平方米国家政策，抢时机就是占先机。莫泰168，锦江之星、泰姆24H宾馆的入住率达到80。尤其是周六、日，入住率达到100。康城及周边的居民非常多，如全部入住，访客的住宿将有较大需求。目前办公物业在售的仅有四个。价格均价8000-10000平方米，尤其小面积的办公物业在闵行需求较高。详细见附件：闵行小户性、酒店、办公调查32【产品定位产品定位】项目区位项目区位项目地块项目地块商圈商圈人口人口处于闵行新闵板块别墅区和居住区聚集拥有一定的人口支撑地块小，面积大，15.8万建筑面积限制条件多，只能向高向密发展。非中心非中心大体量，高密度大

33、体量，高密度不在核心商圈。板块内商业没有形成互动商圈消费模式单一，市场容量有限市场容量有限市场容量有限外来人口导入困难，区域内消费人口有限区域内纯商业需求有限人口消费单一人口消费单一突破区域价值突破区域价值实现整体价值实现整体价值跳出商圈跳出商圈挖掘其他需求挖掘其他需求能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，能够实现高可达性、高密度、集约性、内部、外部联系完整性，从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。从而实现快速销售，进而产生巨大的社会效应与升值潜力。5/10/202333【产品定位产品定位】产品解构图产品解构图非商业非商业都市单元都市单元纯纯租租赁赁式式公公寓寓

34、假假日日寓寓所所公公寓寓酒酒店店传统住宅传统住宅超标准超标准 服务式公寓服务式公寓工作式社区工作式社区国国际际公公寓寓名名商商俱俱乐乐部部创创业业型型公公司司个个人人工工作作室室街区商业街区商业 （Street Mall）商业商业集中商业集中商业 （shopping Mall）仓仓储储式式购购物物中中心心主主题题式式/服服务务式式购购物物中中心心商商业业性性休休闲闲会会所所V VI IP P会会员员店店展展示示廊廊/橱橱窗窗品品牌牌专专卖卖店店集集市市传传统统式式购购物物中中心心5/10/202334Urban units complex都市单元综合体都市单元综合体 土地日益稀缺，人口日益增长

35、；少数的空间，应承载更多的功能。土地日益稀缺，人口日益增长；少数的空间，应承载更多的功能。他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。他是一种理想，他是一种生活，他是一种体验，他是一种期待。【产品定位产品定位】5/10/202335【整体定位整体定位】“HOPSCA”豪布斯卡豪布斯卡 HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CONVENTION+APARTMENT(酒店酒店+办公办公+公园公园+购物中心购物中心+商会商会+住宅住宅)HOPSCA是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建

36、筑群体。5/10/202336源起：源起：HOPSCAHOPSCA于于19861986年最先诞生于巴年最先诞生于巴黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、黎的拉德芳斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。的城市综合体。HOPSCAHOPSCA的特征：的特征：特征一：特征一：高密度，集约性高密度，集约性 特征二：整体统一性特征二：整体统一性 特征三：功能复合性特征三：功能复合性 特征四：土地使用均衡性特征四：土地使用均衡性 特征五：特征五：空间连续性空间连续性1.1.平面的连续：平面的连续：2.2.立面的连续：立面的连续：3.3

37、.空间的连续：空间的连续：特征六：内部、外部联系完整性特征六：内部、外部联系完整性一个成功的一个成功的HOPSCAHOPSCA项目的开发及运营，项目的开发及运营，会带来巨大的社会价值，为开发商、运营会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业的业的HOPSCAHOPSCA，随着城市的不断发展，其，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。物业自身也具有升值潜力。HOPSCA在巴黎在巴黎HOPSCA在纽约在纽约HOPSCA在东京在东京5/10/202337【获利模式获利模式】商业街销售获利，购物中心持续经营获利 商业商业大部分

38、出售和少量作为固定资产租赁获利办公办公成功销售获利 公寓公寓大部分出售和少量长期经营获利 酒店酒店5/10/202338【产品矩阵产品矩阵】明星业务明星业务高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金现金牛牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗 DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵市场市场需求需求市场市场竞争竞争属性属性销售趋势销售趋势创业者办公创业者办公中中中中现金牛现金牛时间短，时间短，出售出售获利。它是项目现金流的主要获利。它是项目现金流的主要来源。来源。小户型公寓小户型公寓高高中中现金牛现金牛公寓式酒店公寓式酒店中中低低明星明星精品酒店提升项目形象，可直接精

39、品酒店提升项目形象，可直接出售出售。商业街商业街中中高高明星明星精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，精品商业街能够带旺整个项目。形象树立后，可以直接可以直接出售出售。主题购物中心主题购物中心中中高高痩狗痩狗前期需要培育，通过前期需要培育，通过持有经营持有经营获利，如果经获利，如果经营成功，会未来带来持续的现金流。营成功，会未来带来持续的现金流。现金牛现金牛明星明星痩狗痩狗物业规模5/10/2023393.53.5万酒店式公寓万酒店式公寓1.51.5万商业街万商业街+3.53.5万商业体万商业体4 4万酒店式公寓万酒店式公寓0.80.8万公建万公建3 3万办公万办公+3 3万公寓式酒店万公寓

40、式酒店【物业比例物业比例】5/10/2023401 1号地块号地块2 2号地块号地块3 3号地块号地块4 4号地块号地块【物业比例物业比例】地块地块地块面积地块面积物业形式物业形式限制条件限制条件1 1号号1.251.25万万商业街商业街+小户型公寓小户型公寓限高限高2 2号号1.241.24万万主题式购物中心主题式购物中心+公寓式公寓式酒店酒店+公建公建+办公办公一期业主争议较一期业主争议较大大,认为规划为认为规划为绿地绿地,限制层数限制层数.3 3号号17001700小户型公寓小户型公寓4 4号号约约2 2万万休闲运动主体公园休闲运动主体公园高压走廊线高压走廊线,地地上不能上盖物业上不能上

41、盖物业.5/10/202341各类商业中心对应不同的商业业态大型购物中心的业态比例经验值为：购物：餐饮：娱乐约为52：18：30 各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态各类商业中心的典型主力租户及相应商业形态小区配套商业小区配套商业（周边）社区商业（周边）社区商业区域性商业区域性商业市级商业市级商业微型超市餐馆美容院干洗店快餐店医疗室超市药店百货商场餐馆家具店五金商店汽车美容店酒吧音像租赁店银行超市大型优惠商店大型百货商店家具店体育用品店药店办公用品店电影院大型百货商店时装店大型影城娱乐中心饮食街大型专卖店大型优惠商店小型商业街商业街为主，个别集中商业商业街集中商业商业街集中商业【商业】商业

42、】我们的商业形式我们的商业形式商业街商业街+集中商业集中商业5/10/202342【商业】商业】价值分析价值分析商业价值最大面商业价值最大面商业街商业街购物中心购物中心商业街：铺面沿价值最大面开发设置。在转角处可设置高档餐饮主力店，拉动整体街区档次。购物中心：由于面积较大，必须满铺。因此入口处必须设置大型标志性建筑，吸引消费人口导入。内部必须设置无导向性.循环不息人流动线。实现各个商业价值面积最大化。BIOCK1BIOCK2地块地块形式形式销售方式销售方式利用精品商业街利用精品商业街+主题式购物中主题式购物中心两者相辅相成。互为补充，心两者相辅相成。互为补充，互为利用。形成价值的互动。互为利用

43、。形成价值的互动。总计总计2.22.2万出售，万出售，2.82.8万持有经营万持有经营BLOCK1BLOCK11.51.5万商业街万商业街全部出售全部出售BLOCK2BLOCK23.53.5万商业体万商业体8080自有经营，自有经营，2020出售出售5/10/202343【商业】商业】地下与入口地下与入口P P入口入口人流步行入口人流步行入口下沉式人流主入口方向，提升地下商业价值。商业橱窗展示，与对面商业街联成一体5/10/202344【主题购物中心】主题购物中心】定位定位以室内娱乐为体验点以室内娱乐为体验点的，集购物、餐饮、的，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的体休闲娱乐为一体的体验式购物中心验

44、式购物中心l以日常生活购物消费为主导以日常生活购物消费为主导主力消费需求主力消费需求l配以娱乐、餐饮配以娱乐、餐饮l成本低，参与性的娱乐体验点成本低，参与性的娱乐体验点兴奋点兴奋点5/10/202345【主题购物中心主题购物中心】“”5/10/202346地面入口地面入口B3B2B1通往小区通往小区L1L2L3【主题购物中心】主题购物中心】购物中心的人流动线5/10/202347【主题购物中心】主题购物中心】购物中心的布局模式购物中心的布局模式商业式下沉式广场，直通下沉式广场，直通B1B1购物中心的平面布局购物中心的平面布局循环是商业体的人流生生不息的最好方式5/10/202348【主题购物中

45、心】主题购物中心】中庭中庭5/10/202349【主题购物中心】主题购物中心】立面的处理立面的处理入口的标志入口的标志5/10/202350【主题购物中心】主题购物中心】电梯的形式电梯的形式5/10/202351【商业街商业街】lFolded streetFolded street适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的适合人体尺度以及与周边环境相结合的小规模体块组合而成的“Folded street”“Folded street”，使街区生动活泼，使街区生动活泼l观景平台观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营造出生态观景平台体块相互错落，形成了丰富的空间层次，同时营

46、造出生态观景平台直通街概念直通街概念5/10/202352【商业街商业街】以品牌餐饮为带以品牌餐饮为带动动,以高档社区休以高档社区休闲配套精品店为闲配套精品店为主要业态主要业态lSPASPA会馆会馆,康体健身康体健身l宠物医院宠物医院.7-11,.7-11,社区配套社区配套l麦当劳汽车餐厅麦当劳汽车餐厅,精品川菜精品川菜5/10/202353【商业街商业街】时尚都市体验 l有会员制或俱乐部服务有会员制或俱乐部服务l提供店铺装修设计顾问服务提供店铺装修设计顾问服务l主题特色店主题特色店5/10/202354【商业街商业街】l消解购物街单一功能消解购物街单一功能,实现真正休闲聚会功能实现真正休闲聚

47、会功能l形成共同兴趣人群的聚会交流地点形成共同兴趣人群的聚会交流地点休闲娱乐体验5/10/202355【酒店酒店】l以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在以小单间、套间为主，装修风格简单而富有个性，可有三到四种选择方案，装修单价在1000-15001000-1500元元/平方米。平方米。l可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。可先联系酒店，经济型品牌连锁酒店进驻，统一经营管理，带租约销售。公寓式酒店公寓式酒店5/10/202356【写字楼写字楼】“SVO（服务式写字楼）（服务式写字楼）”以最小面积以最小面积100 100 发售，创

48、业者承受得起的写字楼。为发售，创业者承受得起的写字楼。为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。SVO是独立的是独立的5/10/202357SVOSVO是自由的是自由的最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。SVOSVO是专业的是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围专业的公共

49、秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。有一个专业队伍随时准备为您服务。SVOSVO是管家，在你直奔主题的时是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。候，处理好一切繁杂。SVOSVO是节约的是节约的不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益定资产，最大化的资源共享，所有人都收益【写字楼写字楼】“SVO（服务式写字楼）（服务式写字楼）”5/10/202358【公寓】公寓】面积约为面积约为50-7050-70平方米，以一房和小两房为主。低总价

50、，平方米，以一房和小两房为主。低总价，未来的都市主义生活享受。提供精装修菜单，单价在未来的都市主义生活享受。提供精装修菜单，单价在1000-15001000-1500元元/平方米，实现平方米，实现“CONDO”“CONDO”生活。生活。精装修公寓精装修公寓5/10/202359l理性型理性型_ _Rational Model l生活生活独独立立,但又但又亲亲密密l生活生活区区和工作和工作区区分分开开,有有双双洗漱洗漱洁洁具体具体现亲现亲密生活密生活l男主角男主角=投投资资分析分析师师/女主角女主角=医医生生【公寓公寓】5/10/202360l感性型感性型_ _Sensitive Model l