有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用范文六篇.docx

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1、有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用范文六篇【篇1】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用最近从各方面了解到江苏扬州市在推动物业管理规范发展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽时间到扬州作了一次调研，了解到扬州市委市政府对物业管理发展给予的高度关注，把“采取有效措施，全面提升物业管理水平”写入了市政府工作报告，确定2013年为“物业管理提升年”；按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，经市政府常务会专题研究通过，今年3月下发了市政府办公室关于进一步加强市区物业管理工作的意见（简称市政府意见），之后召开了市区物业管理工作推进大会，成为贯彻江苏省物业管理条例行

2、动最快、力度最大的城市。在调研中感到，这是扬州市在近几年大力推动物业管理工作的进一步发力，他们的以下做法值得各地借鉴。一、在管理模式上，采取市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”并进，大幅度提高物业管理覆盖面近年来，扬州采取了市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”的并进。对市区新建商品住宅小区，要求100%推行专业化、市场化的物业管理，由物业企业依据合同实施管理；对暂时不具备市场化条件的老旧住宅区，结合综合整治，全面实施由街道（乡镇）成立基本物业服务中心提供的包括治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修服务、停车管理的“五有”基本物业服务。由此大幅度提高了物业管理和服务的覆盖面，使得近几年政府投资改

3、造后的老旧住宅小区能保持完好状态，让居住在老旧小区的居民得到基本的物业服务。这次我们调研的建有28幢多层住宅，居住789户居民的荷花池老旧住宅小区，在2010年市政府实施了整治改造后，由街道建立了荷禾物业服务中心，彻底改变了过去“大门四处敞，路灯闹下岗；水泥路不平，停车要靠抢；垃圾难入箱，随地到处放；花园不见花，杂草茁壮长”面貌，呈现“小区有保安，大门设门岗；路灯个个亮，路平下水畅；车辆停车位，垃圾全入箱；卫生有保洁，绿地花儿放”景象，在小区整治和管理上，交出了一份让居民满意的答卷。新建小区市场化物业管理和老旧小区基本物业服务的全面推进，对扬州城市整体管理水平的提升，文明城市的建设，以及社会的

4、和谐，都作出了重要贡献。二、在工作推进上，建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的协调机制，打造物业管理与社区建设的良性互动成立由社区居委会、物业服务企业、业主委员会参加的议事班子，建立工作例会制度，形成统一的管理协调机制，以物业管理推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区，是扬州推进物业管理的重要抓手。仅荷花池老旧住宅小区在整治改造和基本物业管理推进过程中，针对停车位不足的问题，社区居委会、小区业主委员会、基本物业服务分中心就召开了40多次“圆桌会议”和80多次现场协调会，与每一户居民进行协商，共建立18

5、座79间1400多平米的合用车库，在原有40个停车位的基础上合理规划、裁边补角再增加了40个停车位，有效解决了居民停车难问题。在管理体制上，落实市、区、街道、社区“两级政府、三级管理、四级网络”的行政监管和公共服务责任，将加强市区物业管理的工作落到实处扬州市政府意见提出，按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确市、区两级职责分工，健全市房管部门行业管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、职能部门密切配合的工作体制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进市区物业管理工作。市政府建立市相关职能部门和各区政府（管委会）参加

6、的物业管理联席会议制度，主要研究物业管理重大事项，会商区级机构无法处理解决的物业管理重点工作，协调推进条块协作，研究提出重大政策建议。在今年一季度末召开的市区物业管理工作推进大会上，闻道才副市长在讲话中要求市相关职能部门进一步将工作触角延伸到小区，立足职能、分工协作、密切配合，对房屋建筑质量、违章开店、油烟噪音、犬类管理等与群众生活息息相关的民生实事，该管的必须管，要管就管到位；要求各区政府对辖区内的物业管理工作负总责，建立相应的联席会议制度和物业管理工作机制，落实辖区物业管理责任，积极推进物业管理进社区；要求强化部门联动、构建大物管工作格局，切实提升业主满意度。扬州市将有关事项的具体组织实施

7、落脚到街道，由此构筑覆盖全市的物业管理工作网络。市政府意见明确要求街道（乡镇）建立物业管理专门机构，明确分管领导具体负责，配备23名专、兼职人员，具体组织辖区物业管理工作；负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，调解本辖区物业管理方面的投诉，完善社区公共服务体系；牵头组织召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，并指导、监督其日常运作；对辖区内的老旧住宅小区，按照要求负责为居民提供基本物业服务。在工作重点上，强化部门联动、齐抓共管，群策群力解决群众关注的热点难题。扬州市下发的市区物业管理工作联席会议成员单位工作职责对各区政府、市房管局、公安局、民政局、中级法院、财政局、人社局、规划局

8、、建设局、城管局、民防局、环保局、物价局、政府法制办、地税局、工商局、质监局、消防支队、扬州报业传媒集团、扬州广电传媒集团（总台）的职责做了明确分工。市政府把缓解住宅小区停车难，提高物业服务费收缴率，扩大维修资金应急使用通道，加大违章搭建管控力度等作为近阶段打好攻坚战的突破关键。区别不同情况，市政府意见对加强物业管理从四方面提出了分类指导意见。一是对新建商品住宅小区，以建立市场化的物业管理机制为主要措施，加强对前期物业服务招投标的监管，重点解决物业服务市场资源合理配置、承接查验制度建立、住宅小区配套设施建设和落实等问题；二是对已经实施市场化物业服务的住宅小区以提高物业服务水平和建立协调矛盾调处

9、机制为主要措施，重点解决部分住宅小区物业服务水平不高、物业服务企业不诚信经营、物业服务费市场化机制不健全、矛盾突出小区的停车难、拆违难、物业服务费收费难、调价难等问题；三是对老旧住宅小区以开展老小区综合整治和落实基本物业服务为主要措施，重点解决基础设施配套不完善、财政补贴资金保障等问题，保证老旧住宅小区有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理等有偿性基本物业服务；四是对拆迁安置和保障性住宅小区以增加配套服务设施建设面积、落实建设单位监管责任和提高物业费收缴率为主要措施，重点解决小区物业服务经费不足、物业服务水平不高等问题。五、在政策引导上，多措并举加大扶持力度，促进物业管理整

10、体水平的提升市政府意见明确：“对不具备市场化物业服务的老旧住宅小区实施基本物业服务的，市、区财政给予0.150.2元/月的资金补贴”；“拆迁安置和保障性住宅小区配建的配套服务设施经营收益用于弥补物业服务经费缺口。如仍有不足，由市、区财政各承担50%给予补贴”；对物业服务企业为“2004年前建成住宅小区提供的物业服务质量考核达标后，对其在物业服务过程中所缴纳的营业税地方留成部分实行先征后返政策”；对物业服务企业录用的“4050”人员，依劳动合同时限，区分给予基本养老、医疗、失业、工伤、生育社保补贴，及明确资金列支渠道；对物业服务企业新招用符合条件的人员，区分劳动合同时限与考核，给予职业培训补贴。

11、市政府还通过以奖代补，加大物业服务争优创先奖励力度，促进物业服务水平不断提升。【篇2】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用物权法的顺利实施，为物业管理市场化扫清了道路;房地产业的大发展，为物业管理提供了广阔的市场空间，加上物业管理在我国探索实践20余年所积累的丰富经验，可谓“天时、地利、人和”，物业管理市场化的时机和条件已经成熟。如何把握好机遇，完善物业管理体制，推动物业管理市场化进程，是各地政府主管部门面临的共同课题。以下笔者结合工作实际谈点认识，供业内交流探讨。概括起来说，就是重点抓好“五个一”，即：一个制度加强“业主大会”制度建设，一个机制推行“招投标”机制，一个关系理顺物业

12、管理与各“专业管理部门”之间的关系，一个市场培育“物业管理交易市场”，一个职责发挥“组织、协调、指导、监督”职责。加强业主大会制度建设和规范工作，为物业管理市场化打好基础完善的业主大会制度和规范的业主大会作用，是物业管理市场化的基本要求。在过去的20多年里，各级(省、市、区)政府主管部门一直是以物业管理企业为重，给予了较多的关怀与呵护，使得物业管理企业迅速成长壮大起来，这在改革开放初期的历史条件下，对于保护或扶持一个新兴的行业来说是非常必要的。如今，企业的羽翼已经丰满，而业主大会制度建设却成了物业管理的相对薄弱环节，这在很大程度上阻碍了物业管理的市场化进程，影响了物业管理的健康发展。据了解，这

13、种“一手硬一手软”的状况是普遍存在的，物业管理相对较好的地区，业主大会占物业管理总数的不超过60%，差的地区可能低于10%，其中还有相当一部分只是“摆设”。因此，各级政府主管部门要下决心解决好这个问题，集中精力狠抓业主大会制度建设和规范业主大会的活动和作用，为物业管理市场化打下坚实的基础。首先，各级政府主管部门要端正认识，彻底放弃过去那种认为业主大会可有可无，有不如没有，担心业主大会挑毛病、找麻烦、对着干的思想认识。事实上，没有业主大会，就无法确立正常的物业服务供求关系，物业管理市场化就是一句空话。在物业产权完全私有化以后，业主合法权益的代表就是业主大会，法律赋予业主大会的地位和作用应当得到应

14、有的尊重。其次，有计划有组织地在物业管理区域内组建业主大会，新建物业小区和旧小区公房出售达到一定比例时，要及时组建业主大会。为了保证这项工作落到实处，就要树立明确的目标，即在“十一五”结束前，物业管理小区普遍成立业主大会，初步建成比较完善并行之有效的业主大会制度体系。再次，协助解决好业主大会遇到的困难和问题。根据物权法第七十五条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，这表明业主大会一旦成立，即以正规组织的身份开始独立运作，工作中难免遇到这样那样的问题和困难，政府主管部门有责任和义务协助解决。最后，规范业主大会行为，发挥业主大会作用。建立业主大会的目的，就是要

15、发挥业主大会在物业管理中的作用，要不断引导和规范业主大会，依照法律法规行使职权。一方面维护业主的合法权益，听取业主意见或建议，向物业服务企业反映业主的正当要求，审议通过物业管理经营计划及重大举措;另一方面要配合物业服务企业做好业主的宣传、解释、疏导工作，发挥自律作用，带领全体业主遵守物业管理的各项法律法规和管理规约，督促业主履行物业管理合同规定的责任和义务，对个别违反制度的业主进行帮助教育。还要调动业主的积极性、创造性，提高业主的参与意识，为建设美好家园及和谐社区贡献智慧和力量。推行物业管理招投标机制，为物业管理市场化确立基本运作形式实行招投标是物业管理市场化运作的重要标志，只有普遍实行了招投

16、标，才意味着物业管理真正步入了市场化轨道。在我国南方大部分地区物业管理招投标施行得早，较为普遍;而在北方地区才刚刚起步。虽然我们距离市场化还有段艰难的路程，但各地政府都相继制定出台了物业管理招投标管理办法，为物业管理公平有序的市场竞争制定了统一的游戏规则，迈出了市场化进程中的重要一步。物业管理条例和物权法的实施，为物业管理市场化扫清了道路，下一步该怎么走?笔者认为应当做好三件事：第一、对服务不规范、投诉率较高的物业管理企业进行清理整顿，淘汰那些经过清理整顿仍不见好转的企业，再通过招投标引入一批资质等级和经营信誉都相对较高的物业公司。这样做的目的就是要打破目前的垄断经营，并以此作为突破口，迈出物

17、业管理市场化进程的关键性一步。第二、从2008年开始，新建小区一律采取招投标确立物业管理企业，不再允许房地产开发商自建自管或由开发商指派、选择物业管理企业。开发商可以作为平等竞争的一方，参与物业管理投标。多年形成的谁开发谁管理的局面必须要打破。第三、鼓励那些服务规范，实力较强的物业管理企业，通过改组、改造、兼并、收购、联合等方式，成立企业集团，把企业做大做强，从而降低管理成本、提高市场竞争、扩大经营规模、树立优质品牌，还要逐步向外发展，实现跨地区、跨省份、甚至跨国经营。还要创造条件进入资本市场，成为上市公司，目前，物业管理企业上市公司还没有，政府主管部门要为企业的快速健康发展铺路搭桥。理顺与各

18、专业管理部门的关系，为物业管理市场化营造良好的外部环境2003年颁布实施的物业管理条例，已将物业管理与各专业管理部门的责任划分清楚，但是，5年后的今天，仍然有大约13%的物业管理企业背负着应由专业管理部门承担的“事务”，尤其是房管所转制的物业公司，转制前担负的水、电、热费收缴及设施维护责任至今交不出去。还有一些早期成立的物业公司，承担的“额外事务”到现在也没能交出去，专业管理部门不愿意接手或者向物业公司要一笔“接手费”，物业公司拿不出钱来，就只好继续替有关部门承担“事务”。这种状况严重损害了物业管理企业的利益。作为主管部门，要重点解决好这个问题，协调理顺物业管理与各专业管理部门之间的关系，进一

19、步向社会各界重申：物业管理企业不承担物业管理合同范围以外的“事务”，实行统一的物业管理并不能代替专业管理部门的管理职责;物业管理企业可以接受专业管理部门的委托，实行有偿管理与服务。主管部门应尽快同各相关部门达成共识，形成书面约定，共同为物业管理市场化进程创造良好的外部环境。培养物业管理交易市场，为物业管理市场化搭建可操作平台物业管理市场化需要为买卖双方建立一个交易市场，没有市场，就谈不上市场化。随着物业管理覆盖率的逐年上升，有条件的地区，应当着手搭建市场平台，其意义在于：构筑起业主与企业、政府与业主、政府与企业、业主与业主、企业与企业之间的桥梁和纽带，为他们相互沟通、相互交流创造条件。我们要建

20、立的市场是全方位为物业管理服务的市场，不仅业主大会和物业服务企业可以在此“面对面”地交流;物业管理专业技术人员、服务人员可以在此交流;企业的物质、信息资源可以在此交流;与物业管理相关的保洁、保安、绿化、维修等专业公司可以在此交流;行业协会、行业咨询企业的服务项目也可以在此交流;同时，政府的相关政策、法律法规等也可以通过这个平台提供查询。有些地区已经率先建起了物业管理网站，开辟了物业管理信息网上交流，这也是市场化运行的一种方便可行的方式。总之，要培育和建设好这个市场，通过市场加速物业管理资源流通，促进物业管理行业的全面繁荣。发挥组织、协调、指导、监督职责，为物业管理市场化保驾护航物业管理始终是政

21、府搭台，企业唱戏，业主买单。政府的作用就在于搭好这个“台”，即为物业管理的健康发展和市场化进程创造条件、提供保障;“戏”要由企业来“唱”，唱得好，业主满意，自然愿意“交费”，唱得不好，很可能被赶下“台”去，再由业主另请“高明”。很显然，如果没有政府搭的“台”，“戏”就无法“唱”，所以说政府主管部门的职责作用对于物业管理是至关重要的。根据中央“建设法制型政府，服务型政府”的要求，政府主管部门的职责体现在“依法行政”和“服务市场”两个方面，依法行政就是在行政法规的范围内利用行政手段对违反物权法、物业管理条例及相关法律法规的行为进行查处，不断地规范和净化物业管理市场，保证物业管理市场化顺利实现;服务

22、市场即通过“组织、协调、指导、监督”等措施和办法，解决好物业管理发展中的“热点”、“难点”问题，多为物业管理企业和业主大会制度建设提供帮助和支持，全力搭建好有利于物业管理市场化健康有序发展的“大舞台”，唱响物业管理市场化的主旋律。【篇3】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用目前，为全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，深入落实习近平总书记视察江苏重要讲话指示精神，聚焦物业领域问题，结合实际，制定关于进一步加强全区社区物业管理工作的意见（试行）。现针对本意见做如下解读：一、关于意见的制定背景根据关于进一步完善行政规范性文件制定程序和监督管理的通知（海依行办发202

23、04号）要求，原关于进一步加强全市物业管理工作的意见已于2021年4月废止。在结合南通市住宅物业管理条例、住建部等十部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规202010号）和民法典等最新政策要求的基础上，我局研究起草本意见，作为全区物业管理规范性文件，也是全区物业管理政策的总纲领。二、意见实施的工作目标2020年5月出台的南通市住宅物业管理条例第五条规定，街道办事处（镇人民政府）具体负责落实物业管理工作的指导、协调和监督，社区居（村）委会应当协助街道（镇人民政府）做好物业管理方面的相关工作。本意见在引用该条例的基础上，并结合住建部等十部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规20

24、2010号）文件，进一步明确和阐述，落实街道属地管理责任，推动城市管理服务下沉。推进物业服务管理重心下移街道（镇人民政府）、社区，街道（镇人民政府）要建立健全居住社区综合治理工作制度，明确工作目标，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。社区居（村）委会应当在日常物管工作中协助街道（镇人民政府）做好物业管理方面的相关工作，实现物业管理的网格化，充分发挥社区党建的引领作用，将物业管理与网格化管理有机结合起来，以网格化的长效机制推进物业管理，推动物业服务融入基层社区治理。同时，根据南通市住宅物业管理条例的规定，明确区住房和城乡建设局的相关职能，作为物业行业主管部门，进行行业监督，对全区物业服务企业

25、进行统一监管和业务指导，比如日常物管工作中涉及的政策制定和解读。另外，各相关职能部门，如公安、价格、规划、城市管理等有关职能部门，依照各自职能，依法及时查处物业服务区域内违章搭建、毁绿占绿、违规装修、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共和消防通道等违法违规行为。这样，才能有效发挥属地政府、职能部门、社区基层组织的作用，全面推进社区物业管理工作，最终实现“属地负责、行业监督、部门联动”的工作目标。三、住宅小区的管理模式住宅小区的房屋按性质分类可分为商品房住宅小区、拆迁安置和老小区三种。新建商品房住宅小区全面推行市场化物业服务，其往往通过开发建设单位选聘物业服务企业

26、的方式落实物业服务。在业主委员会成立前，由开发建设单位通过招标或协议两种方式选聘物业服务企业的，统称为前期物业服务。小区成立业主委员会，实行自治以后，依法自主选聘物业服务企业的，新物业服务企业不再属于前期物业服务企业。拆迁安置小区、老小区实行街道（镇人民政府）属地化管理，由街道（镇人民政府）落实基础性物业管理，公共基础设施维护。以上三类小区，虽在管理模式上存在一定差别，但在日常物业管理工作的指导、监督、协调层面，根据南通市住宅物业管理条例的规定，由街道（镇人民政府）具体负责，社区居（村）委会予以协助、配合。四、关于意见工作举措部分的解读（1）关于建立联席会议制度。根据物业管理工作的现状和物业服

27、务中容易出现的矛盾纠纷的特点，需要建立一个社区联动、齐抓共管、能够及时弥补法律缺陷的新机制。物业管理联席会议主要由物业管理领导小组召集，由街道办事处（镇人民政府）、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、价格等部门参加。联席会议的主要职责为：研究部署全区住宅物业服务业发展的重大事项，协调部门之间关系，及时处理重大矛盾纠纷，协调开展联合执法、集中整治。联席会议确定的事项，交由相关单位具体落实。（2）关于完善物业配套设施建设。开发建设单位应严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设。新建住宅项目应按照不低于项目地上地下总建

28、筑面积的4，且不少于100平方米的标准，无偿提供物业服务用房。这里所指的物业服务用房区别于日常所说的社区用房。物业服务用房所有权属于全体业主共有，供物业服务企业日常办公使用。社区用房是社区居民休闲娱乐以及寻求公共服务的地方，由各社区使用和管理。（3）关于物业服务行业监管。根据新修订的中华人民共和国行政处罚法，强化各部门之间、部门和街道之间联合检查、联合执法的工作协调，压实街道的属地监管职责，积极推动各种执法力量进小区、进企业。针对各物业服务企业的服务问题，通过对物业服务企业守信激励和失信惩戒，建立信用评价体系。同时，要落实物业服务企业主体责任，针对物业服务企业管理的物业小区，相关部门定期检查物

29、业服务信息公开公示，并对物业服务规范与质量列入考核，形成“红黑榜”。通过以上措施，引导企业加强行业自律、诚信经营，营造诚实守信、优胜劣汰的市场环境，确保全区物业服务行业健康有序发展。（4）关于物业服务履约保证金制度。为了规范物业管理活动，加强对物业服务企业的监管，维护业主的合法权益，促进物业服务市场规范、有序发展，进行制定本制度。所谓物业服务履约保证金，是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位所选聘并签订书面前期物业服务合同的物业服务企业向物业主管部门交纳一定数量的费用，用于防止前期物业服务企业非正常撤出后遗留问题的处理。其标准在本意见中进行了规定，具体为：项目规划总建筑面积在10万平

30、方米以下的每平方米0.8元，10万平方米以上的每增加1万平方米增加0.5万元。（5）关于加强前期物业企业承接查验制度。物业承接查验是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。因此，前期物业服务企业承接物业时，应当对物业服务区域内物业服务用房和物业共有部位、共用设施设备等数量和质量进行查验，通过查验及时发现问题，并将问题反映给开发建设单位进行整改。（6）关于完善物业服务企业退出机制。在物业服务市场中，特别是中低端的市场，物业服务企业成本压力和业主消费不成熟的对立矛盾，逐渐演变成物业行业的恶性循环问题。物业服务企

31、业在无法承受以上困扰时，往往选择中途退出或终止物业服务。项目退出机制的建立和完善，从业主立场考虑,秉持对业主负责任，避免业主面临物管“真空”蒙受重大生活不便和经济损失来加以保障。物业服务企业退出所在项目的，应当遵循以下流程：物业服务企业应当在合同期满三个月前，书面向区物业行政主管部门和街道（镇人民政府）报告，并向业主公示其退出事宜。住宅小区物业所属街道（镇人民政府）负责制订住宅小区物业服务企业退出时应急预案，指导社区居（村）民委员会对本辖区内物业服务企业退出项目的具体应急管理工作，及时协调解决开发建设单位、业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业在退出物业项目管理阶段出现的问题。以上为简要解读

32、，详细退出流程可参考海门市物业服务企业退出项目管理办法（海政规20174号）文件。（7）关于提升业主自治能力。“业主自治力问题”终究源于“业主”与“物业服务企业”之间的利益纠纷矛盾。“提升业主自治力”终究要回答一个问题：体现业主的利益，从根本上实现物业管理的目的。所谓业主自治是某一自然形成的物业管理区域内的住宅小区，全体业主基于建筑物区分所有权，依据有关法律法规的规定和民主协商原则，建立业主自治组织(业主委员会)、确立管理的规范、程序和原则，自主负责本区域内的一切公共事务的治理模式。业主大会的成立需要遵循以下规则：物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上时，建设单位应当按照

33、物业所在地的街道（镇人民政府）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需的资料。符合成立业主大会条件的，街道（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名书面申请后，指导、监督业主大会和业主委员会的召开与成立，把好业主委员会选举程序关和人选关。同时，社区居（村）委会做好协助工作。在选举过程中，尽可能优化业主委员会人员配置，鼓励符合条件的小区内共产党员通过选举加入所属小区的业主委员会，提高业主委员会成员中党员比例，促进业主委员会“健康”“长久”的发展。（8）关于规范物业服务收费机制。物管作为一个新兴的服务性行业，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物管在其发展中遇到的最突出的问题就是物业

34、服务收费问题。物管作为企业的经营行为，为业主提供物业服务而发生了成本,当然希望获得合法的利润，而关键问题是要质价相符。为规范物业服务的收费，需要从以下两部分着手。一是健全物业服务收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同等级的物业服务，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业服务收费指导价格。区发改委和区住建部门，在会同制定具体的物业服务收费时，要做到科学、合理，“质价相符”。准确地把握收费的价格标准或指导价格的有效性和可行度，从而形成良性有序的物业服务收费机制。二是加强行业自律，建立健全规范行业价格行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。坚决纠正乱收费、少

35、服务的违反合同约定的行为，建立和完善“分类分级，质价相符”的物业服务收费机制，维护广大业主的合法权益，规范物管服务收费。对违反规定的收费行为，市场监管部门依法及时进行查处。三是建立明确的物业服务合同制度。物业服务合同，是物管企业与业主对房屋及其配套设施设备及相关场地实施维护和管理的协议，是参与物业服务活动的双方所享有的权利和履行义务的基本依据。物业管理条例明确规定业主委员会应与业主大会选聘的物管企业订立书面的物业服务合同，对物管事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、违约责任等内容进行约定。物管企业应按物业服务合同的约定，提供相应的服务，业主应按物业服务合同的约定

36、履行缴纳物业服务费用;当事人双方违反物业服务合同的，应承担相应的法律责任。如没有合同约定，物管企业和业主双方的权利和利益都得不到有效保护，政府的监管工作也会失去最基本的依据，虚假的服务承诺、随意的乱收费或不交费现象就不可能得到有效杜绝。因此，建立物业服务合同管理制度，是减少物业服务与收费纠纷、规范物管市场运行的重要内容。（9）强化物业管理工作考评。对小区物业服务企业（含商品房、安置房、老旧小区）的考核由区镇（街道）负责，每月考核一次，考核结果汇总后报区物业管理领导小组办公室。区物业管理领导小组办公室每季度在街道（镇人民政府）考核基础上抽查或有针对性的考评小区，全年形成全覆盖。针对考评结果，后续

37、将作为区政府考核街道（镇人民政府）物业管理工作的依据之一，同时，作为各物业服务企业创优达标评比的依据。区镇（街道）要将社区物业管理工作作为重点工作，纳入年度目标管理考核。区物业管理领导小组从组织机构、规章制度、管理实效三方面每季度对区镇（街道）进行考核，考核结果与年终绩效考核挂钩。五、关于意见中工作职责部分的解读物业管理工作错综复杂，涉及方方面面，不同的物业管理问题的监管涉及不同的职能部门。根据南通市住宅物业管理条例第五条规定，市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理工作。公安、价格、规划、环境保护、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空、燃气管理、供排水管理等有关

38、部门按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理的相关工作。遵循该条例，本意见针对各部门职能进行细分列举。总之，从当前物业管理中存在的问题分析，各相关职能部门要高度重视物业管理，提升物业管理水平对策、创新物业管理思路、加强社区网格化管理、鼓励成立业主委员会、建立行业信誉评价机制、建立物业市场规则等，通过一系列物业管理的变革和创新，更好地发挥物业管理的社会功能

39、，创新物业管理的方式，督促提高物业服务水平，满足人民对美好生活的需要。【篇4】有效发挥政府各相关职能部门在物业管理工作中的作用摘要在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门通过明确其工作职责，依法行政，建立由街乡联动共管的机制，加强宣传与引导，扶持与培育物业服务市场，完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准、规范各主体行为，发挥积极的独特作用。关键词物业欠费纠纷；政府部门；预防doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2016.14.144中图分类号D923.2文献标识码A文章编号1673-0194（2016）14-0-02在预防物业欠费纠纷中，政府相关部门要发挥其独特的积极作用

40、，依法行政、加强监管，完善物业管理法律法规，做好物业服务市场培育工作，为物业管理与服务营造良好环境。发挥市场调节作用，引导物业服务企业按市场规律办事。1政府相关部门要明确工作职责，依法履行好自己的职责目前在一些地方，因为某些职能部门乱作为、不作为或履职不到位，加大了物业服务工作的难度。因此，需进一步明确政府各职能部门的职责，做好职权由法定，履职依法行；各职能部门要依法履行好涉及住宅小区消防、治安、规划变更、违法建设的拆除等方面的职责；各部门要发挥各自优势，在对住宅小区物业管理与服务监管、业主委员会指导、违法行为处置、矛盾协调等方面发挥积极作用，构建全方位、全过程的有效监管和处置机制，使住宅小区

41、的物业管理与服务活动始终受到政府相关部门的指导和监管。2建立由街乡联动共管的机制物业费收缴虽然是住宅小区物业管理与服务中的一项活动，但却是住宅小区物业管理与服务活动中一项比较重要的事项，一旦引发物业欠费纠纷就会影响整个社区的安全与稳定。引发物业欠费纠纷的原因是多种多样的，也可能涉及到多个部门和单位，如规划、房管、消防、电力、水务、燃气、公安、环保、质检等部门。为做好住宅小区的物业管理与服务工作，避免或减少产生物业欠费纠纷，应对住宅小区物业管理与服务进行综合管理与指导。建议将物业管理与服务的监管纳入社区管理，由街道办事处或乡政府作为总协调部门，由社区对物业服务的行为进行监督，调解处理物业矛盾，发

42、挥预防与化解纠纷的作用。3加强宣传，引导业主和物业企业依法履责调研发现，业主对自己的权利与义务不甚清楚，对基本的物业管理与服务内容不清楚，对业委会的工作和职责不清楚；物业企业员工存在同样的问题。建议政府相关职能部门履行好自己的职责，加强对物业企业员工、住宅小区居民的宣传，采用各种形式帮助他们学习物权法物业管理条例等法律法规，让物业企业和业主都了解物业管理与服务的法律法规，明确物业企业和业主各自的权利与义务，了解物业管理与服务中各自行为边界以及违反法律法规需相应的责任；督促物业服务企业承担相应社会责任，做好物业管理服务，提升物业管理行业的社会形象。4规范业主委员会的组建和换届改选工作由于业主委员

43、会是一个新生事物，大家对其还比较陌生，对业委会的组建和改选都在摸索过程中，各地并未形成比较成熟的经验与做法，导致有的业委会能发挥较好的作用，有的业委会没有发挥什么作用，有的甚至还其起到相反作用。因此，政府相关部门要总结经验与教训，规范对业委会组建和换届改选的工作流程。要总结推广业委会发挥作用比较好的社区的做法，指导新建社区业主委员会的组建工作，同时，也不能忽视对已有业委会换届改选工作的指导，要在新业委会的组建及已有业委会换届选举的程序、人选及议事规则等方面把好关，指导业主们按照法律规定程序和要求完成选举，将人品好、素质高、愿意为大家服务的人选为业委会成员。同时，对新业委会成员进行必要的培训，指

44、导他们做好业委会的工作，督促他们为业主服好务。5扶持物业服务企业，培育物业服务市场近十多年来，随着住宅小区的不断发展，人们对物业服务的需求也在不断增长，已初步形成了物业服务市场格局，但规范物业服务的法律法规明显不能满足需求。前期物业管理招投标管理暂行办法是建设部2003年颁布的，已有十多年，在实践中发挥的作用并不显著。虽然各地方也颁布了关于物业管理招投标的地方性法规，但总的来讲，物业服务市场还处于封闭或半封闭状态，物业管理与服务不成熟、不规范，并未打破谁开发谁管理的经营局面。缺乏对前期物业管理招投标的监管，存在走过场和陪标的现象；没有明确的法律法规来规范业主大会、业主委员会选聘物业服务企业。政

45、府相关职能部门需进一步细化物业服务招投标规则，使之具有可操作性；制定规则，指导业主大会、业主委员会选聘物业服务企业；为物业服务营造公开、公平、公正竞争的市场环境，满足广大业主的物业服务需求。6完善细化物业管理的法规规章，为物业服务制定标准政府主管部门要在充分的调查研究和广泛沟通的基础上，在已有物业法律框架内，完善与细化有关物业管理与服务的法律法规、实施意见等，制定一系列物业管理与服务的可操作性强的政策法规等规范性文件，为物业服务制定合适的标准，用以指导物业管理与服务行业与企业的行为，处罚相关违法违规行为，使物业管理与服务有法可依，有法必依，违法必究。6.1依法明确各类房产的用途在法律上要明确各

46、类房产的用途，比如：住宅就是住宅，不能用于经营；还有做到产权明晰，让业主明白自己的权利边界在哪里；也要让物业公司明确自己的职责，依合同做好服务工作；让大家依法行事，让各方既享受权利，也自觉履行义务，达致社区和社会和谐。6.2完善与细化物业服务标准，提供差别化服务目前，虽有一些物业服务标准，但还需完善与细化。物业管理服务需要统一标准，但也要提供一些差别化的服务。比方说，不仅要保障老百姓最起码有馒头吃，还要有对那些想吃或有能力吃包子或饺子的业主，提供相应标准的服务。换句话说，政府相关部门要对物业服务制定不同的标准，每一项服务标准收费不一样，优质服务可以收取较高的费用。首先要对基本物业服务提供一个标

47、准和收费水平，其次还需对有不同物业需求的业主提供相应的服务标准和收费标准。7严格执法，加强监管，预防物业欠费纠纷的产生政府加强监管、预防物业欠费纠纷可从以下几个方面着手。7.1做好对物业管理服务质量和收费的监管物业服务质量与收费，是业主们最为关心的问题，也是引发物业纠纷的主要焦点，政府相关职能部门要做好对物业服务质量与收费的监管工作。政府相关部门要根据不同物业的性质与服务质量，制定相应的物业服务质量与收费的标准，实行政府指导和市场调节相结合，“分等分级、质价相符”的服务质量与收费标准。如此，物业服务企业按相应标准提供服务、收取物业费用；业主也按自己享受的物业管理服务标准和应交纳的费用，从而最大

48、限度地避免物业欠费纠纷的产生。7.2加强资质管理，严格执行准入与退出制度对本辖区内的物业服务企业实行严格的准入制度，让物业服务质量优、价格合理的企业进入物业服务市场；对已取得物业服务资质的企业实行动态管理：对存在物业服务问题的企业，要责令其在一段时间内进行整改，促使其提高服务质量，否则暂停其资质的评级资格；对于那些在服务方面存在问题严重的企业，则取消其物业服务的资质，迫使其退出物业管理市场。7.3规范物业服务招投标行为政府相关部门要出台相关措施，规范物业服务招投标行为。对于无论是新建小区还是老旧小区，其物业服务公司的选聘都需通过公开的招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；对新建小区一定要

49、促使房地产开发与提供物业服务分开，杜绝房产开发企业与物业服务企业有关联；同时要查处物业服务招投标中的违法违纪行为。7.4指导与规范物业管理移交行为物业管理移交也是引发纠纷的原因之一，因此要规范物业管理移交行为。当业主选聘新的物业服务企业后，一定要明确新旧物业服务企业必须按时、按程序移交相关全部物业资料。如果他们拒不移交有关印章、会议纪要、业主清册等档案资料，政府相关部门要督促执行；并让他们承担不按时履行移交义务的法律责任。7.5严格执法，依法履行职责对于已制定有关物业管理与服务的法律法规，政府相关部门要克服畏难情绪，严格执行，依法履行自己的职责，要及时对违法搭建、居改非、群租等各类损害公共利益的违法行为坚决查处，并予